【正文】 源對(duì)于銷售未有明顯的支撐。宏觀市場(chǎng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 09年底實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。*！[北部灣一號(hào) ]項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告u 謹(jǐn)呈：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。對(duì)于我們而言，當(dāng)我們踏上北部灣一號(hào)這片充滿藍(lán)色與藝術(shù)土地時(shí)，注定我們將成為海濱生活的拾夢(mèng)人。? 上海珠江新城：梅州買家一口氣買下 9套，幾天時(shí)間， 100多套房賣得僅剩 6套。與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀北海國(guó)際新城 兩房戶型主臥次臥香?；▓@ 次臥主臥看海面N戶型設(shè)計(jì)，主臥與次臥排布基本雷同，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，沒有做到觀景最大化，例如：較大面積的觀景露臺(tái)與雙海景空間等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于特殊的地理位置， 北海在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中占據(jù)核心戰(zhàn)略地位 。過夜游客人人均停留 2天，人均花費(fèi) 。置業(yè)目的8000元 /M2精裝5000元 /M2毛坯 毛坯 5000元 /M2以下置業(yè)目的比例? 價(jià)格需求 5000元 /M2左右的中低客戶仍持續(xù)擴(kuò)容。將居所作為展示自身社會(huì)地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度。項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開發(fā)區(qū)域。海景資源得到利用充分，項(xiàng)目具有一線海景之資源 產(chǎn)品分析鐮洲灣270度無敵海景沙灘270176。院落的實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部景觀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)計(jì) 前衛(wèi)、現(xiàn)代的建筑解構(gòu)手法使項(xiàng)目立面效果充滿藝術(shù)感。制造業(yè)律師CEO外籍人士能源進(jìn)出口基建房地產(chǎn)電力金融能源媒體能源2023 2023 2023 2023 2023客戶定位規(guī)律 —— 高端豪宅的主力客戶隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展群體內(nèi)部發(fā)生置換；無論什么行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)新熱點(diǎn)，獲得利益的財(cái)富人士都會(huì)選擇豪宅，不是客戶選擇項(xiàng)目，而是項(xiàng)目選擇客戶。? 價(jià)值取向：鐘情于海景資源、具有對(duì)私缺資源獨(dú)享的成就感，強(qiáng)調(diào)尊貴、身份。物質(zhì)精神項(xiàng)目形象 ？ 物質(zhì)（本項(xiàng)目產(chǎn)品四大要素）與精神（客戶核心精神：讓自己滿意）疊加后項(xiàng)目形象為：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，純海岸私享生活 。線下推廣關(guān)鍵詞：尊重客戶、尊重同行、適當(dāng)拒絕客戶、擴(kuò)大口碑傳播。以小眾傳播推廣渠道為主，傳統(tǒng)大眾推廣渠道為輔，重點(diǎn)進(jìn)行圈層營(yíng)銷香密湖 1號(hào)媒介? 客戶聯(lián)誼活動(dòng)維系感情，建立口碑，通過節(jié)日寄送禮物、送去問候等方式；? 精練的營(yíng)銷活動(dòng)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)；? 繼續(xù)擴(kuò)大業(yè)內(nèi)人士推廣；? 分眾媒體不遺余力地投入推廣；? 適當(dāng)選擇電視媒體；? 戶外廣告牌：保證三大要道鎖定 ——1 、深南路段 —— 本地豪客必殺； 機(jī)場(chǎng)路段 ——世界及全國(guó)商務(wù)客流必殺； 現(xiàn)場(chǎng) —— 截流客源 會(huì)所制營(yíng)銷中心圈層營(yíng)銷 —— 在圈層內(nèi)的推廣活動(dòng)，建立全面有效的口碑傳播有針對(duì)性的媒體投放 ,而不是廣泛撒網(wǎng)? 香蜜湖一號(hào)原創(chuàng)會(huì)所制營(yíng)銷中心里，沒有喋喋不休、滿口逼定的銷售人員，只有商務(wù)、地產(chǎn)推薦類的服務(wù)人員，給客戶帶來無限尊重與尊貴感。? 