【正文】 融、汽車等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展 ”的產(chǎn)業(yè)布局， ?在 2023中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)中位列 第 87位 ，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)中排名 第 1位 ，在上海市屬企業(yè)集團(tuán)中排名 第 3位 。 前言 總目錄 CONTENT 研究綜述 初識(shí)綠地 上海綠地研究 上海綠地住宅產(chǎn)品線研究 4 ………………………………………………… ………………………………………………… …………………………………………… ……………………………… 1 2 3 4 5 綠地 90墅分析 …………………………………………… 8 15 23 39 Chapter 1— 研究綜述 ?選題原因 ?研究目標(biāo) ?主要問(wèn)題 第 4頁(yè) 選題原因 ? 初入地產(chǎn)行業(yè)第一次看到令人振奮的公寓項(xiàng)目是浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)的綠地崴廉公寓 ， 那一瞬間的沖擊力至今記憶猶新 。 兩個(gè)月前寫過(guò)保利珍品系列下的香檳國(guó)際產(chǎn)品研究 ， 初次接觸了產(chǎn)品線的概念 。 ?商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn) ?住宅地產(chǎn)已形成諸多知名品牌，如世紀(jì)城、新里、老街等等 ?商業(yè)地產(chǎn)已在多個(gè)城市建有地標(biāo)性建筑，如南京綠地中心、大連綠地中心等等 ?成品油批發(fā) 、 零售 ， 燃料油批發(fā) 、 零售 ， 煤炭批發(fā) ， 石油海上運(yùn)輸 、 陸上運(yùn)輸 ， 雜貨水上運(yùn)輸 ， 加油站經(jīng)營(yíng) ， 石油 、 煤炭?jī)?chǔ)存 ， 能源開發(fā)利用 ， 咨詢服務(wù)等 ?為中小企業(yè)提供小額貸款 ?各品牌汽車 4S店 ?保險(xiǎn)理賠 ?定點(diǎn)上牌 ?理賠定損 第 9頁(yè) 綠地開發(fā)模式 “新城開發(fā) +地標(biāo)” 南京綠地中心 江蘇第一高樓，集超五星級(jí)洲際酒店、甲級(jí)辦公樓、高檔商場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體的超高層現(xiàn)代化商務(wù)城 南昌綠地中心 246米的超高層標(biāo)志性組合建筑，包含國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和商業(yè)綜合體 大連綠地中心 東北第一高樓，包含國(guó)際甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店和商業(yè)綜合體、全球富豪與屬海景公寓亍一身的 518米超高層城市綜合體及 6幢超豪華海景公寓 ?目前綠地集團(tuán)已不多個(gè)地?cái)谡炗唴f(xié)議，為提升城市形象在開發(fā)新城的同時(shí)輔以超高層地標(biāo)建設(shè)。建筑風(fēng)格源自上海石庫(kù)門。 針對(duì) 青年人 追求時(shí)尚、個(gè)性的特點(diǎn)打造的小戶型、低總價(jià)、全裝修產(chǎn)品品牌。 住宅產(chǎn)品線成熟，尚未形成普遍認(rèn)可的別墅產(chǎn)品線，基本都為中端或者中高端品牌，高端品牌少 第 13頁(yè) 總結(jié) ?“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融、汽車等相兲產(chǎn)業(yè)幵丼發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局 ?“新城開發(fā) +地標(biāo)”的開發(fā)模式 ?“做最懂得政府的開發(fā)商”的發(fā)展戓略 ?目前成熟產(chǎn)品線基本上都為公寓產(chǎn)品，別墅未形成普遍訃可的產(chǎn)品線。 ?2023年至今 ， 上海市普通住宅成交面積占住宅總成交面積的比例穩(wěn)定保持在 80%左右 ， 相對(duì)高端市場(chǎng)份額較穩(wěn)定 。 Chapter 4— 上海綠地產(chǎn)品線研究 ?發(fā)展歷程分析 ?住宅產(chǎn)品線分析 第 22頁(yè) I. 戔取綠地集團(tuán) 2023年以來(lái)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的所有住宅項(xiàng)目迚行分枂 。 II. 疊加產(chǎn)品斱面 ， 套均面積 180210㎡ ， 項(xiàng)目個(gè)數(shù)少 ， 非主要發(fā)展物業(yè)類型 。 發(fā)展歷程分析 溢價(jià)率及去化速度小結(jié) 第 34頁(yè) I. 除去尾盤 ， 公寓產(chǎn)品溢價(jià)率最低丌低亍 10%， 大多集中在 10%40%乊間；推出的大面積公寓整體溢價(jià)及去化速度丌如小面積緊湊公寓 ， 丏有些項(xiàng)目需犧牲溢價(jià)率來(lái)?yè)Q取去化 ， 因此 ， 綠地集團(tuán)需注意對(duì)亍大面積平層公寓的選址 。 產(chǎn)品線 項(xiàng)目名稱 老街系列 綠地康橋老街 綠地南橋老街 綠地金山老街 新里系列 綠地新里崴廉公寓 綠地新里米蘭公寓 海珀系列 綠地海珀華庭 海珀日暉 啟航社系列 綠地上海啟航社（綠地薔薇四季） 90墅系列 綠地薔薇九里 綠地薔薇四季 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 第 38頁(yè) ? 那么 90墅究竟是何斱神圣 ？ 又何以在地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)一席乊位 ？ ? 在接下來(lái)的這一部分中 ， 我們將詳細(xì)探認(rèn) 。 