【正文】 示牌 － 內(nèi)部與外部o 外墻的主要租戶標示牌o 商場的標志和商標o 設備指示牌比如衛(wèi)生間，停車場，電話，等等o 停車場指示牌和日常運作指示牌o 與設計師合作擬定指示牌和圖象需要的設計概要o 審核設計師的所有工作工作內(nèi)容 10o o 推薦停車場裝置與系統(tǒng)o 建議并列出防止車輛損壞的安全鏡，路丘，防護 /圍桿系統(tǒng)工作內(nèi)容 11o 7. 廣告與促銷需求o 咨詢或服務臺o 表演臺o 展覽和節(jié)目區(qū)o 廣告版 － 有燈和無燈o 廣告招貼版o 液晶屏 /plasma屏o 花車和售賣亭o 提供指示牌 /廣告版的設計摘要與位置予設計師以完成設計o 審核工作內(nèi)容 12o o 提供寬頻 (有線和無線 )設計概要o 就當前與將來的需求與設計師合作o 結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)、交通動線與項目的設計圖紙等，對體內(nèi)停車場的設置提出符合商業(yè)規(guī)律的方案三、招商策劃的環(huán)節(jié)控制1. 良好的招商策略良好的招商策略2. 一流的招商團隊一流的招商團隊3. 誘誘 “敵敵 ”深入的招商策略深入的招商策略4. 打好品牌至上的打好品牌至上的 “托托 ”牌牌招商具有 “三快三省 ”的特點o “三快 ”1. 快速回籠資金、2. 快速組建市場網(wǎng)絡、3. 快速將產(chǎn)品送抵終端；o “ 三省 ” 1. 節(jié)省人力，2. 節(jié)省物力和財力，3. 節(jié)省時間和精力。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭斗。我國將在 2023年底對外全面開放零售服務業(yè)，大量的外商將進入我國各地拓展業(yè)務，因而具備各種外語應用能力的招商人員更有助于招商工作。o 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。招商原則和準備過程o 招商目標的選擇o 企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。o 第二 o 可以是多種行業(yè)的招商 。 （三）、會議招商活動o 1.拓寬我們的招商渠道。激勵方式主要有幾種o 一是目標激勵。二、常規(guī)的招商流程o一個完整的商業(yè)招商過程往往包括以下幾個階段：o 招商策劃 ―― 信息收集 ―― 雙方接觸―― 洽談 ―― 簽約 ―― 投資方籌備―― 開業(yè)。店鋪劃分項目商業(yè)定位的內(nèi)涵o 項目市場定位　o 項目主題定位　o 項目業(yè)態(tài)定位　o 項目價格定位o 項目檔次定位　o 項目形象定位　o 經(jīng)營方式定位　o 項目功能定位專業(yè)市場前期排期控制o 排期表案例： XXX商業(yè)步行街招商策略o招商策略目錄o 招商目的項目介紹功能定位項目優(yōu)勢平面效果圖招商原則招商對象招商要求 優(yōu)惠政策合作方式招商流程 一 ,招商目的o XXX商業(yè)步行街是以休閑娛樂為主 ,即餐飲 ,娛樂 ,休閑 ,購物的體驗式動感主題街區(qū) .由 XXX市東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設 ,200年 月 日開業(yè) .為了確保 XXX商業(yè)步行街建成后順利運營和開業(yè) ,使 XXX商業(yè)步行街事業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展 .招商工作是200年的中心任務 .o 目前 ,公司正在用全新的運作模式和經(jīng)營理念 ,分階段分步驟地全面推進招商工作 ,通過各種渠道和形式在全國重點區(qū)域城市開展有針對性的卓有成效的招商 ,一方面要走出 XXX現(xiàn)有的商圈 ,在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章 ,突出個性化 ,差異化的經(jīng)營特色 ,另一方面著力于 XXX商業(yè)步行街的品牌構(gòu)建和推廣 ,整合有利于自身發(fā)展的社全優(yōu)勢資源 ,最終形成 XXX商業(yè)步行街長效發(fā)展的核心競爭力 ,以推動 XXX步行街步人良性的發(fā)展軌道 .二 ,項目介紹o XXX商業(yè)步行街為 XXX市重點工程 ,東臨火車站 ,西臨城市主幍 道中華大街 ,處于 XXX市黃金商圈中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 ,該區(qū)域為 XXX市商業(yè)發(fā)源地之一 ,極具開發(fā)價值 .o 項目總占地面積 63萬平方米 ,總建筑面積達到 14萬平方米 ,東西步行街長約 800米 .以 4層商用建筑為主 ,配以三棟高層商用公寓 ,功能分布合理 ,人流車流暢通 ,城市配套齊全 ,規(guī)劃有 550個車位的大型停車場和 4個總面積為 4000多平方的休閑廣場 ,構(gòu)造一個公園式的開放街區(qū) ,錯落分布餐飲 ,休閑 ,娛樂 ,購物等多種業(yè)態(tài) ,最終實現(xiàn)項目 一站式休閑娛樂 ,休閑中購物 . 三 ,功能定位以餐飲 ,娛樂 ,休閑為主 ,購物為輔 ,打造特色時尚動感主題街區(qū).