【正文】 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150 ㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130 ㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22 萬㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運盛美之國花園 總規(guī) 40 萬㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204㎡ 3580 獻給成功人士的時尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 ① 南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費；第三層次就是三大商圈的集中消費。新天地項目的突破點和機會點。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。 5. 本項目策劃負責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進營銷理 念與南京區(qū)域文化特點設(shè)計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。 此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應(yīng)成為提升整 個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導(dǎo)新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資 傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。 ③ 老城區(qū) “情結(jié) ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積 1567 平方公里，轄 17 個鎮(zhèn)，三個街道辦事處，人口 76 萬。 ③ 江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING MALL 購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。 ⑤ 商業(yè)先行，通過新型主題 SHOPPING MALL 推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂 休閑一體化，同時啟動住宅認購高潮。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，特別是善于利用多個學(xué)科優(yōu)勢，通過知識壁壘加大對手抬高競爭的門欄。超市部分建議放在住宅１ —２層，靠近將軍路邊１５萬平方米優(yōu)先建設(shè)。預(yù)計解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。 對于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路： 城市定位： ——“我是誰？ ” 充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個性、靈魂與理念 ，找到城市的自我。 3 國內(nèi)的蘇州和國外的巴 黎、羅馬等都是實行新舊分治的成功例子，在發(fā)展新城的同時做好老城的保護。 概念規(guī)劃 （ 1）、品牌定性 隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。服務(wù)對象 為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。而且能夠作為一個創(chuàng)新的模式進行品牌輸出，為開發(fā)商帶來取之不 盡的項目后價值。 促銷策略：活動策劃、促銷計劃 178。 主要專案人員簡介 楊寶民 項目首席策劃師，解放軍測繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師， 1998 年擔任王志綱工作室高級策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)，香港沿海集團開發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷售額16 億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過深圳十大明星樓盤 —半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)項目。 本司建議以低價入市，給予客戶超值抵買的感覺，采用分段推出，逐級加價，階段提升、快打快銷的價格策略。因此對銷售現(xiàn)場的管理是貫徹策劃的由一個最重要環(huán)節(jié)，一般在制定管理制度是都遵守以下原則： 程序清晰的管理框架 ,對銷售環(huán)節(jié)的各個職別進行明確分工 ,不因人員差異而發(fā)生變化。 財務(wù)部建立專門財務(wù)統(tǒng)計表，每周一向發(fā)展商主管副總及董事會辦公會提交已成交房屋均價，以便決策層及時做出價格調(diào)整。后期隨著工程進度的推進，樓體形象進一步提高，可適當提升樓盤價位，增加銷售利潤。 (5)積極探索房地產(chǎn)直銷模式，運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，鼓勵客戶推薦客戶，降低營銷成本， 提高營銷速度。 推廣建議：銷售前提條件、入市時機評估、階段推廣策略 178。 形成品牌輸出效應(yīng)。 ④ 注意用自然的方法來調(diào)節(jié)改善南京地區(qū)和熱工環(huán)境，如立體式的綠化，采用種值屋面和蓄水屋面。江寧開發(fā)區(qū)是南京未來的主要高尚居住區(qū)，推廣策略： ?對投資者來說， 江寧新城是整合南京優(yōu)勢資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。將中惠地產(chǎn)８０萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結(jié)果。 價格策略 低開高走，一 期開盤時超低價入市，產(chǎn)生轟動效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。毛利潤６０００萬元。 通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。 ② 江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐。 ② 商、住作為一個整體概念進行推廣，打造項目整體強勢品牌；以商促住，商住互動，項目總體推廣建議以 “新造城運動 ”概念統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)和住宅項目的推廣。住宅項目同質(zhì)化競爭比 較嚴重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項目運作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營層次，在城市經(jīng)營的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪 。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準普遍較低，產(chǎn)品細節(jié)品 質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴重不足，這些均是該南京 人口及消費 ① 南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。 3. 在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花 卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在 SHOPPING MALL 建設(shè)5000 平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進的實際問題。目前核心組成部分為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。 ④ 南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運輸優(yōu) 勢沒有充分發(fā)揮，自動化立體倉庫為標志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮蟆? 開發(fā)策略選擇 ① 先啟動商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險。 第四、 動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對競爭對手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。 根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃： 12 個大賣場 +12 個大的百貨精品店 +貫通的 23條主題商業(yè)步行街。 整體人力資源與項目需求評估： 工資計算過程：普通員工５００人＊１ .2 萬元 =600 萬元，經(jīng)理人員工資１名總經(jīng)理兩名副總，８０萬元，招商總監(jiān)六名１２０萬元，其它管理層人員工資獎金２００萬元。 我們從事的第一個城市經(jīng)營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明 的城市理念 “萬綠之宗，彩云之南 ” 昆明世博會，以會展經(jīng)濟為杠桿實施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動了云南經(jīng)濟的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉(zhuǎn)型。 打造南京新的城市名片 —鮮明的城市形象是城市經(jīng)營成功的重要表現(xiàn)。 （ 2）、總規(guī)思路 除了政府劃定的南 部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為 3 個住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。 項目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目的。 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運作流程 公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu) 住宅專業(yè)運作流程 178。 競爭對手分析 178。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。調(diào)價時配以適當折扣策略，穩(wěn)固拉升均價，最終按時達到均價￥ 2,6003,200/㎡的既定銷售目標。 對于日常工作流程必須清晰表達 ,各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤 ,并對出現(xiàn)錯誤給予相對明確的處罰標準。 對于客戶提出的其他有關(guān)價格要求，須及時請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準后方可給出意見。因此目標客戶應(yīng)該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價格定位方面，適合以低價入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場，聚集人氣。 （ 4）結(jié)合地域文化制定本地化營銷戰(zhàn)略 統(tǒng)一品牌經(jīng)營與本地化營銷密切結(jié)合，需要精心研究地域文化，把握當?shù)叵M者偏好，采用實事求是的方針，制定正確的本土化營銷戰(zhàn)略。 營銷總策略 178。 （二）項目后價值評價 塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求； 成立會員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的 附加價值； 富的社區(qū)文化活動，形成濃郁的人文氛圍； 極大的升值潛力和升值空間。 ④ 江南民居（包括園林）的精神應(yīng) 當在設(shè)計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意 “神似 ”的含義。 ?江寧新城將承擔南京科技會展中心、華東物流中轉(zhuǎn)中心、旅游商貿(mào)中心、休閑度假中心、教育科技文化中心、居住中心等諸多功能，是南京作為區(qū)域中心城市的重要載體 。 ３． 根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認識，重點研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問題，對于 房地產(chǎn)配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī) 院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。 ③ 人車分流，注重細部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際