【正文】 職能部門 項目公司 項目公司 項目公司 價值鏈關鍵環(huán)節(jié)控制、逐步形成區(qū)域中心 總 部 城市公司 /項目公司 項目部 總部 職能部門 職能部門 職能部門 成熟公司 項目公司 項目公司 逐步由總部分別管理過渡到核心成熟公司代管其他成熟公司 總部弱價值鏈管控、區(qū)域中心為業(yè)務管理中心 總部 區(qū)域中心 城市公司 總部 職能部門 職能部門 職能部門 區(qū)域中心 城市公司 城市公司 城市公司 區(qū)域中心 城市公司 城市公司 城市公司 或 22 企業(yè)戰(zhàn)略 業(yè)務戰(zhàn)略 使命 商業(yè)模式 核心能力 增長階梯 戰(zhàn)略支撐體系 人力資源體系 ?闡述企業(yè)為什么而存在并發(fā)展，以指導戰(zhàn)略和組織的發(fā)展 ,向全體員工描述的振奮人心的發(fā)展藍圖 ?基于對未來發(fā)展方向的判斷和論斷，總結戰(zhàn)略規(guī)劃 ?在分析內(nèi)外部因素基礎上，設計公司的商業(yè)模式選擇、需要培育的核心能力和增長階梯 遠景 組織與管控體系 ?為發(fā)展戰(zhàn)略實施而奠定的管理支撐基礎 產(chǎn)品 技術 營銷 ?選擇業(yè)務與業(yè)務組合后對每個具體業(yè)務進行規(guī)劃，如產(chǎn)品選擇、技術研發(fā)方向、營銷策略等 流程體系 公司的管理體系是一個完整的系統(tǒng)，戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力 企業(yè)文化和價值觀 23 利潤收入 區(qū)域 產(chǎn)品 價值鏈 資金資源 人力資源 核心能力 銷售收入 ? ? ? 增長階梯 資源能力 商業(yè)模式 產(chǎn)品 價值鏈 區(qū)域 我們將要重點發(fā)展哪些區(qū)域？ 我們專注于哪類產(chǎn)品，產(chǎn)品線如何規(guī)劃？ 我們重點關注價值鏈哪些環(huán)節(jié) ？ 能否獲得充足的資金保障，主要的融資渠道是什么？ 以專業(yè)化發(fā)展配置為導向，還是基于項目需要配置為導向？ 我們需要培養(yǎng)什么樣的核心能力，我們的核心競爭力是什么？ 我們對銷售收入的增長預期是多少？ 我們對利潤收入增長的預期是多少？ 戰(zhàn)略決定組織，因此，確定組織管控模式前請回答以下八個有關戰(zhàn)略的問題 24 萬科的策略：客戶細分、工廠化開發(fā)、住宅品類標準化、在集團一致性管理基礎上的授權管理、多渠道融資 資本速度客戶需求1凈資產(chǎn)收益率 權益乘數(shù)增加銷售收入 控制成本 提高存貨周轉率產(chǎn)品創(chuàng)新多區(qū)域運作提升價格相對優(yōu)勢 增加銷售面積增加土地供應吸引客戶擴充資金量多渠道融資擴充資產(chǎn)凈利潤率 * 總資產(chǎn)周轉率 * 滿足客戶需求提升產(chǎn)品品質增加新客戶老客戶重復購買和推薦進入多個客戶細分市場進入快速發(fā)展區(qū)域市場提高客戶忠誠度銷售加速開發(fā)加速銷售外包控制開發(fā)成本提升管理效率客戶細分住宅品類標準化工廠化開發(fā)在集團一致性管理基礎上的授權管理25 碧桂園的策略：提升產(chǎn)品性價比、上下游垂直一體化、高度集權管理、產(chǎn)品同一且高度標準化、上市融資、通過推動城市化進程強化政府關系 資本土地客戶需求 速度1凈資產(chǎn)收益率 權益乘數(shù)增加銷售收入 控制成本 提高存貨周轉率低價策略多區(qū)域運作提升價格相對優(yōu)勢 增加銷售面積在全國低價買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋匚蛻魯U充資金量擴充資產(chǎn)凈利潤率 * 總資產(chǎn)周轉率 * 高品質策略依靠多元化的物業(yè)提升住宅價值低價快銷控制業(yè)務運作成本=把握較成熟市場的低端客戶把握邊遠不成熟市場的高端客戶提升產(chǎn)品性價比以配套建設推動城市化進程，強化政府關系上下游垂直一體化合法避稅上下游公司交易內(nèi)部化快速開發(fā)同時段所有項目同質化提升全集團業(yè)務開發(fā)效率產(chǎn)品同一高度標準化總部職能部門一管到底高度集權管理上市融資，構造 “ 土地 —股市增發(fā) — 資本 — 土地 ”的融資渠道26 產(chǎn)品 區(qū)域 ? 應進入哪一類城市？大城市？中小城市？ ? 進入一個城市后，是扎根發(fā)展還是 “ 打一槍換一個地方 ” ? 在重點關注哪些城市？ ? 目標城市的選擇標準是什么？ ? ? ? 產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？ ? 主要面向何種收入的家庭人群或目標客戶？（如何細分目標客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？ ? 產(chǎn)品是規(guī)?；◤椭疲┻€是個性化 ? ? 價值鏈 ? 開發(fā)？經(jīng)營？還是兼顧？ ? 進入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？ ? ? 