【正文】 權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假 酒店（五星級）；北靠 亞龍灣高爾夫球場 ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級旅游目的地。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于世界級旅游目的地 的 天域度假酒店二期 ，更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的專業(yè)好文 檔 第 14 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 亮色，可以預(yù)測，本項(xiàng)目具有較好的市場前景。 貸款購物的方式。 滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住 經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。 價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。 期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。 本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。 具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。 屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定 7 銷售方式定位 銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 第四章 管理期限、義務(wù)和 權(quán)力 一、 管理期限 客房委托管理期限為 30 年。年實(shí)際出租總房間數(shù)； 酒店年客房經(jīng)營收入 =年開房率年平均房價(jià)可出租房間數(shù)年自然營業(yè)天數(shù)。 有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)督和合理的批評建議。 （ 2）業(yè)主入住管理 A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。 業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 酒 店運(yùn)行費(fèi)用全免。 所有 B 方案物業(yè)總價(jià)值 ） X 該客房的有效委托時(shí)間系數(shù) X B 方案 客房 開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費(fèi)用 C 方案：完全投資型 專業(yè)好文 檔 第 48 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值 247。 這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。 5 廣告語 廣告牌主題廣告語 ：“天澤海韻度假公寓 —— 您的酒店，您的家”。 賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的 分類開房率系數(shù) 。 在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（ 50 元 /㎡ *月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主 應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 專業(yè)好文 檔 第 44 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運(yùn)管理制度。 c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以 下開支： 專業(yè)好文 檔 第 42 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險(xiǎn)的費(fèi)用； ＊ 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用； ＊ 辦公費(fèi)； ＊ 工作制服及其清潔費(fèi)用； ＊ 其它管理開支。 獨(dú)立的 注冊會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店 客房 經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的 3 月份）。 義務(wù)： 甲方應(yīng)以五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。 五、 會(huì)計(jì)年度 ：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的 12 月 31 日止。 價(jià)格區(qū)域分布表 （底紋部分為價(jià)格調(diào)整系數(shù)） C2 C1 B2 B1 A2 A2 A1 C2 C1 B2 B1 A2 A1 專業(yè)好文 檔 第 29 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 說明：以 上價(jià)格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細(xì)的價(jià)格時(shí)要遵循以上分布規(guī)律，以 C2 區(qū)、 1/F 為基準(zhǔn)價(jià)格（起價(jià)），然后按照陰影部分樓 層 A1 區(qū) A2 區(qū) B1 區(qū) B2 區(qū) C1 區(qū) C2 區(qū) 1.40 1/F 0套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 2/F 2套 3 套 2 套 2 套 2 套 2 套 3/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 4/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 5/F 3套 4 套 2 套 2 套 2 套 2 套 6/F 3套 4 套 2 套 2 套 2 套 2 套 7/F 5套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 8/F 5套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 9/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 10/F 6套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 11/F 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套 12/F 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套 套數(shù)（共 200 套） 54 套 56 套 21 套 23 套 23 套 23 套 專業(yè)好文 檔 第 30 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的價(jià)格調(diào)整系數(shù)進(jìn)行價(jià)格細(xì)分調(diào)整。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。戶型面積從 51m2到 256 m2不等。 客觀影響因素 以北京為核心的北方地區(qū)與 三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 3. 3. 1. 財(cái)力雄厚人 包括上表中階段 6 的人群 行為及性格特征 擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活。 行為及性格特征 對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 3. 3. 以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 住宅購買 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購買 消費(fèi)特點(diǎn) 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。 B、 均為新建項(xiàng)目 ● 本項(xiàng)目與 華宇皇冠 項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢： A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線， B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合） C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店 式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。據(jù)國際旅游組織 2020 年 報(bào)告 ，其增長率達(dá)到 %。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。 本項(xiàng)目位于三亞著名的國家 級旅游度假區(qū) 亞龍灣。旅游房地專業(yè)好文 檔 第 5 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 投資者 既可長期 居住， 也可在不住專業(yè)好文 檔 第 7 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 時(shí) 將客房委托給酒店經(jīng)營 獲 取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免 費(fèi)入住權(quán) 。 2020 年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商 專業(yè)好文 檔 第 12 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 開盤或預(yù)計(jì)開盤日期 總占地面 積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項(xiàng)目優(yōu)勢： 地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。 3． 6 公共的配 套條件 專業(yè)好文 檔 第 16 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 1．亞龍灣國家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺 POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等； 5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機(jī)場、車站的交通便利。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀 況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。 5． 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 備注： 三套間 在銷售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均 5%的折讓率。 二、 營業(yè)收入 ：天域度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的專業(yè)好文 檔 第 33 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 收入（僅指房租） ,不包括酒店商場、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報(bào)和電傳 等其它酒店項(xiàng)目 的收入， 不包括 服務(wù)費(fèi)收入以及 酒店設(shè)備 、場地的 使用費(fèi) 、 租賃費(fèi) 等收入 。 業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品； 不得私自經(jīng)營客房。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 b、費(fèi)用繳納 客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入 住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。 專業(yè)好文 檔 第 47 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。 3 施工圍墻