【正文】 市場(chǎng)有限公司組建集團(tuán)化公司提出了初步咨詢方案企業(yè)調(diào)查個(gè)別訪談資料收集智仁公司研究分析市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員配合完成調(diào)研報(bào)告智仁公司調(diào)研流程圖3調(diào)查步驟項(xiàng)目介入資料研究個(gè)別訪談交叉論證報(bào)告起草?智仁公司建立項(xiàng)目研究小組。 徐非文 曹德興 鶴城 雨筍 新洲實(shí)業(yè) 793鶴城 華迅產(chǎn)權(quán) 花城 擎宇 蘭印 雨筍 企業(yè)宏觀環(huán)境 ? 等國(guó)的 50%，也低于國(guó)內(nèi)部分城市差 交易市場(chǎng)于一九九三年七月一日掛牌成立，主要承擔(dān)了企業(yè)和政府要素市場(chǎng)的雙重功能。 隨著近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步升溫，房地產(chǎn)配套行業(yè)也得到了較快的發(fā)展。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和運(yùn)作 模式 ，極度依賴企業(yè)經(jīng)營(yíng)層、尤其是高總個(gè)人整合市場(chǎng)資源的能力。股東、員工改革認(rèn)知度高經(jīng)營(yíng)成果操作對(duì)象：實(shí)現(xiàn)途徑：對(duì)二三級(jí)公司進(jìn)行整合。在二三級(jí)公司中，增加相應(yīng)經(jīng)營(yíng)層和員工持股，實(shí)施全方位 營(yíng)部分出資出資設(shè)立途徑二：投資收購(gòu)獲得股權(quán)可行性強(qiáng)可行性差投資收購(gòu)收購(gòu)者需外設(shè)一家投資公司對(duì)非自然人股份進(jìn)行收購(gòu)，或個(gè)人融資委托（簽協(xié)議）信托公司代理收購(gòu)企業(yè)股份，當(dāng)融資完全清償后，企業(yè)股份劃歸信托協(xié)議受益人，即該企業(yè)的管理層。關(guān)鍵問(wèn)題64? 方案 B：? 管理層收購(gòu)公司外部股自然人金陽(yáng)公司三林等兩公司東揚(yáng)公司自然人73％41％49％ 10％ 27％ 管理層收購(gòu)公司外部股份內(nèi)部股份進(jìn)行轉(zhuǎn)移調(diào)整自然人原金陽(yáng)公司三林等兩公司原東揚(yáng)公司自然人73％41％49％ 27％投資 /信托41％10％管理層出資業(yè)務(wù)上重點(diǎn)突出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其他業(yè)務(wù)的整合留待以后解決。組織結(jié)構(gòu)上未來(lái)還需完善。 在公司進(jìn)行股權(quán)改造的時(shí)候，可以考慮同時(shí)進(jìn)行管理層收購(gòu)和員工持股計(jì)劃。必要時(shí)所有者同經(jīng)營(yíng)者分離，便于人才引進(jìn)。內(nèi)部形成清晰的行業(yè)分類。管理層收購(gòu)金陽(yáng)公司全部外部非自然人股份，東揚(yáng)公司向管理層出讓所持有的金陽(yáng)公司 41％的股份，這樣管理層首先控股金陽(yáng)公司。治理方案當(dāng)管理者資金受到限制而不能實(shí)現(xiàn)控股時(shí)，可利用參股股份的再分配稀釋股權(quán)并力圖在持股會(huì)占得優(yōu)勢(shì)，間接控股，這樣減少了投資壓力。如上方案，收購(gòu)者需外設(shè)一家投資公司 收購(gòu) 非自然人股份，或個(gè)人融資委托信托公司代理收購(gòu)股份。治理方案無(wú)論是管理層收購(gòu)還是員工持股計(jì)劃，在設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，必須注意選定的收購(gòu)中介或中介主體的法律地位，避免雙重納稅，保持與國(guó)家有關(guān)政策的一致性。尤其適用于中、小規(guī)模企業(yè)的體制改造。從根本上理清企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和法律主體問(wèn)題。托 公司主體。合并一級(jí)公司，即以東揚(yáng)公司和金陽(yáng)公司為主構(gòu)建集團(tuán)制 關(guān)鍵問(wèn)題52浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營(yíng)構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問(wèn)題治理方案53一、完善公司治理結(jié)構(gòu)的基本途徑員工持股計(jì)劃目標(biāo)企業(yè)49以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主 ,交易配套結(jié)合是集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略 源利用率低 ,不具備拓 競(jìng)爭(zhēng)地位 ,擁有少量的土地儲(chǔ)備，與地方政府關(guān)系較好　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)粗放制約了盈利能力，也降低了競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境37房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體上的盈利能力與行業(yè)水平保持一致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 