【正文】 投資價值卻會因某些特定因素而增加。上述幾種手段的結果就是掌握了大量的客戶資料，如客戶姓名、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等如奧迪車友會的客戶資料、臺商協(xié)會的會員資料、招商銀行金卡客戶資料等，針對這部分客戶資料，建立初步感情基礎的手段主要有：寄送主要是給客戶郵寄《客戶通訊》、樓書、折頁、海報等項目資料及小禮物，讓客戶認知項目；發(fā)送項目銷售信息、項目節(jié)日問候等；萬科在這一點上就做得特別好，每個項目的銷售針對客戶資源都有專門的短信規(guī)劃。專項推薦專項推薦主要是各種類型的產(chǎn)品推介會，將產(chǎn)品推介會與小型餐會結合，也會取得良好的效果。第三篇：房地產(chǎn)拓客思路多渠道開拓客戶關系，常見的渠道通常有：（一）大機構、大集團等大客戶資源；主要是項目附近的大型機關、企事業(yè)單位、社會團體等大客戶。根據(jù)每期宣傳推廣內(nèi)容的重點，尋找目標客戶，進行有針對 性的拓客。打破傳統(tǒng)的營銷模式，開創(chuàng)新的營銷途徑刻不容緩。連續(xù)的降息降準不僅讓股市坐上了過山車，房地產(chǎn)市場也深受其影響，2016年的房地產(chǎn)市場將會是歷史以來最有挑戰(zhàn)的一年，整合行銷拓客是樓盤攪動市場促進銷售必不可少的方法。對已拓客的地點進行抽查。同時協(xié)助項目的團購活動，進行適當?shù)男麄?。（三）與其他樓盤合作雙贏、互換客戶資源等關系形成的客戶資源。窄眾廣告對于大客戶單位，可通過洽談，在其機構網(wǎng)站、單位報刊上發(fā)布廣告，或者在其辦公、家屬院顯著位置發(fā)布戶外廣告、展板、條幅等方式。例如一些房地產(chǎn)開發(fā)公司利用“抽獎”、“介紹新客戶回報老客戶”等招數(shù)來吸引客戶。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。（二）影響房地產(chǎn)市場的因素（1）規(guī)劃設計房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計一個關鍵的概念是要根據(jù)購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯(lián)系。評價房地產(chǎn)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務質(zhì)量最關鍵的指標是業(yè)主滿意度。（4）休閑娛樂現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都會在自己所開發(fā)的小區(qū)內(nèi)單獨劃出一塊區(qū)域，再購買一些健身器材盒石制桌凳供業(yè)主無償使用或休息。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。每個開發(fā)商都應根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。聘用的營銷人員 必須要求專科學歷，五官端正，有3年工作經(jīng)驗以上。(1)房地產(chǎn)品牌營銷理念 ：房地產(chǎn)商品作為一項具有不可移動性的耐用消費品，其品牌形象是通過一個個項目形象加以表現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新行為是值得推崇的，如北京“陽光100”項目采用建筑設計的國際招標，不僅在生產(chǎn)方式上進行了變革，而且提升了產(chǎn)品與服務的品質(zhì)，充分體現(xiàn)個性化的消費潮流，擁有巨大的市場感召力。這種關系構成了地產(chǎn)品牌的全部。未來，房地產(chǎn)公司的品牌將不再是依賴傳統(tǒng)的廣告、樣板間和漂亮的售樓書，在產(chǎn)品品質(zhì)越來越趨同的現(xiàn)狀下，千方百計地建立和維護客戶關系，乃是尋求企業(yè)長遠發(fā)展之良策。在美國，就有這樣專門為公司或個人收集有效信息的公司，來為企業(yè)提供更為準確的市場信息。就營銷手段而言，要有專業(yè)的房地產(chǎn)廣告公司設計廣告，房地產(chǎn)中介公司負責銷售，物業(yè)管理公司負責小區(qū)物業(yè)，以及房地產(chǎn)資訊公司等專業(yè)營銷企業(yè)公司。(1)國家宏觀政策因素, 具體包括: 政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應, 從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。經(jīng)濟政策的變動、社會交際的啟示、廣告宣傳的誘導等都會使消費者的需求發(fā)生變化, 這要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求, 而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。再次, 渠道策略。尤其是對房地產(chǎn)市場行情的把握判斷和前期市場調(diào)研, 更是需要專業(yè)人員的參與, 他們通過對房地產(chǎn)市場運行的長期關注、調(diào)查研究、分析、和判斷, 然后對市場的發(fā)展情況做出科學的預測, 在此基礎上進行可行性研究, 把市場的風險降到最低。在充滿競爭的市場形勢下, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有開發(fā)出能夠滿足消費者需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品, 才能實現(xiàn)獲取利潤的目標。在同一商品市場上, 不同消費者群體由于社會地位, 收入水平和文化素養(yǎng)的差異, 其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。文化營銷已經(jīng)越來越被房地產(chǎn)公司所注重。在一個很好的營銷策劃方案的后面，全公司從經(jīng)理到銷售人員，均積極的參與控制和實施該方案，營銷策劃人員還要根據(jù)不斷變化的市場做出適當與適時的方案調(diào)整。