【正文】 項目管理中心 總 監(jiān) 李志超 20232023 北京華遠地產(chǎn)項目總經(jīng)理 19951999 昆明誠信建筑工程咨詢公司副總 投資管理中心 總 監(jiān) 王福龍 海爾地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金（籌備）投資總監(jiān) 萬通地產(chǎn)控股公司投資總監(jiān) 北方通和控股公司董事會董事 營銷策劃中心 總 監(jiān) 鄧 理 沿海綠色家園集團營銷策劃部副總經(jīng)理 順馳（中國）營銷中心副總經(jīng)理 天津融創(chuàng)集團天津時代奧城副總經(jīng)理 /南京濱江奧城常務副總 規(guī)劃設計中心 總 監(jiān) 陸小寧 沿海地產(chǎn)海創(chuàng)公司副總經(jīng)理 旭輝集團北京事業(yè)部副總經(jīng)理 順馳集團北京分公司副總經(jīng)理 商業(yè)運營中心 總 監(jiān) 翟 巍 青島萬達商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 寧波萬達廣場有限公司總經(jīng)理 工程技術中心 總 監(jiān) 楊 雷 19992023 河南建業(yè)住宅集團工程總監(jiān) 19941998 深圳沃野置業(yè)總工程師 成本控制中心 總 監(jiān) 劉志安 大華集團有限公司成本控制總經(jīng)理 招標采購中心 總 監(jiān) 李 模 20232023 北辰萬通國際投資公司西貴國際房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 19962023 北京太合控股公司項目總經(jīng)理、地產(chǎn)集團總經(jīng)理、控股公司副總裁 物業(yè)管理中心 總 監(jiān) 馮勁舸 19992023 金地集團股份有限公司北京物業(yè)公司總經(jīng)理 19971999 深圳鑫興物業(yè)管理公司副總經(jīng)理 隊伍建設 續(xù)上表 所屬中心 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 人力資源中心 副總監(jiān) 田錫澤 2023至今 大連萬達集團人力資源部副總經(jīng)理 永泰地產(chǎn)集團人力資源部負責人 20232023 北大縱橫管理咨詢公司項目經(jīng)理 財務資金中心 副總監(jiān) 常萬帥 2023至今 歷任國美電器監(jiān)察中心內(nèi)審部副經(jīng)理 /經(jīng)理 /某地產(chǎn)財務中心副總監(jiān) 財務資金中心 副總監(jiān) 曹永剛 20232023 惠豐投資公司財務總監(jiān) 20232023 合肥美菱股份公司計劃預算部部長 20232023 廣東科龍電器公司財務經(jīng)理 商業(yè)運營中心 副總監(jiān) 鄭 毅 北京康健寶盛商業(yè)管理公司常務副總 北京萬通地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)副總 北京萬昌投資副總 商業(yè)運營中心 副總監(jiān) 趙 云 北京銀安集團有限公司營銷中心副總裁 北京華盈置地（集團）公司營銷總監(jiān) 和記黃埔地產(chǎn)（北京）公司銷售部經(jīng)理 項目管理中心 副總監(jiān) 彭 飛 20232023 北京東潤投資集團總裁助理 20232023 北京萬年花城房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃經(jīng)營部經(jīng)理兼工程部經(jīng)理 20232023 北京金地房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃督辦 投資管理中心 副總監(jiān) 周 劍 夏商房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營部經(jīng)理 中建總公司廈門分公司合約主管 廈門中建建設發(fā)展公司總經(jīng)理秘書 成本控制中心 副總監(jiān) 趙玉蘭 20232023 當代集團鴻運房地產(chǎn)公司預算部經(jīng)理 20232023 新華聯(lián)集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)新華大廈預算副經(jīng)理 土地開發(fā)事業(yè)部 副總經(jīng)理 牛 霆 北京盛世企業(yè)集團總經(jīng)理 北京頤西房地產(chǎn)公司常務副總經(jīng)理 北京今典集團副總經(jīng)理 隊伍建設 續(xù)上表 所屬分公司 崗 位 姓 名 主要工作經(jīng)歷 哈爾濱分公司 總經(jīng)理 王 非 20232023 