在企業(yè)產(chǎn)品線中 ,開(kāi)發(fā)系統(tǒng)達(dá)到行業(yè)水平 ,配套評(píng)估結(jié)果 企業(yè)宏觀環(huán)境 浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)作為交易市場(chǎng)有限公司的核心企業(yè)，屬于房地產(chǎn)交易服務(wù)類企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)范圍主要是房地產(chǎn)貿(mào)易服務(wù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售，并附設(shè)若干分支機(jī)構(gòu)，其設(shè)置的管理部門(mén)已逐步成為市場(chǎng)系統(tǒng)的管理機(jī)構(gòu)，其組織架構(gòu)如下圖所示：秘書(shū)處綜合辦公室勞動(dòng)人事部計(jì)劃財(cái)務(wù)中心市場(chǎng)策劃部企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的治理，企業(yè)資源的取得越來(lái)越依靠企業(yè)的資質(zhì)、資金、技術(shù)、管理所體現(xiàn)出來(lái)的企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。? 2023年上海世博會(huì)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求推動(dòng) 提高了企業(yè)獲得土地的門(mén)檻，土地獲取成本提 一般 盈利能力 外地居民和境外人士購(gòu)房比例逐年上升。從這些數(shù)字上看，交易和配套兩大板塊的利潤(rùn)較去年有所下降，雖然房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，但是鑒于近幾年上海房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展?fàn)顩r，企業(yè)的利潤(rùn)仍有較大的上升空間C2 市場(chǎng)工會(huì) 產(chǎn)權(quán) 東華 金航 置換中心 藍(lán)印 嶺南 海天 內(nèi)部訪談（ 17人）?對(duì)交易市場(chǎng)有限公司高層管理人員和下屬企業(yè)管理人員的個(gè)別訪談了解企業(yè)目前存在的主要問(wèn)題。 韓興 胡建平 智仁公司專業(yè)顧問(wèn)訪談（ 2人） 東晨 金陽(yáng)技術(shù)協(xié)會(huì) 94交易市場(chǎng)有限公司主要下屬企業(yè)發(fā)展歷程佳騰 金緣 拆遷 蘭印 鶴城 華迅 金緣 雙浦 富順 交易市場(chǎng)有限公司資產(chǎn)狀況關(guān)于浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司資產(chǎn)狀況的幾點(diǎn)結(jié)論? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)在整個(gè)交易市場(chǎng)有限公司中占有主導(dǎo)地位? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊中資產(chǎn)規(guī)模比較平均，沒(méi)有一到兩家規(guī)模較大的企業(yè)? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)占到浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司總資產(chǎn)的 %，房地產(chǎn)交易類企業(yè)總資產(chǎn)占 %，房地產(chǎn)配套類企業(yè)總資產(chǎn)占 %? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到%? 資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ——藍(lán)印公司的總資產(chǎn)也僅有 14C1企業(yè)與其外部客觀的經(jīng)營(yíng)條件、經(jīng)濟(jì)組織及其它外部經(jīng)營(yíng)因素之間處于一個(gè)相互作用、相互聯(lián)系、不斷變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程之中。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)入壁壘 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境27企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29房地產(chǎn)對(duì)ＧＤＰ貢獻(xiàn)到2023年將增加到１０％國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)　　　　　　　　　　房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比重經(jīng)濟(jì)條件和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可或缺的因素。?