【正文】 精裝平層 9月份，晉合水巷鄰里再次加推 144176平米精裝平層 公寓市場(chǎng)觀點(diǎn) 完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)階段下，項(xiàng)目的綜合實(shí)力比拼僅為基礎(chǔ)動(dòng)作； 縱使前期熱銷，若不配合對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)，仍難跑量； 作為第二梯隊(duì)領(lǐng)軍項(xiàng)目，本案缺乏觀望期下讓客戶沖動(dòng)的力量！ 別墅產(chǎn)品市場(chǎng)分析 別墅成交： 蘇州市 2023年全年成交 1494套，同比漲幅 26%，但均未超過 1500套的年均去化，月均去化 125套 別墅存量： 別墅市場(chǎng)目前的存量在 4000套左右，其中 吳中區(qū)占 41%，達(dá) 1722套，本案所在的工業(yè)園區(qū)占比 22%，存量套數(shù)為 924套 新增供應(yīng)量： 2023年預(yù)計(jì)上市的別墅房源將達(dá)到3000套左右，其中園區(qū) 2023年確定上市的純新盤項(xiàng)目?jī)H中信森林湖、晉園、雙湖灣等 3盤，但其2023年推出的綠城蘇州御園、湖濱四季、九龍倉國(guó)賓一號(hào)等項(xiàng)目持續(xù)銷售，同樣加劇園區(qū)別墅的競(jìng)爭(zhēng) 蘇州別墅市場(chǎng)供過于求， 2023年供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到 7000余套，銷售壓力劇增 2023年全年成交1187套 月均成交 99套 2023年全年成交1494套 月均成交 125套 蘇州別墅市場(chǎng)運(yùn)行分析 25000元 41384元 47914元 24473元 9939㎡ /月 9294 ㎡ /月 u2023年蘇州 3萬以上別墅成交 119278平米，月均成交 9939平米 /月； 2023年蘇州 3萬以上別墅成交111532平米，月均成交 9294平米 /月； u2023年先殷后仰，波動(dòng)較大，整體市場(chǎng)向上發(fā)展； 2023年 8月份之前，價(jià)格跌幅明顯， 8月份后有所回升，全年整體市場(chǎng)向下發(fā)展。；雙拼： 460m178。開發(fā)商：九龍倉地產(chǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃： 216。占地： 417834㎡ 216。 園區(qū)客戶演變研究：冰封期下改善性需求異軍突起，牽動(dòng)整個(gè)高端需求全線上揚(yáng) 公寓客戶選擇 項(xiàng)目自身定位為中高端公寓，依據(jù)項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的總價(jià)段和前期成交案例的具體分析，鎖定項(xiàng)目客戶 100萬以下 100200萬 200300萬 300400萬 400萬以上 自然資源占有型 生態(tài)生活向往型 居住品質(zhì)再提升型 居住品質(zhì)提升型 剛性生活型 中低端客戶 中端客戶 頂端 中高端客戶 高端客戶 公寓競(jìng)品客戶分析 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品線面積 總價(jià)段 （萬元） 客戶構(gòu)成 客戶特征 關(guān)注因素 水巷鄰里 144176 300500 l 蘇州大市客戶占60%（其中園區(qū)占30%，周邊縣市以吳江為主，占約 20%） l 上海為主的外地客戶占 25% l 外籍客戶占 15% l 蘇州大市公寓改善客：大市客戶以私營(yíng)企業(yè)的老板為主，少部分中高層的企業(yè)管理人員，年齡在 3050歲左右，購買用作居??； l 上海投資自住客：主要是用作投資兼自住，這部分客戶也經(jīng)常往來蘇州，或在蘇州有企業(yè)，或供職在蘇州 l 外籍自住客：在蘇州有投資企業(yè)、外企CEO等客戶 地段價(jià)值 湖景景觀 居住價(jià)值 身份象征 晉合品牌 尚玲瓏 118248 250500 l 蘇州園區(qū)客戶占60%以上 l 古城區(qū)、吳中區(qū)及相城區(qū)客戶占 15%左右 l 周邊五縣市客戶占20% l 上海、臺(tái)灣等外地外籍客戶占 10% l 蘇州園區(qū)自住客戶：園區(qū)客戶，以私營(yíng)企業(yè)主和園區(qū)企業(yè)的高管為主，年齡在 3050歲，這部分人購買主要用作改善居??