【正文】 室內(nèi)娛樂主題娛樂作為商務(wù)休閑概念載體的商谷項目，其目標(biāo)客戶和功能配置應(yīng)充分考慮商務(wù)休閑需求的主體特征。機(jī)密第 14 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式 產(chǎn)業(yè)升級推動模式 核心城市輻射模式 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 資本啟動型 主題啟動型 熱點啟動型 三大模式開發(fā)模式對 “ 商谷 ” 的借鑒 商谷項目開發(fā)的三大階段 兩極起步 中間支撐 會所盈利 廊坊發(fā)展商谷項目的優(yōu)劣勢分析從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式機(jī)密第 15 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化的升級，是國際新興城市發(fā)展的最基本模式： 產(chǎn)業(yè)升級推動模式工業(yè)化程度農(nóng)業(yè)人口比例高低低高鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)城市252。 英國城市演變模式：英國是最早工業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家，在工業(yè)化過程中，鄉(xiāng)村工業(yè)逐漸取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)化逐漸演變，伴隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，鄉(xiāng)村工業(yè)向現(xiàn)代規(guī)?；I(yè)發(fā)展，城鎮(zhèn)進(jìn)而向大城市演變。因此，英國新興城市的發(fā)展是建在犧牲農(nóng)業(yè)為代價的基礎(chǔ)上。252。 美國城市演變模式：美國國土面積廣闊，且地多人少，而國際人口遷移卻滿足了城鎮(zhèn)化和工業(yè)化對勞動力的需求。美國與英國城鎮(zhèn)化道路最大的不同點在于，美國是在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的同時實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的。此外，交通革命在美國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著巨大作用。機(jī)密第 16 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 大型城市的功能輻射和轉(zhuǎn)移，是國際新興城市發(fā)展的另一模式：252。 大城市住宅功能的外遷，塑造了核心城市圈域內(nèi)的新興城市發(fā)展模式：于 1994年建市的日本 愛知縣的日進(jìn)市，距離大城市名古屋不到 10余公里，隨著名古屋城市發(fā)展的急劇膨脹，土地成本直線上升，名古屋的住宅區(qū)大規(guī)模外遷，日進(jìn)市的住宅開發(fā)因此受益，并最終實現(xiàn)了農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變。 核心城市輻射模式核心城市鄉(xiāng)村核心城市新城新城新城新城新城252。 大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整引發(fā)的特定產(chǎn)業(yè)外遷，是新興城市發(fā)展的又一模式：隨著大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和成熟，粗放型的第二產(chǎn)業(yè)因低附加值和重污染等因素，逐步外遷，因此而造就了周邊鄉(xiāng)村的新興產(chǎn)業(yè)機(jī)會。 “工業(yè)小區(qū) ”是日本政府推動大都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展新興中小城市的重要舉措。通過這一組織形式，將分散在原市區(qū)的工業(yè)企業(yè)組織起來，遷移到市郊指定地區(qū)，集中在一起建設(shè)現(xiàn)代化的生產(chǎn)和生活設(shè)施，從而造就了新興城市的誕生。機(jī)密第 17 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式：與前兩種依靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶動新興城市發(fā)展模式不同的是，第三種模式下新興城市的誕生往往是根植于某種新興產(chǎn)業(yè)功能，而該產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)的壟斷和特殊性，決定了城市發(fā)展過程中所必須的人流、商流、資金流、信息流等必需要素：252。 會展產(chǎn)業(yè)與德國漢諾威：作為德國北部重要城鎮(zhèn)的漢諾威，歷史上即是德國重要的文化藝術(shù)中心。