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可研報(bào)告-天域度假酒店二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(留存版)

  

【正文】 權(quán)酒店 ( TIME SHARE)演變而來(lái)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ;南臨南中國(guó)海;西接紅樹(shù)林 度假 酒店(五星級(jí));北靠 亞龍灣高爾夫球場(chǎng) ,地塊方正規(guī)則,視野開(kāi)闊,觀海效果極佳,是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級(jí)旅游目的地。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的,具有科學(xué)性和前瞻性。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。而天域二期,則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn),似乎成了人們相互之間發(fā)自?xún)?nèi)心的默契。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè),它都是稀缺的,不可多得的。三亞作為著名的旅游度假目的地,越來(lái)越受到人們的關(guān)注,而位于世界級(jí)旅游目的地 的 天域度假酒店二期 ,更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 14 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 亮色,可以預(yù)測(cè),本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。 貸款購(gòu)物的方式。 滿(mǎn)巢階段(三): 年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。 價(jià)格適中偏低,使用時(shí)間靈活,旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。 期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多,擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類(lèi)客戶(hù)的需要。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ F”型分布的建筑物,分為裙樓和主樓,樓高八層,裙樓用于度假酒店公共配套。 本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則,體現(xiàn)酒店外觀,項(xiàng)目建設(shè)密度低,大綠化,充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。 具體的銷(xiāo)售價(jià)格,要充分考慮銷(xiāo)售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素,再酌情提高或降低。 屆時(shí),硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段: ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷(xiāo)售方式及銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定 7 銷(xiāo)售方式定位 銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。 第四章 管理期限、義務(wù)和 權(quán)力 一、 管理期限 客房委托管理期限為 30 年。年實(shí)際出租總房間數(shù); 酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入 =年開(kāi)房率年平均房?jī)r(jià)可出租房間數(shù)年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。 有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督和合理的批評(píng)建議。 ( 2)業(yè)主入住管理 A、提前預(yù)約:為保證業(yè)主能如期入住酒店客房,必須提前預(yù)約。 業(yè)主的客房委托經(jīng)營(yíng)管理公司管理 ,有以下三種基本模式: 完全自用型 業(yè)主客房完全自用,不委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,只委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 酒 店運(yùn)行費(fèi)用全免。 所有 B 方案物業(yè)總價(jià)值 ) X 該客房的有效委托時(shí)間系數(shù) X B 方案 客房 開(kāi)房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費(fèi)用 C 方案:完全投資型 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 48 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 所有( C 方案) 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值 247。 這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo),但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo),是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。 5 廣告語(yǔ) 廣告牌主題廣告語(yǔ) :“天澤海韻度假公寓 —— 您的酒店,您的家”。 賣(mài)場(chǎng)外圍:背靠巨副廣告牌,左右與宣傳圍墻自然連接,以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤(pán)印象;周?chē)G樹(shù)與花草相輝映,通往賣(mài)場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就;整個(gè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 9. 同等條件下酒店經(jīng)營(yíng)管理公司具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類(lèi)房的 分類(lèi)開(kāi)房率系數(shù) 。 在年底收入分配時(shí),從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)( 50 元 /㎡ *月);當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi),業(yè)主 應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 44 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營(yíng)運(yùn)管理制度。 c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以 下開(kāi)支: 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 42 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 * 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利; * 沙灘、泳池、園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修; * 公共場(chǎng)所的用水、用電; * 公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的費(fèi)用; * 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用; * 辦公費(fèi); * 工作制服及其清潔費(fèi)用; * 其它管理開(kāi)支。 獨(dú)立的 注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店 客房 經(jīng)營(yíng)收入的要求,但必須書(shū)面提出并預(yù)約(僅限每年的 3 月份)。 義務(wù): 甲方應(yīng)以五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的酒店。 五、 會(huì)計(jì)年度 :第一個(gè)會(huì)計(jì)年度,從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起,至同年的 12 月 31 日止。 價(jià)格區(qū)域分布表 (底紋部分為價(jià)格調(diào)整系數(shù)) C2 C1 B2 B1 A2 A2 A1 C2 C1 B2 B1 A2 A1 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 29 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 說(shuō)明:以 上價(jià)格區(qū)域分布表表明,在制訂詳細(xì)的價(jià)格時(shí)要遵循以上分布規(guī)律,以 C2 區(qū)、 1/F 為基準(zhǔn)價(jià)格(起價(jià)),然后按照陰影部分樓 層 A1 區(qū) A2 區(qū) B1 區(qū) B2 區(qū) C1 區(qū) C2 區(qū) 1.40 1/F 0套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 2/F 2套 3 套 2 套 2 套 2 套 2 套 3/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 4/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 5/F 3套 4 套 2 套 2 套 2 套 2 套 6/F 3套 4 套 2 套 2 套 2 套 2 套 7/F 5套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 8/F 5套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 9/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 10/F 6套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 11/F 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套 12/F 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套 套數(shù)(共 200 套) 54 套 56 套 21 套 23 套 23 套 23 套 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 30 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的價(jià)格調(diào)整系數(shù)進(jìn)行價(jià)格細(xì)分調(diào)整。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高,但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶(hù),再加上多元化的輕松付款方式,也能吸引買(mǎi)家。戶(hù)型面積從 51m2到 256 m2不等。