【正文】 翠云庭 2棟 12層 電梯公寓 10畝 3 38% 水景庭院、會(huì)所 200 221， 其余為可變戶型 90— 140 2850 風(fēng)格雅園 聯(lián)排別墅 33畝 45% 社區(qū)慢跑道、休閑涼亭、會(huì)所、中庭廣場、觀賞水池 86 733， 733， 654， 345 543， 291 265— 397 4300 名士公館 7棟 12層小高層 60畝 30% 會(huì)所、茶館、圖書館、健身跑道、健身房、太極練習(xí)場、景觀泳池、城市果園 700 222， 101 322， 122 422， 141 90— 215 2700 水漪裊銅 6棟 12層小高 層 電 梯公寓 44畝 % 水景園林、會(huì)所、陽光泳池、棧道、廣場 700 322， 221， 70— 200 2800 桐梓林片區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。體育運(yùn)動(dòng)主題十分突顯 ，在棕樹小區(qū)內(nèi)，生活配套設(shè)施還不盡完善，這為本項(xiàng)目的商業(yè)建筑規(guī)劃，提供了充足的擴(kuò)展空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但這樣的樓盤也開始出現(xiàn)滯銷，說明需求已相對飽和，除非有新的更好的產(chǎn)品。價(jià)格相對集中度差異情況基本上反映了我市各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著城東配套設(shè)施的全面改善，住宅的升值空間將大大提高。城東樓價(jià)比例圖20xx250039%150020xx30%1 5 0 0 以下0%4 5 0 0 以上5%2500300013%400045003%3000350010%350040000%1 5 0 0 以下150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004 5 0 0 以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。相對低廉的地價(jià)，使開發(fā)商在建筑與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)方面可以投入更 多的資金，塑造樓盤品質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。相信隨著城市配套設(shè)施的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市場將會(huì)有新的發(fā)展。 雖然市中心各種配套設(shè)施齊備 ,交通方便 ,但房價(jià)相對最高，加之車流量大，空氣污濁，居住環(huán)境較差，其性價(jià)比與其他 區(qū)域住房的性價(jià)比沒什么優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在 20xx 年成都市樓盤的開發(fā)中，城西占 31%，城南占 25%，城東占 10%；以羊西線二環(huán)路為中軸點(diǎn)、呈扇狀輻射的城西片區(qū)，盤踞著成都花園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、置信金沙園及齊力花園等大規(guī)模項(xiàng)目。區(qū)內(nèi)的杜甫草堂、青羊?qū)m、文化宮、南郊公園、武侯祠、石人公園等風(fēng)景點(diǎn)以及清水河、摸底河兩條主要水系共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。 . 城南社區(qū)的開發(fā)前景 隨著開發(fā)量的不斷增大，用地面積的不斷減少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社區(qū)可供開發(fā)之地幾乎沒有。 城南樓價(jià)比例圖150 0以 下0%150020xx1%450 0以 上18%400045008%20xx25005%3500400013%2500300026%3000350029%1500以下150020xx20xx2500250030003000350035004000400045004500以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。需求量一般來說肯定會(huì)大于實(shí)際銷售面積，因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品在價(jià)格、戶型、面積、配套、環(huán)境等諸方面不可能完全滿足社會(huì)需求。 20xx 年，我市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為 1052 萬平米 (成都市房產(chǎn)局提供 )，比同期竣工面積高 %。測算方法是以成都市近年來住宅投資平均增速。 