【正文】 重市場研究，在產(chǎn)品營銷上開始向集約化、品牌化方向上發(fā)展。繼續(xù)保持 10%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度以及無重大政策變化。所以，能夠得到實現(xiàn)的最終需求 —— 實際銷售面積，客 觀地反映了市場有效需求，濾除了開發(fā)商的無效供給（空置房）和消費者的無效需求（心理預期目標和現(xiàn)實存在的差距）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城西樓價主要集中在 20xx— 3000 元 /M2 之間 ,占該區(qū)域樓價的 76%； 3000 元 /M2 以上只 占 24%。 目前，城西開發(fā)逐漸向二環(huán)路以外轉(zhuǎn)移，生活配套設施與其現(xiàn)在的開發(fā)速度和規(guī)模是脫節(jié)的，如學校、商場、醫(yī)療、餐飲等問題尤為突出，完善其設施至少還需用 3— 5 年的時間。 “兩站一口岸”的區(qū)位優(yōu)勢，使城北成為重要的交通樞紐和物資集散地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過上述比較分析，住宅開發(fā)在我市來看則是首選城南。 “名士公館”、“水裊漪銅”、“圣安卓花園”等樓盤，主力戶型基本上是 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，面積在 122—— 136 平方米之間，均價為 2700—— 3000 元 /平方米。以下，針對當前成都市場（一環(huán)路以內(nèi)）出現(xiàn)的小戶型項目，參照調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，對市場進行深入的細分研究。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。比較而言，大部分小型企業(yè)、辦事處購買住宅比租用市中心的寫字樓要劃算得多，其市場前景還是較為樂觀的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最小面積平均值是 38 平米，主流面積平均為 50 平米，最大面積平均為 72 平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這個區(qū)間的產(chǎn)品以兩室一廳，兩室兩廳居多，有的甚至 80 平方米的戶型做到了三室兩廳，功能劃分非常緊湊。 以下是物業(yè)管理以及配套服務工作方面較為出色的項目： 項目名稱 配套設施及服務 物業(yè)管理 項目特色 時代 100 中央供熱水系 統(tǒng) 恒溫游泳池 社區(qū)網(wǎng)絡 會所（餐廳、咖啡屋、茶坊、網(wǎng)吧、書吧、自助式洗衣房） 24 小時酒店式物業(yè)管理 數(shù)字化示范工程樣板樓 酒店式物業(yè)管理 流星花園 包括常規(guī)與特約服務，其中特約服務包括清潔、禮儀、健康、商務、維修等人性化非常強的服務內(nèi)容 樓宇電視監(jiān)控 背景音樂系統(tǒng) 煤氣泄漏報警 多元化的配套服務 麗陽天下 中央供熱水系統(tǒng) 中央冷暖空調(diào) 酒店式物業(yè)管理 酒店式物業(yè)管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三大公園（體育公園、濱河公園、健身公園），三面綠化，即內(nèi)有江南園林，外有現(xiàn)代公園。 開發(fā)商挑戰(zhàn)設計師，清華坊好方案出自開發(fā)商自己。 ，草坪與鮮花相互映照，多種高大喬木和低矮灌木錯落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五重設防：單元設可視對講識別系統(tǒng)。 起價 3980 元 /m2，最高價 5000 元 /m2 以上，面積 137292m2，一次性優(yōu)惠 4%，按揭優(yōu)惠 2%，首付 20%，按揭 8 成 30 年。 地處城南高檔住宅片區(qū) — 棕樹片區(qū)，是富人居家的首先之 地，也是跨省及跨國大公司駐蓉機構(gòu)衷愛之處。 本項目所在地既不在繁華的市中心，也不處企業(yè)密集的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其小戶型樓盤的市場畢竟有限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “曲高和者寡 ”，有水有綠還缺山，實在遺憾。 九重設防的安防體系（小區(qū)消費一卡通系統(tǒng)，小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶網(wǎng)）： 一重設防：小區(qū)周邊設紅外線防越界系統(tǒng)。 