【正文】 成為 1750億元，比上年增長 %；人均為 220230元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 24808元，比上年增長 %。 在市域城鎮(zhèn)架構上，規(guī)劃形成一個大城市級別的中心城區(qū)（人口 80萬），三個小城市級別的片區(qū)中心。 ? 陽澄湖休閑旅游片區(qū)： ? 以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度假為主要功能。 ?滬寧城際鐵路（已開通！） ? 連接上海和南京，分為 250和 350兩種，在昆山境內(nèi)有三站。“放射線”由南放射線、北放射線構成。服務業(yè)比重進一步提高，產(chǎn)業(yè)結構明顯優(yōu)化；創(chuàng)新能力顯著增強，科技進步對經(jīng)濟增長的貢獻率大幅提升；區(qū)域分工和產(chǎn)業(yè)布局趨于合理，對外開放水平明顯提高；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗進一步降低，主要污染物排放總量得到有效控制；社會保障體系覆蓋城鄉(xiāng)，公共服務能力顯著增強；城鄉(xiāng)居民人均收入進一步提高，人民生活明顯改善。滬寧城際直達列車旅行時分 80分鐘，大站停列車旅行時分 96分鐘；滬杭城際直達列車旅行時分 45分鐘，站站停列車旅行時分 60分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時空距離。 東部片區(qū)：以花橋國際商務區(qū)為依托發(fā)展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。同時也推進了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集。 一、 2023房地產(chǎn)市場運行特點 一、住宅市場描述 2023年 4月至今昆山房產(chǎn)每月交易量統(tǒng)計數(shù)據(jù)（單位：套） 年份 \月份 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2023年 5437 1035 2965 4470 1438 1529 1376 2023年 1014 1629 2526 3279 4224 4667 7869 7047 5785 7123 8519 8084 2023年 3027 1082 2152 2807 3327 3567 2712 2391 2079 一月 2201 2520 2023年 2808 3882 4192 3791 3847 5533 3032 4699 2504 ?2023年是昆山樓市經(jīng)歷爆發(fā)的一年，成交量從 07年每月 3000套飛升到了 8000套以上，漲幅在250%以上！外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！ ?2023年前三個月，樓市延續(xù)了 09年的強勢，但是 ，最近三個月成交量一落千丈，相比 07年的水平也有所不及。 39626 38879 36074 35565 34992 38074 36697 38923 39558 截至到 6月底，昆山商品房庫存可售房源突破 4萬套，市場庫存供應充足。但其突出的城市價值使昆山樓市承受住了第一波洗禮。e 住宅、公寓 婁江與長江路交匯處西南側 36714平方米 147863平方米 4 % 待售 12023 領御 住宅、酒店公寓、商住樓 玉山鎮(zhèn)前進中路 283號 4079平方米 32613平方米 % 447 4 在售 14000 中茵 世茂蝶湖灣的住宅價格已經(jīng)在 10000元 /平米左右，新城域的住宅均價也逼近 9000元 /平米，森隆瓏庭十棟預計售價會在一萬以上。但是最多三個區(qū)域仍舊是花橋、開發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn)。 ?目前昆山市的商業(yè)設施不但向本地居民提供服務，同時也吸引著周邊城市的居民前往，如太倉和上海。 昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)發(fā)展不平衡。現(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。 從商鋪產(chǎn)品形態(tài)來看，街區(qū)型商業(yè)占據(jù)最大比重，專業(yè)市場和底商也有不小比例，大型商場相對比較稀缺。 二、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店分布及匯總 中心城區(qū) 項目 類型 位置 狀態(tài) 均價 景秀麗都廣場 普通住宅 , 酒店式公寓 , 商鋪 , 寫字樓 開發(fā)區(qū)長江路東側、慶豐路北側 待售 待定 聯(lián)邦國際 酒店式公寓 , 商鋪 , 寫字樓 新 312國道與 339省道交匯處 待售 8500 吉田國際廣場 普通住宅 , 酒店式公寓 , 寫字樓 昆山市中華園路與柏廬路交匯 待售 待定 領御 普通住宅 , 酒店式公寓 , 商鋪 , 寫字樓 前進中路 283號 (人事局東南側 30米 ) 在售 15000 中茵 項目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。 