【正文】 。 復(fù)式樓 強(qiáng)銷期 時(shí)間（略） 猛烈攻勢(shì) 多層開盤期 時(shí)間（略） 巧借東風(fēng) 猛烈攻勢(shì) 多層強(qiáng)銷期 時(shí)間（略） 一鼓作氣 高潮迭起 穩(wěn)步跟進(jìn) 多層 自然銷售期 時(shí)間（略） 多層認(rèn)購(gòu)期 產(chǎn)品導(dǎo)入 理念傳播 蓄勢(shì)待發(fā) 復(fù)式樓保溫期 抽絲剝繭 步步緊逼 復(fù)式樓尾盤期 以情動(dòng)人 請(qǐng)君入甕 基本收倉(cāng) 借勢(shì)引爆 穩(wěn)步緊跟 以情動(dòng)人 尾盤期 高潮迭起 時(shí)間（略） 以情動(dòng)人 清倉(cāng)促銷 基本清盤 （ 3）廣告執(zhí)行內(nèi)容 戶外媒體： 案名 LOGO+主推廣語(yǔ) SLOGEN+貴賓熱線，主要傾向于項(xiàng)目的高端形象展示；沿路燈箱和道旗，主要側(cè)重于客戶引導(dǎo)。 而現(xiàn)場(chǎng)包裝的環(huán)境氛圍則可以改變客戶的心態(tài)，同樣體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造以及圍板、廣告牌、道旗、燈箱等戶外廣告內(nèi)容來(lái)感染客戶，使客戶動(dòng)情到動(dòng)心，增強(qiáng)購(gòu)買信心，加快購(gòu)買進(jìn)程。 2）系列論壇二 —— “尋找，一種中國(guó)文化人居的府邸”論壇 邀請(qǐng)相關(guān)建筑設(shè)計(jì)專家、房地產(chǎn) 專家、媒體、各屆人士對(duì)中式民居的設(shè)計(jì)理念、生活方式、環(huán)境配套等各方面展開討論。 締造桂林市第一個(gè)極度個(gè)性化、本土化（中國(guó)化）的精神樓盤，并貼近生活， 引發(fā)中國(guó)人血脈中潛在的中國(guó)情結(jié)，上下五千年的文化積累，是我們最好的價(jià)值取向，是最大的藝術(shù)附加值。 選取樣本要依照地段詳盡，產(chǎn)品相同，項(xiàng)目成功原則，可 參照樣品主要有 項(xiàng)目名稱 理想值 本案 西嶺御景 長(zhǎng)島 16 碧水山莊 可比進(jìn)度均價(jià) （元 /㎡） —— —— 區(qū)位因素 繁華程度 10/100 /100 3/100 4/100 5/100 交通條件 10/100 /100 4/100 5/100 6/100 環(huán)境質(zhì)量 10/100 /100 7/100 8/100 7/100 公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施 10/100 /100 4/100 5/100 產(chǎn)品因素 建筑規(guī)劃 10/100 /100 8/100 8/100 7/100 戶型設(shè)計(jì) 10/100 /100 7/100 6/100 6/100 體量規(guī)模 10/100 /100 6/100 9/100 5/100 園林景觀 10/100 /100 7/100 8/100 6/100 項(xiàng)目配套 10/100 /100 7/100 7/100 8/100 形象因素 項(xiàng)目形象 5/100 /100 4/100 4/100 3/100 開發(fā)商實(shí)力 5/100 /100 修正值 100/100 % % % 63% 修正價(jià)格（元 /㎡） —— —— 對(duì)比因素說(shuō)明： ◎ “繁華程度”包括：項(xiàng)目所處為城市中心區(qū)域、普通區(qū)域、邊緣區(qū)域或農(nóng)村區(qū)域，片區(qū)住宅規(guī)模，商服配套成熟程度、人群層次和人氣入住率； ◎ “交通條件”包括：道路與公交通達(dá)度； ◎ “環(huán)境質(zhì)量”包括：片區(qū)自然與人文環(huán)境、綠化景觀、空氣質(zhì)量、噪音程度、衛(wèi)生條件； ◎ “公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施”包括：周圍商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融、郵政、醫(yī)療、教育、餐飲、休閑娛樂(lè)等公共配套及區(qū)域內(nèi)上下水、電、訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施； ◎ “建筑規(guī)劃”包括：小區(qū)規(guī)劃功能空間、建 筑風(fēng)格色彩、檔次、文化等； ◎ “戶型設(shè)計(jì)”包括：朝向、開間、采光、觀景，動(dòng)靜層次區(qū)隔、功能空間面積與動(dòng)線等； ◎ “體量規(guī)?！? 包括：項(xiàng)目的占地面積、建筑規(guī)模； ◎ “園林景觀”包括：小區(qū)綠化率、園林景觀的觀賞性與功能性、檔次、文化等； ◎ “項(xiàng)目配套”包括：會(huì)所、室內(nèi)泳館、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施、特色教育、安控與戶內(nèi)智能化等； ◎ “項(xiàng)目形象”包括：項(xiàng)目包裝與宣傳形象力度、項(xiàng)目口碑等； ◎ “開發(fā)商實(shí)力”包括：資金實(shí)力、品牌度、業(yè)績(jī)等。 （時(shí)間 略 ） 時(shí)間： ■ 鞏固整體物業(yè)形象，使本物業(yè)的品牌效應(yīng)在八里街市場(chǎng)得以全面鞏固，社會(huì)知名度得以全面升華； ■ 完成推售單位大部分的銷售； ■ 順利完成銷售目標(biāo)； ◆ 園林全部對(duì)外展示； ◆ 廣告宣傳保持一定程度的曝光率， 頻率視當(dāng)時(shí)銷售情況而定。以倍速提升上林苑在目標(biāo)受眾中的知名度。華易建議本項(xiàng)目在前期造勢(shì)思路上 應(yīng)突破目前市場(chǎng)上的常規(guī)的手法，采用一種全新、轟動(dòng)、立體整合的營(yíng)銷手法，即“一炮而響”，通過(guò)一系列有目的、有組織、連貫性強(qiáng)的 SP 活動(dòng)，令到本項(xiàng)目迅速成為市場(chǎng)熱點(diǎn)話題，使銷售達(dá)到高潮。 第五部分 項(xiàng)目推廣與銷售策略 銷售策略 房地產(chǎn)的營(yíng)銷已從以往的 4P（ Product 產(chǎn)品、 Price 價(jià)格、 Place 通路、Promotion 促銷）發(fā)展到今日的 4C（ Consumer 消費(fèi)者、 Cost 成本、 Convenience通路便利性、 Communication 溝通）一個(gè)以客戶群需求為主的全新營(yíng)銷傳播理論已然誕生，在桂林的房地產(chǎn)業(yè)中以 4C 為基礎(chǔ)的 Integrated Marketing Communications（ IMC 整合行銷 理念）已得到了全新運(yùn)用，從消費(fèi)者角度出發(fā)以滿足消費(fèi)者需求，開發(fā)商所需付出的成本的核算，物業(yè)銷售通路的便利性、住宅產(chǎn)品分期推出時(shí)與目標(biāo)客戶群進(jìn)行溝通微調(diào)??理智的開發(fā)商遵循 IMC 將住宅產(chǎn)品在投放市場(chǎng)前就考慮目標(biāo)客戶群的需求，使物業(yè)無(wú)論從單體形態(tài)、戶型、價(jià)格乃至整體規(guī)劃完全依據(jù)消費(fèi)者需求設(shè)定。 華易提出以下建議供貴司參考： 建議聘請(qǐng)知名的專業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)管理，為項(xiàng)目在市場(chǎng)中樹立良好的品牌形象鋪平道路 。本方案融合項(xiàng)目的品質(zhì)和產(chǎn)品規(guī)劃的特色，具有中國(guó)民居元素，文化風(fēng)情的住宅精髓，把建筑與文化、自然情結(jié)重新融合在一起，使人類居所文化與大自然達(dá)到真正的和諧共生，利于產(chǎn)品的推廣。