【正文】 。此標(biāo)段的建設(shè)將完善整個社區(qū)的建設(shè)，也將促進(jìn)周邊環(huán)境的改善。 合肥市現(xiàn)轄廬陽、包河、蜀山、瑤海 4 個區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站綜合實驗開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化區(qū)、濱湖新區(qū) 5 個開發(fā)區(qū)，長豐、肥東、肥西 3 個縣。 20xx 年與 20xx 年相比人口增加 萬人，增幅為 ％。 城市特點 合肥是科技之城，全國重要科教基地之一，全國三個技術(shù)創(chuàng)新試點之一。 二、城市經(jīng)濟(jì)情況 合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 GDP(億元 ) 363 413 485 590 GDP 增幅（％） ％ ％ ％ % 人均 GDP(元 ) 8451 9274 10720 12916 人均可支配收入 (元 ) 6817 7145 7788 8610 人均可支配收入增幅（％） ％ 8％ 9％ % 固定資產(chǎn)投入 (億元 ) 143 168 255 361 城市經(jīng)濟(jì)特點 A：固定資產(chǎn)投資迅速增長，并成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。 D：投資、出口增勢強勁，消費需求增長平穩(wěn) 。 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 ? 區(qū)位優(yōu)勢 ： 地處承東啟西的位置，交通便利，合肥市在全國省會城市中屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)總量相對較低，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展由東向西梯度推進(jìn)的過程中，合肥的區(qū)位優(yōu)勢必將得到逐步體現(xiàn)。 城市發(fā)展方向 合肥市城市總體布局為 “多中心、組團(tuán)式 ”。 ? 西部正在規(guī)劃中的有中國合肥科學(xué)城（國家重點項目）。是一個以科技文化教育為先導(dǎo)、高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高效社會服務(wù)為引導(dǎo)，極具發(fā)展活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。市內(nèi)的長江西路、黃山路、潛山路、一環(huán)路、二環(huán)路等 8 條主干道縱橫蜀山區(qū)。 20xx 年評選的 “合肥新十景 ”，蜀山區(qū)境內(nèi)有 “天鵝湖畔、蜀山攬勝、科學(xué)綠島 ”三個完全景境，并擁有 “翡翠環(huán)城、墨荷瓊林 ”兩個景點的部分景致。全區(qū)以生物工程為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和機械、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，尤其是生物制藥、電力設(shè)備制造等科技含量高的工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷攀升，中國（合肥）科學(xué)城蜀山園（蜀山新產(chǎn)業(yè)園）發(fā)展勢頭良好，初步形成了科技生態(tài)型的加工制造和電子信息兩大產(chǎn)業(yè)集群，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值每年以 50%左右速度發(fā)展；以大型綜合超市、住房、 IT 產(chǎn)業(yè)、汽貿(mào)、餐飲、建材市場為業(yè)態(tài)的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，世界 500 強企業(yè)家樂福、大潤發(fā)等相繼入駐；以設(shè)施、生態(tài)、休閑農(nóng)業(yè)為主的城郊型農(nóng)業(yè)格局初顯特色，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、豐樂種業(yè)成為具有代表型的現(xiàn)代化科技含量較高的 農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。 四星級以上賓館有明珠國際大酒店、安徽飯店、稻香樓國賓館、廬陽飯店、梅山迎賓館、豐樂國際大酒店、外商俱樂部等十余家。 隨著東部沿海區(qū)域經(jīng)濟(jì)向中西部區(qū)域的輻射，合肥的城市特征、交通優(yōu)勢、發(fā)展?jié)摿⒌玫娇焖袤w現(xiàn)，未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長空間潛力巨大。 2）合肥市經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民收入逐年增加，生活水平逐步提高，而人均住房建筑面積僅有 平米，低于全國人均面積 22 平米達(dá) 平米之多，另外，高科技密集型城市的人才匯聚能力這成為了合肥市住宅成交量大幅增長的主要原因。 