業(yè)務戰(zhàn)略是區(qū)域、產(chǎn)品和價值鏈的選擇，對管控模式的影響尤其深遠 27 理想和現(xiàn)實的差距 —內(nèi)部能力和環(huán)境的制約對管控模式的制約 股權結構對管控模式的影響？ 法人治理結構的要求 管理基礎與管控模式的關系？ （預算計劃系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、業(yè)務流程等） 人力資源現(xiàn)狀與管控模式？ （能力與信任） 28 能力 成熟期 起步期核心能力強 能力弱弱相關 強相關產(chǎn)品 規(guī)模大 規(guī)模小區(qū)域外 區(qū)域內(nèi)組織戰(zhàn)略 快速擴張 穩(wěn)健成長多元化 專業(yè)化管控模式 財務管控 戰(zhàn)略管控 價值鏈管控 操作管控能力核心能力強規(guī)模大組織戰(zhàn)略 快速擴張管控模式 財務管控 戰(zhàn)略管控 價值鏈管控 操作管控◇ 管理無定式，不存在最優(yōu)和標準的管理模式，也沒有最好的組織架構，企業(yè)的管控模式可能隨著外部環(huán)境、領導水平和內(nèi)部核心能力的變化而需要改變。 施工圖設計單位選擇，并完善方案設計，提出施工圖。 區(qū)域為運作管控中心，具體業(yè)務包括： 對項目 KPI達成情況進行全程、全方位的業(yè)務監(jiān)控對所轄項目運營管理進行過程監(jiān)控，對日常工作進行業(yè)務指導；在授權范圍內(nèi)對項目進行費用審批；對授權范圍內(nèi)的項目重大工作進行決策；合理整合及分配區(qū)域內(nèi)共享資源等； 項目公司是執(zhí)行一線機構，具體業(yè)務包括： 項目公司負責嚴格執(zhí)行各項工作目標及計劃，一線管理項目的進度、品質及成本目標控制、安全等。 / 園林景觀設計單位選擇與園林景觀設計 二次裝修設計單位選擇與二次裝修、樣板房設計 設計變更與設計單位業(yè)績評估 關鍵職能 項目研究 產(chǎn)品策 劃 設計管 理 工程建 設 銷售管 理 客戶關系 物業(yè)管理 景觀設計 裝修設計 經(jīng)辦 協(xié)辦 在過渡期，總公司與本地公司同為綠色時，集團履行經(jīng)辦職能，成熟期同其它公司 建設配合 43 建立科學的集分權體系 由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質量等問題進行的決策運營分管領導 / 公司代表 / 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術標準等相關問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 / 專業(yè)分管領導專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級由開發(fā)平臺決策人在項目運營目標前提下，就項目開發(fā)進度、成本、質量等問題進行的決策運營分管領導 公司代表 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術標準等相關問題進行的決策各專業(yè)委員會主任 專業(yè)分管領導專業(yè)決策二級決策點項目決策須由運營管理委員會決策的事項，部分事項須報區(qū)域及集團最終決策運營管理委員會主任管理決策一級決策點說明決策人分類決策層級付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構及職責權限確認的日常審批事務業(yè)務審批常規(guī)審批界定說明分類付款及費用審批合同審批招投標決策收錄與費用相關的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構及職責權限確認的日常審批事務業(yè)務審批常規(guī)審批界定說明分類案例：某公司的三級決策體系 44 例：授權體系 序號 一級分類 二級分類 （ 二級分類子目 ） 三級明細指引資產(chǎn)經(jīng)營類 非住宅類物業(yè)的經(jīng)營 、 委托經(jīng)營 、 租賃 、 出售等捐贈類 捐贈合同 、 贈與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門移交的設施及用房等投資前期調研項目可行性研究 、 市場調研 、 城市基礎設施及規(guī)劃調研 、 成本專項調研等項目投資類 對外投資 、 項目合資合作等土地類 土地出讓 、 租賃 、 合作類 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開發(fā)等前期咨詢類 項目前期咨詢 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費 、 高教配套費 、 墻改基金 、 人防費 、 白蟻防治 、 地名費、 日照分析 、 環(huán)境檢測評估 、 噪聲檢測 、 污水檢測等驗收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗收部門收取的各種費和各類辦證費 、 面積測繪費 、 檔案服務費等動拆遷類拆遷補償類 （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關費用等 ）設計類規(guī)劃設計 （ 包括概念設計