隨著西方工業(yè)革命的興起，漢諾威并未大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，在保持城市歷史風(fēng)貌的前提下，漢諾威選擇了會展產(chǎn)業(yè)，而這一高附加值、無污染產(chǎn)業(yè)為每年為漢諾威帶來了巨大的直接收益和間接收益，使?jié)h諾威由傳統(tǒng)的歷史文化名城發(fā)展成全球性的會展中心。252。 娛樂博彩與美國拉斯維加斯：拉斯維加斯位于內(nèi)華達(dá)州荒涼的沙漠中央，由于早期美國開發(fā)為修筑鐵路及維護(hù)的需要，出現(xiàn)了當(dāng)?shù)刈钤绲木幼〔柯?。隨后由于修筑胡佛水壩，人流逐漸聚集，但由于偏僻的地理位置和惡劣的自然環(huán)境，拉斯維加斯歷史上一直為人所忽視。為徹底改變內(nèi)華達(dá)州經(jīng)濟(jì)落后的狀況，內(nèi)華達(dá)州在 1931年將賭博合法化，另外，也制定了簡易結(jié)婚與離婚的法律，借此吸引外來觀光客消費，帶動內(nèi)華達(dá)州衰退的經(jīng)濟(jì)。隨著賭博的合法化，拉斯維加斯的博采業(yè)成為全美國壟斷產(chǎn)業(yè)，因此吸引大批投資者建造賭場、酒店、娛樂中心等，拉斯維加斯成為因博彩業(yè)而發(fā)展新興城市的典范。 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式機(jī)密第 18 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式（續(xù)）：252。 體育產(chǎn)業(yè)與中國海?。豪ッ骱９∽溆诘岢刂疄I，擁有豐富的自然旅游資源，然而歷史上海埂的旅游資源一直處于待開發(fā)階段：一方面，云南自身旅游資源極其豐富，另一方面，相對落后的經(jīng)濟(jì)狀況，使得開發(fā)所需的大量資金難以落實。海埂真正的興起得益于海埂體育訓(xùn)練基地的建立。 1975年投入使用的海埂體育訓(xùn)練基地，擁有 12塊標(biāo)準(zhǔn)的足球場，全國足球甲 A、甲 B以及女足每年冬春兩季都定期分批到基地強(qiáng)化訓(xùn)練；歷次洲際和世界大賽前，國家隊、國奧隊、國青隊都在此地強(qiáng)化訓(xùn)練，使足球訓(xùn)練成為了基地的龍頭項目。體育產(chǎn)業(yè)帶來了大量的人流和商流，進(jìn)而吸引大量資金投資相關(guān)的賓館業(yè)、和旅游業(yè)，使海埂成為中國體育產(chǎn)業(yè)第一城。252。 旅游產(chǎn)業(yè)與美國奧蘭多：奧蘭多地處美國南部佛羅里達(dá)州境內(nèi)，是美國本土最受歡迎的度假圣地之一。奧蘭多旅游業(yè)繁榮的關(guān)鍵原因在于為數(shù)眾多的主題公園，除了迪斯尼世界外，還有海洋世界、環(huán)球影城等馳名世界的主題公園，各類規(guī)模的主題公園數(shù)量累計達(dá)到 80多家。眾多的主題公園在吸引人流的同時，帶動當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)、紀(jì)念品、零售商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式機(jī)密第 19 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 第一種選擇是被動的發(fā)展方式，而且城市歷史發(fā)展證明，核心城市的功能輻射和外遷多集中在夕陽產(chǎn)業(yè)和低附加值產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的注入對新興城市的發(fā)展推動力較弱。? 第二種選擇是主動的發(fā)展方式，以商務(wù)休閑為內(nèi)涵的商谷項目無疑是目前廊坊城市發(fā)展的潛在機(jī)遇，其高附加值的產(chǎn)業(yè)特性，是推動廊坊城市再次發(fā)展的最佳選擇。第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的升級，推動廊坊完成了城市化的初始階段。由于缺乏核心的二、三產(chǎn)業(yè)支撐，廊坊城市化進(jìn)程處于停滯階段，繼續(xù)完成城市的發(fā)展和騰飛，廊坊面臨兩種選擇：其一是等待北京、天津兩大核心城市功能的輻射和外遷；其二是發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，帶動城市功能升級。機(jī)密第 20 頁和君創(chuàng)業(yè)邁阿密模式 － 資本啟動型典型特征：? 大規(guī)模的資本投入，營造硬性和軟性環(huán)境；? 強(qiáng)有力的廣告促銷，硬性建立特定消費理念；? 時間跨度較長。典型案例：邁阿密海灘建設(shè)、拉斯維加斯賭城等 美國南部的大片原始熱帶雨林地帶鏟除熱帶雨林海底抽沙、填土，營造海灘沙灘旁大規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)強(qiáng)性廣告促銷：沙灘美女、大象明星、偶像、總統(tǒng)造訪邁阿密海灘：美國中產(chǎn)階級度假首選地資本：幾十億美金投資時間：近二十年時間跨度 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 資本啟動型機(jī)密第 21 頁和君創(chuàng)業(yè)世博會模式 － 主題啟動型典型特征：? 