【正文】 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價格由土地的市場供給和市場需求決定。 ennqq?? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場的供求關系決定土地價格。不同的權利所分割的地租量不同，其價格的市場表現(xiàn)值也不同。 ? (二 )收益還原法 ? 收益還原法又稱收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原為一定量的資本，以此估算待估土地價格的方法。 1 2 3 3a d EV E E T R R R V R? ? ? ? ? ? ? ?? 成本逼近法的應用程序 （ 1） 判斷待估土地是否適用成本逼近法； （ 2） 收集與估價有關的成本費用 、 利息 、 利潤及 增值收益等資料； （ 3） 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取 得費 、 土地開發(fā)費及相關的稅費 、 利息 、 利 潤； （ 4） 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額； （ 5） 按地價公式求取待估土地的土地價格； （ 6） 對地價進行修正 ， 確定待估土地的最終價格。 它主要適用于已公布基準地價成果的城鎮(zhèn) 。而現(xiàn)用途價格則等于耕地地租決定的耕地價格和轉變用途的補償費用之和。 基準地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權出讓的最高年期 。 ? (二 )標定地價 ? 標定地價是政府根據(jù)管理需要 ， 評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權價格 。 ” 因此， 協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格 。 我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標的課稅以外， 還沒有以地價為標的的課稅稅種 。 目前 ， 全國主要大城市正在國土資源部的幫助下 ， 建立本市的地價監(jiān)測系統(tǒng) 。 2023年 1月 上午 5時 8分 :08January 25, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 05:08:4705:08:4705:08Wednesday, January 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 5時 8分 47秒 上午 5時 8分 05:08: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 05:08:4705:08:4705:08Wednesday, January 25, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年?；鶞实貎r和標定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產(chǎn)投資者進行投資決策的主要依據(jù)。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設定的權利，如管道通過權、架線通過權。 這一規(guī)定的第四條要求 ， “ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地 ， 必須以招標 、 拍賣或者掛牌方式出讓 。這一年期的長短一般與國家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。 ? ? 基準地價評估的范圍是城市規(guī)劃區(qū) ， 但由于大中城市的規(guī)劃區(qū)一般比建成區(qū)要大幾倍 ， 故在實際評估工作中可以城市建成區(qū)作為評估范圍 。 (1 )CAV tia?? ?t ? (六 )關于耕地價格評估方法的 探討 ? 將 C 用交易時的出售價格來轉換，有： 式中 :S—— 土地用途轉換時的出售價格。 ? (五 )基準地價系數(shù)修正法 ? 基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析 ， 對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正 ， 估算待估宗地價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但事實上它難以完全反映土地的真實價值。市場比較法是將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地價格的方法。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。 在不考慮稅收的前提下 ， 資產(chǎn)市場的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率 ?，F(xiàn)代地價理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進去，因此，不只是土地收益決定地價，而且資產(chǎn)市場也參與了土地價格的決定。由于土地供給無彈性，因此，土地價格主要由土地需求決定 。 ? 二、土地價格的內(nèi)涵和特點 (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 根據(jù)馬克思的勞動價值論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝結在商品中的人類抽象勞動。 ? (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 2023年我國頒布 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》國家標準 ， 規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價的價格內(nèi)涵是 :“ 在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待未來的恒久性土地純收益。 ? 成本逼近法的應用程序 ? 需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用程度而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。 ? 基準地價系數(shù)修正法的基本公式 式中： V—— 土地價格； V1b—— 某一用途土地在某一土地級別 上的基準地價； —— 宗地地價各項修正系數(shù)； Kj—— 估價期日 、 容積率 、 土地使用年期等 其他修正系數(shù) 。公式如下： V=Vi+Vc=∑ S(Ra， r， t)+α Ra ? (六 )關于耕地價格評估方法的 探討 式中： Vi —— 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc—— 對轉換用途的補償 ， 由農(nóng)業(yè)地 租 Ra決定 。 ? ? 基準地價是各類用途土地的區(qū)域平均價格 ， 是現(xiàn)狀用途下土地未來地租的資本化 。 標定地價是宗地地價的一種 ， 由政府組織或委托評估 ， 并被政府認可作為土地市場管理的依據(jù) ， 其評估方法與一般宗地估價方法相同 。 由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭 ， 其價格不能完全反映土地的市場價值 。 因此 ， 還沒有專用的課稅價格 。 ? （五）土地供應計劃制度和土 地儲備制度 ? 為了在宏觀上調(diào)控土地價格，必須嚴格控制土地供應數(shù)量和區(qū)位。 2023年 1月 25日星期三 5時 8分 47秒 05:08:4725 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 25日星期三 5時 8分 47秒 05:08:4725 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :08:4705:08Jan2325Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 ? （三）基準地價和標定地價定 期公布制度 ? 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準地價和標定地價要定期公布。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。 ? 2023年 5月 ， 國土資源部發(fā)布第 11號令 ， 即 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 》 ， 規(guī)定自 2023年 7月 1日起施行 。農(nóng)地使用權基準地價是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。 ? 在我國，基準地價評估的土地使用權首先是物權性質(zhì)的土地使用權，含有土地的占有、使用、收益和處分等多項權能，同時，土地租賃使用權也包括在土地使用權概念之內(nèi)，而租賃的土地使用權是債權性質(zhì)的土地使用權。