； l 古城區(qū)及相城區(qū)自住客戶：私營(yíng)業(yè)主以及企業(yè)高層為主，改善居住 l 五縣市自住客戶：吳江、張家港等地私營(yíng)業(yè)主，改善居住，標(biāo)榜身份 l 外地外籍投資自住客戶：外地或外籍在蘇州有企業(yè)、企業(yè)高管，購買自住兼投資 地段價(jià)值 湖景景觀 產(chǎn)品品質(zhì) 品牌價(jià)值 客戶共性及區(qū)域來源確定 對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶情況以及本案前期的成交客戶中，我們可以找到共性： 中高端公寓客戶的地緣性相對(duì)較強(qiáng)，園區(qū)是主力區(qū)域，其次為以中心城區(qū)為主區(qū)域，周邊五縣市及上?？蛻魹檠a(bǔ)充客源； 客戶購買的意圖都為再改型自住需求，地段、湖景及居住價(jià)值是其關(guān)注的主要因素； 客戶職業(yè)主要是以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、泛公務(wù)員等中高收入群體為主。 仁恒品牌印象 品質(zhì) 舒適 低調(diào) 安全 仁恒精神解讀 專注 堅(jiān)定 以人為本 ?大棟距規(guī)劃，居住的舒適性 ?富于進(jìn)步的立面變化 ?用心設(shè)計(jì)更適合生活的園林 ?最大化的配套功能 ?精裝體系不斷升級(jí) ?無微不至的細(xì)節(jié)關(guān)懷 仁恒產(chǎn)品印象 蘇州首個(gè)按國(guó)家 3A住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的國(guó)際住區(qū)， 是國(guó)內(nèi)高端住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，世界公認(rèn)豪宅典范 國(guó)家 3A級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn) ?是目前我國(guó)高端住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)。 仁恒秉承以人為本的精工之道，及無處不在的 人性化細(xì)節(jié)，打造最適合居住的經(jīng)典品質(zhì)空間 ?廚房臺(tái)面邊緣設(shè)計(jì)，防止水流亂溢。 高端會(huì)所的配臵為本案 提升了更多附加值。現(xiàn)居住于市區(qū)高檔居住區(qū)，擁有 200平米以上居住物業(yè)和 2輛以上私家車。 具體點(diǎn)位： 環(huán)線高架 —— 東環(huán)、南環(huán)、西環(huán)、北環(huán) 例如：干將路東環(huán)三面翻、東南環(huán)立交高炮、獅山路西環(huán)高炮。 渠道 2：配合 DM廣告，搜集別墅區(qū)業(yè)主名單發(fā)短信 時(shí)間： 4月 6月 目的：為別墅蓄客、銷售推廣 針對(duì)客群：別墅居民 發(fā)送順序：與 DM同步 發(fā)布頻率： 1次 /2周 發(fā)布周期： 2次為 1周期 C、 短信轟炸 類型 區(qū)域 數(shù)量 發(fā)布頻率 高端會(huì)員 美羅商城 20230 8 泰華商城 20230 8 久光百貨 20230 8 高爾夫俱樂部 10000 8 高檔汽車 4S店 50000 8 別墅業(yè)主 園區(qū) 7500 4 市區(qū) 4500 4 吳中 4500 4 新區(qū) 2500 4 相城 1500 4 2023年 26月短信群發(fā)計(jì)劃： 備注：后續(xù)短信渠道將根據(jù)每月具體情況酌量執(zhí)行。 資源圈層活動(dòng) 臺(tái)灣時(shí)尚美容講座 活動(dòng)時(shí)間 ： 4月初 活動(dòng)地點(diǎn) ：售樓處前廣場(chǎng) 特邀嘉賓 ：上海保時(shí)捷車友會(huì) 特邀節(jié)目： 百達(dá)翡麗名表展 活動(dòng)特色 ：上海保時(shí)捷車友會(huì)車隊(duì)到訪，參觀樣板房 合作方式 ： l 仁恒集團(tuán)贊助舉辦上海保時(shí)捷車友會(huì)金雞湖自駕游費(fèi)用。 仁恒老業(yè)主、意向客戶； 策源資源客戶。復(fù)星醫(yī)藥 252。集團(tuán) OA、內(nèi)網(wǎng) EDM、企業(yè)推介、電話拜訪等等都是我們獨(dú)有丏直接癿溝通渠道。 外地客戶拓展活動(dòng) 上海商會(huì)蘇州金雞湖高爾夫之旅 活動(dòng)時(shí)間 ： 8月 活動(dòng)地點(diǎn) ：仁恒售樓處 邀約人員 ： 姚建萍刺繡作品收藏愛好者。 主題活動(dòng) ：臺(tái)灣最新美容講座、產(chǎn)品推薦、免費(fèi)體驗(yàn)。 