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與 三亞地區(qū)氣候上的差異較大,令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。 3. 3. 1. 財(cái)力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 行為及性格特征 擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活。 行為及性格特征 對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣,因而,是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。購(gòu)買(mǎi)趨向理智,受廣告及其他營(yíng)銷(xiāo)刺激的影響減少,注意檔次較高的商品及子女教育投資。 3. 3. 以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù)分析 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 住宅購(gòu)買(mǎi) 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買(mǎi) 消費(fèi)特點(diǎn) 單身階段: 年輕、單身 幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),新消費(fèi)觀念帶頭人。 B、 均為新建項(xiàng)目 ● 本項(xiàng)目與 華宇皇冠 項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì): A、 位置更好,我們?yōu)榕R海一線(xiàn), B、 產(chǎn)品概念、戶(hù)型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求(突出旅游房地產(chǎn)概念,迎合客戶(hù)對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要,套房戶(hù)型可自由組合) C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致,酒店 式外觀,花園式環(huán)境,設(shè)專(zhuān)用循環(huán)水游泳池,精心打造度假空間,充分營(yíng)造度假氛圍。天域二期與天域一期聯(lián)為一體,以其完全開(kāi)敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格,以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店,這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地,是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然?,F(xiàn)在,一批依山傍海,環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”,銷(xiāo)售勢(shì)頭有增無(wú)減。據(jù)國(guó)際旅游組織 2020 年 報(bào)告 ,其增長(zhǎng)率達(dá)到 %。與其同時(shí),三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿(mǎn)熱情,客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買(mǎi)。 本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家 級(jí)旅游度假區(qū) 亞龍灣。旅游房地專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 5 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 投資者 既可長(zhǎng)期 居住, 也可在不住專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 7 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 時(shí) 將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng) 獲 取回報(bào),同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免 費(fèi)入住權(quán) 。 2020 年,坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房,在極短的時(shí)間內(nèi),三幢高層樓盤(pán)就發(fā)售一空,點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。 4.房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地,旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。 從目前來(lái)看,亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和,尤其是在周末和節(jié)假日,入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂,在黃金周根本就供不應(yīng)求。 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 12 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 開(kāi)盤(pán)或預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日期 總占地面 積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶(hù)型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì): 地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳地濱海大道,分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景;處市中心,生活配套設(shè)施完善;全海景的戶(hù)型滿(mǎn)足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要; 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好,實(shí)用率高;八層帶電梯,提升了項(xiàng)目的檔次。 3. 6 公共的配 套條件 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 16 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 1.亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū) 1992 年建立,有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu); 2.中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所;各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái) POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換; 3.郵電代辦設(shè)置在各大酒店; 4.文化體育設(shè)施包括:亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等; 5.各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室; 6.給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線(xiàn)電視等網(wǎng)絡(luò)健全; 7.排污系統(tǒng)、垃圾站健全; 8.通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的交通便利。不滿(mǎn)足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀 況,注意儲(chǔ)蓄,購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品,購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障,著重社區(qū)人事因素,怕孤獨(dú)和冷落。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比,北方人明顯更充滿(mǎn)豪氣與沖動(dòng),往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。 5. 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 備注: 三套間 在銷(xiāo)售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行組合或分拆。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好,目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高,則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗?,則加大折讓?zhuān)S持最高平均 5%的折讓率。 二、 營(yíng)業(yè)收入 :天域度假酒店二期通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 33 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 收入(僅指房租) ,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、洗衣、電話(huà)、電報(bào)和電傳 等其它酒店項(xiàng)目 的收入, 不包括 服務(wù)費(fèi)收入以及 酒店設(shè)備 、場(chǎng)地的 使用費(fèi) 、 租賃費(fèi) 等收入 。 業(yè)主自用期間,不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀,不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施,不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品; 不得私自經(jīng)營(yíng)客房。 ,在特定情況下,酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次,業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途,在辦理入住手續(xù)、簽署客戶(hù)委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整:業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí),入 住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 非出租期間(自住和空置時(shí)間) 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù),業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用, 按季度結(jié)算 。 專(zhuān)業(yè)好文 檔 第 47 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。 8. 直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。 3 施工圍墻
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