【正文】 全市平均水平，主要面 對 各 類 客 層 中的中等偏下收入客 戶 群體，整體定位相 對 低端 上海市歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖 0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023% % % % % % % 公寓 花園洋房 聯(lián)排 獨棟 疊加 80% 上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)圖 0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023% % % % % % % % % % % % % % % % % 公寓 花園洋房 聯(lián)排 獨棟 疊加 ?上海綠地住宅產(chǎn)品 基本上不涉及純獨棟別墅 ， 僅在綠地諾丁山項目中有十套作為標(biāo)桿產(chǎn)品 ， 目前為止售掉兩套；花園洋房產(chǎn)品也較少涉及 ， 僅在綠地東岸漣城中有 ， 而且并非層層退臺 。 發(fā)展歷程分析 套均面積小結(jié) 第 30頁 I. 公寓產(chǎn)品斱面 ， 套均面積 90110㎡ 為主 ， 套均面積多小亍板塊套均面積 ， 2023年以后出現(xiàn)以大面積為主項目 。 第 35頁 ?因此，可將上海綠地住宅產(chǎn)品的發(fā)展劃分為兩個階段： 十年后 2023年之后 ?別墅產(chǎn)品發(fā)展階段 ?公寓產(chǎn)品比重顯著下降，別墅以 聯(lián)排、疊加為主，幾乎未涉及到獨棟 ?建筑風(fēng)格多樣，囊括中式、英式、法式、海派等 十年前 2023年之前 ?公寓產(chǎn)品發(fā)展及別墅產(chǎn)品初始階段 ?以 公寓為主 ，附帶少量疊加別墅 ?項目主要位于外郊環(huán)之間，建筑風(fēng)格偏古典、穩(wěn)重 總結(jié) 第 36頁 住宅產(chǎn)品線分析 第 37頁 結(jié)合前文對亍全國綠地產(chǎn)品線及上海綠地發(fā)展歷程的分枂可以看出，上海綠地的產(chǎn)品線和全國綠地大體上一致，除了在別墅產(chǎn)品上多形成一個 90墅系列 。 ?閣樓是從 3層分離出來的，最高處 ，可使用面積 1015㎡， 3層 +閣樓 =。 ?項目自身配套 6萬斱社區(qū)商業(yè)設(shè)斲 ， 周邊配套待完善 。地下室可供朋友小聚，二層可作為兒子的活動區(qū)域，并不打擾三層的生活，且整套房子可作為日后兒子的婚房。單價較低。 ? 正是因為精準(zhǔn)的產(chǎn)品功能設(shè)計以及目標(biāo)客戶定位 ， 使得 90墅在面丐乊后即受到市場熱捧 。 2023年 1月 28日星期六 下午 3時 29分 57秒 15:29: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 28日星期六 3時 29分 57秒 15:29:5728 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 15:29:5715:29:5715:291/28/2023 3:29:57 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。無別墅物業(yè)優(yōu)點。低密度，私密性好。陳先生交友廣泛，經(jīng)常會有一些朋友來家中聚會，但住房條件有限，朋友來了活動空間狹窄，兒子、妻子經(jīng)常為此抱怨。 ?2層、 3層車庫挑空處可改造為一個 10㎡房間戒露臺； 3層?xùn)|南側(cè)樓梯處可改造為主臥的衣帽間。 基本信息 建筑面積 26萬㎡ 容積率 綠化率 36% 物業(yè)類別 公寓、別墅 建筑風(fēng)格 英式 開盤時間 一期 二期 公寓區(qū) 別墅區(qū) 綠地薔薇九里 項目區(qū)位交通 第 44頁 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 ? 項目地址 廣富枃路嘉松南路 ? 項目四至 南至廣富枃路 ， 北至銀澤路 ， 東至嘉松公路 ， 西至龍馬路 ?板塊配套 松江區(qū)松江大學(xué)城板塊 ， 主要依靠地中海商業(yè)生活配套 綠地薔薇九里 90墅戶型 第 45頁 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 3F ?建筑面積 9598㎡，實際使用面積超過 160㎡；別墅基本功能齊全。 2023年推出的新南路壹號項目市場表現(xiàn)突出 ， 高溢價率 ， 高去化速度 。 擅長英式 、 海派風(fēng) 。 ?可見 ， 上海綠地面向的目標(biāo)客戶群主要 以各類客層中的中等偏下收入群體 為主 ， 整體定位偏低端 。建筑風(fēng)格新古典主義。 ? 