5）合肥市政府對土地市場供應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得商品房土地供應(yīng)分布均勻合理、競爭不明顯、客戶地域偏好不明顯，加之配套設(shè)施逐步完善，使商品房價格不斷走高，客戶購房買漲不買跌的心理及投資意識的增強，以及對居住條件改善的愿望，增加了商品房的需求。 合肥住宅開工量 08 年預(yù)測： 08 年住宅開工量＝現(xiàn)有項目結(jié)轉(zhuǎn)面積＋預(yù)計新開面積 A、結(jié)轉(zhuǎn)面積： 通過對合肥所有在售項目進(jìn)行調(diào)研，分析其規(guī)模、銷售進(jìn)度、開發(fā)進(jìn)度，預(yù)測其結(jié)轉(zhuǎn)到 08 年可能進(jìn)行開工的面積。 合肥市20xx、20xx年各月新增住宅供應(yīng)面積（萬平米） 429 02040608010012020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月806040200204060合肥市合肥市增速（％） 合肥市 20xx 年 1－ 3 月累計新增住宅面積約 萬平米， 3 月新增住宅預(yù)售面積約為 萬平米。 新增預(yù)售面積 區(qū)域分析 合肥市主要區(qū)域各月新增住宅供應(yīng)面積（萬平米）051015202520xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新區(qū)新站區(qū)廬陽區(qū)蜀山區(qū) 從各區(qū)域新增供應(yīng)量來看， 3 月份新站區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和高新區(qū)新增住宅供應(yīng)面積都較少，出現(xiàn)很大幅度的下滑。高新區(qū) 20xx年 3 月新增住宅供應(yīng)面積為 萬平米，較上月有所回升，但目前供應(yīng)量波動較大。 銷售面積約 萬平米，環(huán)比增加 ％，同比增長約 ％ 。 蜀山、包河、經(jīng)濟(jì)、新站四個區(qū)成交量較大 ，廬陽區(qū)和高新區(qū)成交量都有很大的回升，濱湖區(qū)的成交量也不容忽視 。 合肥市主要區(qū)域住宅成交量月度環(huán)比分析 2 0 0 7 、2 0 0 8 年合肥市主要區(qū)備案套數(shù)（套）05001000150020xx250030002 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月2 00 7年1 2月2 00 8年1 月2 00 8年2 月2 00 8年3 月高新區(qū)備案套數(shù)新站區(qū)備案套數(shù)廬陽區(qū)備案套數(shù)蜀山區(qū)備案套數(shù) 20xx、20xx年合肥市主要區(qū)住宅銷售面積（萬平米）20xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新區(qū)銷售面積新站區(qū)銷售面積廬陽區(qū)銷售面積蜀山區(qū)銷售面積 20xx、20xx年合肥市主要區(qū)域住宅銷售金額（億元）20xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月高新區(qū)銷售金額新站區(qū)銷售金額廬陽區(qū)銷售金額蜀山區(qū)銷售金額 縱觀高新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和新站區(qū)， 20xx 年商品房銷量有很大的提高，特別是 20xx 年 9－ 12 月銷售進(jìn)入最旺季，這四個月的銷量均創(chuàng)下各區(qū)的歷史新高，同時這四個月也是合肥市商品房銷售的最旺季，合肥市的銷量在這四個月均達(dá)到或超過 100 萬平米。成交量都有很大上升，與 1 月基本持平。 20xx 年 3 月合肥市住宅均價回升至 3530 元 /平米，環(huán)比增長 ％，同比增長 ％。由此可以看出， 20xx 年 3 月合肥市住宅均價與望湖城的銷售有較大關(guān)系， 3 月合肥市住宅均價還在 3500－ 3600 元 /平米之間波動，與合肥市真實市場情況不一致，有較大差距。 20xx 年 511 月合肥市新增住宅供應(yīng)量一直低于住宅成交量，合肥市住宅市場在這 7 個月中呈現(xiàn)出需求大于供給，住宅市場供不應(yīng)求， 區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化，這相應(yīng)的引起了合肥市住宅成交均價有較快的增長。高新區(qū)住宅均價一直在高位運行， 20xx 年 2 月有所回落， 3 月回升到 4302 元/平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長 ％，同比增長 ％，高新區(qū)的均價又回升 到合肥市最高點。蜀山區(qū)的均價也有較大的波動， 20xx 年 1 12 月曾一度高于 3800 元 /平米， 2 月有所回升，但是到 20xx 年 3 月均價回落到 3972 元 /平米，環(huán)比減少％，但是同比增長 12％，蜀山區(qū)均價的波動也是正常的市場反映。 合肥市總體價格走勢充分說明合肥房地產(chǎn)市場由剛性需求拉動，穩(wěn)步良性上升，市場將以上升為主旋律，不會出現(xiàn)大幅波動 ,20xx 年將會增大市場供給以穩(wěn)定合肥市商品房市場。