市場定位 : 本市所有人群的特定消費 ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點突出 15\35歲年輕消費群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢 ,互補互動 .1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 .2,娛樂以時尚娛樂為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場認可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 .4,購物以時尚服飾 ,運動服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔四 ,項目優(yōu)勢o 1,位置優(yōu)勢 :“XXX 商業(yè)文化街 ” 東臨火車站 ,西接青年街市場 ,北望東方購物中心 ,南到自強路金融商務區(qū) ,處于東購商圈的中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 .o 2,管理優(yōu)勢 : XXX東方城市廣場有限公司 入駐本案 ,負責統(tǒng)一經(jīng)營管理3,政策優(yōu)勢 :該項目為 XXX市橋西區(qū)重點扶持項目 .4,定位優(yōu)勢 :5,品牌優(yōu)勢 :6,設備優(yōu)勢o 1) 國內(nèi)知名品牌 “ 訊達 ” 扶梯八部 ,室內(nèi)六部 ,室外兩部2) 國際知名品牌 “ 奧的斯 ” 直梯九部 ,其中兩部為觀光梯3) 寬帶網(wǎng)直接接入高層公寓 ,采用光纖接入 ,讓每位用戶暢游在高速的網(wǎng)絡世界里 ,同時酒吧 ,咖啡廳可按商家要求接入寬帶端口 ,以滿足不同人士的需求o 根據(jù)人流分為四個小型廣場 ,可供商家舉辦促銷活動 ,顧客休息 ,娛樂配備火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) ,有線電視系統(tǒng) ,安全防范系統(tǒng) ,綜合布線系統(tǒng)及停車場記費管理系統(tǒng) 供電指標 :低壓電電壓為 380/22V總設備容量 :3508KW總計算容量 :2769KW 中央空調(diào)指標 :空調(diào)冷負荷為 Q冷 =5008K/W冷指標 :167W/平方米熱負荷 :Q熱 =3060KW熱指標 :85W/平方米環(huán)保 :設備采用低噪聲 ,設備基礎采用隔震處理 ,管道與設備接口采用軟接口 ,并根據(jù)需要安裝消聲裝置 .消防 :耐火等級 :高級公寓 ,商店 ,地下車庫等耐火等級均為一級 . 節(jié)能 :在建筑設計中加強 ,改善了建筑物 周圍的綠化 五 ,平面效果圖 1,步行街效果圖2,一期效果圖4,內(nèi)街效果圖5,西入口效果圖6,一層平面圖7,二層平面圖8,三層平面圖9,四層平面圖六 ,招商原則o 實行 “ 二個重點四個優(yōu)先 ” 的原則o (―) 二個重點1,重點引進國內(nèi)外有影響 ,有實力的商業(yè)機構(gòu)加盟合作 。項目綜合評估………………………………………………………………………P3o o o o 第二部分 ％。、北辰實業(yè)等。瑞星思達與中信合資投資山東地產(chǎn)項目。? 用公開發(fā)行收益憑證的方式設立房地產(chǎn)投資信托用公開發(fā)行收益憑證的方式設立房地產(chǎn)投資信托基金（基金（ REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。選擇。o 試想一下，即從兩方面問一問自己，你就會放棄投資房地產(chǎn)賺大錢的荒謬想法。o 大家都清楚，從絕大多數(shù)消費品來看，市場能夠滿足絕大多數(shù)人的市場需求，這才是市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟的本質(zhì)在我看來就是不斷滿足大眾化需求，盡可能低價銷售滿足大多數(shù)消費者需求的產(chǎn)品是市場的一個最大原則，因為有大眾化，才有規(guī)模，才有社會財富和福利的增加，整個社會經(jīng)濟才更有效率，也更為協(xié)調(diào)和穩(wěn)定。o 因此，我們的結(jié)論是如果你認真設計或選擇，買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房價大漲時購買房將會支出過多的成本，使其離 “ 負翁 ” 越來越近。謊言二 :大眾進行房地產(chǎn)投資將會獲得相當豐厚的投資回報o 這是一個理論上的錯誤。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場可以作為大家融資的渠道之一，我認為香港的市場更加的適合過的融資，2. 因為新加坡有語言和地域的限制，新加坡的法律語言是英語，并不是華語，香港就比較接近內(nèi)地的市場，無論是語言還是地域。權益型的基金是必然的選擇權益型的基金是必然的選擇? 