【正文】 數(shù)量： 5000 冊 總價： 60000 元 招商函 內容：項目大致說明，準備階段先發(fā)招商函了解投資意向 單價： 元 /本 數(shù)量： 3000 份 總價： 6600 元 客戶通訊 內容：每個月設計一份精美的客戶通訊雜志，就本項目的背景、工程進度、社會關注度、項目熱銷度、經(jīng)營訪談、企業(yè)文化等定期向社會及潛在客戶群進行發(fā)布，引發(fā)興趣。 二、銷售前項目準備工作 選定廣告公司（或組建平面設計人員），開始設計制作樓書（形象畫冊）、招商手冊、廣告、價格表、廣告及宣傳資料等工作。當然，最好能邀請當?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會。 管理費 按實際管理的支出預算每平方米平均分攤，費用包括：中央空調、清潔、保安、宣傳推廣 等。 藥品代銷 由經(jīng)營者設立專柜，商戶按一定的價格提供貨源（價格根據(jù)貨品而定），經(jīng)營者將其藥品價格上浮，再放到專柜內出售，貨品出售后與商戶結算，上浮部分利潤由經(jīng)營者獲得。內部認購期間，選擇二層部分店鋪統(tǒng)一以“一口價”策略推出，限售 30 套。 對外招商策略 （具體說明“略”） 通過電子郵件，特快專遞和發(fā)招商手冊、內部刊物吸引外地知名醫(yī)藥品牌商家入駐。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當于 2— 3個月租金的押金。 戰(zhàn)略優(yōu)勢 3 年成形 建立起特色鮮明的適合中南地區(qū)醫(yī)藥市場需求的商品結構、品牌系統(tǒng)和產(chǎn)品代理系統(tǒng)，在國內享有較高的聲譽；市場經(jīng)營管理的功能，如倉儲、運輸、信息、咨詢、餐飲、娛樂、會展、服務代理、物業(yè)管理等基本完善；建立生產(chǎn)、生活資料大流通、嘗試網(wǎng)上 貿(mào)易、電子商務、國內外招商等系列專業(yè)運作程序；形成中南地區(qū)采購商的客戶網(wǎng)絡。本項目一定要尋找一家具有相當經(jīng)驗的商場經(jīng)營公司和星級酒店經(jīng)營管理公司來進行管理。湖南三和醫(yī)藥物流正是“三個中心”之一 —— 現(xiàn)代物流中心的一顆璀璨明珠。投資者： 1）中高級政府公務員 2）私營業(yè)主 3）外資、金融界、地產(chǎn)界、 IT 界企業(yè)的高級經(jīng)理 4）國企在職人員、教師 5）有海外關系或有親屬在沿海成功經(jīng)營的人員 項目由三和大酒店 (產(chǎn)權式商務酒店 )、醫(yī)藥商業(yè)廣場、醫(yī)藥物流配送中心、藥品批發(fā)（零售）超市、中藥飲片加工中心、三和花苑及基礎設施、住宅公寓及綠化景觀等組成，具有藥品交易、儲存、保管、質檢、配送、商務洽談、中藥飲片加工、信息處理、文化娛樂、賓館 餐飲以及居住等綜合服務功能。 一個新的綜合現(xiàn)代化商城如何能脫穎而出，受到投資者、經(jīng) 營戶的追捧和青睞，如何提煉出絕對超越競爭對手，處于市場至高點的位置，讓投資者和經(jīng)營者能夠感受到投資本項目能物超所值，成為本項目成功與否的關鍵所在。她是湖南省藥品監(jiān)督管理局批準的省內第一家藥品物流中心，是中南區(qū)域內規(guī)模最大，功能最齊、檔次最高 的醫(yī)藥物流中心，是湖南省、湘潭市重點物流建設工程之一。 A、 B 區(qū)之間通過連廊相連接，既相對獨立，又能互相連通，方便客戶交易。有希望就有未來，在一個充滿希望的平臺上創(chuàng)富，未來的發(fā)展空間無可限量。 統(tǒng)一代理招商 完全根據(jù)醫(yī)藥市場需求配置商品，尋找實力商家，組建強大專業(yè)招商團隊，保障經(jīng)營旺場。 為保證總體銷售統(tǒng)一連貫，使之一直被市場關注，熱點不斷，應總體采用分階段推售，先難后易，波浪推售的手法，不僅將不同功能的位置分別以適宜時機推入市場，同時不斷制造購買高潮，多種活動組合以達到整體操作的成功。 ● 分散出租模式 分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為 2～ 5年；開發(fā)商應幫助租戶統(tǒng)一辦理相關的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務結算等。