因此，我們結(jié)合項(xiàng) 目一期的開發(fā)過(guò)程引入企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)的初步計(jì)劃，具體來(lái)講： 第一步：企業(yè)品牌形象的導(dǎo)入 我們 擬定 2020 年為企業(yè)品牌的導(dǎo)入年。 項(xiàng)目需整合資源 配套資源 —— 外部配套較遠(yuǎn)較少，內(nèi)部需建設(shè) 些 配套設(shè)施 建筑資源 —— 獨(dú)特的可以成為風(fēng)景的建筑風(fēng)格資源 交通資源 交通的不方便是我們?cè)诙虝r(shí)間之內(nèi)無(wú)法做到的問(wèn)題，目前只有消費(fèi)者自行解決，或者我們配專用車 ， 等南洲大橋通車后，交通情況才能得到 根本 解決。但值得一提的是，萬(wàn)鑫 在售項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 主題 面積 總戶數(shù) 開盤 /竣工時(shí)間 銷售情況 配套設(shè)施 價(jià)位 地理位置 歐洲小鎮(zhèn) 經(jīng)典生活 優(yōu)雅隨意 200 畝 2000 戶 2020年 3月竣工 已銷售60% 社區(qū)內(nèi)有羽毛球場(chǎng)、休閑健康步道、兒童樂(lè)園等 9801480 元 /㎡ 緯三路 七彩小康城 住七彩、奔小康 135 畝 1192 戶 2020 年10 月開盤 多層已銷售90％，電梯房還未銷售 配有游泳池、會(huì)所 1300 元 /㎡起 緯四路與經(jīng)二路交匯處 七彩花園 首付 3萬(wàn)元，給愛一個(gè)家！ 88000㎡ 850 戶左右 2020 年竣工 已銷售完 無(wú) 888 元 /㎡起 桂黃路與緯四路 交匯處 水榭花都 讓更多的人花更少的錢住更好的房子 147 畝 2500 戶 2020 年12 月開盤 社區(qū)有兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身場(chǎng)所、羽毛球場(chǎng)等 980 元 /㎡起 經(jīng)四路與緯五路交匯處 九龍花園 27 畝 170 戶 2020 年竣工 2020 年交房 只 剩大戶型復(fù)式樓未賣完 無(wú) 1400 元 /㎡均價(jià) 緯四路大圓盤處 杏花苑 首付九千元杏花園內(nèi)安個(gè)家 畝 192 戶 2020 年竣工 已銷售完 無(wú) 1288 元 /㎡起 清華苑 20 畝 200 戶 2020年 6月開盤 銷售 30套左右 小區(qū)內(nèi)有中心花園、休閑場(chǎng)所等 1400 元 /㎡均價(jià) 緯四路 七彩小康城旁 翔龍花園 60000㎡ 410 戶 2020 年底竣工 2020年 6月開盤 已銷售完 羽毛球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身設(shè)施 1288 元 /㎡起 桂黃公路與緯六路交叉處 一品嘉苑 入住一品嘉苑 享受一品人生 90000㎡ 1100 戶 一期 04年 5月開盤 三期 06年 12 月開盤 一、二期只剩幾套房與復(fù)式樓未賣完，三期今年底開盤 社區(qū)內(nèi)有兒童游戲區(qū)、休閑步道、健身場(chǎng)地等 1258 元 /㎡起 緯三路“一品嘉苑” 金色嘉苑 21 世紀(jì)居住理想 27840㎡ 400 戶左右 2020年 1月開盤 已銷售完 無(wú) 1250 元 /㎡起 緯四路與經(jīng)三路交叉處 盛源小區(qū) 158 戶 2020 年竣工 已全部入住 無(wú) 1100 元 /㎡起 八里街緯一路 龍湖小區(qū) 40 畝 400 多戶 2020年 8月竣工 已銷售完 無(wú) 1380 元 /㎡均 價(jià) 緯一路 聚福苑 親情文化社區(qū) 高尚生活 47 畝 520 戶 06年 1月開盤 已銷售70%以上 社區(qū)內(nèi)配有兒童游樂(lè)園、會(huì)所、 1098 元 /㎡起 緯四路與經(jīng)三路交叉處 家園 100 多戶 2020 年竣工 已全部入住 