【正文】 1860 %； 20 %； 20 綠地新里米蘭公寓 綠地秋霞坊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) %； 52 %； 10 綠地薔薇四季 %； 18 %； 11 綠地梧桐院 %； 35 %； 14 綠地新南路壹號 %； 4 %； 2 發(fā)展歷程分析 聯(lián)排溢價率及去化速度 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為溢價率，第二個數(shù)據(jù)為 月均去化速度 第 33頁 2023年以后聯(lián)排項目數(shù)量增多 ，90墅和 300㎡以上聯(lián)排市場表現(xiàn)良好 ， 或溢價率高或去化快或兩者均良好 。 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 %； 2 %； 1 %； 31 綠地南橋老街 %； 57 %； 66 %； 129 %； 51 %； 19 %；尾盤 綠地新里崴廉公寓 %； 131 %； 131 %； 50 %； 35 %； 22 %；尾盤 綠地臨港家園 唯一項目； 326 綠地東岸漣城 唯一項目； 155 唯一項目； 58 %； 75 %；尾盤 綠地新干線 %； 70 %；尾盤 綠地金山老街 %； 5 %； 23 綠地諾丁山 %； 66 %； 33 %； 40 %；尾盤 綠地海珀華庭 %； 402 %； 13 %； 14 綠地香頌 %； 221 %； 50 海珀日暉 %； 9 %； %； 綠地薔薇九里 %； 84 %； 117 %； 33 綠地領(lǐng)御 %； 100 %；尾盤 %；尾盤 綠地河流島 %； 73 %； 35 %； 4 綠地上河院 綠地公元 1860 綠地新里米蘭公寓 %； 31 %； 40 綠地秋霞坊 %； 87 %； 41 綠地布魯斯小鎮(zhèn) %； 96 %； 29 綠地上海啟航社 %； 19 綠地梧桐院 %； 19 %； 26 綠地新南路壹號 %； 60 %； 17 發(fā)展歷程分析 公寓溢價率及去化速度 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為溢價率，第二個數(shù)據(jù)為月均去化速度 第 31頁 除去尾盤 ， 公寓產(chǎn)品溢價率最低不低于 10%， 大多集中在 10%40%之間；推出的大面積公寓整體溢價及去化不如小面積緊湊公寓 ， 且有些項目需犧牲溢價率來換取去化 ， 因此 ， 綠地集團需注意對于大面積平層公寓的選址 。 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 ； ； ； 綠地南橋老街 ； ； ； ； ； 133； 綠地新里崴廉公寓 ； ； ； ； ； ； 綠地臨港家園 ；唯一項目 綠地東岸漣城 ；唯一項目 ；唯一項目 ； 76； 綠地新干線 ； 79； 綠地金山老街 ； 87； 綠地諾丁山 ； ； ； ； 綠地海珀華庭 ； ； ； 綠地香頌 ； ； 海珀日暉 ； ； ； 綠地薔薇九里 ； ； ； 綠地領(lǐng)御 ； 89； 123； 綠地河流島 ； 1 ； ； 綠地上河院 綠地公元 1860 綠地新里米蘭公寓 ； ； 綠地秋霞坊 ； ； 綠地布魯斯小鎮(zhèn) ； ； 綠地上海啟航社 ； 綠地梧桐院 ； ； 綠地新南路壹號 ； ； 發(fā)展歷程分析 公寓套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 27頁 套均面積 90110㎡為主 ， 套均面積多小于板塊套均面積 ， 2023年以后出現(xiàn)以大面積為主項目 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 綠地南橋老街 綠地新里崴廉公寓 ； ； ； ；唯一疊加 綠地臨港家園 綠地東岸漣城 ；唯一項目 ；唯一項目 ； ； 綠地新干線 綠地金山老街 綠地諾丁山 綠地海珀華庭 綠地香頌 海珀日暉 綠地薔薇九里 綠地領(lǐng)御 綠地河流島 綠地上河院 綠地公元 1860 綠地新里米蘭公寓 綠地秋霞坊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 綠地薔薇四季 綠地梧桐院 綠地新南路壹號 ； 244； 發(fā)展歷程分析 疊加套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 28頁 套均面積 180210㎡，項目個數(shù)少，非主要發(fā)展物業(yè)類型 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 綠地南橋老街 綠地新里崴廉公寓 綠地臨港家園 綠地東岸漣城 綠地新干線 綠地金山老街 綠地諾丁山 聯(lián)排： 210； 聯(lián)排： ； 聯(lián)排： ； 聯(lián)排： ； 綠地海珀華庭 綠地香頌 ； 217； ； 海珀日暉 綠地薔薇九里 ； ；唯一聯(lián)排 ； 綠地領(lǐng)御 綠地河流島 ； 192； 1 綠地上河院 214； 綠地公元 1860 152； ； 綠地新里米蘭公寓 