【正文】 局部棕紅色面磚，藍(lán)色斜面屋頂設(shè)計，整體效果看上去一般。 競 爭 分 析 篇 市場競爭分析 就目前池州房地產(chǎn)市場而言，重點(diǎn)在售住宅項目 5 個，分別是：和泰星城二期、平天湖水岸花園、清風(fēng)名苑、煙柳園、百花南苑。 戶型面積分析 通過對在售住宅項目的調(diào)查顯示： 個案名稱 匯景三期 和泰星城 清風(fēng)名苑 煙柳園 百花南苑 水岸花園 主力戶型 3/2/1 3/2/2 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 主力面積 105117 ㎡ 120126 ㎡ 110117 ㎡ 100110 ㎡ 105110 ㎡ 100110 ㎡ 120128 ㎡ 從上述表格中我們可以看出： 目前池州房地產(chǎn)市場主流是 100110 平方米三房 二廳一衛(wèi)的戶型面積。 綜合以上情況分析， 池州房地產(chǎn)市場總體處于一個供需兩旺的狀態(tài)。 物業(yè)管理服務(wù)分析 通過對在售項目的調(diào)查顯示： 匯景國際花園：金房物業(yè) 和泰星城：金房物業(yè) 清風(fēng)名苑：華宇物業(yè) 煙柳園：青松物業(yè) 平天湖水岸花園：菲安物業(yè) 通過上述調(diào)查可以看出： 池州最具有代表性的兩個項目匯景國際花園和泰星城的物業(yè)管理公司是 — 金房物業(yè)，這也應(yīng)該是目前池州名氣最大的物業(yè)管理公司，是池州的“品牌物業(yè)”。第三，匯景四期依靠前三期的 開發(fā)，在當(dāng)?shù)鼐哂泻芨叩恼J(rèn)可度，口碑非常好，可以說，三個競爭項目當(dāng)中，匯景國際花園四期占有地利、人和兩大關(guān)鍵優(yōu)勢。 從上 述兩個項目的戶型面積情況可以看出： 兩個競爭項目在戶型設(shè)計上沒有致命的缺點(diǎn)，戶型整體較為方正，進(jìn)深短，通透性好，面積范圍控制也比較好。清風(fēng)名苑 35 戶二房戶型到目前為止也只余下 1 戶。 本案與星城明珠三房二廳一衛(wèi)的第一區(qū)間相差不大，關(guān)鍵還是要看誰設(shè)計的更合理。 我們估計其在房源供應(yīng)充足的情況下，銷售速度為 450 套 /年 左右。對于我們，目前最重要的不是討論小高層能不能被接受的問題，而是如何引導(dǎo)小高層的問題。二期較一期有 100 元 /㎡的拉升，但如果我們的營銷工作到位，產(chǎn)品的形象展示出來了，有可能超過這個數(shù)字。 方案一具體位置見下圖： 【方案二】 沿百牙路借貴中分校的地方建造銷售中心，使用 3～ 4 年。 夾報： 是以 郵政定點(diǎn)投放為主。此外，在該位置（綠 6）同時設(shè)置售樓中心指示牌。 媒體選擇 ：戶外看板、引導(dǎo)旗、車身廣告、精神 堡壘、互聯(lián)網(wǎng)、燈箱等 媒體述求： 針對廣告總精神“憑岸觀瀾處，玉水繞風(fēng)華”進(jìn)行闡述，通過對產(chǎn)品特點(diǎn)的宣傳來加強(qiáng)市民對項目的認(rèn)識，及對開發(fā)商品牌實力的認(rèn)可。同時 ，通過戶外廣告的集中宣傳引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場咨詢，從而積累客戶源。 推廣手段： 抽獎活動、特價房活動等。 車身廣告 推薦線路： 11 路 規(guī)格： 6 米 * 米 主要?？空军c(diǎn)：長江南路、秋浦中路、百牙路、清風(fēng)路等。 ）戶外看板。 媒 體 發(fā) 布 設(shè) 想 媒體渠道選擇 根據(jù)我們的調(diào)查和了解，目前池州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在媒體選擇上大都來自以下幾個方面： 電視廣告： 主要是以滾動字幕、形象廣告以及點(diǎn)播電視劇的形式出現(xiàn)，集中播放的時段在池州新聞前。因此，在建造過程中要充分體現(xiàn)項目立面效果和建筑風(fēng)格，對小區(qū)環(huán)境氛圍的營造，要展示小區(qū)物業(yè)管理的水準(zhǔn)等，要讓客戶充分感覺到本案與其它個案的區(qū)別，這對項目品質(zhì)感和特點(diǎn)的塑造以及開發(fā)商實力的體現(xiàn)起著至關(guān)重要的作用。 