【正文】 建材等高科技密集型支柱產(chǎn)業(yè)，聯(lián)合利華、美菱冰箱、容事達(dá)洗衣機(jī)、佳通輪胎、日立機(jī)械等在全國(guó)享有較高的聲譽(yù)、市場(chǎng)占有率、利潤(rùn)率。區(qū)屬 8 個(gè)街道、 2 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總面積 平方公里，常住人口 萬 ,其中農(nóng) 業(yè)人口 萬。其中， 20xx 年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 ,比上年同比增長(zhǎng) 19%，財(cái)政收入比上年同比增長(zhǎng) %，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 87%，工業(yè)投資同比增長(zhǎng) 156%，農(nóng)民人均純收入 6000 元，穩(wěn)居合肥市之首，同比增長(zhǎng) 15%，城鎮(zhèn)居民可支配收入 12450 元，同比增長(zhǎng) 14%。 結(jié)論 A： 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康 B：合肥市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)以改善型消費(fèi)為主，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)的滿足型消費(fèi) C：合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期 二、總體供需分析 供應(yīng)分析 基本數(shù)據(jù) 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 房地產(chǎn)投資額（億元） 25 40 87 103 土地供應(yīng)面積（畝） 3345 4736 5382 5273 總開工面積（萬平米） 210 290 467 612 其中：住宅開工面積 174 231 366 486 住宅竣工面積（萬平米） 115 184 259 365 分析：合肥市從 04 年開始加大土地供應(yīng)量， 05 年住宅總開工面積開始有大幅度的增量。東部區(qū)域相對(duì)較為落后。 價(jià)格分析 住宅平均價(jià)格環(huán)比分析 20xx年、20xx年合肥市及主要區(qū)的住宅均價(jià)（元/平米）2700320037004200470020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月合肥市高新區(qū)新站區(qū)廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū) 20xx 年 5 月 — 9 月以來，合肥市區(qū)住宅市場(chǎng)未出現(xiàn)大幅度上漲，均價(jià)基本穩(wěn)定在 3300 元 /平米，但 1 12 月合肥住宅市場(chǎng)均價(jià)有較大的上漲， 12 月達(dá)到 3629 元 /平米，創(chuàng)歷史新高。合肥市住宅均價(jià)在 10 月份后有較大的增長(zhǎng)，但廬陽(yáng)區(qū)并沒有明顯的增長(zhǎng)， 20xx 年 3 月均價(jià)增長(zhǎng)到 3811 元 /平米，環(huán)比增長(zhǎng) 3％，同比增長(zhǎng) ％。市場(chǎng)上住宅余量在減少，這 相應(yīng)的引起了新站區(qū)住宅成交均價(jià)在 20xx 年有較快的增長(zhǎng)，由 20xx 年 3月的 3193 元 /平 米增長(zhǎng)到 20xx 年 3 月的 3633元 /平米，增長(zhǎng)率達(dá)到 ％ 。多為沿交通要道分布的商務(wù)公寓和寫字樓等項(xiàng)目。政務(wù)區(qū)有影響力的開發(fā)商是上海綠地集團(tuán)，代表樓盤是綠地國(guó)際花都。這種開發(fā)習(xí)慣使得一些開發(fā)商在一些小地塊上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。 代表企業(yè)分析 企業(yè)名稱 外來開發(fā)企業(yè) 本地開發(fā)企業(yè) 浙江綠城 （年銷售面積面 10 萬方） 上海綠地 （年銷售面積25 萬方） 香港元一 （年銷售面積20 萬方） 郵電物業(yè) （年銷售面積 5萬方） 合肥城建發(fā)展 （年銷售面積 5萬方） 在售項(xiàng)目 綠城桂花園 （ 建面 41 萬方） 國(guó)際花都 （建面 70 萬方） 元一濱水城 （建面 25 萬方） 柏景灣 （建面 30 萬方） 世紀(jì)陽(yáng)光花園 （建面 57萬方） 品牌影響力 小區(qū)景觀精致，產(chǎn)品奠定公司在市民心中地位 合肥市民對(duì)公司品牌期望過高，其產(chǎn)品一般 公司、項(xiàng)目品牌在 合肥深受客戶認(rèn)可 合肥本土開發(fā)商的驕傲，項(xiàng)目深入人心 項(xiàng) 目 的影 響 力遠(yuǎn) 大 于公 司 品牌影響力 操作特點(diǎn) 充分表現(xiàn)產(chǎn)品景觀優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客群 大盤分五期滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)節(jié)奏較快，調(diào)整能力較強(qiáng) 對(duì)合肥的小高層、高層開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常成熟 重視項(xiàng)目品質(zhì)的提升，分多期持續(xù)開發(fā)，操作速度緩慢 擁 有 深厚 的 政府背景，享受較多優(yōu)惠政策，但操作水平一般 土地儲(chǔ)備 合作化路與黃山路交口，原自行車廠（ 400畝） 目前無土地儲(chǔ)備 目前無土地儲(chǔ)備 長(zhǎng)江西路，和平路與南陵路交口（總 300 畝） 建材二廠、佳通輪胎廠（總 500畝） 二．