【正文】 隊(duì)協(xié)作能力上的競爭優(yōu)勢(shì)明顯。其中一級(jí)資質(zhì) 5 家，二級(jí) 56 家，三級(jí) 133 家。 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 10 日 城市風(fēng)景 可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況： 名稱 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 30003500 40004500 45005000 5000 以上 合計(jì) 一室戶 二室戶 三室戶 18 10 28 四室戶 2 2 合計(jì) 18 12 30 新加坡花園城 名稱 新加坡花園城 開發(fā)商 /發(fā)展商 欣輝房產(chǎn) 銷售時(shí)間/周期 鷺 島閣五一開盤 規(guī)模 500 余戶 物業(yè)形態(tài) 高層 戶型 2/2/2 3/2/2 4/2/2 主力 / / 面積 150200M2 主力 配比 4 棟 200M2 以上的觀景房； 5 棟 150M2 以上的非觀景房 戶型特點(diǎn) 面積大 小區(qū)規(guī)劃 品質(zhì)很高 均價(jià) 觀景房均價(jià) 5800以上，非觀景房均價(jià) 5000 最高 / 46007300 最低 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 戶型設(shè)計(jì)合理，空間開闊，主要房間均有陽臺(tái)，都可以看見小區(qū)景觀 產(chǎn)品劣勢(shì) 由于樓體設(shè)計(jì)因素部分使部分戶型的采光可能會(huì)受到影響 去化率 觀景房約 30%被預(yù)定，非觀景房約 35% 空置率 /閑置率 促銷策略 99 折 優(yōu)勢(shì)資源 景觀 銷售抗性 面積普遍較大導(dǎo)致總價(jià)較高 主要客戶群體 成功人士、外地投資者 和我項(xiàng)目的比較 地段：稍差 環(huán)境： 好 規(guī)劃： 一般 價(jià)格：較有優(yōu)勢(shì) 品牌： 較差 認(rèn)知 ：較好 配套：稍差 新加坡花園城推廣思路 其每隔一段時(shí)間就會(huì)發(fā)布一則報(bào)廣，主要以品牌宣傳為主題，以生態(tài)環(huán)境為訴求點(diǎn)，以達(dá)到提示記憶和品牌形象鞏固的目的。非促銷類房源總價(jià)減三千 優(yōu)勢(shì)資源 品牌 銷售抗性 價(jià)格較高 主要客戶群體 由于目前銷售房源是臨路的高層 ,客戶群體已由政府官員 ,企業(yè)高管 ，轉(zhuǎn)向年輕白領(lǐng)一族 和我項(xiàng)目的比較 地段： 稍 差 環(huán) 境： 較好 規(guī)劃： 等同 價(jià)格： 無 優(yōu)勢(shì) 品牌： 較好 認(rèn)知： 較好 配套： 稍差 綠城桂花苑推廣思路 由于該項(xiàng)目建設(shè)的比較早，其報(bào)廣的宣傳策略與新加坡花園城的操作比較相似，主要以品牌宣傳為主線，輔以產(chǎn)品和園林景觀宣傳，期間穿插開盤或其它消息的信息發(fā)布。為老客戶營造大家庭的氛圍，提升他們的社區(qū)主人翁感，通過良好的口碑效應(yīng)提升項(xiàng)目品牌形象，從而進(jìn)一步促進(jìn)銷售。 營銷手段 ： 豐富多彩的客戶活動(dòng) 根據(jù)項(xiàng)目特色和人群定位，制定相輔相成的系列活動(dòng)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，增強(qiáng)口碑宣傳力度。無論是活動(dòng)的開展還是媒體的選擇，都需要?jiǎng)?chuàng)新。根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)安排，舉辦增加人氣、吸引購買的活動(dòng)。通過豐富的客戶活動(dòng)進(jìn)行業(yè)主維護(hù)。 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 10 日 大溪地 可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況： 名稱 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 30003500 35004000 40005000 5000 以上 合計(jì) 一室戶 二室戶 三室戶 16 2 18 四室戶 7 7 合計(jì) 23 2 25 華潤瀾溪鎮(zhèn) 名稱 華潤瀾溪鎮(zhèn) 開發(fā)商 /發(fā)展商 華潤置地 銷售時(shí)間 /周期 05 年 12 月 3 日 配比 80 34 套 110 34 套 135150 400 套 160220 300 套 均價(jià) 高層 5500 洋房 (臨路 ) 6000 最高 /最低 43006500（高層） 47008000 (洋房 ) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 