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由 20xx 年 3 月底 的 萬平米減少到 20xx 年 3 月底 的 萬平米，市場上住宅余量進(jìn)一步減少，這 相應(yīng)的引起了高新區(qū)住宅成交均價在 20xx 年有較快的增長， 從 20xx 年 3 月 的 3654 元 /平米 增長 到20xx 年 3 月 的 4302 元 /平米， 增長約 ％ ，高新區(qū)均價增長較快 。 近 13 個月新站區(qū)住宅銷售面積約 萬平米，占合肥市住宅銷售面積的 ％， 新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的 ％， 供求比為 1： ，需求大于供給，供需不平衡。結(jié)轉(zhuǎn)可售面積由 20xx 年 3 月底 萬平米減少到 20xx 年 3 月底 萬平米，市場上住宅余量進(jìn)一步減少 。 房價也由 20xx 年 3 月的 3547 元 /平米增加到 20xx 年 3 月的 3972 元 /平米，增長了 12％ ， 20xx 年蜀山區(qū)商品房市場勢頭強勁。 三、市場化水平分析 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，合肥市房地產(chǎn)市場 0 07 年才形成平穩(wěn)增長的供給量，而這種供給量是 02－ 03 年小規(guī)模多宗數(shù)土地釋放的結(jié)果，這種釋放是瞬間釋放，市場競爭及自主調(diào)節(jié)能力較差。 06~ 07 年市場供應(yīng)主要區(qū)域08 年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域 一、主流產(chǎn)品分布特點分析 市中心： 一環(huán)以內(nèi)供應(yīng)量很少 合肥的市中心比較清晰，就是位于環(huán)路之內(nèi)的部分。在這一區(qū)域內(nèi)成熟的開發(fā)商是安徽省郵電物業(yè)公司，代表樓盤是柏景灣。這一區(qū)域有影響的開發(fā)商是香港元一集團(tuán)有限公司，代表樓盤是元一濱水城。該區(qū)域在 08 年將集中 10 個以上的 100 畝以上的樓盤供應(yīng)，成為 08 年合肥市房地產(chǎn)市場供應(yīng)主要區(qū)域。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)作為合肥新城聚集了海爾、聯(lián)合利華等知名企業(yè)，也聚集了安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等知名學(xué)府， 03 年來這一區(qū)域商品房供應(yīng)逐漸增加。在這 一區(qū)域發(fā)展比較火熱，一環(huán)與二環(huán)之間區(qū)域發(fā)展成熟度很高高，這一區(qū)域房地產(chǎn)主要以一環(huán)為起點，沿著馬鞍山路向南開發(fā)。在這一區(qū)域沒有規(guī)模、品牌開發(fā)商。小高在住宅產(chǎn)品類型中的比例逐漸增大，市場對小高和高層的認(rèn)可度較高，客戶的接受度非常成熟。 三 、操作水平分析 開發(fā)速度較慢，周期較長。合肥市各樓盤銷售水平差異很大，很多售樓人員不能清楚的闡述自己的產(chǎn)品特點，客戶意識 差，團(tuán)隊協(xié)作意不強。 客戶構(gòu)成及來源： 合肥城市房地產(chǎn)市場周邊區(qū)域吸收最多只能達(dá)到 40％。 五、競爭對手分析 合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多。 合肥市有實力的開發(fā)商在合肥市場更多的是表現(xiàn)操作水平、產(chǎn)品特點，競爭壓力不大，整個市場沒有形成激烈的競爭?？傮w看，其宣傳思路十分清晰和明確，層層推進(jìn)，不過有部分內(nèi)容與實際有不符之 處。所以在宣傳上平時主要以定期的少量的品牌維護(hù)廣告為主，只在有重要信息發(fā)布時才會提高廣告發(fā)布頻率，而其訴求也僅僅是消息的發(fā)布。 銷售金額 目標(biāo) 億，已完成 5000 萬左右 促銷策略 挑幾套戶型戶型位置較差，送裝修費每平方 300400 不等。 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 15 日 綠城桂花苑 可售住宅類商品房價格、套數(shù)及戶型情況： 名稱 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 30003500 50006000 60007000 70007100 合計 一室戶 二室戶 18 10 28 三室戶 6 6 四室戶 4 4 合計 18 20 38 大溪地 名稱 大溪地 開發(fā)商/ 發(fā)展商 百協(xié)集團(tuán) 銷售時間/周期 規(guī)模 總建筑面積 80 平方米 物業(yè)形態(tài) 別墅 /多層 /小高層 /高層 戶型 4/2/2 3/2/2 2/2 主力 3/2/2 面積 7 0M2270M2 主力 配比 70115 186 套 130140 400 套 140200 48 套 戶型特點 有入戶花園 小區(qū)規(guī)劃 一般 均價 4800 最高 /最低 45005300 產(chǎn)品優(yōu)勢 戶型設(shè)計較有特點，入戶花園，錯層設(shè)計，凸窗，各房間通風(fēng)采光都較好， 集中供暖。 08 年的營銷策略將圍繞新老客戶展開。因此，要注重挖掘老客戶的資源，促進(jìn)老客戶帶新客戶成交。充分挖掘池塘、大街的共享客戶資源，推出購房積分返點計劃，帶動銷售。 A、 季節(jié)性活動的組織。 尋找更有效的傳播形式 創(chuàng)新是營銷的不二法寶。 傳統(tǒng)媒體的效