產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 城市風(fēng)景 名稱 城市風(fēng)景 開發(fā)商 /發(fā)展商 徽商集團(tuán) 銷售時(shí)間 / 周期 06 年 6 月開始銷售，存量 30 余套 規(guī)模 共 14 棟 860 余戶，住宅 4 棟 16 層， 6棟 11 層 ， 4 棟 16 層公寓 物業(yè)形態(tài) 小高層 高層 公寓 戶型 3/2/2 3/2/1 2 /2 /1 1/1 主力 住宅 3 / 2 / 2 面積 住宅 70140M2，公寓 5080M2 主力 住宅 136140 平方 配比 5080 約 200 套 136140 約 400 套 115124 約 200 套 戶型特點(diǎn) 戶型 以年輕一次置業(yè)需求為設(shè)計(jì)依據(jù)，結(jié)構(gòu)緊湊，各功能區(qū)分清晰 ，贈(zèng)送空中花園戶型較多。 大溪地的宣傳以銷售為導(dǎo)向，對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)把握的十分到位和準(zhǔn)確，并在宣傳中著重表現(xiàn)，取得了良好的宣傳效果。 B、 配合銷售的促銷活動(dòng)。對(duì)活動(dòng)的宣傳力度增強(qiáng)，運(yùn)用特刊、特別節(jié)目等方式擴(kuò)大宣傳面，進(jìn)行立體式散播，擴(kuò)大活動(dòng)影響力。并且在宣傳中也十分注重對(duì)品牌表達(dá)的一致性要求。有開發(fā)項(xiàng)目企業(yè) 361 家（包括三縣）。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格趨于多樣化，水平不斷提高。 城市西南區(qū) 政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成為供應(yīng)主體 城市西南區(qū)指二環(huán)以外、金寨路沿線，包括政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì) 技術(shù)開發(fā)區(qū)。 四、金融環(huán)境分析 主要銀行金融機(jī)構(gòu) ? 合肥市除 “四大 ”之外主要還有合肥市商業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行、浦發(fā)行，其 中交通銀行、工商銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)較多； ? 交通銀行：合肥市分行有 9000 萬元審批額度，單筆貸款約 40－ 60 天時(shí)間，審批速度相對(duì)較快； ? 工商銀行：省行單筆貸款額度 億元 ,支行額度 6000 萬元 ,審批時(shí)間 60 天左右 。合肥市商品房及土地市場(chǎng)西貴東賤，南高北低，另外加之高新區(qū)商品房供求失衡，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，所以高新區(qū)的商品 房及住宅成交 均價(jià)一直居高不下。 3 月又出現(xiàn)了波動(dòng)，但是這種波動(dòng)只是暫時(shí)的，從 4 月開始住宅供應(yīng)量會(huì)有所上升，特別是 6 月合肥市住宅的供應(yīng)量將會(huì)有很大的放量。 20xx 年 3 月 合肥市區(qū)住宅成交套數(shù)、成交面積和成交金額中， 新站 區(qū)、蜀山區(qū)、 高新 區(qū)和 廬陽(yáng) 區(qū)成交 面積都比 20xx年 2 月有很大幅度的增長(zhǎng)。廬陽(yáng)區(qū) 20xx 年 3 月新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，環(huán)比減少約 ％，同比增長(zhǎng)％，目前供應(yīng)量相對(duì)較少。 0 06 年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量迅速增長(zhǎng)的主要原因 4）城市經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不足， 04 年僅為 2 萬多平米。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 規(guī)劃建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目： ? 西南、 南方向的政務(wù)文化新區(qū)、黃山公園、國(guó)際望湖城。各級(jí)自然科學(xué)團(tuán)體 200 余個(gè)，雄厚的科技實(shí)力為 合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力，智力資源在全國(guó)同類城市中名列前茅。 D、符合金色池塘小區(qū)的整體規(guī)劃要求 金色池塘小區(qū)總規(guī)劃建筑面積約 45 萬平方米，規(guī)劃有池塘、溪流、山林景觀及多層、洋房、小高層、高層等建筑形態(tài)。 第一章 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱 “ 金色池塘三期 EF 標(biāo)段 ” 項(xiàng)目地址 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 金色池塘 項(xiàng)目總占地面積約 35 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約 45 萬平米。 二、招投標(biāo) ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 環(huán)境保護(hù) ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、水文、氣象概況 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、黑龍江省 乳業(yè)現(xiàn)狀及規(guī)劃 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 養(yǎng)殖園區(qū)選址及建設(shè)方案 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、節(jié)電、節(jié)水 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、經(jīng)營(yíng)管理 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 C、改善居民的居住條件，提高土地利用率 該項(xiàng)目用地原為土地荒蕪，雜草叢生的濕地，英泰地產(chǎn)對(duì)該地塊按照新的住宅標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)后，此處的面貌已經(jīng)煥然一新。 