綠地秋霞坊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) ； ； 綠地薔薇四季 ； ； 綠地梧桐院 ； ； 綠地新南路壹號 ； ； 發(fā)展歷程分析 聯(lián)排套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 29頁 以經(jīng)濟型聯(lián)排為主 ， 套均面積集中在90150㎡及 210220㎡兩個區(qū)間 ， 2023年之后 ， 項目數(shù)量增多 ， 套均面積兩極化發(fā)展 ， 差異化明顯 ， 或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積 ， 出現(xiàn) 90墅及 300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品 。 發(fā)展歷程分析 樣本說明 第 23頁 發(fā)展歷程分析 產(chǎn)品類型 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 公寓 公寓 公寓 綠地南橋老街 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 綠地新里崴廉公寓 公寓 公寓、 疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓 綠地臨港家園 公寓 綠地東岸漣城 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 綠地新干線 公寓 公寓 綠地金山老街 公寓 公寓 綠地諾丁山 公寓、 聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排、 獨棟 公寓、聯(lián)排、獨棟 綠地海珀華庭 公寓 公寓 公寓 綠地香頌 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 聯(lián)排 海珀日暉 公寓 公寓 公寓 綠地薔薇九里 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地領(lǐng)御 公寓 公寓 公寓 綠地河流島 公寓 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地上河院 聯(lián)排 綠地公元 1860 聯(lián)排 聯(lián)排 綠地新里米蘭公寓 公寓 公寓 綠地秋霞坊 公寓 公寓（聯(lián)排待推） 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地薔薇四季 聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地梧桐院 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地新南路壹號 公寓、疊加、聯(lián)排 公寓、疊加、聯(lián)排 第 24頁 年份 在售項目個數(shù) 新增項目個數(shù) 新增產(chǎn)品類型 新增產(chǎn)品類型 所在項目 項目特點 2023 3 / / / 產(chǎn)品類型相對單一 ， 公寓占據(jù)大多數(shù) ， 新增項目較少 ，逐漸出現(xiàn)少量低密度產(chǎn)品 2023 4 1 疊加 綠地新里崴廉公寓 2023 5 2 / / 2023 6 2 聯(lián)排 綠地諾丁山 2023 12 7 / / 產(chǎn)品類型逐漸多樣 ， 新增項目增多 ， 丏基本都為各類別墅 、 公寓混搭 2023 16 6 獨棟 綠地諾丁山 2023 13 0 / 發(fā)展歷程分析 產(chǎn)品類型小結(jié) 第 25頁 發(fā)展歷程分析 建筑風(fēng)格 第 26頁 年份 項目名稱 建筑風(fēng)格 2023 綠地康橋老街 海派 綠地南橋老街 海派 綠地新里崴廉公寓 Art deco 2023 綠地臨港家園 現(xiàn)代 2023 綠地東岸漣城 新古典主義 綠地新干線 現(xiàn)代 2023 綠地金山老街 海派 綠地諾丁山 英式 2023 綠地海珀華庭 Art deco 綠地香頌 英式 海珀日暉 現(xiàn)代 綠地薔薇九里 英式 綠地領(lǐng)御 新古典主義 綠地河流島 英式 綠地上河院 中式 2023 綠地公元 1860 海派 綠地新里米蘭公寓 新古典主義 綠地秋霞坊 新古典主義 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 法式 綠地薔薇四季 英式 綠地梧桐院 法式 綠地新南路壹號 法式 ?整體建筑風(fēng)格 穩(wěn)重大氣 。 2023年之前 ， 上海綠地以 穩(wěn)健策略 為主 ， 采取跟隨主流市場的策略以控制風(fēng)險； 2023年之后 ， 上海綠地逐漸向 領(lǐng)導(dǎo)者角色 轉(zhuǎn)變 ， 不斷關(guān)注兩級需求 ， 引領(lǐng)市場 。 ?由此 ， 可看出上海綠地的住宅產(chǎn)品 逐漸向相對高端方向發(fā)展 ， 且在整個 別墅市場的占有量逐漸提高 。 ?