【正文】 產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商圈內(nèi)常住人口 23 萬人，因地處老工業(yè)區(qū)，下崗和老年退休職工較多，購買力居中等偏低水平，流動(dòng)人口少。按行業(yè)分，零售 占 %（含超市、百貨、書店），餐飲占 10%，休閑娛樂業(yè)占 %，影樓、婚慶、美容保健占 %，金融占 %，修理洗染業(yè)占 %。 北京京客隆超市連鎖有限公司酒仙橋商業(yè)項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 輻射商圈：由次級(jí)商圈向東呈扇面形擴(kuò)展，其輻射半徑為 6公里，包括東壩鄉(xiāng)的大部分區(qū)域及將臺(tái)鄉(xiāng)、平房鄉(xiāng)、金盞鄉(xiāng)與之相鄰的一小部分區(qū)域。本地區(qū)生活消費(fèi)服務(wù)設(shè)施比較缺乏。 （ 1）關(guān)于電子城科技園 北京電子城科技園是以發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)為主體、多功能、綜合性的高新技術(shù)科技園區(qū)，是首都規(guī)劃中確定的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。使館工作人員以及相關(guān)人員的聚集，將構(gòu)成對(duì)周邊地區(qū)公寓、住宅及商業(yè)服務(wù)業(yè) 的旺盛需求。當(dāng)前需要認(rèn)真對(duì)待的主要競(jìng)爭(zhēng)者包括： 萬客隆酒仙橋店。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 動(dòng)人口合計(jì)購買力約為 億元。本項(xiàng)目開業(yè)后，保守估計(jì)客單價(jià)為 80 元左右（超市與百貨平均價(jià)），客流量 2 萬人左右，每天銷售額可達(dá) 160 萬元（比萬客隆日銷售額多 45%），全年近 億元。 購物中心始于美國(guó)，二戰(zhàn)以后發(fā)展迅速。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 相對(duì)獨(dú)立，城市中心區(qū)商業(yè)設(shè)施對(duì)郊區(qū)的輻射功能相對(duì)弱化。 綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目定位郊區(qū)社區(qū)型購物中心比較合適。 對(duì)企業(yè)來講，投資和經(jīng)營(yíng)大賣場(chǎng)也有諸多有利因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 創(chuàng)造良好的空間效果，購物中心的建筑格局應(yīng)采用共享空間的設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)雖然會(huì)減少一些營(yíng)業(yè)面積，但是它有利于激發(fā)購物者登高的興趣和欲望，吸引顧客光顧各個(gè)樓層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商品布局充分考慮到商品的相關(guān)屬性，便于消費(fèi)者購買。 即工商聯(lián)合、引廠進(jìn)店，專柜經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。進(jìn)店的廠家，其主要任務(wù)是提供有特色的商品，確保商品質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，并且參與對(duì)專柜售貨人員的共同管理，積極擴(kuò)大銷售。要遵守保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的各項(xiàng)法律制度，時(shí)時(shí)處處為顧客提供方便和實(shí)惠，做到在任何 細(xì)節(jié)上都要讓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。不搞價(jià)格戰(zhàn)不等于不在價(jià)格上做文章，如每天都有降價(jià)商品，而且放在顯著的位置上。 報(bào)紙是現(xiàn)代社會(huì)有效的廣告載體。參見圖 61，購物中心組織架構(gòu)圖。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、經(jīng)濟(jì)效益 預(yù)測(cè) （一）概述 “酒仙橋購物中心”為建筑面積 53500 平方米的大型商業(yè)設(shè)施，從規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容看，內(nèi)部功能多，跨度大，多業(yè)種并存；從經(jīng)營(yíng)管理看，將主要有兩種模式：一是投資主體自營(yíng)，二是物業(yè)管理與商品（服務(wù)）經(jīng)營(yíng)分離的雙主體的運(yùn)營(yíng)模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全部銀行借款分兩次進(jìn)行： 20xx 年借款 10000 萬元，從該年 1 月 1 日起計(jì)息； 20xx 年借款 10000 萬元，從該年 1 月 1 日起計(jì)息。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 超 市 京客隆酒仙橋超市作為由京客隆總部集中統(tǒng)一管理的連鎖門店之一，商品采購、配送、財(cái)務(wù)等都應(yīng)由總部負(fù)責(zé)，因此組織結(jié)構(gòu)應(yīng)采用店長(zhǎng)制。兩個(gè)單位平行運(yùn)轉(zhuǎn)，沒有領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。 店內(nèi)海報(bào)（ POP）和郵寄海報(bào)（ DM）是消費(fèi)者接觸最多的廣告方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在貨場(chǎng)建立多媒體導(dǎo)購系統(tǒng)，如大屏幕展示、自動(dòng)觸摸屏等，既方便顧客，又樹立全新的企業(yè)形象。