后期管理方面則聘請了國際著名的戴得梁行擔當前期物業(yè)顧問，并采用了周界防范系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、大廳信息發(fā)布系統(tǒng)及多媒體查詢系統(tǒng)等智能安防設施，保證業(yè)主入住后享受安全、無憂、高品質的生活。在整體規(guī)劃之初，中航城就考慮到為客戶省去裝修困擾，品牌精裝標準居昆山之上。 從城南板塊的發(fā)展看，吉田國際酒店公寓是城南第一個酒店式服務公寓。 獨樹一幟的酒店式公寓管理體系，聘請專業(yè)物管公司為業(yè)主提供人性化的服務理念。 ?受到供應量的限制，中心城區(qū)寫字樓的租金和售價的上揚，租金和售價值最高，投資潛力逐漸上升，未來中心區(qū)域寫字樓供應仍將吃緊，寫字樓市場勢必向外延伸和擴展。 一、寫字樓市場綜述 城南 —— 產(chǎn)業(yè)、交通雙交 城南寫字樓的發(fā)展很大程度上和臨近出口加工區(qū)有關，出口加工區(qū)主要發(fā)展出口加工貿(mào)易，主導產(chǎn)業(yè)是電子信息等高新技術產(chǎn)業(yè)，對寫字樓有著一定的需求。 規(guī)劃占地 10平方公里區(qū)域內(nèi)將啟動建設時代大廈、臺協(xié)會大樓、行政辦公樓、華東商貿(mào)城、總部基地等商務辦公項目 ?經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政導向 ?主要以中小型外貿(mào)服務企業(yè)為主，主要針對臺資及外資工廠做服務配套 ?產(chǎn)業(yè)向東的規(guī)劃設計將提升該區(qū)整體水平 ?開放區(qū)政府有效的管理促進了該區(qū)的快速發(fā)展，也同時吸引了更多投資方的關注，具有較大的城市商務發(fā)展空間 ?目前城東商業(yè)配套仍不完善 ?缺少城市人文環(huán)境是該區(qū)的一大劣勢 城南 ?吳淞江開發(fā)區(qū)：利用吳淞江沿兩岸向西與蘇州工業(yè)園區(qū)進行對接，向東與沿滬產(chǎn)業(yè)帶將蘇州、昆山、上海、有機銜接 ?鐵南區(qū)域：昆山城際交通的樞紐中心，同時商業(yè)、商務、住宅同步發(fā)展 現(xiàn)代廣場 — 私營企業(yè) 日月星城 — 私營企業(yè) 吉田國際廣場 — 私營企業(yè) 聯(lián)邦國際 — 企業(yè)型總部基地 ?臨近出口加工區(qū)，交通組織方便 ?投資客戶和服務于出口加工區(qū)的初創(chuàng)型企業(yè)較多 ?已有富士康落戶，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，效仿蘇州園區(qū)，朝昆山“工業(yè)鄰里中心”模式發(fā)展 ?城際交通為鐵南區(qū)域帶來城際交往的商務空間，火車站南廣場的開建將人民路南端伸，極大提升了鐵南的商務升值潛力 ?鐵南整體商業(yè)規(guī)劃用地較少，未來商業(yè)發(fā)展空間有限 ?受道路交通影響，很難發(fā)展成商圈效應 三、寫字樓匯總分析 案名 建面積 m2 單套面積段 m2 價格水平 2 銷售率 入駐率 租金水平 2 容積率 工程進 度 交房時間 物業(yè)費 元 2/。交通的便利性的加強無疑對該地區(qū)寫字樓的發(fā)展是一個很大的利好。誠泰商務廣場位于人民北路上，名仕商務中心與海王商務廣場位于靠近正陽橋的震川中路上，新百商務會館位于人民路與朝陽路的交匯處，以及北靠同豐路、南依兒童公園的新項目帝標，柏廬路與前進路上的成豐商苑。 四、酒店式公寓供求關系分析 對比因素 產(chǎn)權式酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權 業(yè)主 業(yè)主 物業(yè)用途 不自住 可住可出租 配套服務 標準酒店設施 生活配套齊全 經(jīng)營管理 委托酒店管理公司經(jīng)營 由專業(yè)的物管公司提供酒店式物業(yè) 管理 物管費 較高 高于住宅，低于產(chǎn)權酒店 銷售價格 較高 高于住宅，低于產(chǎn)權酒店 開發(fā)商資金回籠速度 快 依營銷方式而不同 投資回報 有投資回報方案 依協(xié)議不同而不同 主要影響因素 酒店品牌及經(jīng)營狀況 地段 所在地區(qū)人流量 物業(yè)管理水平 五、酒店式公寓產(chǎn)品分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 戶型面積范圍（平米） 內(nèi)部裝修 東方麗池 產(chǎn)權式酒店 45150 精裝 人民路 65號 36110 中檔 弘基財富廣場 酒店式公寓 60300 精裝 企業(yè)家 50200 精裝 凱迪城 77190 中檔 東輝鉑領 85140 中檔 東方麗池 45150 精裝 日月新城 50150 中檔 瀛海祥和花園 小戶型公寓 64167 中檔 世貿(mào)蝶湖灣 150200 精裝 ?目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權式酒店，而且地理位置比較分散 ?目前在售的酒店式公寓和產(chǎn)權式酒店產(chǎn)品都是樓盤的附屬產(chǎn)品 ?戶型面積在 45200平米之間 ?