2023年 9月，為慶祝香港貝沙灣 2期示范單位正式開放，邀請(qǐng)明星、名模以及鋼琴家李云迪，舉辦 “ 2023 BelAir 秋冬時(shí)裝晚宴 ” 。紅磚大宅、金發(fā)美人、白色的豪華游艇、迎風(fēng)奔馳的跑車、海天一色的自然美境、安躺海灘的閑情逸致、夕陽下的擁抱、親吻。創(chuàng)新藝術(shù)體驗(yàn)? 創(chuàng)意空間，創(chuàng)新求變 —— 擁有專屬品牌系列，并且產(chǎn)品和款式不斷創(chuàng)新；會(huì)所設(shè)施和服務(wù)也推陳出新，創(chuàng)意不斷。 LV強(qiáng)調(diào)從原料、配件到制造都在原產(chǎn)地進(jìn)行，以保證原汁原味，原產(chǎn)地意味著正宗和傳統(tǒng)，而這正是消費(fèi)者所需要的。 LV并不是在迎合滿足消費(fèi)者需求，而是帶領(lǐng)消費(fèi)者走入未知的美麗世界 。?核心問題 1： 客戶積累的真相與假相？ 目前項(xiàng)目所積累意向客戶不足，通過何種項(xiàng)目體驗(yàn)情境設(shè)置與接待流程能夠使大量 B類客戶升級(jí)成 A類。以客戶體驗(yàn)（感知）為核心的海端高尚生活方式（營(yíng)銷價(jià)值體系）貴族生活方式(營(yíng)銷KPI)文化生活理念資源：一線海景資源；設(shè)計(jì)：眾多大師傾力打造；品質(zhì)：注重細(xì)節(jié)的精打細(xì)造；啟動(dòng)區(qū)、樣板房、會(huì)所、智能化等的展示身份：貴族私享王國(guó)；圈層：純貴族生活特區(qū)；基于文化和生活之上的貴族理念尊貴：切實(shí)做到以客為尊；私密：客戶私密在此充分體現(xiàn)；五星級(jí)物業(yè)服務(wù)、銷售服務(wù)等營(yíng)銷問題實(shí)質(zhì)是客戶問題，因此營(yíng)銷策略的制定必須以目標(biāo)客戶體驗(yàn)（感知）為核心 !項(xiàng)目營(yíng)銷策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。洽談區(qū)、沙盤區(qū)、單體模型區(qū)使一層營(yíng)銷中心具備齊全的展示功能。海灘主題文化公園 —— 旅游資源的加強(qiáng)C海灘展示運(yùn)動(dòng)設(shè)施的引入豐富海邊游玩的項(xiàng)目，同時(shí)給予客戶與銀灘不同的感受，本項(xiàng)目之海具有更多的參與性，更具有身份標(biāo)簽。u 獨(dú)立包廂接持服務(wù)（區(qū)別傳統(tǒng)接待之全開放式洽淡模式，利用紅酒吧獨(dú)立包廂設(shè)計(jì)，分隔接待，客戶之間互不干擾） 。普通接待預(yù)約看房區(qū)別 ：普通接待之客戶只能了解項(xiàng)目營(yíng)銷中心一層的銷售信息，無法參與到項(xiàng)目營(yíng)銷中心二層的會(huì)所體驗(yàn)、電子展示與工藝展示中心。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)價(jià)格峰值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北部灣一號(hào)營(yíng)銷占略：超越產(chǎn)品或物質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的，以客戶體驗(yàn)感知為核心的奢 實(shí)現(xiàn)北海市場(chǎng)最高價(jià)格， 2023年底實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。宣傳頂級(jí)用戶名人 LV相得益彰錦上添花本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 LV深諳此道，因此一直保持高貴的姿態(tài)來吸引客戶；252。為貝沙灣業(yè)主子女提供一條龍教育服務(wù)貝沙灣配套位于數(shù)碼港的弘立書院貝沙灣毗鄰多間頂尖國(guó)際學(xué)校，提供一條龍教育服務(wù) ：由著名教育家執(zhí)掌的弘立書院選址于貝沙灣旁，占地 13萬平方尺，為貝沙灣業(yè)主的子女提供最優(yōu)越的教育選擇；同時(shí)樓書中還注明 20分鐘可到達(dá)香港大學(xué)、 24所中學(xué)、 27所小學(xué)、 30所幼兒園，及 11所國(guó)際學(xué)校 。貝沙灣六千萬廣告創(chuàng)意營(yíng)銷： “ 不是廣告的廣告 ” ， 2023年度 “HKMA/TVB 杰出市場(chǎng)策劃獎(jiǎng) ” 金獎(jiǎng)貝沙灣媒介貝 沙 灣 的影像迷宮 ： 廣告片堪稱經(jīng)典，轟炸式播放，成為網(wǎng)友下載的熱門 。貝沙灣實(shí)現(xiàn)香港豪宅的創(chuàng)新，成為滿足現(xiàn)代富人和商界精英領(lǐng)略生活藝術(shù)、成就創(chuàng)意的新一代豪宅。? 對(duì)客戶進(jìn)行預(yù)約登記，一次僅接待一批客戶，讓客戶享受專署一對(duì)一全程服務(wù)。原則三：非功利性原則 —— 任何營(yíng)銷組織避免過于功利性，避免折騰客戶。 本項(xiàng)目靶心客戶精神核心為 :生活 —— 可被生活的海，可讓自己滿意。從客戶需求特征及客戶演變趨勢(shì)，在不同階段、針對(duì)客戶需求合理配置資源 。