【正文】 因無(wú)可操作的法律法規(guī)，地方土地管理部門一般不進(jìn)行直接管理，而只是通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、用地審批等手段進(jìn)行間接管理。 準(zhǔn)國(guó)有化模式。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，它要求在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，其所有權(quán)人也要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。 要認(rèn)真做好相關(guān)配套工作 。 第 9 頁(yè) 共 10 頁(yè) 有利于發(fā)展中小企業(yè)，解決勞動(dòng)就業(yè)。在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地局要求流轉(zhuǎn)各方及土地所有者簽訂各有關(guān)協(xié)議書，并按一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地轉(zhuǎn)讓收益金。法律上明確規(guī)定集體土地屬農(nóng)民集體所有，全體村民對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的使用和處分擁有最終的權(quán)利（見村民自治條例），但實(shí)際上，集體土地已屬 “ 集體經(jīng)濟(jì)組織 ” 所有，村長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)擁有土地處分權(quán)。 土地利用方式上比較利益差距加大。（ 2）交易混亂。無(wú)限年期的建設(shè)用地主要是農(nóng)民的宅基地轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要有以下情況，一是轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)而引致轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地所有權(quán)，如 XX 省 XX 縣區(qū)當(dāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給本集體以外的企業(yè)或個(gè)人時(shí)，就必須先將建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為（不是征地）國(guó)家所有，而后才能實(shí)現(xiàn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；二 第 2 頁(yè) 共 10 頁(yè) 是村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以類似征地方式將小組、村股份合作社或村所有的建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為村、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)所有， 這在各地都有，但以 XX 省珠江三角洲較為普遍。因這種土地交易屬非法，又無(wú)人管理，故交易混亂自可想見。在城鎮(zhèn)周圍以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地利用的比較利益差距加大。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會(huì)往往采取合法或非法手段將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 第 6 頁(yè) 共 10 頁(yè) 建設(shè)用地，以各種方式 “ 盤活 ” 土地，謀取利益。土地轉(zhuǎn)讓收益金按村集體 47％、鄉(xiāng)政府 30％ XX 縣區(qū)政府 23％的比例分配。投資于集體非農(nóng)建設(shè)用地的企業(yè)往往是中小企業(yè)，它們資金量小，人際關(guān)系弱，要求資金周轉(zhuǎn)快，很難走收費(fèi)多而審批時(shí)間長(zhǎng)的征地程序，往往選擇方便快捷的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。一是搞好地籍調(diào)查和產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)證為前提；二是搞好信息公開查詢工作，內(nèi)容包括宗地信息、產(chǎn)權(quán)信息及交易管理信息等；三是做好相關(guān)服務(wù)工作，如指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書、產(chǎn)權(quán)變更登記、地價(jià)評(píng)估和政策咨詢等。 有利于體現(xiàn)集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。自 1994 年以來(lái)，住宅用地轉(zhuǎn)讓每年超過(guò)300 宗； 2024 年，集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓 80 余宗，面積 7600 多平方米，轉(zhuǎn)為國(guó)有 220 余宗，面積 16000 多平方米，收取轉(zhuǎn)讓收益金 15萬(wàn)余元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓 4 宗；抵押 1000 多宗，評(píng)估值達(dá) 億元。出于經(jīng)濟(jì)利益目的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也 “ 努力 ” 推動(dòng)這些土地的流轉(zhuǎn)。在企業(yè)和個(gè)人掌握了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)后，追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。由于利益沖