城市要素 一河 —— 南淝河自西向東穿城而過，與環(huán)城河交匯，將合肥的老城區(qū)包圍； 二環(huán) —— 一環(huán)線、二環(huán)線； 四橫 —— 臨泉路、長(zhǎng)江路、黃山路、望江路； 五縱 —— 潛山路、 合作化路、金寨路、美菱大道，馬鞍山路。經(jīng)濟(jì)要素的流動(dòng)是促進(jìn)工業(yè)化及至城市化的原生動(dòng)力，將有力地推動(dòng)合肥城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。合肥市 1995 年評(píng)選的 “合肥十景 ”,蜀山區(qū)占有其四：五里飛虹、蜀山春曉、環(huán)城翡翠和琥珀流光。 20xx 年 以前，合肥城區(qū)面積為 130平方公里、 100 萬城市人口； 20xx 年行政區(qū)劃調(diào)整后，城市面積擴(kuò)大為 460 平方公里、 150 萬城市人口，這為合肥的房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 從建筑類型看， 20xx 年合肥市 新增樓盤建筑類型以高層為主， 小高層 比例也較高 ， 多 層比重大幅 下降 ，由此可看出高層和小高層日益被購(gòu)房者接受，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)一種趨勢(shì)。同時(shí) 價(jià)格在需求量的支持下穩(wěn)步提升。特別是 3 月 合肥市 新增住宅預(yù)售面積約為 萬平米，住宅銷售面積約 萬平米，供求比約為 1： ，可見 3 月合肥市住宅市場(chǎng)是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。 對(duì)公司樓盤營(yíng)銷方面的影響 近 13 個(gè)月 高新區(qū)住宅銷售面積 約 萬平米，占合肥市住宅銷售面積的 ％， 新增住宅供應(yīng)面積 約 萬平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的 ％， 供求比為 1： ，需求明顯大于供給，供 需不平衡。我公司即將開發(fā)的金色池塘三期 E、 F 標(biāo)段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤主要是 綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺 和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤，在 20xx 年之后該區(qū)域有較強(qiáng)的競(jìng) 爭(zhēng)力。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，特別是潛山路全線通車，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)由高新區(qū)向潛山路沿線轉(zhuǎn)移。 產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習(xí)慣就近購(gòu)房。 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 10 日 楓丹白鷺湖公館 可售住宅類商品房?jī)r(jià)格、套數(shù)及戶型情況： 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 30003500 35004000 40004200 5000 以上 合計(jì) 一室戶 二室戶 5 11 19 三室戶 18 5 29 四室戶 合計(jì) 23 16 39 綠城桂花苑 名稱 綠城桂花苑 開發(fā)商 /發(fā)展商 綠城 銷售時(shí)間 /周期 04 年至今 配比 一棟高層在售 ,90%是小戶型 . 均價(jià) 最高 /最低 60005100 （ 小 戶 型 ） , 頂 層 觀 景 復(fù) 式70007100 之間 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品形態(tài)符合合肥消費(fèi)者的審 美觀點(diǎn)，外立面經(jīng)過了時(shí)間的檢驗(yàn)， 小區(qū)已經(jīng)基本形成規(guī)模，景觀也已經(jīng)營(yíng)造，現(xiàn)階段基本以 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 銷售為主 ，兩個(gè)月交房 . 產(chǎn)品劣勢(shì) 臨路 公攤 19% 存量 已售 70%，余 30 套，還有四棟臨路高層未開盤。通過豐富的客戶活動(dòng)進(jìn)行業(yè)主維護(hù)。無論是活動(dòng)的開展還是媒體的選擇，都需要?jiǎng)?chuàng)新。為老客戶營(yíng)造大家庭的氛圍，提升他們的社區(qū)主人翁感，通過良好的口碑效應(yīng)提升項(xiàng)目品牌形象，從而進(jìn)一步促進(jìn)銷售。 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 10 日 城市風(fēng)景 可售住宅類商品房?jī)r(jià)格、套數(shù)及戶型情況： 名稱 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 30003500 40004500 45005000 5000 以上 合計(jì) 一室戶 二室戶 三室戶 18 10 28 四室戶 2 2 合計(jì) 18 12 30 新加坡花園城 名稱 新加坡花園城 開發(fā)商 /發(fā)展商 欣輝房產(chǎn) 銷售時(shí)間/周期 鷺 島閣五一開盤 規(guī)模 500