03年開始，國(guó)家放開煤炭等能源價(jià)格，經(jīng)過一段時(shí)間的儲(chǔ)備，能源業(yè)主開始走上財(cái)富榜。結(jié)論：本項(xiàng)目將成為北海首席高端項(xiàng)目 —— 住宅中的奢侈品，它形象與展示的打造也必須遵循奢侈品的四大要素。小區(qū)外小區(qū)內(nèi)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 頂級(jí)會(huì)所 —— 頂級(jí)服務(wù)，頂級(jí)生活。項(xiàng)目所在海景大道沿線帶海灣新城是政府率先開發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期 區(qū)域配套分析海灣新城生活岸線 旅游休閑區(qū)生態(tài)銀灘?著力推進(jìn)海景大道沿線帶建設(shè)，以一帶為發(fā)展核心。占有城市優(yōu)良資源。項(xiàng)目已積累客戶置業(yè)目的具有很高混合性，即有多重目的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。趨勢(shì) 趨勢(shì)二：同時(shí)隨著本項(xiàng)目對(duì)北海高端一線海景豪宅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的確立與形象的傳播會(huì)吸引一定經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)客戶游資進(jìn)入。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀市場(chǎng)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。美國(guó)的邁阿密 Miami在邁阿密，我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖 ，他們?cè)谶@里創(chuàng)造財(cái)富并享受生活 。楔子 .本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。域不同 中高端項(xiàng)目現(xiàn)狀本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)現(xiàn)有中高端項(xiàng)目的配套及附加值層面尚停留在滿足普通的高端需求， 尊貴及小眾配套私享性、專屬性需求打造不足。產(chǎn)品 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。 2023年的人均可支配收入達(dá)到 13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達(dá)到 %。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。豪宅客戶研究：對(duì)豪宅缺乏整體概念，需求有待引導(dǎo)意向客戶分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 北海的城市資源配套優(yōu)于海南一些知名海灣。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 絕對(duì)的空中院落 產(chǎn)品分析利用屋檐下的空間，形成半露天，半開敞的戶外空間，擺設(shè)戶內(nèi)家具后，形成了從室內(nèi)居住到室外休閑的融合與過渡院子 —— 戶外／戶內(nèi)空間的融合本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。領(lǐng)先 私密性 —— 為體現(xiàn)項(xiàng)目作為高端豪宅所給予客戶的隱私，利用架空層將項(xiàng)目入口人為抬高，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔。173。他們?cè)谏探缧∮谐删?，游刃有余；在官?chǎng)上，見多了明爭(zhēng)暗斗，深諳其理；經(jīng)過多年打拼， 人世間的花好月圓、陰晴圓缺、沉浮經(jīng)歷太多；他世故而周到，沉穩(wěn)而大智他是淡定的 ,低調(diào)的 ,從容的 ,以擁有世界而與世界無關(guān)的姿態(tài)處世哲學(xué)。香蜜湖 1號(hào) —— 與本項(xiàng)目同屬位于城區(qū)的頂級(jí)豪宅香密湖 1號(hào)主要借鑒意義 1：如何將項(xiàng)目與傳統(tǒng)豪宅區(qū)分，確立領(lǐng)袖地位？主要借鑒意義 2：如何建立圈層影響力？主要借鑒意義 3：如何確保營(yíng)銷的調(diào)性，始終保持高姿態(tài)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 客戶的提前預(yù)約，設(shè)置必要的參與門檻 ： 活動(dòng)開始三天前提前對(duì)客戶進(jìn)行預(yù)約，如有必要寄送邀請(qǐng)函，體現(xiàn)對(duì)于客戶的尊重；設(shè)置一定的活動(dòng)參與門檻，讓參加的客戶有身份感。