企業(yè)企業(yè) 交易市場(chǎng)有 限公司 企業(yè)企業(yè) 企業(yè) 企業(yè) 企業(yè)注：虛線箭頭表示股權(quán)關(guān)系實(shí)線箭頭表示管理關(guān)系上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司管理職能狀況主要經(jīng)營(yíng)者個(gè)人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35交易市場(chǎng)機(jī)構(gòu)設(shè)置狀況企業(yè)具有較強(qiáng)現(xiàn)金獲取能力 ,03年 16月取得 4(銷售凈利率 ) 發(fā)展前景： 九十年代初，商品房交易量不足 100萬(wàn)平方米， 1995年突破 500萬(wàn)平方米， 1998年突破 1000萬(wàn)平方米， 2023年突破 1500萬(wàn)平方米， 2023年達(dá)到 1797萬(wàn)平方米，逐年的上升趨勢(shì)十分明顯。 主要企業(yè)：目前浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的主要配套類企業(yè)有拆遷、銀信、海天、東康、聯(lián)迅、東昊等，基本上涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。人　才　　　　 長(zhǎng)期發(fā)展（后頁(yè)）　　　　　　　結(jié)論員工培訓(xùn)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境45公司十年發(fā)展始終以搶占資源為目標(biāo)，通過(guò)借殼發(fā)展使企業(yè)壯大。? 股 業(yè) 公司合理的治理結(jié)構(gòu)。管理層收購(gòu)的概念：管理層收購(gòu)首要的目標(biāo)是收購(gòu)整個(gè)公司外部非自然人股東的股份。收購(gòu)股份的具體運(yùn)作應(yīng)以內(nèi)外結(jié)合、分步操作為原則。指導(dǎo)思想份和內(nèi)部互相參股股份該方案還可衍生出參考方案，即暫時(shí)不采用管理層收購(gòu)的手段，而以行政手段將金陽(yáng)公司外部非自然人股份和東揚(yáng)公司控股金陽(yáng)公司 41％的股份統(tǒng)一劃歸第三家公司，這家公司就成為金陽(yáng)公司的大股東，然后如上所述依次兼并東揚(yáng)等公司組建企業(yè)集團(tuán)。管理層收購(gòu)方案的評(píng)價(jià)還具有體現(xiàn)員工以往企業(yè)貢獻(xiàn)的補(bǔ)償?shù)囊饬x。指導(dǎo)思想在此基礎(chǔ)上，操作建立新的組織架構(gòu)，整合內(nèi)部業(yè)務(wù)方案A方案C方案B60方案 A示意圖? 通過(guò)收購(gòu)全部外部非自然人股份形成控股，實(shí)現(xiàn)管理層收購(gòu)。指導(dǎo)思想但這種方式目前還存在某些弊端。方整 經(jīng) 股東、員工改革認(rèn)知度低 治理方案公司近年來(lái)快速發(fā)展的同時(shí)也堆積了許多問(wèn)題：公司內(nèi)股權(quán)交錯(cuò)，管理層次混亂，管理費(fèi)用居高不下；對(duì)外無(wú)法形成 市場(chǎng) 品牌，競(jìng)爭(zhēng)力大為消弱，從而影響公司的長(zhǎng)期發(fā)展和收益，企業(yè)改革已刻不容緩。產(chǎn)利用率低 ,人力資源 業(yè)務(wù)的能力培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的前景 面臨進(jìn)一步降低的集團(tuán)的有利條件 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境47浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營(yíng)構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問(wèn)題治理方案48集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整方向企業(yè)內(nèi)部環(huán)境46這種模式對(duì)企業(yè)未來(lái)的影響對(duì)經(jīng)營(yíng)層的長(zhǎng)期激勵(lì)不足，經(jīng)營(yíng)層在企業(yè)運(yùn)作過(guò)程中缺乏源動(dòng)力管理結(jié)構(gòu)混亂 ,表現(xiàn)為管理層次不明晰 ,股權(quán)結(jié)構(gòu)混亂 ,只能運(yùn)作不流暢，經(jīng)營(yíng)成本高公司發(fā)展戰(zhàn)略不明晰 ,各項(xiàng)業(yè)務(wù)近乎平均發(fā)展 ,不能集中資源于盈利性高 ,發(fā)展有潛力的業(yè)務(wù) .沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力公司遠(yuǎn)景?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 “整合外部資源， ‘借 ’殼運(yùn)作，快速發(fā)展 ”成長(zhǎng)模式所引發(fā)的問(wèn)題根本原因 突出的問(wèn)題 具體現(xiàn)象經(jīng)營(yíng)管理體制滯后法人治理結(jié)構(gòu)先天不足（治理結(jié)構(gòu)）對(duì)決定企業(yè)發(fā)展模式成功與否的關(guān)鍵因素 —— 經(jīng)營(yíng)層的長(zhǎng)期激勵(lì)不足分散經(jīng)營(yíng)，代理機(jī)制失靈（管理模式）下屬企業(yè)小而全，企業(yè)不能有效利用資源，二級(jí)經(jīng)營(yíng)者