1999 年 20xx 年 20xx 年 年平均遞增 20xx 年 (19 月 ) 同比增長 土地購置費(fèi)（億元） % 住宅投資（億元） % % 住宅施工面積 (萬 m2) % % 住宅新開工面積 (萬 m2) 503 667 % % 住宅竣工面積 (萬 m2) % % 住宅銷售面積 (萬 m2) % % 住宅空置面積 (萬 m2) % % （根據(jù)成 都市統(tǒng)計(jì)局年鑒資料整理） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國內(nèi)知名的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，而本土企業(yè)也在不斷提升自身品牌形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 住宅市場的快速發(fā)展，已形成多方競爭格局。隨著土地儲(chǔ)備面積的增加，預(yù)示著今后幾年成都市房地產(chǎn)市場將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。 以近三年住宅投資與竣工面積平均比率以及全年前三個(gè)季度投資額增長率相關(guān)指標(biāo)分析測算，今年成都市 住宅竣工面積可能會(huì)達(dá)到 10001100 萬平米，比去年凈增加 300 萬平米以上；以此類推，明年住宅竣工面積可能會(huì)達(dá)到 14001600 萬平米，比今年增加 400萬平米左右。 . 批準(zhǔn)預(yù)售面積 近年來住宅采取預(yù)售辦法已成為一種主要銷售形式，所以，供應(yīng)量也須包括正在施工、尚未竣工驗(yàn)收但已取得房地產(chǎn)部門的預(yù)售面積。 從統(tǒng)計(jì)資料來看，住宅實(shí)際銷售面積較為準(zhǔn)確地反映了住宅市場銷售情況，與需求量存在著高度相關(guān)性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在已有的別墅、躍層、平層等建筑形式后 ,聯(lián)體別墅成為該區(qū)域的主流建筑形式。 經(jīng)過 10 多年的積累，城南的教育設(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)院、各大銀行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 、大型商業(yè)配套項(xiàng)目等配套設(shè)施日益完善，交通便利，商業(yè)氣氛較濃厚。 城西是成都市空氣質(zhì)量最好，公園最多，綠化率最高的區(qū)域之一。 . 開發(fā)數(shù)量、規(guī)模居各區(qū)域首位 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城西目前的開發(fā)數(shù)量、規(guī)模遙遙領(lǐng)先城東、城南。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市中心以其高度完善的生活設(shè)施，使小戶型住宅開盤一個(gè)熱銷一個(gè)。北門專業(yè)市聚集了大量 的經(jīng)營戶，這部分人多來自于外地或近郊，在成都購房欲望很強(qiáng)，購買力比一般工薪族或白領(lǐng)要高。 如此大的規(guī)劃居住區(qū)，表明未來新城東居住區(qū)必將強(qiáng)力崛起。從地價(jià)上看，城東二環(huán)路周邊地價(jià)每畝約為 3080 萬元，三環(huán)周邊每畝約為 2040 萬元，其價(jià)格較之城南、城西相對較低。隨著城東大環(huán)境的改善，選擇城東居家漸成一種趨勢。如海棠名居二期準(zhǔn)備推出聯(lián)體別墅和獨(dú)棟別墅，東方明珠將推出 TOWNHOUSE 升級產(chǎn)品，萬科二期也將走中高檔路線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。緊隨其后的是城南區(qū)域，所占比例為 68%；最低的是城東，為 18%；城西、城北分別是24%和 27%。如錦官新城，綠化率達(dá) 50%以上，兩個(gè)會(huì)所，游泳池，人工湖，兩萬棵大樹，多重安防系統(tǒng)，以及幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這為業(yè)主休閑、戶外體育運(yùn)動(dòng)提供了很好的硬件設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對小戶型的需求主要來自初次購房者和投資， 同時(shí)， 也是購房群體急速年輕化帶來的突出 現(xiàn)象。另外，在市中心和其他區(qū)域開發(fā)的大型項(xiàng)目中，也有部分小戶型產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “普通住宅型”雖然在當(dāng)前市場中所占比重較大，但其增長勢頭正在逐漸減弱。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論： 市場當(dāng)中小戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化分布態(tài)勢。 調(diào)查樣本當(dāng)中最小的戶型面積僅有 16 平方米。 幾乎所有的小戶型項(xiàng)目都說自己的樓盤具有投資價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這次市場調(diào)研，我們將較為典型的小戶型住宅項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，具體情況見圖： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 此部分分析首先將住宅面積按照 2040 平方米、 4160 平方米、 6180 平方米三個(gè)區(qū)間進(jìn)行劃分。 