如前面所說，京客隆在超市經(jīng)營(yíng)上具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營(yíng)百貨店不是強(qiáng)項(xiàng)。 由京客隆超市有限公司買斷經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。百貨的主體部分是服裝、化妝品、箱包、珠寶首飾等，體現(xiàn)人們的消費(fèi) 檔次和審美觀念。這一方案的有利方面，在于經(jīng)營(yíng)百貨、超市都有現(xiàn)存的經(jīng)驗(yàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這些社區(qū)與城市中心分離， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)需求趨向多樣化、差異化，消費(fèi)者不僅僅單純購買消費(fèi)品，滿足物質(zhì)生活的需要，還要滿足娛樂、休閑、審美、文化生活、社交等精神層次的多重需要。日本的購物中心是近 20多年中發(fā)展起來的。 經(jīng)過幾十年的迅速發(fā)展，購物中心已成為國(guó)際上一種流行的、非常有影響的零售形式，是零售業(yè)的一個(gè)亮點(diǎn)或增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)還考慮到今后本地區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的需要，使本項(xiàng)目成為帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)商業(yè)發(fā)展的龍頭企業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果按預(yù)測(cè)的消費(fèi)能力計(jì)算， 20xx 年 8 萬居民與 1 萬流 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 如前所述，新建樓盤基本都有配套的商業(yè)設(shè)施，主要為超市、專賣店、快餐、娛樂中心等，如電子城居住小區(qū)的 20xx平方米的超市、安全部宿舍 3000 平方米的超市、東潤(rùn)楓景的 1000 平方米的華潤(rùn)超市，亮馬水晶 的精品專賣店、星城國(guó)際公寓與宏源大廈兩個(gè)萬平方米以上的綜合商場(chǎng)。這部分主要是為了滿足當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枰?，屬于新建設(shè)施，基本上都是樓盤底商開辦的超市、專業(yè)店、綜合商場(chǎng)，有些規(guī)模較大。 東壩集團(tuán)規(guī)劃占地 36平方公里，地處本項(xiàng)目的輻射商圈內(nèi)。 宅區(qū)建設(shè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商圈內(nèi)正在出售和在建的以及規(guī)劃中的樓盤共有 23 處，將近 200 棟樓，建筑面積達(dá) 500 萬平方米。據(jù)了解本地區(qū)現(xiàn)有路段將改造加寬。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目貸款數(shù)額較大，負(fù)債較重，再加上商業(yè)已進(jìn)入微利時(shí)期，費(fèi)用不斷上升，如發(fā)生本項(xiàng)目難以預(yù)測(cè)的不利因素時(shí)，還貸會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，從本地區(qū)實(shí)際情況考慮，為加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，滿足人們多方面消費(fèi)需要，建設(shè)本項(xiàng)目也是必要和可行的。購物中心還建有 18,000 平方米的停車場(chǎng)。建設(shè)項(xiàng)目為酒仙橋商場(chǎng)拆除后在原址新建。 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為近郊社區(qū)型購物中心。 經(jīng)過商圈分析和三種方法的測(cè)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開業(yè)后 20xx 年全年銷售額（營(yíng)業(yè)額）可達(dá) 6 億元左右，以后每年增長(zhǎng) 10%也是可能的，其經(jīng)濟(jì)效益看好。這一商圈范圍內(nèi)主要是酒仙橋街道轄區(qū)的南區(qū)，以及將臺(tái)鄉(xiāng)、東風(fēng)鄉(xiāng)與之相鄰的部分區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 酒仙橋集團(tuán)位于東四環(huán)與東五環(huán)路之間，涵蓋了酒仙橋街道、望京街道、以及將臺(tái)鄉(xiāng)和東風(fēng)鄉(xiāng)的部分地區(qū)，總面積約 25 平方公里，規(guī)劃容納人口 25 萬人。酒仙橋?qū)儆谝?guī)劃中的尚未形成規(guī)模的地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 距本項(xiàng)目很 近，營(yíng)業(yè)面積約 1 萬平方米，四層建筑，新近裝修，是類似于萬 通新世界的小商品批發(fā)市場(chǎng)，采用攤位出租方式。 考慮到本地區(qū)的住宅小區(qū)建設(shè)加快，電子城科技園規(guī)劃的實(shí)施，道路交通狀況的改善等多種因素，本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx 年銷售額實(shí)現(xiàn) 6億元是有根據(jù)的，經(jīng)過努力是可以實(shí)現(xiàn)的。 （ 2）按地均效益預(yù)測(cè) 根據(jù)北京市百貨和超市行業(yè)的平均地效，按每平方米 萬元計(jì)算，超市、百貨共 2 萬平方米，預(yù)期銷售額達(dá) 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目標(biāo)顧客以本 地區(qū)或流動(dòng)顧客為主。