除深圳之外，還在北京、天津、沈陽、大連、南京、南昌、上海、武漢、長春等10個城市相繼開發(fā)34個項目，“城市花園”、“四季華城”、“金色家園”等項目，已經(jīng)發(fā)展成全國性地產(chǎn)品牌，已經(jīng)入住22720戶。母品牌所關心的對象是所有能夠得到樓盤信息的人，其定位要有一定的高度，既要創(chuàng)造樓盤的個性又要有一定的包容性。企業(yè)只有掌握強有力的知識產(chǎn)權，使產(chǎn)品具有技術領先優(yōu)勢和獨特的個性力度，才能具有市場競爭力；名牌產(chǎn)品不但要靠創(chuàng)新能力，還要提高創(chuàng)新速度，趕超世界名牌。從某種意義上說，服務既是品質(zhì)的一個方面，也是推廣的一個重要表現(xiàn)形式。（1）直銷。（2）廣告。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。（2）產(chǎn)品質(zhì)量住房質(zhì)量是客戶最關注的問題。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。(5)保值增值性土地的稀缺性，決定了房地產(chǎn)具有保值增值的特性。因此，對開發(fā)商來說，與消費者進行項目初步認知、建立初步感情基礎的階段就是消費者收集資料的階段，二者不謀而合第四篇：淺談房地產(chǎn)營銷策略淺談房地產(chǎn)營銷策略孫 梅 梅中文摘要：房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營中實現(xiàn)房地產(chǎn)品價值的重要環(huán)節(jié)，本論文根據(jù)近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的特點及影響因素，提出如何采用合適的營銷策略。對于“大客戶”，如大機構、大集團客戶，一般的手段有以下兩種：上門拜訪湖南漣水名城在積累客戶階段，針對漣源一中、漣源市工商銀行、漣源市人民醫(yī)院、漣源市疾控中心等大客戶單位，直接安排銷售人員去各科室拜訪客戶，向他們介紹、演示項目，了解他們對項目反應，登記客戶聯(lián)系方式等，帶動了大批客戶。建立關系的方式主要有以下四種：（一）相關客戶人員主動出擊尋找的客戶資源。面向大型個體業(yè)戶集中地，進行集中宣傳，或者組織團購也可。制定置業(yè)顧問發(fā)單任務，保障整體銷售的正常進行。第一篇：2016房地產(chǎn)拓客營銷去庫存創(chuàng)新營銷策略《2016房地產(chǎn)拓客營銷去庫存創(chuàng)新營銷策略》（全程房地產(chǎn)案例講解訓練+工具）地產(chǎn)拓客營銷女神mary老師主講【課程背景】在房地產(chǎn)營銷中，“客戶資源”是決定銷售業(yè)績的最關鍵因素之一，樓盤投入幾百萬甚至上千萬的營銷費用，最終是為了吸引客戶來訪并成交，很多滯銷樓盤遇到的最大問題就是有效客戶太少，進線量、來訪量不足，售樓處現(xiàn)場人氣不夠。對置業(yè)顧問進行考核并監(jiān)督其不斷改進。根據(jù)置業(yè)顧問自己的經(jīng)驗或人際關系，也根據(jù)樓盤的實際情況，對準客戶比較集中的地區(qū)比如市區(qū)為中心向周邊擴散，自己把控，進行推廣。如上述第（一）（二）（六）種渠道客戶就需要相關人員走出售樓中心，出去尋找、積累目標客戶。值得一提的是，對于大客戶單位，一般情況下，不要試圖發(fā)展團購，即抱團談判、集體折扣。著重論述了如何發(fā)展房地產(chǎn)營銷策略，分別從產(chǎn)品策略、價格策略、渠道策略方面分別介紹了營銷策略，并著重論述了品牌策略對房地產(chǎn)業(yè)的影響力。近幾年來，房價上漲越來越快，從而引發(fā)了“炒房”，其實就是利用了房地產(chǎn)保值增值的特性。(7)市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。而從影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的具體指標來看，營銷策劃上有廣告宣傳費用率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。有些建筑施工單位在完工之后出現(xiàn)墻紋裂開、地磚不平等狀況，不能保證質(zhì)量。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。當然，不論是品質(zhì)與服務，還是推廣都迫切需要一套科學規(guī)范的制度保障體系，來確保其獲得實施。只有“創(chuàng)新”加“超前”才是品牌致勝的有利武器?？偟恼f來，與其他行業(yè)相比，不但國內(nèi)的房地產(chǎn)市場缺乏強勢品牌，國際上也是如此，美國有可口可樂這樣的國際品牌，但也很少有讓全球人耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)品牌，房地產(chǎn)開發(fā)不是不可以跨國操作，但跨國操作的難度顯然比其他行業(yè)大得多，同樣，在國內(nèi)，房地產(chǎn)資本跨區(qū)域操作的難度也比其他行業(yè)高得多，而萬科、奧林匹克花園等發(fā)展商之所以具備品牌雛形也得益于這些發(fā)展商開展的連鎖化開發(fā)戰(zhàn)略。萬科建立了“萬客會”，用會刊和定期活動的方式繼續(xù)維護和發(fā)展與客戶的關系。在當今社會，誰掌握了信息，就意味著誰掌握了市場。樹立全員營銷理念，把組織內(nèi)部人員的積極性調(diào)動起來，實際上體現(xiàn)的是一種開拓市場、控制市場的營銷理念。二、影響房地產(chǎn)營銷的主要因素。(2)消費者市場對房屋需求多變性?，F(xiàn)代市場營銷理論認為, 產(chǎn)品整體概念包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三個層次。參考文獻：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》編著：孔凡文 何紅 大連理工大學出版社 2010年 《房地產(chǎn)營銷策略探討》 編著：黃卉新聞天地編輯部 2010年 05期《淺析如何完善房地產(chǎn)營銷策略》編著：韓劍經(jīng)營管理者編輯部 201