以租代售策略 開發(fā)商先將鋪位租出去并與租客簽訂 35 年租約，然后再將鋪面連同租約一并出售給投資者，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客承擔其先期風險，此種方式起很好的促銷作用。商鋪競標拍賣策略 拍賣前 20 天，通過媒體全力渲染升值概念，并以首創(chuàng)拍賣商鋪形式引起關注，引爆最強勁的銷 售攻勢，通過將保留的 最好店鋪拍賣，帶動本項目剩余的商鋪以理想價格出售。 整個招商工作將針對本項目所確定的功能定位執(zhí)行。此種方法風險由發(fā)展商與商戶共同承擔，使商家消除市場的顧慮，利用此方法，與商家共同分享利 潤，爭取商戶進駐本中心。 五、招商策略 （一） 招商模式： 通過大戶帶動中小戶，特別注意利用關系營銷（如：不定期舉行潛在客戶懇談會） 利用外來客戶造勢（注意外來客戶應該是有實力、有品牌、有特色、有代表的大戶、 特色戶），吸引本地客戶 規(guī)模上了，檔次要上。 動態(tài)的工作模式流程包括：獲取 — 整理 — 分析 — 決策 — 實施 — 監(jiān)測 這個過程伴隨著項目的建 設和銷售是長期的、穩(wěn)定的，所有項目成員職責明確、分工明晰并保持著良好的溝通狀態(tài)。返租時間以 20xx年 7月 1日開始計算。 目 的 ：項目所在地形象宣傳、引導客戶形成視覺感染力。 推廣目的： 通過廣告推廣與銷售的配合迅速銷售商鋪，提升項目知名度與美譽度。 2）、階段性戰(zhàn)略 （ 1） 蓄勢期： 開業(yè)前期的鋪墊和蓄勢 這一階段主要介紹“湖南三和醫(yī)藥物流中心”的特色定位，極力倡導“第三方物流”的全新理念，通過推廣活動形成“湖南三和醫(yī)藥物流中心”的品牌形象，為開業(yè)打下良好基礎，并加強系列宣傳活動，以全方位立體的宣傳態(tài)勢擴大“湖南三和醫(yī)藥物流中心”的知名度。 新聞報道 +硬性廣告 +公關活動 +現(xiàn)場推廣，形成全方位的信息傳播。推銷單位： 醫(yī)藥商業(yè)廣場、產(chǎn)權式酒店、中央行政公寓 主要工作： 現(xiàn)場銷售管理 廣告分析發(fā)布 招商信息反饋及調查 銷售計劃調查 價格調整 第二章 廣告方案 一、總體策略 實現(xiàn)專業(yè)品牌形象戰(zhàn)略，以產(chǎn)權式酒店和醫(yī)藥物流專業(yè)市場的形象取勝，確保兩者的優(yōu)勢，以求迅速聚集人氣，加大品牌的滲透力。廣告設計及發(fā)布 軟性炒作為輔。發(fā)放主要針對某特定的群體，可用于項目的介紹及形象傳播。模 型 在地產(chǎn)銷售的許多環(huán)節(jié)中，模型無疑是一個不可或缺的環(huán)節(jié)，甚至是銷售氛圍中很能閃光的一部分，如何讓模型來參于銷售，讓客戶事實感覺到凝固的音樂魅力所在，顯得尤其重要。 第二篇 包裝篇 第一章 區(qū)域包裝 針對醫(yī)藥物流的特殊性，通過我們大張旗鼓的做包裝，其認知率達到 85%以上，為本項目的正式發(fā)售聚集人氣奠定基礎。 為保障投資客戶資金收益，降低市場風險，開發(fā)商承諾客戶購買商鋪后至中心開業(yè)前為 客戶承擔銀行利息，按 6%年利率支付，以客戶實際交納購鋪款計算， 20xx年 6月 30 日前支付，計算時間為客戶簽署合同之日起計算，超過十五日而未滿一月以一月計算，未超過十五日以半月計算。 商戶確定 視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔 2~3 天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。力爭與 1~2 家知名品牌商戶簽訂意向。 保底分成 發(fā)展 商制定一個合理的分成比例，確定最低的營業(yè)額作為保底線，營業(yè)額高于保底線按制定的比例成分，低于確定的營業(yè)額不作為分成的一種方法，將商鋪租給商戶使用。 位置差價 不同位置理應不同價格，根據(jù)位置，臨街狀況，臨出入口狀況，人流狀況等因素綜合分析，制定位置差價。開盤日優(yōu)惠策略 價格競爭是營銷的重要手段之一，價格始終是客戶購買最為關注的根體因素。 ④ 物業(yè)面積一般不超過 30000㎡。在中國醫(yī)藥商品的貿(mào)易鏈上，成為貨流、客流、資金流、信息流最大、最有效的平臺。 2）經(jīng)營策略 三和醫(yī)藥物流總投資達 3。 三和醫(yī)藥物流作為唯一的醫(yī)藥物流最集中的市場以展示、批發(fā)為主，零售為輔，有其自身的經(jīng)營思想，對其他專業(yè)市場造成直接競爭。 