【正文】 說明 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 9頁 第一步是確定稅前利潤提成基數(shù)，項(xiàng)目獎(jiǎng)金的發(fā)放要剔除重大市場(chǎng)因素對(duì)利潤的影響 重大市場(chǎng)因素影響 實(shí)際利潤 提成基數(shù) = 對(duì)于由項(xiàng)目公司進(jìn)行拓展獲取土地開發(fā)的項(xiàng)目，不必進(jìn)行稅前利潤的調(diào)整 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 10頁 剔除市場(chǎng)因素的辦法是通過對(duì)土地價(jià)格變動(dòng)的評(píng)估來剔除市場(chǎng)突變因素對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤的影響，有兩種具體的操作方法，分別是地價(jià)參考法和土地估價(jià)法 地價(jià)參考法 土地估價(jià)法 在項(xiàng)目銷售期間，在條件允許的情況下，參考項(xiàng)目周圍地域的地價(jià)拍賣情況對(duì)目標(biāo)利潤進(jìn)行調(diào)整 在項(xiàng)目臨近結(jié)束時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估 調(diào)整后稅前利潤＝ 實(shí)際利潤－ （土地調(diào)整單價(jià)－土地實(shí)際單價(jià)）項(xiàng)目土地建筑面積 土地調(diào)整單價(jià) 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 11頁 “地價(jià)參考法”和“土地估價(jià)法”各有其優(yōu)缺點(diǎn)，正略鈞策建議根據(jù)外界條件進(jìn)行選擇 通過土地價(jià)格評(píng)估剔出市場(chǎng)因素對(duì)超額利潤影響 地價(jià)參考法 土地估價(jià)法 優(yōu)點(diǎn) ：通過對(duì)項(xiàng)目銷售期臨近土地價(jià)格變動(dòng)的參考，可比較客觀地得出土地價(jià)格的變動(dòng)情況，節(jié)約了評(píng)估成本； 缺點(diǎn) ：并非所有項(xiàng)目公司在銷售期的周邊土地都會(huì)出現(xiàn)拍賣的狀況，難以全面適用 優(yōu)點(diǎn) ：無需考慮周邊地價(jià)，直接可就項(xiàng)目土地評(píng)估，簡(jiǎn)便易行； 缺點(diǎn) ：需要評(píng)估成本，且容易包含人為因素在內(nèi)，影響評(píng)估的客觀性 兩個(gè)方法順序有別，當(dāng)項(xiàng)目銷售期內(nèi)，周邊有拍賣土地參考時(shí)，優(yōu)先選擇地價(jià)參考法，否則選擇土地評(píng)估法 正略鈞策建議 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 12頁 根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目規(guī)模、管理復(fù)雜性、項(xiàng)目周期等因素的不同，需要運(yùn)用“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響因素模型”對(duì)提成比例進(jìn)行調(diào)整 A100,000m2 100, 000m2 ≤A≤200,000m2 200, 000m2A≤500,000m2 A 500,000m2 有拆遷 無拆遷 精裝修 毛坯 調(diào)整 系數(shù) = 拆遷情況 項(xiàng)目規(guī)模 精裝情況 注 : 精裝調(diào)整系數(shù)只針對(duì)銷售型項(xiàng)目，不包括持有型項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響因素模型 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 13頁 提成比例調(diào)整方式二，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的具體情況，考慮以下因素綜合進(jìn)行確定 影響維度 項(xiàng)目復(fù)雜性 影響因素 項(xiàng)目特點(diǎn) 其他 類型 項(xiàng)目規(guī)模 其他 建議權(quán)重 20% 40% 10% 20% 裝修情況 拆遷情況 10% 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 14頁 目錄 項(xiàng)目公司激勵(lì)方案 ? 項(xiàng)目公司獎(jiǎng)金額度的確定 ? 項(xiàng)目公司業(yè)績(jī)考核指標(biāo) ? 項(xiàng)目公司獎(jiǎng)金的發(fā)放 ? 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 15頁 項(xiàng)目公司考核內(nèi)容 項(xiàng)目公司考核 定期業(yè)績(jī)考核 終期業(yè)績(jī)考核 對(duì)項(xiàng)目公司季度及年度進(jìn)行考核，重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)度、質(zhì)量、成本、內(nèi)部管理指標(biāo) 項(xiàng)目交付后，對(duì)項(xiàng)目整體執(zhí)行情況進(jìn)行考核 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 16頁 銷售型物業(yè)的業(yè)績(jī)考核指標(biāo) 考核指標(biāo) 權(quán)重 二級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 考核辦法 數(shù)據(jù)來源 財(cái)務(wù)類 20% 稅前利潤 10% 與目標(biāo)利潤比較 財(cái)務(wù)部 成本控制 10% 與目標(biāo)成本比較 成本管理部 運(yùn)營類 60% 進(jìn)度控制 40% 與項(xiàng)目計(jì)劃比較 總經(jīng)辦、工程部 質(zhì)量控制 20% 政府質(zhì)量驗(yàn)收、內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收 工程部 市場(chǎng)類 10% 客戶滿意度 10% 客戶滿意度調(diào)查、客戶投訴等 客戶服務(wù)部 學(xué)習(xí)與成長 10% 員工滿意度 5% 員工滿意度調(diào)查 人力資源部 管理體系完善 5% 管理評(píng)估 總經(jīng)辦 對(duì)銷售型物業(yè)，重點(diǎn)考核項(xiàng)目公司的利潤，進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制以及客戶滿意度指標(biāo) 對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目參照銷售型物業(yè)的業(yè)績(jī)考核方式 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 17頁 持有型物業(yè)開發(fā)階段的業(yè)績(jī)考核指標(biāo) 考核指標(biāo) 權(quán)重 二級(jí)指標(biāo) 權(quán)重 考核辦法 數(shù)據(jù)來源 財(cái)務(wù)類 20% 成本控制 20% 與目標(biāo)成本比較 成本管理部 運(yùn)營類 60% 進(jìn)度控制 40% 與項(xiàng)目計(jì)劃比較 總經(jīng)辦、工程部 質(zhì)量控制 20% 政府質(zhì)量驗(yàn)收、內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收 工程部 市場(chǎng)類 10% 客戶滿意度 10% 經(jīng)營方滿意度 客戶服務(wù)部 學(xué)習(xí)與成長 10% 員工滿意度 5% 員工滿意度調(diào)查 人力資源部 管理體系完善 5% 管理評(píng)估 總經(jīng)辦 對(duì)持有型物業(yè)開發(fā)階段的業(yè)績(jī)考核，重點(diǎn)考核項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制 永泰地產(chǎn)人力資源 咨詢項(xiàng)目 第三階段報(bào)告 保密文件、版權(quán)所有 2023年 1月 15日 第 18頁 進(jìn)度指標(biāo)的考核 項(xiàng)目公司針對(duì)各期項(xiàng)目編制進(jìn)度計(jì)劃，北京公司總經(jīng)辦及工程