英國(guó)的購物中心大概是最多的，約有 1500個(gè)，未來五年還將增加 150多個(gè)。超大型的購物中心（ SHOPPING MALL）目前在我國(guó)尚處于規(guī)劃階段。提供單一購物或服務(wù)的設(shè)施，形象調(diào)整、內(nèi)容重組的余地小，生命周期短，而多領(lǐng)域綜合經(jīng)營(yíng)的大型設(shè)施，可以調(diào)整、重組的元素多，變化、延伸的余地大，生命周期也就相應(yīng)延長(zhǎng)。 近郊社區(qū)型購物中心的經(jīng)營(yíng)設(shè)想 （ 1）一切從社區(qū)居民需要著想，圍繞社區(qū)居民消費(fèi)需要組織經(jīng)營(yíng)。其主要特點(diǎn)是：營(yíng)業(yè)面積大，一般在一萬平方米左右；建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二是超市加百貨的方案： 這是傳統(tǒng)百貨店和新業(yè)態(tài)超市各自向?qū)Ψ筋I(lǐng)域的滲透，力圖通過主 業(yè)外的多元化經(jīng)營(yíng)，吸引更多的客流，增加銷售額。也就是說，既要滿足占 60%— 70%的中低收入者的消費(fèi)需求和愿望，但同時(shí)也要有一定比例的高檔次商品和服務(wù)設(shè)施來吸引較高收入者，引導(dǎo)消費(fèi)，展示時(shí)尚，提升生活品質(zhì)。 超市的商品結(jié)構(gòu)：生鮮食品、糧油、飲料、飲品、調(diào)味品、洗化、日用雜品等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。商品的陳列布局、通道的寬度、收銀臺(tái)、洗手間、休息椅、飲品茶室等的設(shè)置以及燈光、背景音樂等等，都要首先考慮能否使顧客感到方便、舒適、溫馨。京客隆經(jīng)營(yíng)的大型綜合超市里涉足了一部分百貨，但比重較小，服裝主要是休閑服，沒有高檔的正裝、時(shí)裝、化妝品等，鐘 表、眼鏡等也都是檔次較低的。 美容美發(fā)、影樓、車票代理、休閑娛樂。 （二）以計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)進(jìn)行科學(xué)管理 運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)對(duì)全店進(jìn)行業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、服務(wù)管理以及辦公自動(dòng)化，實(shí)施全方位的控制與管理，打造全新的業(yè)務(wù)和管理流程，提高企業(yè)的現(xiàn)代化管理水平。對(duì)擁有積分卡、會(huì)員卡的個(gè)人，采用多種促銷形式如打折、優(yōu)惠券、現(xiàn)金返還、抽獎(jiǎng)，或提供洗車、洗衣、美容美發(fā)、電腦拍照等方面的免費(fèi)服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。每周或每半月安排一次違規(guī)人員培訓(xùn)；根據(jù)每月活動(dòng)目標(biāo)，進(jìn)行針對(duì)性的教育訓(xùn)練課程，如禮貌用語一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?！熬葡蓸蛸徫镏行摹钡纳虡I(yè)及其他服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)將從 20xx 年 1 月 1 日正式營(yíng)業(yè)。其中超級(jí)市場(chǎng)部分采取自營(yíng)方式，營(yíng)業(yè)面積 8000 平方米，約占總營(yíng)業(yè)面積的 %；百貨、家電、醫(yī)藥等采取自營(yíng)和聯(lián)營(yíng)相結(jié)合的方式，營(yíng)業(yè)面積 120xx 平方米，約占總營(yíng)業(yè)面積的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 強(qiáng)化管理、培訓(xùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這種方式的宣傳范圍大，重點(diǎn)突出，效果優(yōu)于海報(bào)，成本較低。 對(duì)新產(chǎn)品可以采取免費(fèi)試用、現(xiàn)場(chǎng)展示和示范、贈(zèng)送配套用品等形式，讓顧客了解此類產(chǎn)品，刺激購買欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在職責(zé)明確分工的基礎(chǔ)上， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。實(shí)行這種經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)商家來說最重要的是強(qiáng)化集中管理，為供應(yīng)商提供好的賣場(chǎng)和全方位的服務(wù)，保證供應(yīng)商的貨款按月及時(shí)結(jié)算，使雙方都獲得最佳利潤(rùn)。 樓層布局見表 31 表 31 樓層布局表 樓層 商品部類與服務(wù)內(nèi)容 地下一層（ B1） 綜合超市 地上一層（ F1） 化妝品、箱包、珠寶首飾、鐘表、鞋、西式快餐店、藥店、儲(chǔ)蓄所、車票代理、咨詢服務(wù)臺(tái)、 24 小時(shí)便利店 地上二層（ F2） 男女服裝、家電、家居用品、通訊工具、眼鏡、文化辦公用品、體育用品、銀行分理處 地上三層（ F3） 書店、修理洗染、兒童游樂園、茶館、咖啡屋、臺(tái)球室、文化活動(dòng)室、健身俱樂部、中西式正餐、影樓、 美容保健、網(wǎng)吧 四、經(jīng)營(yíng)方式和管理 （一）采取靈活的經(jīng)營(yíng)形式 由于購物中心具有不同于其它零售業(yè)態(tài)的特征，作為本項(xiàng)目的投資主體，京客隆超市有限公司應(yīng)該走物業(yè)管理和商品經(jīng)營(yíng)雙主體運(yùn)行之路，這既遵循了一般購物中心的經(jīng)營(yíng)管理原則，也正符合京客隆超市有限公司本身的特點(diǎn)。最大程度的