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司房地產(chǎn)部總經(jīng)理 重慶分公司 總經(jīng)理 馬全緒 20232023 遠洋地產(chǎn)（集團）有限公司天津公司總經(jīng)理 兼所屬三個項目公司總經(jīng)理 20232023 北京太合地產(chǎn)（集團）有限公司副總經(jīng)理 19912023 中糧集團副總經(jīng)理－北京能源房地產(chǎn)公司 上海無錫分公司 總經(jīng)理 丁曉明 20232023 港中旅（蘇州）置業(yè)有限公司常務副總經(jīng)理 20232023 港中旅地產(chǎn)發(fā)展營銷部總經(jīng)理 商都建設公司 總經(jīng)理 于伯達 20232023 萬達集團計劃部總經(jīng)理 20232023 融科智地公司重慶公司副總經(jīng)理 20232023 合生集團珠江溫泉房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理 天津分公司 副總經(jīng) 理 肖向暉 北京天潤置地集團營銷總監(jiān) 北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān) 北京銀信投資有限公司研發(fā)中心主任兼策劃總監(jiān) 隊伍建設 公司倡導“簡單、和諧、以事為單位”的企業(yè)文化 公司倡導健康文化 不符合企業(yè)文化 —— 辭退 原則一 原則二 原則三 簡 單 和 諧 以事為單位 ? 原成本控制中心總監(jiān) – 張明勇 ? 原金尊項目副總經(jīng)理 – 區(qū)中毅 ? 原一級土地開發(fā)事業(yè)部副總經(jīng)理 – 劉大軍 文化建設 目錄 第二部分 組織結構設計 第四部分 隊伍與文化建設 第五部分 流程體系框架 第一部分 管控模式選擇 第三部分 績效激勵設計 步驟 13已經(jīng)完成，目前開始步驟 4，年內(nèi)可建成某地產(chǎn)流程體系，并不斷隨公司業(yè)務發(fā)展而完善。 組織結構設計的原則 集團現(xiàn)階段的組織機構圖如下： 總部與地區(qū)的組織機構 總 裁 副總裁 專業(yè)決策委員會（投資、薪酬 ……） 財務資金中心 人力資源中心 成本控制中心 商業(yè)運營中心 物業(yè)管理中心 營銷策劃中心 規(guī)劃設計中心 項目管理中心 工程技術中心 招標采購中心 企業(yè)管理中心 投資管理中心 一級土地開發(fā)事業(yè)部 副總裁 副總裁 副總裁 副總裁 天津公司 上海無錫公司 哈爾濱公司 重慶公司 集團總部 地區(qū)公司 項目管理委員會 地區(qū)公司財務、 HR、成本負責人擬由總部下派，向總部與地區(qū)公司總經(jīng)理雙向匯報，以強化該領域政策的一致性 總 裁 副總裁 專業(yè)決策委員會（投資、新酬） 財務資金中心 成本控制中心 人力資源中心 企業(yè)管理中心 營銷策劃中心 規(guī)劃設計中心 投資管理中心 一級土地開發(fā)事業(yè)部 招標采購中心 商業(yè)運營中心 物業(yè)管理中心 副總裁 副總裁 副總裁 副總裁 財務資金部 成本控制部 人力資源部 營銷策劃部 設 計 部 招標采購部 項目管理部 x x 項目部 x x 項目部 副總 副總 總工 總經(jīng)理 地產(chǎn)集團總部 地產(chǎn)集團地區(qū) 項目管理中心 工程技術中心 總部與地區(qū)的組織機構 項目管理委員會 總部 10大中心可簡單分為管理類和業(yè)務類，其各自核心職責如下： 職能中心 核心職責 管理類 財務資金中心 銀行融資與資金管理； 財務會計核算； 管理會計（預算管理、項目經(jīng)營分析）； 稅務籌劃 人力資源中心 人力資源管理 企業(yè)管理中心 中關村下屬公司管理； 公司級會議、公文與檔案、總部部門工作目標管理； 法律事務； 行政后勤服務； IT管理。 企業(yè) 總部定位 07年銷售額 進入城市數(shù)量 總部職能部門數(shù)量 某 運營控制型 5個 12個 萬科 戰(zhàn)略控制型 523億元 23個 14個 中海 戰(zhàn)略控制型 223億港元 19個 （不包括港澳） 10個 金地 戰(zhàn)略控制型 98億元 12個 6個 龍湖 戰(zhàn)略控制型 95億元 5個 5個 組織結構設計的原則 Notes: 嚴格來講只有 10個中心，商業(yè)運營擬按事業(yè)部模式運作，物業(yè)管理擬按集團物業(yè)公司模式運作，不算中心。 績效激勵設計 1 目標設立 2 實施考核與反饋 3 與激勵掛鉤 績效管理循環(huán) 在當前的管控模式下，為了提高戰(zhàn)略執(zhí)行力和組織績效，績效目標設計遵循比傳統(tǒng)的責權利統(tǒng)一原則更進一步的新的原則。 