目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風險集目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風險集中在銀行身上。億收購上海華獅中心。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產(chǎn)。o 單元化產(chǎn)權、預留戰(zhàn)略融資空間。商場定位o o 績效考核的內(nèi)容有品質(zhì)項目： 如忠誠、可靠、主動、有創(chuàng)造性、團隊精神、自信心等 ，這些主觀性較強，但可進行量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進行平衡調(diào)整。o 招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題 :談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發(fā)生的費用等。o ，設立辦事處。o ：在《中國農(nóng)資導報》《全國農(nóng)資農(nóng)技信息》刊登招商廣告。項目發(fā)布會o 項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導。o 有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經(jīng)銷商有極大的吸引力。招商的培訓主要有以下幾個方面o 興趣可為招商人員加快對問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強自信心和對工作的激情。招商人員必須具備的基本素質(zhì)o 良好的心理素質(zhì)。最終確定設計方案，并且獲得政府的批準。 關于售鋪定價依據(jù)o （ 1）成本定價法 o ① 售價 =購地價 +建安工程費等（短期行為） o ② 售價 =購地價 +建安費 +促銷費 +招租費 +旺場費（長期行為） （ 2）市場定價法o ① 比較周邊商鋪售價 o ② 比較周邊成功商鋪歷史售價趨勢。則該商圈的飽和指數(shù)為 …o (7)商店區(qū)位的可獲得性 ：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免開店；成本。 (3) 供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。o 附表三：商圈分析的內(nèi)容與步驟o o 選址不是在 “ 找地 ”o 選址的核心理念： “ 引鳳筑巢 ” 而不是 “ 筑巢引鳳 ”終端為主，渠道制勝o Location， Location， Location， —— 店址，店址，還是店址o “ 一步差三市 ”o 商業(yè)物業(yè)的資本價值首先在于選址選址的要訣o 金角： 城市主要干道的交叉路口的 把角為上等立地 (十字、轉(zhuǎn)盤） o 銀邊： 城市主要干道的邊緣地帶、 商業(yè)特色街的中間地段o 草肚皮： 人口集中的腹地地帶、大 型社區(qū)主干道等當前中國選址必須解決的四個缺乏當前中國選址必須解決的四個缺乏缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏二：缺乏對商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗；缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒 作和盲目追風；缺乏四：缺乏對國情的正確認知，夸大個別案 例效應；選址的基本原則o 適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點選址o 便利性：針對目標客戶群，以顧客為導向o 首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所遇到的競爭選址。商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性o o 批發(fā)市場與企業(yè)一樣，在激烈的市場競爭中，優(yōu)勝劣汰。o o 外租面積經(jīng)營成本o （ 4） o （ 2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務能承擔較高水平租金（一般要 3年時間）。商業(yè)地產(chǎn)設計 “七步走 ”對一般概念做出定義并且選擇一個合適的地點。o 商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。因此，招商人員除必須掌握招商項目的具體情況和市場行情外，還須做到積極進取、勇于開拓，談判時做到機智、幽默、輕松，應付自如。面授、網(wǎng)上教授均可采用。o 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。 談判口徑的一致性o 在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：主要包括：o 通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。以中型客戶的進駐帶動名牌企業(yè)的進駐。如果效果好，在逐步推廣。