【正文】 入 90年代，天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要體現(xiàn)以下特征：傳統(tǒng)工業(yè)走入衰退， 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群的增長(zhǎng)質(zhì)量低，產(chǎn)業(yè)集中度不高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造投入不足，具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和優(yōu)勢(shì)名牌產(chǎn)品少；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)處于起步，新興第三產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)速度慢。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司HJ VANGUARD RESEARCH AND CONSULTING CO.,LTD.華夏房地產(chǎn)公司 “商谷 ”項(xiàng)目總結(jié)性報(bào)告機(jī)密機(jī)密第 1 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)目 錄從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 2 大北京城市功能演變與趨勢(shì) 廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動(dòng)方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 14 國(guó)際新興城市發(fā)展模式 國(guó)際大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)的三種模式 “ 商谷 ” 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三大階段 廊坊發(fā)展 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京 “ 商谷 ” 的操作步驟－－－－－－－－－－－－－－－－－ 30 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸 “ 商谷 ” 項(xiàng)目操作方案與步驟 附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 36機(jī)密第 2 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢(shì) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 未來(lái)大北京概念布局的三大特征 廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 “ 送出去 ” 階段 “ 引過(guò)來(lái) ” 階段 “ 請(qǐng)進(jìn)來(lái) ” 階段 商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念 商務(wù)休閑－－休閑旅游衍生新概念 廊坊發(fā)展商務(wù)休閑的優(yōu)勢(shì) 商谷－－實(shí)現(xiàn)商務(wù)休閑的載體從區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局看廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式機(jī)密第 3 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢(shì) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史北京在近四十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，城市經(jīng)歷了工業(yè)體系興盛、成熟和衰退的三個(gè)歷史階段：? 工業(yè)興盛期：五十年代，北京處于百?gòu)U待興階段，大力發(fā)展工業(yè)成為振興這一歷史文化名城的主要發(fā)展戰(zhàn)略。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)由于缺乏政府持續(xù)有力的直接投資，而難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)：汽 車(chē) 與機(jī)械裝 備 工 業(yè) 、化學(xué)和冶金工 業(yè) 等是天津 傳統(tǒng) 支柱 產(chǎn)業(yè) ， 由于該類(lèi)產(chǎn)業(yè)多 屬于 資本 密集型 產(chǎn)業(yè) ， 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)逐漸脫離政府的計(jì)劃投資體系，產(chǎn)業(yè)升級(jí)無(wú)法獲得足夠的資本支撐，因此難以形成高附加值的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而縱觀廊坊市歷年來(lái)的種種吸引京津地區(qū)個(gè)人消費(fèi)的努力，結(jié)果都未達(dá)到初始目的，直接原因在于京津地區(qū)已完全具備成熟的個(gè)人消費(fèi)體系，廊坊個(gè)人消費(fèi)產(chǎn)品毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，因此在個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ふ依确痪┙虬l(fā)展的突破口，難有成效：167。 