臥室面積：普遍在 10 平方米左右，一般不超過 12 平米。 衛(wèi)生間與廚房：相對獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房增加了設(shè)計(jì)的美感，同時(shí)由于面積的增加，也可以擺放更多的衛(wèi)浴、烹調(diào)設(shè)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理以及配套服務(wù) 就目前而言，購買小房型的主力軍為大部分為白領(lǐng)階層，且多是單身的年輕人，但在這個(gè)知識(shí)層次普遍提高的 環(huán)境中，住戶普遍在白天上班，并且崇尚的是一種比較現(xiàn)代的生活方式，所以就需要一種針對小戶型產(chǎn)品的專業(yè)物業(yè)管理，一方面為業(yè)主提供較為貼心于便利的服務(wù)，同時(shí)在營銷方面也要做到針對不同的需要提供個(gè)性化的服務(wù)，例如，居家清潔、洗衣服務(wù)等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、個(gè)案分析 ： 清華坊 9 月 19 日正式銷售以來，時(shí)至今日已成功發(fā)售近百套，銷售態(tài)勢確實(shí)有點(diǎn)火。 清華坊的北面是紫微東路；東面是自由星城（西航宿舍）和健身公園；西面是神仙樹南路，路邊緊靠體育公園、濱河公園和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄軌鐵路，再往南就是機(jī)場路的航空大道（立交橋）。紫薇東路兩端有 61 路、 93 路公交車。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 清華坊的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)界的四大革命： 川西人文氣質(zhì) 現(xiàn)代古典主義，以“川西民居”為主格調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在建筑上，“春天花園”定位于美國現(xiàn)代與日本建筑風(fēng)格的有機(jī)統(tǒng)一。 ： ：①采用全現(xiàn)澆、全框架異形柱結(jié)構(gòu) ②園內(nèi)小徑由天然材料敷設(shè) ③天然石材貼面 ④采用人車分流的立體交通設(shè)計(jì) ： 銀杏林社區(qū)建筑規(guī)化多為 5 層躍 6 層住宅，共 24 棟， 31 個(gè)單元。 ： A01 型：四室三廳二衛(wèi) 建筑面積 168m2 A02 型：四室三廳三衛(wèi) 建筑面積 179m2 A03 型：三層躍四層 建筑面積 228m2 ： A：三房二廳二衛(wèi)雙陽臺(tái) 標(biāo) 準(zhǔn)層 S 137m2 A 頂層：三房三廳三衛(wèi) 面 積 213m2 B：四房二廳二衛(wèi) +夾層 標(biāo)準(zhǔn)層 S 138 m2 C：四房二廳二衛(wèi) +夾層 標(biāo)準(zhǔn)層 S 163 m2 D：五房二廳二衛(wèi)（配電梯）標(biāo)準(zhǔn)層 S m2 D：七房三廳三衛(wèi) 頂層面積 273 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（ 3 躍 4）面積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi) 面 積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi)（ 5 躍 6） 面 積 252 m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。⑤大客廳、大臥室、大休閑廳、大落地窗、大露臺(tái)（ D 型）。 三重設(shè)防：小區(qū)地下車位出入口設(shè)非接觸式智能化身份識(shí)別系統(tǒng)。 ： 小區(qū)外的環(huán)境：美麗的浣花風(fēng)景區(qū) 小區(qū)內(nèi)的環(huán)境：綠化率 60%（一期 58%） 相對于 CBD（城市中央商務(wù)區(qū)）而言，（ 1） +（ 2）更引發(fā)了 CSD（城市中央風(fēng)景區(qū)）黃金價(jià)簽的開掘熱潮。 ： 春天花園一期已于 20xx 年 9 月全部售完。 （ 3）另外，根據(jù)近期國務(wù)院和建設(shè)部的指示精神，不準(zhǔn)風(fēng)景區(qū)再擴(kuò)大別墅區(qū)的建設(shè)。 “明智村” 突出商務(wù)公寓的理性化，使其區(qū)別于純生活小區(qū)的感性與平凡，形象地表達(dá)了該項(xiàng)目的個(gè)性。形成這種環(huán)境和氛圍的要素就是配套設(shè)施和配套服務(wù)。這使得顧客在相信了開發(fā)商夸大其辭的宣傳而入住后，才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與期望的強(qiáng)烈反差，從而失去對開發(fā)商的