【正文】 閑、旅游、度假為主要功能。 ?2023年，昆山市完成為 1750億元，比上年增長 %；人均為 220230元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24808元，比上年增長 %。加快新城區(qū)房產(chǎn)、高檔商務酒店等商貿(mào)服務項目的推進。 陸家鎮(zhèn) 花橋國際商務城 關鍵詞：融入上海、面向世界、服務江蘇 江蘇省委省政府對全省加速現(xiàn)代服務業(yè)作出全面部署，建設花橋國際商務城成為其中一項重要戰(zhàn)略舉措。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 花橋鎮(zhèn) 花橋國際商務城將重點吸引三大特色產(chǎn)業(yè) 一、制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理服務中心等； 二、大公司業(yè)務流程中的后臺處理中心，包括運營支持、供應鏈處理、客戶管理中心以及銀行、證券、保險等大型金融機構的財務結算中心、客戶呼叫中心等； 三、跨國公司業(yè)務流程的外移外包，包括網(wǎng)絡管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應用軟件研發(fā)制定等流程業(yè)務。 全面提升城市服務功能，加強城市配套。 2023年，生產(chǎn)的筆記本電腦達到 1500萬臺，手機和數(shù)碼相機各 1000萬臺 擁有 320多家汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)，形成了以豐田叉車、加藤工程機械、三一重工等為代表的特種車輛產(chǎn)業(yè)群； 擁有南亞塑膠、金剛化工、丹尼斯克食品添加劑等眾多精細化工企業(yè)和統(tǒng)一食品、捷安特自行車、櫻花衛(wèi)廚、三得利啤酒等一大批民生用品生產(chǎn)企業(yè)； 主導產(chǎn)業(yè)配比示意圖21%18%18%43%電子信息 精密機械 精細化工 名生用品二、主導產(chǎn)業(yè) 城市概況 經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃 +交通規(guī)劃） 長三角規(guī)劃對昆山的意義 昆山城市賣點匯總 昆山城市研究 一、城市總體定位 昆山提出了“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動”三個新理念，統(tǒng)籌區(qū)域基礎設施建設，整合市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜合性。 現(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖 現(xiàn)有省道 224即南北公路 利用蘇州繞城公路之平面?zhèn)溶嚨乐聊细坌陆ǖ缆费由熘铃\溪。2023年建成后，昆山至南京只需 1個小時；昆山到上海約 15分鐘；昆山至北京約 4小時 30分鐘，比京滬鐵路客運列車現(xiàn)有的速度快一倍以上； 2）滬寧城際鐵路規(guī)劃情況： 根據(jù)《長三角地區(qū)城際軌道交通網(wǎng)規(guī)劃》，滬寧城際軌道線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無錫、蘇州，最后達到上海站，全長 295公里，時速分 160公里和 250公里兩種，建成后昆山到上海只需約 20分鐘，列車開車間隔時間最短為 3分鐘；預計 2023年城際鐵路全日客流量 66100人次 /日，2030年為 73340人次 /日； 城市遠景規(guī)劃（至 2030年） ●城市定位： 全球性產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和交易平臺，長三角區(qū)域重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)城市。 高密度公交化列車，時速 250300公里 ，最短間隔 3分鐘 長三角城際軌道交通列車時速 250公里至 300公里之間，并真正實現(xiàn)公交化運行，將推出小編組、高密度公交化列車，尤其是高峰時段密集到發(fā)。 ?開發(fā)資金到位良好，利用外資大幅上升 ? 2023年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金 ，同比增長 %；其中利用外資 ，同比增幅達 %，占比交上年高出 。 市場部觀點： 整體市場小結 ? 2023年昆山房地產(chǎn)市場各樓盤采取低開高走策略，引領了昆山房地產(chǎn)市場五年來的第一次爆發(fā)。城東開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)銷售量位居昆山前三，供應量量接近 8000套，在售樓盤超過 50個，整體銷售率超過 70%。就各區(qū)域來看，部分區(qū)域由于沒有新增供應偏少，銷售率出現(xiàn)小幅上升，其中南部水鄉(xiāng)上漲 ，但從整體上，昆山商品房銷售率繼續(xù)保持回落的勢頭，這將對于昆山樓盤項目特別是住宅類項目構成一定的考驗，尤其是新開樓盤。 從商場的規(guī)模與品牌方面，除昆山商場外，人民路的商場普遍呈現(xiàn)面積小，品牌低檔的特點。當然，高去化率也導致今后 1至 2年內(nèi)，區(qū)域市場商業(yè)供應的緊張。 