【正文】 頁(yè) 【莒南縣簡(jiǎn)況】 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 33 頁(yè) 在 聚首 ”， 舒適的生活 、 居家的名片得以融會(huì) ，形成 生活與品位相對(duì)“類聚”的 獨(dú)立格局； ◆“ 聚裕隆 ， 致力打造莒南高檔公寓 標(biāo)志性建筑之一，將在 莒南 的建設(shè)與繁華 的 歷程中寫上濃墨重彩的一筆。裕隆 推廣 思路 策劃總監(jiān)：武子原 一、引言 凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。裕隆 是否能以 全新 ． ． 的建設(shè) 理念 ． ． 和非同一般的形象驚艷市場(chǎng)？ 這正是我們要考慮的核心。裕隆 時(shí)， 產(chǎn)生出欲望滿足 的 精神快感 。首 ，包括 生活 空間、居住空間、 精神 空間、 欲望 空間； ◆ 聚 莒南縣 工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對(duì)外經(jīng)貿(mào)勢(shì)頭強(qiáng)勁。 產(chǎn)品定位為高檔 建筑 ，并凸顯 事業(yè) 場(chǎng) 、居住 雅 、休閑 優(yōu) 等關(guān)鍵元素，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目差異化 優(yōu)勢(shì) 明顯。 目前該區(qū)域內(nèi)有代表性的商品房供應(yīng) 比較滯后 ，都是普通的多層， 真正意義上的而且是“貼合實(shí)際”的高檔 產(chǎn)品但供應(yīng)量 為零 ，在該區(qū)位看不到。 （ 4） 如果 市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī) 將 十分 看 好。 超大型項(xiàng)目（包括形象工程）還沒有出現(xiàn) 。 （ 6）中高檔物業(yè)住宅市場(chǎng)總結(jié)： 從以上 莒 南 中 低 檔物業(yè)整體樓盤調(diào)查， 莒 南住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ◆ 開發(fā)商 較為 成熟， 但 品牌 的 開發(fā) 沒有 帶動(dòng) 莒南 整體水平 的提升 —— 莒 南的開發(fā)商在觀念、手法、概念 的提升 上正日趨成熟， 但在 推盤水平 上 與 前沿城市的推廣 水平 還有 差距。 客戶區(qū)域很難界定，應(yīng)放眼于 莒南整個(gè)區(qū)域 。 ◆ 高檔物業(yè)，項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品都是目前市場(chǎng)上的稀有產(chǎn)品 純高檔 形象 的品質(zhì)化居住 ， 設(shè)計(jì)的新概念 是目前市場(chǎng)上很受歡迎、但供應(yīng)量又有限的產(chǎn)品，這是項(xiàng)目自身所具有的最大特點(diǎn)，也是以后推廣中所需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的元素。 ◆ “一房多用復(fù)合型住宅” 社區(qū)的新典范。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 33 頁(yè) ◆ 找準(zhǔn)整個(gè)社區(qū)形象的支撐點(diǎn) 本項(xiàng)目最大的特色就是有著新模式的 “ 一房多用復(fù)合型住宅 ” ，這是本項(xiàng)目區(qū)別于區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的根本所在，因此在前期的品牌形象塑造上，需要特別強(qiáng)調(diào)新商住類產(chǎn)品帶來(lái)的高端形象，但 同樣強(qiáng)調(diào) “ 聚首 ” 概念，從而達(dá)到提高項(xiàng)目整體檔次的目的。 信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、 VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)。 E 計(jì)劃” — 高尚而完美（ Elegance Par Excellence） ◆ 高檔 社區(qū) 告別清水房 —— 隨著人們生活節(jié)奏的加快，時(shí)間的寶貴，由于購(gòu)房者對(duì)家居裝修、建筑材料不甚了解，購(gòu)買清水房自行裝修、又要花費(fèi)大量的時(shí)間和 精力，費(fèi)用又高。 十 、 營(yíng)銷推廣 營(yíng)銷策略 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即 遵循 AIDAS 原理 ： Attention：引起注意 Interesting：產(chǎn)生興趣 Desire：引發(fā)欲望 Action：促使購(gòu)買行為 Satisfaction：達(dá) 到滿意 通過(guò)宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。 文化 ：買房子實(shí)質(zhì)是買生活，同樣，造社區(qū)本質(zhì)是造一種文化。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 32 頁(yè) 共 33 頁(yè) 差異化生存 ：在市場(chǎng)同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的今天，實(shí)現(xiàn)差異化生存是決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵，任何非差異性的、趨同性產(chǎn)品（或概念）都將被前面的成品現(xiàn)房或更新的升級(jí)版期房（或概念）替代。以提升業(yè)主生活品質(zhì)， 從而體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。 燈飾：簡(jiǎn)約、時(shí)尚燈具。 布線：綜合布線系統(tǒng)。 二、 推廣原則 締造“ 莒南標(biāo)志 ”運(yùn)動(dòng) 打造“ 莒南標(biāo)志 ”，強(qiáng)調(diào)新 標(biāo)桿 居住的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景，以及周邊未來(lái)高規(guī)格配套設(shè) 施。 ◆ 在項(xiàng)目前期的推廣中，以發(fā)展的眼光 看待區(qū)域發(fā)展前景，并提高消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的關(guān)注度是一個(gè)基本點(diǎn)。 ◆ 新區(qū) 的建設(shè)，使本項(xiàng)目具備了對(duì)周邊區(qū)域較強(qiáng)的集聚功能。 盡管高檔物業(yè)本身是一種小眾產(chǎn)品，盡管高檔物業(yè)本身就應(yīng)該 選擇理性生活的客戶 ，但是從目前 莒南小 高 層 物 業(yè)來(lái)看，項(xiàng)目 的 人文環(huán)境、配套設(shè)施等仍然是消費(fèi)者考慮的幾個(gè)主要因素。 ◆ 有品位的園林。