引入房地產(chǎn)業(yè)以外的產(chǎn)業(yè)和資源概念? 房地產(chǎn)開發(fā)僅僅是配合主題概念的實施? 主題概念帶動人流，進(jìn)而帶動商流，引發(fā)房地產(chǎn)資產(chǎn)增值典型案例： 博鰲亞洲論壇； 世博會； 奧林匹克運動會等原始土地世博會舉辦權(quán)利世博會舉辦地 ＝未來的人流和商流＋大規(guī)模環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施完善土地全面升值和投資者的涌入 主題啟動型 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式機(jī)密第 22 頁和君創(chuàng)業(yè)聯(lián)合國模式 － 熱點啟動型典型特征：? 利用特殊關(guān)鍵點帶動土地升值? 發(fā)展商通過戰(zhàn)略性的土地儲備，利用熱點項目帶動的土地升值，獲取利潤? 利用土地升值獲取的利潤，聯(lián)動房地產(chǎn)開發(fā)典型案例： 聯(lián)合國總部選址； 珠海大學(xué)城地塊狀況：?紐約東部半島狀地形?屠宰場用地和荒地?無開發(fā)價值開發(fā)商以低價收購?fù)涝讏黾爸苓叺貕K遷除屠宰場并平整場地，以近乎免費贈送的價格售予聯(lián)合國總部聯(lián)合國總部的遷入，帶動各國聯(lián)絡(luò)處遷入的需求，周邊低價上漲開發(fā)商出售升值的土地，利用回籠資金投資外圍商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)合國的入駐和商業(yè)設(shè)施的逐漸完善徹底改變了土地原貌，開發(fā)商受益 熱點啟動型 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式機(jī)密第 23 頁和君創(chuàng)業(yè)? 資本啟動型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，需要雄厚的企業(yè)資本作為開發(fā)后盾；同時，大規(guī)模的后期運作、管理和推廣，需要專業(yè)經(jīng)驗和組織團(tuán)隊支持。而以上兩種能力，恰恰是華夏房地產(chǎn)公司的劣勢，因此，資本啟動型的 “ 商谷 ” 開發(fā)模式，不適合華夏房地產(chǎn)公司運作；? 主題啟動型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，其實質(zhì)并非房地產(chǎn)業(yè)，而是外產(chǎn)業(yè)的注入帶動了房地產(chǎn)熱，因此外產(chǎn)業(yè)的資源和概念至關(guān)重要。綜合考慮華夏房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗和實力，引動類似于世博會或亞洲經(jīng)濟(jì)論壇性質(zhì)的外產(chǎn)業(yè)概念，尚無可能；然而，如果能夠充分利用公司與廊坊市政府關(guān)系的資源優(yōu)勢，橇動河北省的優(yōu)勢資源，利用政府政策的傾斜，引入外產(chǎn)業(yè)主題概念或資源，則此模式具有可操作性；? 熱點啟動型大規(guī)模土地開發(fā)模式，最適合啟動資本少而又擁有資源的企業(yè)，其實質(zhì)是利用少量的資源橇動外來資本的大量投入，通過后期資源的增值，實現(xiàn)企業(yè)收益。此模式對于 “ 商谷 ” 項目最具借鑒意義。 三大模式開發(fā)模式對 “ 商谷 ” 的借鑒： 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式熱點啟動型大規(guī)模土地開發(fā)模式是最適合 “ 商谷 ” 項目借鑒的開發(fā)模式機(jī)密第 24 頁和君創(chuàng)業(yè)貿(mào)促會國際會展群新東方培訓(xùn)基地和測評中心商業(yè)網(wǎng)點、室內(nèi)娛樂、醫(yī)療保健、體育設(shè)施、賓館酒店、主題娛樂等綜合輔助設(shè)施個性化會所群開發(fā)園林式環(huán)境綜合性服務(wù)個性化設(shè)計 商谷項目開發(fā)的三大階段兩極起步 中間支撐 會所盈利機(jī)密第 25 頁和君創(chuàng)業(yè) 兩極起步 商谷項目開發(fā)的三大階段以教育和會展為兩極啟動點，聚集人流和商流，同時帶動周邊低價上升，實現(xiàn)商谷項目的啟動：教育：以新東方外語教學(xué)起步，引入素質(zhì)測評中心概念，進(jìn)而連接商谷的集團(tuán)消費模式；同時，關(guān)注東方大學(xué)城存量資產(chǎn)的重組。? 關(guān)注高端客戶的需求：東方大學(xué)城一期的失敗案例表明，以低端客戶為主要目標(biāo)客戶群的市場定位決定了項目收入空間有限，而大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施改建和校舍、公共設(shè)施的投資，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報和較高的投資回報支撐，因此關(guān)注高端客戶的需求，是實現(xiàn)穩(wěn)定高收益的關(guān)鍵；? 