其他特色，二期同一期的（ 1）（ 2）（ 3）三點。 （工程策劃） ，秀麗的干河繞社區(qū)邊緩緩流淌。 最低價 4500 元 /m2 最高價 5800 元 m2，一次性付款九七折；首付 20%，按揭 8 成 30 年。 ： ：露天車位 50 個，公共蘇州式園林 1800m2，還有游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球場等與成片公園綠地構(gòu)成動與靜的和諧。相信隨著小戶型產(chǎn)品消費者的逐漸成熟，他們對物 業(yè)管理水平的關注程度也將越來越高。而且這類小戶型采用的是廊式設計，在通風、采光方面更加受到限制。 臥室面積：由于功能用房的相對獨立性，臥室開間與進深的搭配比較合理，面積普遍在 10 平米左右，也能夠做到臥室通風、采光，有的在臥室外設 計了陽臺，方便晾曬衣物。例如青年公寓，單純 是 為 “ 飄一族 ” 打造的產(chǎn)品，這部分群體大多數(shù) 的 人目前是租住在舊公房、集體宿舍中，需要購房，是房地產(chǎn)的目標客戶群之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1618 萬元住房分布數(shù)量與 19 萬元以上基本相同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市中心區(qū)域的小戶型項目普遍用地規(guī)模較小，在整體規(guī)劃、設計水平不高的前提下，是 開發(fā)過程中的限制性因素。華苑國際區(qū) 1棟小高層、3 棟別墅、 3棟聯(lián)體別墅、35 棟聯(lián)排別墅 51畝 40% 標準泳池、景觀泳池、網(wǎng)球場、會所、中華園國際學校 200 422， 221， 522， 625， 360 533， 280 85— 186 278— 450 7800 錦繡花園與本項目占地面積相近的“水裊漪銅”、“名士公館”容積率為 和 ，綠化率分別是 %和 30%，這對本項目有較大的參考價值。 各區(qū)域3 0 0 0 元/ 平方米以上價位分布圖68%27%21%85%24%0%20%40%60%80%100%城南 城西 城中 城北 城東區(qū)域百分比百分比 4000 元 /M2 以上高檔樓盤占整個樓盤比例的 19%，它的客戶群主要是公司老總、私營企業(yè)主和某些特權(quán)階層，是別墅、聯(lián)排、高檔高層電梯公寓的主要 消費者。這是最適合消費者購買力的價位，此價位的樓盤非常熱銷，反映了目前居民主要購買力水平。高銷售率及銷售周期較短，讓每個開發(fā)商都心動不已。 城北樓價比例圖2500300021%20xx250031%150020xx17%1500以下4%300035007%3500400010%400045000%4500以上10%15 00 以下150020xx20xx25002500300030003500350040004000450045 00 以上 城東是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，同時也是成都二、三環(huán)路內(nèi)唯一有大規(guī)模土地儲備的區(qū)域。在府河邊，幾乎是清一色的小高層、高層電梯公寓，金海岸，國嘉華庭等樓盤，幾乎都以 3000 多元 /m2 的價格熱銷。 城西樓價比例圖350040001%400045001%4 5 0 0 以上12%1 5 0 0 以下2%150020xx6%3000350010%20xx250032%2500300036%1 5 0 0 以下150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004 5 0 0 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城南的部分樓盤一味強調(diào)小區(qū)環(huán)境而忽略了戶型設計，面積過大，導致樓盤在熱銷一段時間后開始滯銷。這與其高檔住宅社區(qū)是一致的。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。今年前三個季度，成都市住宅竣工面積為 萬平米，比去年同期增長 %，表面上看增幅很小。城市面貌和生態(tài)環(huán)境明顯改善。住宅產(chǎn)品將逐步向 個性化、多元化方向發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加注重細節(jié)創(chuàng)新，以體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。