3關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考-免費(fèi)閱讀
【正文】 同時(shí)，要尊重土地使用權(quán)這一用益物權(quán)的權(quán)利，要充分考慮土地使用權(quán)人的應(yīng)得利益。 五、有關(guān)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策建議 集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得，統(tǒng)一管理。進(jìn)入流轉(zhuǎn)的企業(yè)用地多屬于經(jīng)營(yíng)不善效益不佳的企業(yè)，若不允許流轉(zhuǎn)，企業(yè)往往只有申請(qǐng)破產(chǎn)，而其土地也往往成為閑置土地。依土地部門的意見，當(dāng)?shù)卣褜?duì)這部分土地按國(guó)家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行了補(bǔ)償，出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求，集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。其主要做法是允許依法取得的集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行有償有限期轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。 蘇州模式。 鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)利對(duì) 集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大。 征地補(bǔ)償水平過低，而用地成本很高。即使是在大城市，其城鄉(xiāng)結(jié)合部的大部分非農(nóng)建設(shè)用地仍為集體所有，如 XX 省 XX 市城鄉(xiāng)結(jié)合部約有 70%的土地被農(nóng)民個(gè)人建房占有。由于這種非法的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地在未經(jīng)統(tǒng)一管理的情況下進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的總供給增加，城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)價(jià) 格下跌，招標(biāo)、拍賣難以進(jìn)行。 第 3 頁(yè) 共 10 頁(yè) （ 1）非法轉(zhuǎn)讓、出租等。福建 XX 縣區(qū) 2024 年共發(fā)生集體非農(nóng)建設(shè)用地抵押 1000 多宗，評(píng)估值達(dá) 億元。 1999 年 XX 省查出農(nóng)村集體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)土地 478 宗，面積 1594 畝。轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)占有較大比重，有以下幾種：（ 1）集體土地所有者將一定年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓者開辦企業(yè)，這類似國(guó)有土地使用權(quán)出讓，村或鄉(xiāng)政府作為土地所有者收取轉(zhuǎn)讓金。 抵押。因經(jīng)濟(jì)糾紛或企業(yè)破產(chǎn)、兼并等導(dǎo)致法院裁定和判決而致集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。由于利益沖動(dòng)，不少地區(qū)在未經(jīng)規(guī)劃許可和正常審批的情況下擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。改革開放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)獲 得了飛速發(fā)展，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又加快了我國(guó)的城市化進(jìn)程。在企業(yè)和個(gè)人掌握了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)后，追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。對(duì)農(nóng)民和村集體而言，過低的征地補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)不了土地的轉(zhuǎn)用價(jià)值，因而采取不征而自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式。出于經(jīng)濟(jì)利益目的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也 “ 努力 ” 推動(dòng)這些土地的流轉(zhuǎn)。自《辦法》出臺(tái)后， XX 市已有一半以上的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，涉及土地面積超過 10 萬(wàn)畝，其下轄的 6 個(gè)縣級(jí)市均已建立了較為規(guī)范的集體土地市場(chǎng)。自 1994 年以來(lái)，住宅用地轉(zhuǎn)讓每年超過300 宗； 2024 年，集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓 80 余宗，面積 7600 多平方米，轉(zhuǎn)為國(guó)有 220 余宗，面積 16000 多平方米，收取轉(zhuǎn)讓收益金 15萬(wàn)余元；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓 4 宗；抵押 1000 多宗，評(píng)估值達(dá) 億元。 XX 市自 1994 年至今，耕地僅減少了 萬(wàn)畝，年均減少 萬(wàn)畝，而 19821994
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