優(yōu)美的城市環(huán)境：廊坊的城市建設(shè)與綠化日趨完善，城市面貌和自然環(huán)境明顯優(yōu)于河北省其他城市，符合集團(tuán)消費(fèi)對(duì)環(huán)境的要求。因此，英國(guó)新興城市的發(fā)展是建在犧牲農(nóng)業(yè)為代價(jià)的基礎(chǔ)上。隨后由于修筑胡佛水壩，人流逐漸聚集，但由于偏僻的地理位置和惡劣的自然環(huán)境，拉斯維加斯歷史上一直為人所忽視。機(jī)密第 20 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)邁阿密模式 － 資本啟動(dòng)型典型特征：? 大規(guī)模的資本投入，營(yíng)造硬性和軟性環(huán)境；? 強(qiáng)有力的廣告促銷(xiāo)，硬性建立特定消費(fèi)理念；? 時(shí)間跨度較長(zhǎng)。華夏房地產(chǎn)公司通過(guò)土地贈(zèng)送或土地參股的形式與貿(mào)促會(huì)合作開(kāi)發(fā)大型貿(mào)促會(huì)國(guó)際會(huì)展群，是啟動(dòng)商谷項(xiàng)目的唯一機(jī)會(huì)。? 軟性服務(wù)到位：引進(jìn)國(guó)際發(fā)達(dá)的物業(yè)管理模式或直接聘用國(guó)際知名物業(yè)管理公司，突出人性化、個(gè)性化服務(wù)。 招商環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)系： “ 商谷 ” 項(xiàng)目涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育、會(huì)展、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等多種產(chǎn)業(yè)，單一主業(yè)的企業(yè)難以完成綜合性的開(kāi)發(fā)，因此招商投資是開(kāi)發(fā)商谷項(xiàng)目的主要途徑。產(chǎn)品由板式小高層、半圍合型多層和連體別墅等多種形式組合而成。 缺少穩(wěn)定的現(xiàn)金流：華夏房地產(chǎn)公司仍處于以項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為特征的項(xiàng)目房地產(chǎn)階段，缺少能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流入的投資性物業(yè)，因此企業(yè)收益不穩(wěn)定，公司的運(yùn)作仍處于維持狀態(tài)，而非戰(zhàn)略升級(jí)的階段。 高等教育體系 高等教育是培養(yǎng)適應(yīng)知識(shí)經(jīng)濟(jì)需求的高技術(shù)人才的主渠道 。因此，我國(guó)教育消費(fèi)容量很大。許多企業(yè)每年給員工的培訓(xùn)費(fèi)用不過(guò)支付兩、三千元的講座費(fèi)，到2022023年大量公司跟培訓(xùn)企業(yè)簽訂一、二百萬(wàn)的培訓(xùn)項(xiàng)目；某卷煙廠１９９６年全年投入在培訓(xùn)上的費(fèi)用僅幾十萬(wàn)元，到2023年全年投入各項(xiàng)培訓(xùn)費(fèi)用近５００萬(wàn)元，前后五年翻了十倍，并且已形成了一種培訓(xùn)制度。培訓(xùn)市場(chǎng)的需求統(tǒng)計(jì) １９９６年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明只有１ .７％的國(guó)內(nèi)國(guó)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)用外來(lái)培訓(xùn)，其中主要是請(qǐng)大學(xué)教授講課， １９９６年以前自費(fèi)參加各類(lèi)培訓(xùn)的國(guó)營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)的職員幾乎為零。第三類(lèi)是為推廣全公司范圍的舉措而設(shè)置的課程，如六個(gè)西格瑪培訓(xùn)、變革加速進(jìn)程等。IBM 是一個(gè)非常注重培訓(xùn)的企業(yè)，它在中國(guó)一年的培訓(xùn)投入超過(guò)１０００萬(wàn)美元，有人提出減少培訓(xùn)支出，但 IBM的老板說(shuō)： “ 如果我每年不花這些錢(qián)去培訓(xùn)，可能一年只能有４個(gè)億美元的收人，而現(xiàn)在，我們?cè)谥袊?guó)一年的收人是８億美元。這種直接的經(jīng)濟(jì)效益所產(chǎn)生的吸引力使得會(huì)展經(jīng)濟(jì)在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)。 ?2. 會(huì)展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能 ?附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 48 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)? 傳播信息、知識(shí)、觀念的作用 ?從科技發(fā)展史來(lái)看，許多劃時(shí)代的發(fā)明創(chuàng)造，如電話機(jī)、留聲機(jī)、蒸汽火車(chē)、電視機(jī)等都是在展覽會(huì)上首先進(jìn)行展示和推廣的。 會(huì)展業(yè)被認(rèn)為是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “ 助推器 ” 。 