地位 —— 地理位置十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方向。酒店檔次、規(guī)模在湘潭均首屈一指，賓館內設商務套間、標準間、商務會議室、餐飲、娛樂等。 湖南三和醫(yī)藥物流中心 營銷策劃報告 天地縱橫（廣東）專業(yè)機構 20xx/7 目 錄 寫在前面的話 ： 營銷總體思路 第一篇：營銷篇 第一章 推廣總覽 第二章 項目定位 第三章 經(jīng)營定位可行性評估 第四章 營銷策略 第五章 營銷準備工作 第二篇：包裝篇 第一章 區(qū)域包裝 第二章 現(xiàn)場包裝 第三章 售樓處包裝 第三篇：推廣篇 第一章 銷售方案 第二章 廣告方案 第三章 銷售費用總預算 第四篇：附 件 第一章 項目 推介新聞發(fā)布會 第二章 關于長沙設立營銷中心的方案 第三章 廣告媒體投放方案及價格參考 寫在前面的話： 營銷總體思路 一個營銷案能否成功， 80％的因素決定于其戰(zhàn)略思想的設計或核心主題的提煉。超前性： 作為 “現(xiàn)代感、前衛(wèi)性、專業(yè)化、全程式的醫(yī)藥物流中心”，三和有“一切為人民，為一切人民、為人民一切”的宏愿和決心，通過“品牌式開發(fā)，差異性經(jīng)營”，實行“產(chǎn)業(yè)報國，實業(yè)興邦”。配套設施齊全，服務一流，可為客戶提供一個舒適的商務和休閑環(huán)境，同時可承接各類大型會議和商務活動。預示著本項目能吸引投資，增加效益，起到一個指示先鋒的作用。 項目實現(xiàn)的關鍵因素分析 2 億元，如何才能在較短時間內收回部分投資，化解經(jīng)營風險，與經(jīng)營策略有很大關系。 第四章 營銷策略 一、入市時機 本項目作為大型物流項目，為保證營銷成功，不僅需要有一定的主體形象，同時要求具備與檔次相匹配的形象包裝，并進行較 長時間的鋪墊宣傳（ 23 個月）樹立起項目的整體形象。 ● 分層或分片出租模式 與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。租售聯(lián)動策略 三和醫(yī)藥物流按經(jīng)營劃定區(qū)域功能，可租可售。在項目開盤時，為聚集開盤時的人氣，促成成交后續(xù)銷售開個好頭，實行“開盤日優(yōu)惠日”優(yōu)惠政策。（此暫略） 附錄：招商計劃說明 本項目的招商工作是醫(yī)藥物流經(jīng)營能否旺場，租售方案能否成功的關鍵，建議在明確了本項目的功能、經(jīng)營范圍、商品的檔次定位等因素后，盡快開展招商工作，有針對性地尋找適合的商戶，以確保商場開業(yè)時能夠滿場、旺場。 此方法能減輕商戶在租金上的壓力，但如果商戶對當?shù)厥袌隽私獠簧?，將難以吸引其進駐。 第二階段： 跟進落實商戶，以較優(yōu)惠的條件吸引主力知名品牌商戶加盟進駐。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。 2）付款方式包括三種 一次性付款 ：即簽約時支付全部購鋪款； 銀行貸款 ：即簽約時支付不少于購鋪款的 50%，余款接開發(fā)商通知起七日內辦理銀行貸款手續(xù)； 分期付款 ：即簽約時支付不少于全部購鋪款的 20%，所購商鋪樓層結構封頂后七日內支付全部購鋪款的 30%，余款應于商鋪交付開業(yè)前即開始計算返租回報前； 3）購鋪費用 辦理產(chǎn)權證及辦 理銀行貸款手續(xù)相關費用根據(jù)國家法律、政策規(guī)定承擔。 在湘潭 針對潛在目標消費群體經(jīng)常出入的場所，設置廣告位，引起關注，引發(fā)興趣。 由于本項目的銷售是在工程開始不久，實際的觀樓形象要經(jīng)過較長一段時間才 能完成，那么此時的模型，就成了本項目唯一完整的立體形象。 （ 3） 以“湖南三和醫(yī)藥物流中心”的特色定位傳播內容，輔以品牌宣傳的策略。 以促銷活動相配合。網(wǎng)頁、直郵、電話拜訪等項目信息發(fā)布 地產(chǎn)市場是一個競爭激烈的市場，任。奠基儀式 第二步：公開發(fā)售期（ 20xx 年 10 月 20xx 年 12 月） A、第一階段（ 20xx年 10月 20xx年 12月） 利用春節(jié)的余溫，利用活動造勢，再次形成公眾關注的焦點，掀起又一個消費熱點。同時，必須根據(jù)不同銷售階段，選擇階段性主打廣告推廣方式，靈活運用廣告、公關、促銷、行銷等整合傳播手段。 三、長沙接待中心（詳細方案見附件 2） 第三篇 推廣篇