貝沙灣充分迎合香港新興富人對(duì)高效、創(chuàng)新和藝術(shù)的渴求貝沙灣客戶藝術(shù)效率創(chuàng)新香港富人的新價(jià)值觀通過南歐文藝復(fù)興風(fēng)情和珍稀藝術(shù)品，塑造生活藝術(shù)理念強(qiáng)調(diào)高效、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新求變的國(guó)際化服務(wù)緊鄰數(shù)碼港，香港精英的啟發(fā)創(chuàng)意空間香港，貝沙灣社區(qū)252。貝沙灣宣稱： “生活像藝術(shù)，不能言喻，只能體會(huì)。貝沙灣以文化、藝術(shù)為導(dǎo)向進(jìn)行整體包裝。 100多年來，世界經(jīng)歷了很多變化，人們的追求和審美觀念也隨之而改變，但路易 威登始終聲譽(yù)卓然，而今仍保持著無以倫比的魅力 ……文化為本的價(jià)值定位系統(tǒng)研究目標(biāo)消費(fèi)者構(gòu)架價(jià)值組合 宣傳頂級(jí)用戶LV營(yíng)銷成功關(guān)鍵因素營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷策略產(chǎn)品聯(lián)想概念有限覆蓋的渠道架構(gòu)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。約翰森SOMETIMES,HOME IS JUST A FEELING.? 各界形象代言人：對(duì)于歷史悠久的奢侈品品牌來說，那些社會(huì)地位尊貴、具有時(shí)代影響力的用戶，比如皇室貴族、著名政治家、文學(xué)家等當(dāng)初可能僅是對(duì)該品牌產(chǎn)品的喜好，卻也在不經(jīng)意間成就了這些品牌的附加值。 09年底實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。戰(zhàn)略的三個(gè)方面：藝術(shù)、理念、生活藝術(shù) —— 建筑的藝術(shù)、海洋文化的藝術(shù)。u 價(jià)格的實(shí)現(xiàn)是動(dòng)態(tài)的過程。藝術(shù)的停車場(chǎng)A豪宅符號(hào)將本項(xiàng)目停車場(chǎng)設(shè)計(jì)成項(xiàng)目戶型方式，經(jīng)客服人員引導(dǎo)，客戶將車停入。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。服務(wù)攻略 —— 銷售篇普通接待 +預(yù)約看房A任何客戶，無論預(yù)約與否，都可直接到項(xiàng)目營(yíng)銷中心了解項(xiàng)目，銷售人員給予區(qū)位介紹，沙盤講解，資料提供等基本接待服務(wù)。顛覆傳統(tǒng)之物業(yè)管理模式 ,建立區(qū)域豪宅物業(yè)管理品質(zhì)標(biāo)桿 ,并于營(yíng)銷期內(nèi)提前展示服務(wù)攻略 —— 物業(yè)篇B管理處主任客服主管保衛(wèi)/停車場(chǎng) 保潔/園丁 維修行政/協(xié)調(diào)鄰里 公共宣傳保安 /保潔主管維修班長(zhǎng) 財(cái)務(wù) 物業(yè)出租 其他傳統(tǒng)物業(yè)管理模式管理處經(jīng)理資源開發(fā)創(chuàng)意 營(yíng)銷 環(huán)境優(yōu)化生活體驗(yàn)創(chuàng)造 投資價(jià)值創(chuàng)造管理中心主管服務(wù)中心主管前臺(tái)接待 片區(qū)管家 財(cái)務(wù)管理 安全管理 社區(qū)文化 會(huì)所服務(wù) 繽紛生活網(wǎng) 行政管理 環(huán)境管理 維修管理 分包商管理優(yōu)化物業(yè)管理模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海灘主題文化公園 —— 文化C海灘展示以雕塑、燈塔、風(fēng)車、錨等典型具有海洋文化的元素作為本項(xiàng)目沙灘的文化載體，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象的提升，形成口碑傳播以此區(qū)隔北海其它項(xiàng)目。營(yíng)銷中心二層，電子展示中心B豪宅體驗(yàn)沙發(fā)電影幕 工藝展示中心進(jìn)出電子沙盤客戶先看電子沙盤，通過三維與模型進(jìn)一步了解項(xiàng)目。?采取先抑后揚(yáng)的處理手法：入口私密 —— 景觀（豁然開朗）。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻魹橹行牡捏w驗(yàn)營(yíng)銷：不論是豪宅還是奢侈品，都十分強(qiáng)調(diào)讓客戶在觀摩過程中充分體驗(yàn)到產(chǎn)品所傳遞的特有氣質(zhì)。 LV極度重視產(chǎn)品外觀設(shè)計(jì)，特別偏愛在其中加入藝術(shù)的元素，憑借一些藝術(shù)細(xì)節(jié)提升產(chǎn)品和品牌形象。構(gòu)建一種新的建筑價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，詮釋一種新的家庭生活價(jià)值。 “ 不是廣告的廣告 ” 。? 2023年，贊助北京 “ 盧浮宮珍藏展 —— 古典希臘藝術(shù) ” 。1月 2月 2，主題 —— 市場(chǎng)占位；媒體 —— 戶外；廣告語： “9 萬