緊臨大蜀山 品牌優(yōu)勢(shì) 戶型好 產(chǎn)品劣勢(shì) 配套不全 位置偏 存量 350 套 高層 310 套左右 洋房 40 套左右 銷售金額 目標(biāo) 4 億，今年項(xiàng)目開發(fā)完畢 ,已完成 億左右 促銷策略 按揭 無 折 扣 ，一次性 99 折 優(yōu)勢(shì)資源 品牌 銷售抗性 配套不全 位置偏 主要客戶群體 政府官員 ,企業(yè)高管 和我項(xiàng)目的比較 地段： 稍 差 環(huán)境： 較好 規(guī)劃： 等同 價(jià)格： 無 優(yōu)勢(shì) 品牌： 較好 認(rèn)知： 較好 配套： 稍差 華潤瀾溪鎮(zhèn) 推廣思路 他處再無瀾溪鎮(zhèn) ,強(qiáng)調(diào)自然景觀稀缺性 ,以報(bào)廣為主 ,戶外廣告為 ,以 景觀稀缺 ,生活品質(zhì)為主題的軟性宣傳為主導(dǎo)，以 建立項(xiàng)目整體的品牌形象 . 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 15 日 綠城桂花苑 可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況： 名稱 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 40005000 50006000 60007000 70007500 合計(jì) 三室戶 45 78 10 133 四室戶 110 12 122 五室戶 95 95 六室戶 合計(jì) 45 188 22 95 350 第七章 營銷策略 以客戶為中心 主線： 幸福會(huì) /客戶 活動(dòng) 金色池塘的開發(fā)歷時(shí)已達(dá) 6 年，豐富的客戶資源以及忠實(shí)的老客戶，是我們可供挖掘的最寶貴的資源。 余量住宅類商品房情況 截止 20xx 年 4 月 10 日 楓丹白鷺湖公館 可售住宅類商品房價(jià)格、套數(shù)及戶型情況： 1000 以下 100020xx 20xx2500 25003000 30003500 35004000 40004200 5000 以上 合計(jì) 一室戶 二室戶 5 11 19 三室戶 18 5 29 四室戶 合計(jì) 23 16 39 綠城桂花苑 名稱 綠城桂花苑 開發(fā)商 /發(fā)展商 綠城 銷售時(shí)間 /周期 04 年至今 配比 一棟高層在售 ,90%是小戶型 . 均價(jià) 最高 /最低 60005100 （ 小 戶 型 ） , 頂 層 觀 景 復(fù) 式70007100 之間 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品形態(tài)符合合肥消費(fèi)者的審 美觀點(diǎn)，外立面經(jīng)過了時(shí)間的檢驗(yàn)， 小區(qū)已經(jīng)基本形成規(guī)模，景觀也已經(jīng)營造，現(xiàn)階段基本以 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 銷售為主 ，兩個(gè)月交房 . 產(chǎn)品劣勢(shì) 臨路 公攤 19% 存量 已售 70%，余 30 套，還有四棟臨路高層未開盤。 小區(qū)規(guī)劃 一般 均價(jià) 4300 最高 /最低 41005000 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方正實(shí)用，屋內(nèi)空間利用率高贈(zèng)送一定的面積和入戶花園 產(chǎn)品劣勢(shì) 公寓公攤偏大 戶型面積大 去化率 80% 空置率 /閑置率 存量 30 套左右 銷售金額 宣傳策略 宮寓，非公寓 促銷策略 一次性 98 折，按揭 99 折 優(yōu)勢(shì)資源 區(qū)域配套和品牌 銷售抗 面積 過大 性 主要客戶群體 周 邊 高新區(qū)企業(yè) 和我項(xiàng)目的比較 地段：稍差 環(huán)境：等 同 規(guī)劃：差 價(jià)格：較有優(yōu)勢(shì) 品牌：等同 認(rèn)知：稍差 配套：稍差 城市風(fēng)景推廣思路： 一 ，營銷活動(dòng)吸引消費(fèi)者關(guān)注 —— “世界大戰(zhàn)”活動(dòng)； 二 ，生活形態(tài)訴求 —— MILD 生活、居住革命； 三 ，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)訴求 —— 房屋使用率、贈(zèng)送面積、入戶花園； 四 ，項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)調(diào)訴求 —— 高新區(qū)一號(hào) ； 五，產(chǎn)品概念差異化 —— 宮寓，非公寓 從以上操作流程可以看出其報(bào)廣的運(yùn)做思路：引爆關(guān)注→軟性宣傳→硬性宣傳→重復(fù)記憶宣傳，主要以合肥晚報(bào)和商報(bào)為主要媒體。合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新站開發(fā)區(qū)的客戶習(xí)慣就近購房。 