三江尊園 靜湖國(guó)際水岸 銀麗高爾夫 以相城別墅區(qū)為主，投放項(xiàng)目 DM廣告 相城 DM投遞高檔別墅區(qū) 投遞說明： 5月，將以上 3個(gè)小區(qū)為一批進(jìn)行 DM投遞，每個(gè)小區(qū)投遞 2次。 具體點(diǎn)位：京滬高速花橋收費(fèi)站高炮?，F(xiàn)居住于環(huán)金雞湖、獨(dú)墅湖豪宅區(qū)，擁有 200平米以上居住物業(yè)和 2輛以上私家車。 東南亞現(xiàn)代簡(jiǎn)約的差異化風(fēng) 格，呈現(xiàn)國(guó)際、尊貴、 雅致的格調(diào)，跳出“歐風(fēng)美雨”的別墅同質(zhì)市場(chǎng) ※ 東情西韻的建筑設(shè)計(jì) 簡(jiǎn)潔大氣的 東南亞現(xiàn)代立面 ；通過大面積的暖色天然石材的應(yīng)用及現(xiàn)代元素點(diǎn)綴， 使小區(qū)建筑突顯溫馨精致， 富有內(nèi)涵且充滿國(guó)際化格調(diào)。 以“唯精裝、唯精品”的標(biāo)準(zhǔn)，甄選全球一線 家裝品牌，全面升級(jí)蘇州國(guó)際化居住品質(zhì)。 視覺麻木 大事件麻木 習(xí)慣性麻木 市場(chǎng)興奮點(diǎn)越來越少， 普通事件難以吸引大眾關(guān)注。） 地下面積 （ m178。法式合院 128套，平層 192套 216。占地： 340000㎡ 216。金雞湖一線湖景資源 216。戶型競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較強(qiáng)。 相城區(qū) 驅(qū)勱因素：規(guī)劃拉勱，價(jià)格優(yōu)勢(shì) 板塊價(jià)格： 800011000元 客戶特點(diǎn)：以本區(qū)域私營(yíng)業(yè)主 ,企業(yè)管理層 ,泛公務(wù)員群體改善型住宅為主 ,少量投資 高新區(qū) 驅(qū)勱因素：規(guī)劃拉勱，價(jià)格優(yōu)勢(shì) 板塊價(jià)格： 700010000元 客戶特點(diǎn)：以本區(qū)企業(yè)職工、白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主 工業(yè)園區(qū) 驅(qū)勱因素：規(guī)劃拉勱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 板塊價(jià)格： 1000015000元 客戶特點(diǎn)：以本區(qū)域私營(yíng)業(yè)主 ,企業(yè)管理層 ,泛公務(wù)員群體改善型住宅為主 ,少量投資 中心城區(qū) 驅(qū)勱因素：土地稀缺、配套齊全 板塊價(jià)格： 1000015000元 客戶特點(diǎn)：市內(nèi)改善、企業(yè)中高層管理人員等 吳中區(qū) 驅(qū)勱因素：價(jià)格優(yōu)勢(shì)、自然資源 板塊價(jià)格： 800010000元 客戶特點(diǎn)：企業(yè)職員、教師、私營(yíng)業(yè)主等等 老城 園區(qū) 園區(qū)整體定位 作為蘇州雙城模式中“東部新城”的主要載體，處于 城市主流發(fā)展方向 ，擁有 金雞湖強(qiáng)勢(shì)景觀資源 的新城！ 老城 城市發(fā)展 人口遷移 城 2 城 1 u蘇州工業(yè)園區(qū)以納米技術(shù)為引領(lǐng)、以五大新興產(chǎn)業(yè)（納米 光電新能源、生物醫(yī)藥、融合通信、軟件與動(dòng)漫游戲和生態(tài) 環(huán)保）為支撐； u根據(jù)蘇州 2023－ 2023城市總體規(guī)劃，城市發(fā)展由“單城 模式”向“雙城模式”轉(zhuǎn)變，即主城區(qū)和東部新城，其中主 城包括老城區(qū)和高新區(qū)，東部新城則以園區(qū)為主體； u在蘇州市區(qū)發(fā)展飽和的情況下，園區(qū)定位為具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、國(guó)際化、園林化的新城區(qū)，是 蘇州城市發(fā)展的主要方向。 