有利于加深不同國(guó)家、地區(qū)間的分工與合作，密切彼此的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；252。香港 一年的會(huì)展收入達(dá) 74億港元，同時(shí)提供了 9000多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)4. 國(guó)際十大會(huì)展名城附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 52 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)5. 我國(guó)會(huì)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀? 因?yàn)闀?huì)展經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，世界各國(guó)對(duì)國(guó)際會(huì)議舉辦權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，很多國(guó)家還形成了相應(yīng)的會(huì)議產(chǎn)業(yè)鏈，建有相應(yīng)的會(huì)議旅行社、專(zhuān)業(yè)會(huì)展組織和服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成了合理分工的社會(huì)化經(jīng)營(yíng)和服務(wù)體系。有些城市盲目建設(shè)展覽場(chǎng)所，導(dǎo)致了社會(huì)資源的浪費(fèi)。有的展覽公司雖然缺乏實(shí)力和信譽(yù)卻可以憑過(guò)去獲得的一紙 “ 資格證 ” 而濫竽充數(shù)。另外，展覽場(chǎng)地、運(yùn)輸、各種公共服務(wù)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、境內(nèi)外招展程序及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，消防、安全、環(huán)境衛(wèi)生等驗(yàn)收事項(xiàng)的規(guī)范化程度等都很低。目前，北京排名前 19位的展館如下1 中國(guó)國(guó)際展覽中心 11 北京太克會(huì)展中心 2 中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心 12 北京民族文化宮展覽館 3 北京國(guó)際會(huì)議中心 13 煤炭工業(yè)展覽中心 4 北京展覽館 14 中國(guó)科學(xué)技術(shù)館 5 全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館 15 中國(guó)美術(shù)館 6 全國(guó)建筑展覽館 16 國(guó)家輕工業(yè)局展覽中心 7 中華人民共和國(guó)建設(shè)部建筑展覽館 17 北京中機(jī)華夏展覽中心 8 北京國(guó)際展覽中心 18 北京銀夏展覽中心 9 中國(guó)國(guó)際科技會(huì)議中心 19 百花榮藝術(shù)館 10 中國(guó)軍事博物館 8. 北京會(huì)展產(chǎn)業(yè)附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 59 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)? 上海會(huì)展產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀：252。上海上世紀(jì)９０年代以來(lái)先后興建了國(guó)際展覽中心、世貿(mào)商城、農(nóng)展中心、光大會(huì)展中心等新館，但展覽面積都在二、三萬(wàn)平米左右，而且布局分散，加上原有的上海展覽中心，全市的展覽面積不到１０萬(wàn)平米。 接軌國(guó)際慣例，導(dǎo)入自由競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制，淡化行政干預(yù)，成立會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)，制訂 “ 游戲規(guī)則 ” ，加強(qiáng)行業(yè)自律和協(xié)調(diào)，克服多頭辦展、資源分散、價(jià)格多軌制等無(wú)序現(xiàn)象，建立公平、公開(kāi)、公正的展覽環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)秩序； 252。中心一期工程投資近１億美元，建成４個(gè)無(wú)柱單層結(jié)構(gòu)、凈高１１米的展廳，堪稱(chēng)是藝術(shù)與科技的完美結(jié)晶。 伴隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和北京舉辦2023年奧運(yùn)會(huì)的機(jī)遇，北京會(huì)展業(yè)市場(chǎng)開(kāi)放步伐將明顯加快，國(guó)外知名會(huì)展公司、高水平的國(guó)際會(huì)展將大量涌入北京，北京會(huì)展業(yè)的規(guī)模和水平將有大幅度的提高，同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 會(huì)展業(yè)的發(fā)展缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃與宏觀調(diào)控，缺少行業(yè)約束機(jī)制。167。對(duì)一些會(huì)展主辦者來(lái)說(shuō)，展會(huì)無(wú)論大小都有錢(qián)可賺。萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)經(jīng)久不衰。? 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 積極、有效、規(guī)范的會(huì)展活動(dòng)，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要推動(dòng)作用。法國(guó)首都巴黎，平均每年都要承辦 300多個(gè)國(guó)際大型會(huì)議，因此，贏得了 “ 國(guó)際會(huì)議之都 ” 之稱(chēng)。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)還可增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。? 會(huì)展產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)而引起的相互聯(lián)系、相互作用、相互影響的同類(lèi)企業(yè)的總和，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系的有機(jī)組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 44 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)6. IBM的培訓(xùn) GE的克勞頓管理學(xué)院有著明確的使命，那就是：創(chuàng)造、確定、傳播公司的學(xué)識(shí)，以促進(jìn) GE的發(fā)展，提高 GE在全球的競(jìng)爭(zhēng)能力。 專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)：主要是由一些咨詢公司就營(yíng)銷(xiāo)、管理、財(cái)務(wù)等等方面所進(jìn)行的高級(jí)培訓(xùn)。 職后教育體系需求、投資兩旺 中國(guó)教育產(chǎn)業(yè)整個(gè)體系中，職后教育體系是最大的投資熱點(diǎn)，特別是培訓(xùn)市場(chǎng)。若按 7％的可實(shí)現(xiàn)教育支出的比重推算，我國(guó)居民潛在的教育費(fèi)用支出每年將達(dá)到近 5500億元。 職業(yè)教育體系 職業(yè)教育是九年義務(wù)教育之后的我國(guó)現(xiàn)代化教育體系和國(guó)家創(chuàng)新體系的重要組成部分。機(jī)密第 34 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)167。廣場(chǎng)占地近 5萬(wàn)平方米。167。集團(tuán)會(huì)所的開(kāi)發(fā)應(yīng)把握以下基本要點(diǎn)：? 高端客戶定位：商務(wù)休閑概念是集團(tuán)，尤其是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后衍生出的一種集團(tuán)消費(fèi)需求，同時(shí)，會(huì)所的有限性和潛在需求的無(wú)限性，決定了集團(tuán)會(huì)所群必需定位特定消費(fèi)群體－－高端客戶：京津地區(qū)的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)、跨國(guó)公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)等有較強(qiáng)消費(fèi)能力的集團(tuán)客戶。 北京豐富的文化旅游資源252。 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式機(jī)密第 19 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 國(guó)際新興城市發(fā)展模式? 第一種選擇是被動(dòng)的發(fā)展方式，而且城市歷史發(fā)展證明，核心城市的功能輻射和外遷多集中在夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和低附加值產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的注入對(duì)新興城市的發(fā)展推動(dòng)力較弱。 會(huì)展產(chǎn)業(yè)與德國(guó)漢諾威：作為德國(guó)北部重要城鎮(zhèn)的漢諾威，歷史上即是德國(guó)重要的文化藝術(shù)中心。京津地區(qū)大批企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體，構(gòu)成了商務(wù)休閑消費(fèi)的巨大需求市場(chǎng)，而京津地區(qū)土地的稀缺性，又決定了商務(wù)休閑產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)普遍規(guī)模小、產(chǎn)品單一，因此以滿足集團(tuán)消費(fèi)為主要目的的商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)，是廊坊吸引京津消費(fèi)和投資的最佳選擇：機(jī)密第 13 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 商務(wù)休閑－－啟動(dòng)廊坊經(jīng)濟(jì)的新概念 商谷－－實(shí)現(xiàn)商務(wù)休閑的載體? 目標(biāo)客戶群定位：京津地區(qū)的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)、跨國(guó)公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)等有較強(qiáng)消費(fèi)能力的集團(tuán)。