方案設計任務書 評審 評審 評審 評審 評審 三通一平實施方案 2 項目發(fā)展策劃流程框架 *橙色指地區(qū)負責完成，蘭色指集團主導、地區(qū)參與配合 發(fā)展策劃的關鍵成功要素與死穴 關鍵成功因素（ KSFs） 死穴 ? 總裁初定項目目標（ IRR、利潤率、 ?? ） ? 跨職能團隊成員勝任，具有決策能力 ? 職能從項目全局考慮問題，積極參與 ? 區(qū)分和抓住重要決策點 ? 做減法，工作范圍控制好，清晰地認識到意愿與能力、資源的差距 ? 頻繁地開會互動 ? 及時決策，果斷決策 ? 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達、善于用圖形、照片 ） ? 周期短，緊湊高效，最長不超過 4個月 ? 在無初定目標基礎上漫無邊際地討論 ? 不勝任的職能負責人成為團隊瓶頸 ? 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與 ? 眉毛胡子一把抓，窮究非關鍵細節(jié) ? 做加法，工作范圍無序延展，意識不到意愿與能力、資源的差距 ? 不愿意開會互動，習慣走書面?zhèn)骱? ? 拖延決策，議而不決，重復審議 ? 團隊成員糟糕的溝通技巧 ? 周期過長 2 項目發(fā)展策劃流程框架 《 產(chǎn)品配置標準 》 子成果介紹（以住宅項目為例） Notes: （ 1）配置標準最早由萬科采用，之后擴散到行業(yè)內(nèi)其他公司。 營銷策劃 推盤計劃與價格策略 銷售準備 開盤執(zhí)行 編制交房方案 交房組織 業(yè)主開放日 交房準備 戶型研討 現(xiàn)場開放積客 銷售周、月報 階段性營銷策略 初步市場調(diào)研 市場調(diào)研 方案評價 開盤總結 日常銷售管理 營銷策劃、銷售代理、廣告公司確定 案名 合同（含交房標準）評審 評審 CLUB運營 投訴處理 市場調(diào)研與前期策劃公司確定 階段性推盤定價 評審 LOGO確定 新城市品牌 推廣計劃 4 營銷管理流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項目發(fā)展策劃流程框架 運營管理流程框架 營銷管理流程框架 規(guī)劃設計流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標采購流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運營流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 方案設計成果 目標成本 （方案版） 出具合同附圖 初步市場定位 規(guī)劃草案 初步商業(yè)定位 市場定位 概念設計成果 商業(yè)定位 方案設計任務書 景觀方案設計任務書 擴初、施工圖設計任務書（含指引） 目標成本 （策劃版） 銷售包裝設計任務書 產(chǎn)品配置標準（施工版） 產(chǎn)品配置標準 產(chǎn)品配置標準（方案版） 設計后評估 外立面設計 景觀方案設計 設計變更管理 銷售包裝設計 擴初、施工圖設計成果 現(xiàn)場支持 評審 評審 規(guī)劃設計主線流程 景觀施工圖設計成果 材料 /設備 /苗木 選型定板 銷售包裝要求 投資分析 1 方案設計 施工圖設計 3 竣工交房 后期運營 施工與營 銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 項目管理 營銷策劃 規(guī)劃設計 成本控制 商業(yè)運營 階段 職能 項目管理委員會（設計決策） 景觀施工圖設計任務書 外立面設計任務書 *橙色指地區(qū)負責完成，蘭色指集團主導、地區(qū)參與配合 集團也可將擴初與方案合并成實施方案，統(tǒng)一完成。 集團管控關鍵節(jié)點（ 14個） 獲取國土使用權證 交地（完成拆遷，投資部門向工程部交地） 項目發(fā)展策劃報告通過評審 方案設計獲取政府審查批復 初步設計獲取政府審查批復 施工圖備案，獲取建設工程規(guī)劃許可證 獲取開工證 開工 樣板區(qū)、售樓處開放積客 獲取預售證 開盤（首次開盤、以后每期第一批） 獲取竣工備案證明 交房 累計交房達到 95%（本批次） 1 2 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 14 13 Notes: “ 四證 ”對項目經(jīng)營、項目融資有重要意義，因此列為關鍵節(jié)點。 ? 清楚地定義操作流程、子成果標準； ? 清楚地定義決策點； ? 采取會議評審形式互動、碰撞，每次會議都要形成決策，避免議而不決； ? 因信息不完備無法決策的，定好下次會議時間，會后責任人補充搜集信息。 – 總體策略： 除主力店以外， （ 1） 直接銷售；或（ 2）先招商養(yǎng)鋪，后帶租約銷售 – 管控方式： ? 項目可研、發(fā)展策劃階段，總部 營銷策劃中心 主導、商業(yè)中心、地區(qū)公司參