無(wú) 1250 元 /㎡均價(jià) 緯四路七彩花園旁 文華花園 城市文脈 原生社區(qū) 20 畝左右 300 多戶 2020 年竣工 已銷售完 無(wú) 1180 元／㎡起 緯五路與經(jīng)一路交叉處 金色年華 萬(wàn)㎡ 260 戶 2020 年底竣工 已全部入住 無(wú) 908 元 /㎡起 緯三路 “金色年華”小區(qū) 七彩黃金 村 135 畝 231 戶 2020 年竣工 銷售 60%以上 15001600 元 /㎡ 位于緯四路 天都苑 （別墅） 11136㎡ 28 戶 2020 年10 月開盤 空置率70%以上 無(wú) 1880 元 /㎡起 緯三路“天都苑”小區(qū) 藍(lán)洲灣別墅 水居時(shí)代的到來(lái) 6 萬(wàn)㎡ 161 戶 2020年 1月開盤 銷售 90% 1758 元 /㎡起 緯三路 藍(lán)洲灣別墅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，從供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。隨城北物流商貿(mào)區(qū)的規(guī)劃和興建，開發(fā)區(qū)亦相應(yīng)調(diào)整規(guī)劃，擬將其中心廣場(chǎng)及附近區(qū)域建成集中生活住宅區(qū)域，為城北物流商貿(mào)區(qū)配套并創(chuàng)造投資環(huán)境。他們對(duì)生活彷徨、思考。根據(jù)項(xiàng)目的指標(biāo)，我們確定項(xiàng)目的定位，由此我們確定它的主力客戶群是中上流階層。桂林已悄然步入世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，憑借著固有的山水自然資源及優(yōu)秀的人居環(huán)境，吸引了越來(lái)越多投資者的目光，到桂林投資及居住的精英人士成倍數(shù)的增長(zhǎng)。從去年底推出的一期住宅（多層住宅）價(jià)位是 1200 元 /㎡左右， 172 戶已銷 171戶，（業(yè)主以縣城公 務(wù)員、教師為主，一般工薪為輔）二期正接受預(yù)訂，銷售看好。 劣勢(shì)： 目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來(lái)諸多的不方便。 第三部分 項(xiàng)目總體發(fā)展策略 項(xiàng)目的核心是什么 項(xiàng)目沒(méi)有完善的配套，在各方面還不成熟的情況下，如何營(yíng)造賣點(diǎn)，解決這個(gè)核心問(wèn)題，首先我們明確我們可以開發(fā)可利用的資源有哪些。怎樣去經(jīng)營(yíng)品牌，怎樣走品牌之道，這對(duì)于一個(gè)持續(xù)發(fā)展的公司來(lái)講是非常重要的。 中 上流階層非常把自己的名譽(yù)放在了第一位，他們需要滿足自己的精神 需求，需要有高貴的生活環(huán)境來(lái)放松自己，更追求自然美。 物業(yè)管理建議 本項(xiàng)目要成為八里街高品質(zhì)的社區(qū)，物業(yè)管理更應(yīng)是行業(yè)中最具代表性的標(biāo)志性范本。對(duì)小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音，尤其是城市主干道的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施。 ◆ 多層進(jìn)度已經(jīng)基本封頂； ◆ 新的戶外廣告（包括候車亭廣告、公交車體廣告、戶外廣告牌） ； ◆ 預(yù)售許可證到位； ◆ 組織銷售人員進(jìn)行開盤前的系統(tǒng)培訓(xùn)； ◆ 開始軟性宣傳及新聞造勢(shì)； ◆ 銷售對(duì)象銷售資料（樓書、折頁(yè)、單張、 戶型圖、展板、模型、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書、商品房買賣合同等） ◆ 確定按揭銀行、按揭年數(shù)、成數(shù) ◆ 其他相關(guān)工作到