在酒店的室內(nèi)空間設計上，領御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高復式戶型，空間具有趣味性，功能更強大，同樣是 50平方米，在傳統(tǒng)酒店中只是個標房，但領御戶型可以達到兩房兩廳的寬松格局，樓下是會客廳、廚房、早餐廳，樓上是書房和主臥室。 中航國際公寓以 50 m2 及 90 m2左右雙主力小戶型為主，在設計上充分為高品位人士考慮，廳、臥、廚、衛(wèi)一應俱全，入戶玄關、獨立廚衛(wèi)、空中庭院、南北雙陽臺等優(yōu)化設計，使精致空間于細節(jié)之處盡顯人性化。 ?從客戶職業(yè)特征來看，公司中高層管理人員和私營業(yè)主是購房主力軍；少量為公司職員、教師和醫(yī)生等。 花橋 —— 定位刺激需求 花橋，昆山市政府將花橋定位于昆山城市功能延伸區(qū)，將花橋鎮(zhèn)著力營造建設成昆山城市的一個商貿(mào)服務區(qū)，它將為投資企業(yè)提供完善的商貿(mào)功能和服務體系。前進東路上，原兵希區(qū)域的東區(qū)城市副中心，位于昆山開發(fā)區(qū)東部，規(guī)劃占地 10平方公里，區(qū)域內(nèi)將啟動建設時代大廈、臺協(xié)會大樓、商會大樓、行政辦公樓、華東商貿(mào)城、總部基地等，從規(guī)劃來看也有不少寫字樓的推出量。 1路、 11路、105路、 59路、 18路等多路公交路線從小區(qū)門口交織而過；步行 5分鐘，即可抵達人民路繁華商圈與蕭林路商業(yè)中心，頃刻與城市血脈融為一體，輕松享受都市核心生活的繁華與便利。中航國際公寓的戶型面積以 50及 90平米左右的小戶型為雙主力，以低總價 +低月供形式降低置業(yè)門檻，為客戶輕松實現(xiàn)入主品質社區(qū)的置業(yè)愿望。 領御項目就定位本身來說，它填補了昆山中長期高端租賃市場空白，在昆山一般商旅人士會選擇住酒店，也有部分商旅人士對居住品質要求達到酒店公寓服務的客房標準，實際上在昆山是沒有選擇余地，這批客戶只好零散地選擇在較高檔的住宅里，但目前昆山住宅與酒店公寓環(huán)境相比具有一定差距，領御的出現(xiàn)實際上就是填補這個空白。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商則相對戶型面積偏小。 目前昆山商業(yè)依然是以傳統(tǒng)的市中心人民路沿線為絕對核心，其他區(qū)域商業(yè)配套普遍發(fā)展滯后，沒有跟上區(qū)域的規(guī)劃。雖然每個板塊的庫存量如上圖分析的有一定的變化。 中心城區(qū)：人口稠密 區(qū)域成熟 價格處于高位 中心城區(qū) 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 鹿城一品 住宅、商鋪 玉山鎮(zhèn)長江中路 178號（裕元酒店南） 8000平方米 55991平方米 % 465 在售 10500 藍海 237。最近 2年雖然有所反復，但基本穩(wěn)定在 150億左右。 ? 京滬高速鐵、滬寧城際鐵路（已開通！）、軌道交通、公路交通形成了龐大的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)，使昆山的城市內(nèi)外部交通連接暢通無阻。因此滬寧杭城際列車設計列車編組為初期6～ 8輛，遠期 12輛，列車運行最短間隔為3分鐘?！碍h(huán)”由城北路、東城大道、機場路、古城路構成。 ? 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)： ? 以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗、生產(chǎn)為主。 周莊鎮(zhèn) 城市概況 經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃 +交通規(guī)劃） 長三角規(guī)劃對昆山的意義 昆山城市賣點匯總 昆山城市研究 一、國民生產(chǎn)總值 ?昆山經(jīng)濟總量繼續(xù)保持高速增長，自 2023年以來已連續(xù) 8年持續(xù)增長，連續(xù)三年增長速度超過 10%。 建設富有人文精神的城市景觀。 陸家是昆山的門戶：東臨上海、西接蘇州，緊靠昆山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)； 312國道、滬寧鐵路、滬寧高速、京滬高鐵、滬寧城際輕軌等五條交通大動脈穿鎮(zhèn)而過。 1989年撤縣設市，市域面積 927平方公里，戶籍總人口 65萬，下轄 10個鎮(zhèn)和國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。 同時，引進與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項目。 張浦鎮(zhèn) 中國歷史文化名鎮(zhèn) 千燈名流踵接，藝術飛揚，有適宜賞析的炎武思想、昆曲唱腔和江南絲竹。 長江三角洲地區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達的工貿(mào)城市 規(guī)劃總體定位 2023年 — 2025年將昆山建設成為功能完備、優(yōu)質適居、具有活力的現(xiàn)代化工商城市。 ?五 橫 ? 北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨馈? ●城市規(guī)模： 到 2023年，市域規(guī)劃總人口規(guī)模 250萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模 195萬人，建設用地控制在 242平方公里以內(nèi)； 到 2030年，市域規(guī)劃總人口規(guī)模 330萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模 270萬人，建設用地控制在 309平方公里以內(nèi)。