引入穩(wěn)定增長的資源：新東方作為高速增長的新興特種教育形式，擁有大批持續(xù)增長的學(xué)院群體。由于此類群體的教育需求以職后教育和留學(xué)教育為主，因此消費能力普遍高于高校教育和職業(yè)教育群體。而新東方的收入空間的穩(wěn)定增長，必然決定為新東方提供硬件設(shè)施供應(yīng)商收入的上漲空間巨大；? 新興教育產(chǎn)業(yè)概念的導(dǎo)入：素質(zhì)測評作為人力資源管理的新興衍生領(lǐng)域，擁有巨大的市場空間。通過引入新東方外語教學(xué)，不僅形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流體系，同時導(dǎo)入職后教育消費群，進(jìn)而引導(dǎo)測評消費，直接連接商谷的集團(tuán)消費模式，成為啟動商谷項目的一關(guān)鍵極點。機(jī)密第 26 頁和君創(chuàng)業(yè) 兩極起步 商谷項目開發(fā)的三大階段? 會展產(chǎn)業(yè)嫁接 “ 商谷 ” 的有利條件分析：252。 海陸空交通便利252。 北京豐富的文化旅游資源252。 經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域252。 北京在中國會展產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位252。 大規(guī)模低價土地資源? 中國貿(mào)促會在北京及周邊地區(qū)發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，與商谷項目具有很強(qiáng)的結(jié)合可能。華夏房地產(chǎn)公司通過土地贈送或土地參股的形式與貿(mào)促會合作開發(fā)大型貿(mào)促會國際會展群，是啟動商谷項目的唯一機(jī)會。會展：北京作為中國會展業(yè)的龍頭城市，現(xiàn)有的會展場所不能滿足日益增多的大規(guī)模會展需求，而商谷項 目所在地的獨特區(qū)位優(yōu)勢和低價土地資源，恰恰能夠滿足建造大規(guī)模會展場館的條件；同時，中國貿(mào)促會 對未來北京大規(guī)模國際會展場館的規(guī)劃正處于尋址階段，因此，會展產(chǎn)業(yè)作為啟動商谷項目的另一極啟動 點，具有非常大的可操作性。機(jī)密第 27 頁和君創(chuàng)業(yè) 中間支撐 商谷項目開發(fā)的三大階段? 完善環(huán)境階段：通過建造基本商業(yè)設(shè)施和環(huán)境改造，滿足因兩極起步帶來的大量人流引發(fā)的基本消費：252。 商業(yè)網(wǎng)點：中小型購物超市、餐飲飯店、郵局、銀行等；252。 賓館酒店：針對會展和教育人流建造的中檔酒店；252。 室內(nèi)娛樂：中小規(guī)模的娛樂設(shè)施，例如保齡球、桌球、 KTV等。? 提升需求階段：當(dāng)起步階段帶來的人流基本需求被滿足和環(huán)境完善后，通過營造特色消費模式，深度挖掘潛在需求，進(jìn)一步吸引人流：252。 特色商業(yè)：諸如名牌折扣店等特殊商業(yè)模式252。 醫(yī)療保?。侯愃朴诰湃A山莊的個性化醫(yī)療保健咨詢機(jī)構(gòu)252。 體育設(shè)施：高爾夫球場、馬術(shù)俱樂部等高檔次體育場所252。 主題娛樂：個性化、互動式主題公園等兩極起步后吸引的大量人流引發(fā)的需求消費，需要完善的中間支撐體系提供服務(wù)和場所。同時，通過營造特色消費模式，進(jìn)一步吸引人流，形成互動式、內(nèi)生型的消費體系：完善環(huán)境 提升需求機(jī)密第 28 頁和君創(chuàng)業(yè) 會所盈利 商谷項目開發(fā)的三大階段商谷的核心精髓是集團(tuán)會所群，通過兩極起步和中間支撐階段，商谷項目的基礎(chǔ)配套設(shè)施和周邊環(huán)境已發(fā)育成熟，土地價值必然大幅升值，因此這一階段是華夏房地產(chǎn)公司真正意義上的開發(fā)和收獲階段。集團(tuán)會所的開發(fā)應(yīng)把握以下基本要點：? 高端客戶定位：商務(wù)休閑概念是集團(tuán)，尤其是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后衍生出的一種集團(tuán)消費需求，同時，會所的有限性和潛在需求的無限性，決定了集團(tuán)會所群必需定位特定消費群體－－高端客戶：京津地區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)、跨國公司駐京總部、外省市駐京聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)等有較強(qiáng)消費能力的集團(tuán)客戶。? 個性模式開發(fā)：高端消費產(chǎn)品的最大特征是個性化消費，因此集團(tuán)會所群的設(shè)計開發(fā)應(yīng)從了解客戶的需求和偏好出發(fā)，定制個性化產(chǎn)