具體的價格計劃 批次 戶 數(shù)(戶 ) 面 積(㎡ ) —— 銷售率 匯總 0～50％ 50～70％ 70～80％ 80～90％ 90～％ 一期 670 萬 執(zhí)行價格 2300 2350 2400 2450 2500 2355 元 /㎡ 銷售金額 9315萬 3807萬 1944萬 1985萬 2025萬 19076 萬元 二期 404 萬 執(zhí)行價格 2400 2450 2480 2500 2550 2443 元 /㎡ 銷售金額 6480萬 2646萬 1339萬 1350萬 1377萬 13192 萬元 三期 240 萬 執(zhí) 行價格 2400 2450 2480 2500 2550 2493 元 /㎡ 銷售金額 3960萬 1617萬 818 萬 825 萬 842 萬 8062 萬元 合計 1314 總銷售金額： 億元 總平均價： 2400 元 /㎡ 注：商鋪未計算在內(nèi)，各期面積為預(yù)估和最終面積會有些差距。二期中有小高層，根據(jù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可以銷售，估計會在 07 年底左右。 有關(guān)推案量的思考 具體戶型面積配比如下：（一期） 戶型 面積范圍 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二廳一衛(wèi) 7075 5% 二房二廳一衛(wèi) 8085 15% （小 3 房）三房二廳一衛(wèi) 95100 20% 三房二廳一衛(wèi) 100105 20% 三房二廳二衛(wèi) 110115 15% 四房二廳二衛(wèi) 125130 5% 頂加閣 20% 針對上述本案提出的戶型面積配比與匯景四期和星城明珠一期相對比：（假設(shè)平均單價按照 2300 元 /平方米計算） 對比二房二廳一衛(wèi)： 項目名稱 戶型 面積（㎡） 總價（萬元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 7075 8085 5% 15% 匯景四期 2/2/1 8897 14% 星城明 珠 2/2/1 8287 16% 上列表顯示： 本案二房產(chǎn)品有 5%面積在 75 平方米以下，總價控制在 萬以下，這是兩個競爭項目都不具有的。 潛在需求客戶 這部分市民通常情況下也有購買商品房的意愿，但尚不完全具備支付能力，這部分客源在一定條件下可以轉(zhuǎn)變成有效客源，但這些人對購買商品房有嚴(yán)格的預(yù)算。 星城明珠一期二房戶型，面積約 82 平方米左右 星城明珠一期三房二衛(wèi)戶型，面積約 117 平方米左右 從星城明珠一期的戶型可以看出： 戶型整體開間小，二臥 +客廳才 米。屆時，本區(qū)域內(nèi)的市場新推案量會明顯增大，三個項目也會展開激烈的競爭。 從景觀設(shè)計上看，整體水準(zhǔn)有待進(jìn)一步提升。 根據(jù)我們的了解 ,今年上半年池州市完成拆遷面積 18 萬平方米 ,預(yù)計全年完成拆遷面積將突破 30 萬平方米 ,是池州歷年來城市拆遷規(guī)模最大的一年 ,由此也可以看出：巨大的城市拆遷所帶來房地產(chǎn)市場的剛性需求在年池州當(dāng)?shù)卣加泻苤?要的地位。 從景觀設(shè)計單位來看，池州當(dāng)?shù)匾惨M(jìn)了一些外地的公司，如：南方設(shè)計院、杭州石田景觀設(shè)計院、常州設(shè)計院等，但還尚吸引一些品牌影響力較強(qiáng)的景觀設(shè)計單位。按照目前的形勢分析，到本案公開時候，這些在售個案對本案都形成不了大的威脅。 南北雙陽臺設(shè)計。 目標(biāo)客源分析 我們的客戶在哪里？ 通過對池州當(dāng)?shù)厥忻竦恼{(diào)查和了解，目前池州當(dāng)?shù)刭彿空邔彿客顿Y行為還處于萌芽之中，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們的觀念會有一定的轉(zhuǎn)變，屆時肯定也會有一小部分人先行