銷售水平參差不齊，整體水平一般。 產(chǎn)品形式齊全，別墅、花園洋房、多層、小高和高層。 城市南區(qū) 延馬鞍山路向南延伸 城市南區(qū)是指一環(huán)以外，沿美菱大道、馬鞍山路沿線的區(qū)域。隨著高新區(qū)與一環(huán)之間的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，特別是潛山路全線通車，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)由高新區(qū)向潛山路沿線轉(zhuǎn)移。根據(jù)該區(qū)域樓盤開發(fā)情況以及 05 年前土地供應(yīng)情況分析， 05 年在這一區(qū)域沒有 100 畝以上的樓盤供應(yīng)。我公司即將開發(fā)的金色池塘三期 E、 F 標(biāo)段位于蜀山區(qū)的西部分，附近的樓盤主要是 綠城桂花苑、拓基廣場(chǎng)、城市風(fēng)景、中天藍(lán)山、漢嘉都市森林、新加坡花園城、楓丹白鷺 和香檳小鎮(zhèn)等中高檔樓盤，在 20xx 年之后該區(qū)域有較強(qiáng)的競 爭力。 近 13 個(gè)月廬陽區(qū)住宅銷售面積約 萬平米，占合肥市住宅銷售面積的 ％， 新增住宅供應(yīng)面積約 萬平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的 ％， 供求比為 1： ，需求略大于供給。 對(duì)公司樓盤營銷方面的影響 近 13 個(gè)月 高新區(qū)住宅銷售面積 約 萬平米，占合肥市住宅銷售面積的 ％， 新增住宅供應(yīng)面積 約 萬平米，占合肥市新增住宅供應(yīng)面積的 ％， 供求比為 1： ，需求明顯大于供給，供 需不平衡。廬陽區(qū)是合肥市主城區(qū)所在區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿σ草^大，前期由于合肥市的政策調(diào)整問題以及廬陽區(qū)產(chǎn)業(yè)園附近的低檔樓盤的銷售，均價(jià)不高，但該區(qū)域的優(yōu)勢(shì)正在體現(xiàn)。特別是 3 月 合肥市 新增住宅預(yù)售面積約為 萬平米，住宅銷售面積約 萬平米，供求比約為 1： ，可見 3 月合肥市住宅市場(chǎng)是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。但進(jìn)入 20xx 年，合肥市的 1－ 2 月的住宅均價(jià)有較大的回落。同時(shí) 價(jià)格在需求量的支持下穩(wěn)步提升。 2． 需求分析 從 20xx 年 2 月 25 日至 20xx年 3月 30日的一個(gè)月內(nèi)，各區(qū)域成交量、總量統(tǒng)計(jì)表： 區(qū)域 住宅 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 銷售額（萬元） 均價(jià)（元 /平米） 蜀山區(qū) 1157 廬陽區(qū) 613 包 河區(qū) 2322 瑤海區(qū) 607 高新區(qū) 424 經(jīng)濟(jì)區(qū) 836 政務(wù)區(qū) 314 新站區(qū) 1279 濱湖區(qū) 660 全市 8212 合肥市市區(qū)住宅成交量月度環(huán)比分析 20xx、20xx年各月合肥市備案套數(shù)（套）40794826 5411 5408646780909945 10433120607970 81193261821455 020xx40006000800010000120xx1400020xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市備案套數(shù)合肥市增速（％） 20xx、20xx年合肥市住宅銷售面積（萬平米） 34220xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市銷售面積合肥市增幅（％） 20xx、20xx年合肥市住宅銷售金額（億元） 19 3220xx年3月 20xx年4月 20xx年5月 20xx年6月 20xx年7月 20xx年8月 20xx年9月 20xx年10月 20xx年11月 20xx年12月 20xx年1月 20xx年2月 20xx年3月10050050100150200合肥市銷售金額合肥市增幅（％） 合肥市 20xx 年 1－ 3月住宅 銷售面積約 ，其中 3月住宅銷售套數(shù)約 8214套，環(huán)比增加 ％，同比增長約 ％ 。 從建筑類型看， 20xx 年合肥市 新增樓盤建筑類型以高層為主， 小高層 比例也較高 ， 多 層比重大幅 下降 ，由此可看出高層和小高層日益被購房者接受，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)一種趨勢(shì)。 0 0 08 年土地供給量相當(dāng)， 預(yù)計(jì) 09 年、 10 年的住宅總開工面積應(yīng)該相當(dāng)。 20xx 年 以前，合肥城區(qū)面積為 130平方公里、