因此滬寧杭城際列車設計列車編組為初期 6～ 8輛，遠期 12輛，列車運行最短間隔為 3分鐘。 ?商品房銷售創(chuàng)歷史新高，二手房市場再現(xiàn)火爆 ? 全年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)商品房銷售面積 ，銷售額 ，分別比上年增長%和 %。商品房價格一路飆升至近萬元 /平米。 城東地區(qū)：大盤云集 無限潛力 住宅板塊特征 城東 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 中航城 住宅、別墅、 公寓、洋房 玉山鎮(zhèn)前進路南、洞庭湖路西 196958平方米 360000平方米 % 1872 在售 8200 綠地 21新城 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處 564000平方米 1780000平方米 % 9000 在售 7500 隆祺麗景國際 住宅 玉山鎮(zhèn)前進路東路與黃浦江路交匯處 28168平方米 180000平方米 5 38% 1000多戶 在售 11000 中大簡界 住宅 玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處 66893平方米 178633平方米 31% 984 待售 待定 珠江御景 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處 152699平方米 620230平方米 % 3000 在售 8800 黃浦城市花園 住宅、公寓、 商鋪 玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進東路交匯處 70000平方米 160000平方米 % 1290 在售 8400 城東區(qū)域主要樓盤 住宅板塊特征 【地域范圍】 老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域（屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)） 【版塊特征】 以森林公園為主打，倡導綠色生態(tài)居住環(huán)境，是昆山未來的高檔住宅板塊，樓盤的宣傳點也重點突出生態(tài)景觀，且價格隨之上漲，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價格上漲幅度比較快的區(qū)域。這也會在一定程度上倒逼開發(fā)商做出比如優(yōu)惠打折等相關銷售策略上的調(diào)整， 市場部觀點： 四、各版塊價格因素分析 通過圖表可以看出，昆山市主力產(chǎn)品類型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)。 昆山商廈作為大型百貨公司，其購物環(huán)境，品牌檔次明顯高于其他商場，其以規(guī)模優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢等獲得了當?shù)叵M者的認同。 市場部觀點： 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 一、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店市場概述 ? 昆山市場酒店公寓的出租率基本保持在 85%以上，租金通常也要比公寓高出 30％左右，同時由于酒店公寓具備了投資、保值、收益、租住、無風險的五大投資特色，將酒店服務與居家氛圍融為一體，因此其租賃前景非?？春茫悼臻g很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。對于中長期的商旅人士來說是非常好的產(chǎn)品，它的性價比遠遠超出一般的星級酒店。 70年產(chǎn)權，總價相對較低的小戶型，伴隨昆山城市迅猛發(fā)展和中航城大城生活氛圍的日漸濃厚，升值潛力已然綻現(xiàn)。 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 一、寫字樓市場綜述 ?昆山寫字樓市場已步入開發(fā)期，以現(xiàn)有市場來看，昆山目前寫字樓配置總體水平較低，真正 5A級智能化寫字樓可以說是屈指可數(shù)，尤其是位于市中心的高檔寫字樓更是空白。 2023年底，江蘇省政府在花橋鎮(zhèn)設立花橋國際商務城，以“融入上海、面向世界、服務江蘇”為發(fā)展目標，著力構筑長三角首座一體化國際商務中心。同時，臨近市政府、科博中心這些代表昆山形象的建筑，而且像銀行、證券交易這樣的這樣的金融配套比較齊全，像創(chuàng)業(yè)大廈很多是政府機關單位整層租下。 3666㎡的精致戶型實現(xiàn)低首付、低總價的經(jīng)濟優(yōu)勢，也為投資人士帶來絕佳機會，無與倫比的地理位置和絕對的精裝修是“優(yōu)秀”為業(yè)主在最短的時間內(nèi)取得最大收益率的可靠保證，投資回報率絕不亞于商鋪！ “優(yōu)秀”周邊商業(yè)配套成熟，居住氛圍濃郁，銀行、餐廳、休閑、娛樂、菜場、學校等設施一應俱全。地段如此絕版，樓市再形低迷又如何能影響到？！ 該樓盤為一棟 33層的高樓， 12層為商鋪， 333層為住宅，戶型有酒店公寓 4060平方米，還有三房和四房