酒店式公寓和產(chǎn)權式酒店的裝修程度一般為精裝修 市場部觀點： 六、酒店式公寓價格分析 項目名稱 租售價格 周邊配套設施 東方麗池 8800元 /平米 大潤發(fā)、虹橋醫(yī)院 人民路 65號 14000元 /平米 創(chuàng)意數(shù)碼港、美羅服裝城、昆山賓館、人民醫(yī)院、農(nóng)工商超市、 弘基財富廣場 6500 黃埔公園、酒店 企業(yè)家 7500元 /平米 嘉士多超市、銀行 凱迪城 8500元 /平米 亭林公園、歐尚超市、體育中心 東輝鉑領 7200元 /平米 易初愛蓮、裕元實驗小學 東方麗池 7500元 /平米 大潤發(fā)、虹橋醫(yī)院 日月新城 8000 大潤發(fā)、虹橋醫(yī)院 瀛海祥和花園 7500元 /平米 幼兒園、超市、學校、銀行 世貿(mào)蝶湖灣 11000元 /平米 昆山雙語學校 ?目前精裝修的酒店式公寓和產(chǎn)權酒店產(chǎn)品的銷售價格在 650014000元 /平米之間； ?該類產(chǎn)品周邊配套設施有學校、超市、醫(yī)院等，設施齊全比較完善 八、酒店式公寓客戶分析 項目名稱 區(qū)域來源 職業(yè)特征 日月星城 蘇州、昆山、上海、臺灣等 公司白領、私營業(yè)主 東方麗池 上海、臺灣、北京、深圳等 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生 弘基財富廣場 昆山、上海、浙江等地前來咨詢 私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者 企業(yè)家 江蘇省內(nèi)的，上海、浙江等 公司白領、私營業(yè)主 凱迪城 昆山、浙江、臺灣等 公司白領、高層；私營業(yè)主 東輝鉑領 昆山、浙江、臺灣等 公司職員、私營業(yè)主、公務員 人民路 65豪 昆山、上海等地前來咨詢 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生 ?從客戶區(qū)域來源來看，長三角和江浙滬一帶的投資性客戶為主要消費群體，少量來自臺灣、廣東等。除此之外，它的產(chǎn)品定位及精裝修的標準在現(xiàn)階段來說仍是一個難得產(chǎn)品。眾多優(yōu)勢之外，中航國際公寓更秉持一貫的高端服務式理念，以酒店禮賓級服務定義豪門品質，更配備專屬個性化服務，盡顯生活愜意無憂。以中央空調(diào)及 24小時供冷熱水為亮點成為昆山首個三聯(lián)供小區(qū)，蒸汽能源法的供給方式讓您深刻體會到環(huán)保和節(jié)能，干掛花崗巖和 30毫米厚的擠塑聚苯保溫板讓您在有舒適環(huán)境的同時擁有完美的視覺享受， 8米的挑空大堂讓您有置身于星級酒店的感覺。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在 40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設計。 鹿城一品 酒店式公寓 長江中路 178號（裕元酒店南） 在售 9500 雙星 市場部觀點： 八、在售商業(yè)去化分析 通過圖表可以看到，整個市場的整體去化率已經(jīng)相當高了，大部分商鋪去化超過了 80%，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場相當活躍，投資者對于昆山商業(yè)市場相當看好。 商業(yè)賣場研究 昆山歐尚商業(yè)中心 目前是昆山最大的一家大型超市，同時也是歐尚在中國啟動的第一個商業(yè)中心。 小結： 作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類商品最為集中。 城北蕭林路商圈 老城區(qū)火車站商圈 城東商圈 商圈分析 一、商業(yè)概述及分布 中心片區(qū)：由城市核心地帶主要街道構成，是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 三、各版塊銷售情況對比分析 區(qū)域 銷售率 環(huán)比上月 花橋 % ↑% 開發(fā)區(qū) % ↓% 玉山 % ↓% 千燈 % ↓% 周市 % ↑% 巴城 % ↓% 張浦 % / 陸家 % ↑% 南部水鄉(xiāng) % ↑% 昆山整體 % ↓% 2023年 5月各區(qū)域銷售率 5月昆山商品房市場整體銷售率繼續(xù)回落，其中住宅項目回落較大，商業(yè)類項目銷售率穩(wěn)步上升。 城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 投資客的樂園 住宅板塊特征 城南區(qū)域主要樓盤 城南 項目 類型 位置 狀態(tài) 均價 親水佳苑 普通住宅 , 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處 待售 4700 卿峰麗景 普通住宅 , 酒店式公寓 , 別墅 千燈鎮(zhèn)機場路南側少卿西路 2號 在售 4800 假日半島 酒店式公寓 , 別墅 周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側（古鎮(zhèn)南） 在售 5500 上郡商業(yè)廣場 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口 在售 11000 千石商業(yè)廣場 酒店式公寓 千燈鎮(zhèn)機場路與尚書