板塊定位 物業(yè)類型 價(jià)格水平 典型項(xiàng)目 客戶特征 雙 湖 板 塊 高尚住宅 區(qū) 高檔公寓、別 墅 公寓： 20230以上 別墅： 30000以上 綠城御園、湖濱四季、仁恒雙湖灣 財(cái)富階層，社會(huì)精英，一般以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管為主 現(xiàn)代大道板塊 中高端住 宅區(qū) 中高端公寓 公寓： 1300020230 萬科尚玲瓏、和 風(fēng)雅致 私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員以及湖西、市區(qū)遷移客戶等為主 湖東板塊 剛需住宅 區(qū) 剛需公寓 公寓： 80009000 中海國(guó)際社區(qū) 企業(yè)白領(lǐng)、職員，鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶為主 青劍湖板塊 剛需、度假住宅區(qū) 剛需公寓、經(jīng) 濟(jì)型別墅 公寓： 8000 別墅： 1500020230 首開悅瀾灣、阿卡迪亞 企業(yè)白領(lǐng)、職員以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；私營(yíng)業(yè)主為主 高教區(qū)板塊 剛需住宅 區(qū) 剛需公寓 公寓： 10000 海德公園 企業(yè)白領(lǐng)、職員以及鄉(xiāng) 鎮(zhèn)客戶為主 本案所處梯次 公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分析 第一梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 2500045000元 /平米 1500025000元 /平米 15000元 /平米以下 代表項(xiàng)目：東方之門 梯隊(duì)特征：城市標(biāo)簽性地理位臵 /絕佳自然資源 /頂級(jí)軟硬件配套 代表項(xiàng)目：萬科尚玲瓏 梯隊(duì)特征：城市核心區(qū)位 /配套完善資源優(yōu)越 /產(chǎn)品亮點(diǎn)突出 代表項(xiàng)目：中海國(guó)際社區(qū) 梯隊(duì)特征：城市外圍地段 /適合自住需求的大型社區(qū) 園區(qū)主要公寓項(xiàng)目列表 區(qū)位 價(jià)格（元 /m178。 u2023年，雖然政策無放松，但在別墅價(jià)格遠(yuǎn)低于公寓豪宅價(jià)格的情況下，預(yù)計(jì)別墅市場(chǎng)依然保持一種相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)。；獨(dú)棟： 660880m178。項(xiàng)目南臨獨(dú)墅湖，金雞湖大酒店、金雞湖高爾夫、凱賓斯基酒店東側(cè)，內(nèi)部景觀水系圍繞，增加私密空間，不帶組團(tuán) 216。總建： 226379㎡ 216。 按照對(duì)相似項(xiàng)目的研究，根據(jù)園區(qū)發(fā)展實(shí)際情況，以及項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們認(rèn)為本案公寓客戶主要來源于如下區(qū)域： 首改型客戶： 216。 它既得到國(guó)家住建部的全面認(rèn)定，同時(shí)也是得到國(guó)際公認(rèn)的高端豪宅性能典范。 “ 仁恒的房子住起來最舒適 ” “ 在我看過、住過的房子當(dāng)中，仁恒的房子是最讓我放心的，交房的標(biāo)準(zhǔn)和你看樣板房是一樣的，基本沒什么問題，看起來很高檔，用起來很生活化，很方便，體面又實(shí)用，我認(rèn)為仁恒的房子就是最適合住的。 ▲ 項(xiàng)目整體定位 亞洲 天工 名宅 SLOGAN 國(guó)際天工 〃 醇味亞洲 ?源自新加坡、新亞洲風(fēng)格，東情西韻的完美結(jié)合。 日常生活、消費(fèi)以市區(qū)為主，認(rèn)可雙湖板塊價(jià)值 . 客戶觸點(diǎn)： 市區(qū)豪宅區(qū) —— 市區(qū)別墅區(qū)、高檔公寓區(qū) 市區(qū)高檔消費(fèi)場(chǎng)所 —— 美羅商城、泰華商城 城市主干道 —— 環(huán)線高架、干將路、現(xiàn)代大道、金雞湖大道 居住區(qū) l 針對(duì)“企業(yè)在園區(qū)，居住在市區(qū)的私營(yíng)業(yè)主”的媒體渠道組合方案。 北環(huán)高架小高炮、友新立交小高炮。 D、 活動(dòng)營(yíng)銷 目標(biāo)客戶拓展與事件營(yíng)銷相互結(jié)合，以活動(dòng)推進(jìn)客戶拓展進(jìn)程，擴(kuò)大口碑傳播和事件影響。 l 上海保時(shí)捷車友會(huì)組織車隊(duì)蒞臨樣板房公開現(xiàn)場(chǎng)助威。 展示作品 ：蔡云娣三雕作品 30件。南鋼股仹 252。而這個(gè)群體癿數(shù)量規(guī)劃、資產(chǎn)能級(jí)處于高速增長(zhǎng)癿過程中。 l 策源負(fù)責(zé)客戶邀約和往返交通費(fèi)用。 策源資源客戶。