由于受不可預見性因素的影響，明年實際情況可能會與測算值略有差異。 從上表中可以看出，住宅銷售面積近三年呈現(xiàn)年均遞增 %的快速增長趨勢。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這說明城西以中檔盤為主。 市中心樓價主要集中在 3000 元 /M2 以上，占該區(qū)域樓價的 85%； 4500 元 /M2 以上的占 38%。但由于歷史和現(xiàn)實原因，使城北住宅房產(chǎn)一直處于比較落后的狀況。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 元 /M2； 城南的名士公館，均價 2700 元 /M2。這無論是從市政配套設施的完備性，還是從該區(qū)域內(nèi)的社會治安狀況，以及景觀環(huán)境、人口素質(zhì)、生活、交通便利度和與市中心的距離等諸方面來說，城南均是最佳的居住區(qū)域?！皠P萊帝景”主力戶型同樣是 3 室 2 廳 2 衛(wèi)，面積在 130—— 180 平方米，均價是 4280 元 /平方米，項目定位是中高檔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目定位分布圖 23%17%13%7%10%30%普通住宅型辦公居家型酒店公寓型社區(qū)型產(chǎn)權(quán)酒店型商用物業(yè)型 1999 年和 20xx 年是小戶型在成都產(chǎn)生和發(fā)展的第一個高峰時期?！稗k公居家型”項目與“居家型”不盡相同 ,需要增加部分配套設施。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中面積最小的為青年公寓 16 平米單套住宅。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。功能房的分布也比較合理，基本上都做 到了干濕、動靜分離。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ： 物業(yè)管理公司：倍特物業(yè) 物管費 元 /m2/月， 400 元左右 /戶 /月 投資開發(fā)商：四川昌隆投資管理有限責任公司 ： 清華坊民居首次從平面院落走向獨門獨院的三層立體建筑，廳堂空間的交錯，院房的虛實結(jié)構(gòu)的搭配，前天井后花園的布局，以及互為依存的街巷和流水，其舒適與情趣的統(tǒng)一，動態(tài)結(jié)構(gòu)和環(huán)境氛圍的和諧，充分展 現(xiàn)了民居的傳統(tǒng)神韻與全新的整體氣度，從根本上解決了民居居住的舒適度和私密性，因此，稱其為具有中國名居特色的風情院落（聯(lián)體別墅區(qū)），或都市桃花源。 成都從此走向世界 .深圳“住交會”已邀請清華坊捧獎，這是全國房地產(chǎn)界對成都房市的贊譽和總結(jié)。“低（低層住宅）是一 種靜態(tài)”，“起伏，是一種動態(tài)”，動、靜相輔相成，相得益彰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六重 設防：家庭入戶設門磁防盜。 另外，物管費 元 /m2/月（帶電梯）， 元 /m2/月（不帶電梯）。本項目位居該片區(qū)中心地帶，周圍相繼開發(fā)了“錦官新城”、“名士公館”、“風格雅園”、“水漪裊銅”幾大高檔住宅小區(qū)，單幢別墅、連排別墅、中大戶型多層和高層電梯公寓一應俱全，開發(fā)生活和商務配套區(qū)時機已到。在各開發(fā)商紛紛 推出小戶型樓盤的今天，如果不作出項目自己的新意和特色，創(chuàng)造新的賣點，顯然缺乏競爭優(yōu)勢，也很難重復曼哈頓一期的輝煌。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 春天花園將設便利店、干洗店、兒童活動中心。 D 型、 E 型單元配原裝品質(zhì)的奧的斯無機房電梯，世界一流。 ： 春天花園座落于以杜甫草堂聞名遐邇的浣花風景區(qū)內(nèi)，毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m和規(guī)劃中的“白鷺洲”等大型城市森林公園，距一環(huán)路僅三百米，坐擁清新自然環(huán)境之同時，亦不失交通之便利；三面被浣花溪路、百卉路、百花西路包裹，一面與蜀錦廠宿舍小區(qū)為鄰，北面是干河和六月花園小區(qū)，南面是農(nóng)科所和其他小區(qū)。 ： 已售 85 戶，銷售率為 %（截止 10 月 20 日）。 C 型 （不包含地下室） D 型 （不包含地下室） E 型 （不包含地下室） F 型 （不包含地下室） G 型 （不包含地下室） ： 負一層為地下室和停車庫； 底層有：前院、客廳、客臥、天井、餐廳（廚房）、露臺、后花園；