少數(shù)運(yùn)作水平和開發(fā)成本較高的 住 宅價(jià)格在 1500/平方米元以上。其中以 120 以上的面積居多。 ◆ 品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)更加突現(xiàn) ： 隨著市場(chǎng)的發(fā)展，整個(gè) 高檔物業(yè) 市場(chǎng)的細(xì)節(jié)品質(zhì) 將 呈現(xiàn)出精彩紛呈的態(tài)勢(shì)，各類風(fēng)格的高檔物業(yè) 將會(huì) 紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來(lái)越到位，消費(fèi)者對(duì)高檔物業(yè)的風(fēng)格、戶型布局等基本要求越來(lái)越高，高檔品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng) 將會(huì) 愈演愈烈。目前，全縣共有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 15714個(gè)，集貿(mào)市場(chǎng) 102 個(gè)，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 7 處，年完成城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 10 億元左右。 3） 從整體字面的相互聯(lián)系上講，一語(yǔ)雙關(guān)，既有形象又有召集的雙重含義，且上口易記，傳播力度強(qiáng)，直接點(diǎn)題，形象上乘。裕隆， 它將成為 莒南 物業(yè)中一個(gè)具有最鮮明個(gè)性的產(chǎn)品。 首 ” 是現(xiàn)階段為部分“發(fā)達(dá)”起來(lái)的，并追求高舒適生活的“準(zhǔn)普及型 產(chǎn)物 ” ； ◆“ 聚 聚首 凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。 聚首 ◆ 作為“ 欲 +住 ” 雙重 模式的一種解決方式，相對(duì) 普通住宅 ，聚首 是 科學(xué)的 （有效融合商住并規(guī)避矛盾）； ◆ 聚現(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。 項(xiàng)目力求通過(guò)對(duì)事業(yè)與生活 現(xiàn)代居住觀的 演繹，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代 建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的自然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求“事業(yè) 與生活 ”，是把原生 莒南風(fēng)韻的 生活美感匯聚 成為 高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū) ，這是具有明顯優(yōu)勢(shì)的，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。從產(chǎn)品定位上看，基本上都圍繞“ 生活 、“生態(tài)”、“ 健康 ”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 33 頁(yè) 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1） 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展 將緩步 升溫 多年以來(lái)， 本項(xiàng)目是 作為 莒 南商貿(mào)集中和 發(fā)展 樞紐的 地段 ，然而由于 城市形象 缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城 市 十 分雜亂，總體感覺上講， 不是一個(gè)理想的“ 升華 ”之地。 ◆ 從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平一般，雖然各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位的樓盤不多。 偏重于 環(huán)境、服務(wù)、 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 33 頁(yè) 質(zhì)量成為 莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流 。 同樣，也是由于本項(xiàng)目地理位置及行政區(qū)屬的復(fù)雜性，使得目標(biāo)客戶的區(qū)域?qū)傩砸埠茈y界定。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 33 頁(yè) ◆ 建筑景觀 小高層 項(xiàng)目具有 莒南第一樓 的優(yōu)勢(shì)，有利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。 ◆ 莒南 ，最高規(guī)模社區(qū)。 ◆ 借用其他品牌，發(fā)揮捆綁效應(yīng) 充分利用社區(qū)內(nèi)的文化、娛樂(lè)設(shè)施，在宣傳中，造成這些設(shè)施也是社區(qū)的配套設(shè)施之一的印象。 網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。 營(yíng)銷方式 通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。 到位 ：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關(guān)鍵是細(xì)微之處一定要到位。 知名 裝飾公司的引進(jìn) 為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì)，建議引進(jìn)多家知名裝飾公司供消費(fèi)者選擇。 專業(yè)設(shè)計(jì)師咨詢服務(wù) —— 業(yè)主可與開發(fā)商所聘請(qǐng)的專業(yè)室內(nèi)（建筑）設(shè)計(jì)師、家居美化專家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計(jì)方案， 設(shè)計(jì)師根據(jù)客戶的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導(dǎo)和咨詢服務(wù)。 裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)。 供水：配備 24 小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)。 因此，我們建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣采用產(chǎn)品優(yōu)先路線為主、客戶優(yōu)先路線為輔的策略，即： 在以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品類型訴求的前提下（本項(xiàng)目的商住類產(chǎn)品是