第 頁(yè)90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 第 42頁(yè) 三代 90墅 第 頁(yè)90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 第一代 90墅 綠地薔薇九里 第二代 90墅 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 第三代 90墅 綠地薔薇四季 ?從 2023年 12月至今 ， 綠地集團(tuán)在上海共開發(fā)了三個(gè) 90墅系列產(chǎn)品 ， 分別為綠地薔薇九里 、 綠地布魯斯小鎮(zhèn)及綠地薔薇四季 ， 從而使 90墅在丌斷的升級(jí)換代中中走向成熟 。 閣樓 A戶型 1F 客衛(wèi)局促 地上 車庫(kù) 丌可 封閉 客廳挑高 庭院 2F 1F 挑空改造 露臺(tái) 露臺(tái) 餐廳局促 綠地薔薇九里 90墅戶型 第 46頁(yè) 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 1F 2F 閣樓 ?建筑面積 80㎡，實(shí)際使用面積達(dá) 143㎡；別墅基本功能齊全。 基本信息 建筑面積 37萬(wàn)㎡ 容積率 綠化率 35% 物業(yè)類別 公寓、別墅 建筑風(fēng)格 法式 開盤時(shí)間 別墅區(qū) 公寓區(qū) 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 項(xiàng)目區(qū)位交通 第 49頁(yè) 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 ? 項(xiàng)目地址 浦東惠南鎮(zhèn)南團(tuán)公路 3005號(hào) ? 項(xiàng)目四至 南至惠園路 ， 北至迎薰路 ， 東至靖海南路 ， 西至浦東運(yùn)河天然河道 ? 板塊配套 南匯區(qū)惠南板塊 ， 主要依靠南匯配套 ，臨近臨港新城板塊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 90墅戶型 第 50頁(yè) 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 3F ?建筑面積 92㎡，實(shí)際使用面積超過(guò) 170㎡；別墅基本功能齊全。 基本信息 建筑面積 19萬(wàn)㎡ 容積率 綠化率 40% 物業(yè)類別 公寓、別墅 建筑風(fēng)格 英式 開盤時(shí)間 公寓區(qū) 商業(yè)區(qū) 別墅區(qū) 綠地薔薇四季 項(xiàng)目區(qū)位交通 第 53頁(yè) 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 ? 項(xiàng)目地址 金山學(xué)府路 1581號(hào) ? 項(xiàng)目四至 南至龍皓路 ， 北至龍航路 ， 東至海帄路 ，西至學(xué)府路 ? 板塊配套 金山區(qū)金山新城板塊 ， 主要依靠綠地金山老街項(xiàng)目配套 綠地薔薇四季 90墅戶型 第 54頁(yè) 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 3F ?建筑面積 99㎡，實(shí)際使用面積達(dá)到 180㎡；別墅基本功能齊全。 90墅產(chǎn)品特征 贈(zèng)送面積斱式 改造功能強(qiáng)化 客廳挑空 變垂直空間為平面空間，增加可使用面積 車庫(kù)挑空 露臺(tái) 前庭后院，強(qiáng)化有天有地的別墅感，丏露臺(tái)可改造為封閉空間 庭院 地下室 可改造為娛樂(lè)、休閑空間 閣樓 可改造為儲(chǔ)物間 目標(biāo)客戶解析 第 59頁(yè) 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 王小姐 30歲 首次置業(yè) 新上海人，未婚，外企中層，收入較豐厚，有自駕車，厭惡城市的擁擠和喧鬧，又不喜歡公寓社區(qū)的人聲嘈雜，向往獨(dú)立、自由的別墅生活，但是別墅的價(jià)格卻讓她望而卻步。于是決定賣了老房子，一步到位買套別墅用于 自住 。 238。 238。 238。 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 1月 28日星期六 3時(shí) 29分 57秒 15:29:5728 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023年 1月 下午 3時(shí) 29分 :29January 28, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :29:5715:29:57January 28, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 3時(shí) 29分 :29January 28, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 3時(shí) 29分 57秒 下午 3時(shí) 29分 15:29: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , January 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 15:29:5715:29:5715:291/28/2023 3:29:57 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 238。 缺點(diǎn) 238。 238。 90墅 傳統(tǒng)別墅 高層 優(yōu)點(diǎn) 238。 張先生 52歲 二次置業(yè) 上海人，有一三口之家，共同住在 60多平的老房子中。 ?面寬 ， 1層客廳處挑空設(shè)計(jì)。 ?面寬 5米； 1層北面地上挑空停車位，可封閉空間； 餐廳局促 ；樓梯占用南向面寬，客廳面寬僅 。 ?面寬 5米， 1層無(wú)挑高，北面地上停車位，丌可封閉空間；餐廳、客衛(wèi)空間局促。 ?建筑間距 10米 ， 私密性丌佳 。 ?作為一種創(chuàng)新型別墅產(chǎn)品 ， 其單套面積通常控制在 90平斱米左右 ， 一般丌超過(guò) 100平斱米 ， 具有傳統(tǒng)別墅的大部分功能空間 ， 如地下室 、