該類(lèi)培訓(xùn)中心主要針對(duì)企業(yè)內(nèi)部集中培訓(xùn)、會(huì)務(wù)和部分公關(guān)等活動(dòng)。機(jī)密第 8 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大階段 “ 送出去 ” 階段 ? 低附加值階段：廊坊在 20世紀(jì) 6070年代發(fā)展以農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，其中種植業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位；? 中附加值階段： 20世紀(jì) 80年代中后期到 90年代中期，廊坊市畜牧業(yè)得到突飛猛進(jìn)發(fā)展，畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化特征；? 高附加值階段： 20世紀(jì)九十年代中后期，畜牧產(chǎn)品深加工使廊坊畜牧業(yè)邁向產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化階段。 北京 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展 戰(zhàn)略已定位于到 21世 紀(jì) 中葉把北京市建 設(shè) 成 現(xiàn) 代國(guó) 際 化大都市的 戰(zhàn) 略高度， 充分體現(xiàn) 都市國(guó) 際 化、 經(jīng)濟(jì) 服 務(wù)化、區(qū)域一體化和 產(chǎn)業(yè)輕 型化的 四大特征 。機(jī)密第 4 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢(shì) 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下北京、天津的演變歷史? 作 為 中國(guó)早期的國(guó) 際 通商口岸 ，天津的興旺和發(fā)展始于近代。作為大北京區(qū)域圈的兩大核心城市－北京和天津，歷史上同構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式形成的 “ 反拉動(dòng) ” 效應(yīng)，直接制約了大北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同性發(fā)展。167。 相對(duì)封閉的環(huán)境滿足了教育對(duì)環(huán)境的需求以吸引京津個(gè)人消費(fèi)為主要思想的 “ 引過(guò)來(lái) ” 戰(zhàn)略的失敗，使廊坊市政府重新考慮城市的戰(zhàn)略定位。機(jī)密第 16 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 國(guó)際新興城市發(fā)展模式? 大型城市的功能輻射和轉(zhuǎn)移，是國(guó)際新興城市發(fā)展的另一模式：252。海埂真正的興起得益于海埂體育訓(xùn)練基地的建立。 三大模式開(kāi)發(fā)模式對(duì) “ 商谷 ” 的借鑒： 國(guó)際大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)的三種模式熱點(diǎn)啟動(dòng)型大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)模式是最適合 “ 商谷 ” 項(xiàng)目借鑒的開(kāi)發(fā)模式機(jī)密第 24 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè)貿(mào)促會(huì)國(guó)際會(huì)展群新東方培訓(xùn)基地和測(cè)評(píng)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、室內(nèi)娛樂(lè)、醫(yī)療保健、體育設(shè)施、賓館酒店、主題娛樂(lè)等綜合輔助設(shè)施個(gè)性化會(huì)所群開(kāi)發(fā)園林式環(huán)境綜合性服務(wù)個(gè)性化設(shè)計(jì) 商谷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三大階段兩極起步 中間支撐 會(huì)所盈利機(jī)密第 25 頁(yè)和君創(chuàng)業(yè) 兩極起步 商谷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的三大階段以教育和會(huì)展為兩極啟動(dòng)點(diǎn)，聚集人流和商流，同時(shí)帶動(dòng)周邊低價(jià)上升，實(shí)現(xiàn)商谷項(xiàng)目的啟動(dòng)：教育：以新東方外語(yǔ)教學(xué)起步，引入素質(zhì)測(cè)評(píng)中心概念，進(jìn)而連接商谷的集團(tuán)消費(fèi)模式；同時(shí)，關(guān)注東方大學(xué)城存量資產(chǎn)的重組。 室內(nèi)娛樂(lè)：中小規(guī)模的娛樂(lè)設(shè)施，例如保齡球、桌球、 KTV等。 土地資源優(yōu)勢(shì)：以商務(wù)休閑為核心內(nèi)容的 “ 商谷 ” 項(xiàng)目，不同于傳統(tǒng)意義上的中央商務(wù)區(qū)（ CBD)，其以休閑為形式、以 商務(wù)為核心的模式，決定了 “ 商谷 ” 項(xiàng)目對(duì)大面積土地和優(yōu)美自然環(huán)境的要求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑物的低密 度和低容積率。 華夏花園：建成于 1999年，占地面積 ，建筑面積 15764平方米，總戶