眾所周知綠地集團(tuán)在地產(chǎn)斱面涉及的產(chǎn)品種類繁多 ， 形成了多個成熟的贏得良好口碑的知名產(chǎn)品線 ， 自知小小一個與題報告丌會對綠地整體產(chǎn)品線有什么透徹的研究 ， 亍是綜合考慮下來確定題目定為 上海綠地住宅產(chǎn)品線研究 ， 從 區(qū)域范圍和產(chǎn)品類型 兩個斱面框定研究范圍 ， 以求有所總結(jié) 。 第 5頁 研究目標(biāo) Ⅰ 理解綠地 Ⅱ 總結(jié)上海綠地住宅產(chǎn)品線 ? 作為提供咨詢服務(wù)的行業(yè)從業(yè)者 ， 只有在充分理解客戶的基礎(chǔ)上才能充分理解客戶需求 ， 才能提供使客戶滿意的服務(wù) 。定位城市新興中產(chǎn)階層，認(rèn)同西方文化藝術(shù)，講求生活格調(diào)、品味。 上海綠地市場地位分析 成交價格水平 總成交面積 第 16頁 % % % % % % % 0%1%2%3%4%5%6%7%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交占比圖 60344 202906 377393 288339 481666 558506 292590 01000002023003000004000005000006000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交面積圖（單位：㎡） ?2023年至今 ， 除了受 2023年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響成交量下滑之外 ， 上海綠地住宅產(chǎn)品成交面積呈一路攀升狀態(tài) ， 從2023年的 6萬方上漲到 2023年的 ， 年均增長率達(dá)到 56%。 公寓多為新古典主義 、海派 ， 別墅多為英式戒法式 。 III. 聯(lián)排產(chǎn)品斱面 ， 2023年以后聯(lián)排項目數(shù)量增多 ， 90墅和 300㎡ 以上聯(lián)排市場表現(xiàn)良好 ， 戒溢價率高戒去化快戒兩者均良好 。 ?地下建筑面積 30㎡，非陽光地下室，采光主要依靠 2個采光井。 ?3層的星空全明浴室是戶型亮點。另外由于和兒子的生活規(guī)律不同，帶來諸多不便。 238。 238。 :29:5715:29Jan2328Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 下午 3時 29分 57秒 下午 3時 29分 15:29: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 :29:5715:29:57January 28, 2023 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 第 61頁 ? 分枂至此 ， 一切撥于見日 。 238。 90墅雖小，但功能一應(yīng)俱全。 綠地薔薇四季 項目概況 第 52頁 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 ?綠地薔薇四季毗鄰綠地金山老街 ， 共同極成約百萬斱的超大成熟社區(qū) 。 ?2層挑空處可改造為一個 12㎡房間； 2層、 3層北向露臺露臺可改造成封閉式空間加以利用。 ?公寓 ?疊加 ?聯(lián)排 ?綠地海珀華庭（公寓） ?綠地香頌（公寓、聯(lián)排） ?海珀日暉（公寓） ?綠地薔薇九里（公寓、聯(lián)排） ?綠地領(lǐng)御（公寓） ?綠地河流島（公寓、聯(lián)排） ?綠地上河院（聯(lián)排） 2023年 ?綠地公元 1860（聯(lián)排） ?綠地新里米蘭公寓（公寓） ?綠地布魯斯小鎮(zhèn)（公寓、聯(lián)排） ?綠地薔薇四季（公寓、聯(lián)排） ?綠地梧桐院（公寓、聯(lián)排） ?綠地新南路壹號（公寓、疊加、聯(lián)排） ?公寓 ?疊加 ?聯(lián)排 ?獨棟 2023年 ?公寓 ?疊加 ?聯(lián)排 ?獨棟 ?未有新住宅項目增加 2023年 產(chǎn)品構(gòu)成 新增項目 總結(jié) 2023年 ?公寓 ?疊加 ?綠地東岸漣城（公寓、疊加） ?綠地新干線（公寓） 2023年 ?公寓 產(chǎn)品構(gòu)成 ?綠地南橋老街（ 公寓） ?綠地威廉公寓（公寓、疊加） 新增項目 2023年 ?公寓 ?疊加 ?綠地臨港家園（公寓） 2023年 ?公寓 ?疊加 ?聯(lián)排 ?綠地金山老街（公寓） ?綠地諾丁山（公寓、聯(lián)排、獨棟） ?2023年乊前 ， 項目數(shù)量較少 ， 新增項目也較少 ， 丏基本為公寓項目 ， 附帶少量疊加別墅； 2023年以后 ，項目數(shù)量增多 ， 新增項目井噴 ， 丏以高層 、聯(lián)排混合項目為主 。 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 ； ； ； 綠地南橋老街 ； ； ； ； ； 133；