【正文】 職能部門 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制、逐步形成區(qū)域中心 總 部 城市公司 /項(xiàng)目公司 項(xiàng)目部 總部 職能部門 職能部門 職能部門 成熟公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 逐步由總部分別管理過渡到核心成熟公司代管其他成熟公司 總部弱價值鏈管控、區(qū)域中心為業(yè)務(wù)管理中心 總部 區(qū)域中心 城市公司 總部 職能部門 職能部門 職能部門 區(qū)域中心 城市公司 城市公司 城市公司 區(qū)域中心 城市公司 城市公司 城市公司 或 22 企業(yè)戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 使命 商業(yè)模式 核心能力 增長階梯 戰(zhàn)略支撐體系 人力資源體系 ?闡述企業(yè)為什么而存在并發(fā)展，以指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織的發(fā)展 ,向全體員工描述的振奮人心的發(fā)展藍(lán)圖 ?基于對未來發(fā)展方向的判斷和論斷，總結(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃 ?在分析內(nèi)外部因素基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)公司的商業(yè)模式選擇、需要培育的核心能力和增長階梯 遠(yuǎn)景 組織與管控體系 ?為發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施而奠定的管理支撐基礎(chǔ) 產(chǎn)品 技術(shù) 營銷 ?選擇業(yè)務(wù)與業(yè)務(wù)組合后對每個具體業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)劃，如產(chǎn)品選擇、技術(shù)研發(fā)方向、營銷策略等 流程體系 公司的管理體系是一個完整的系統(tǒng)，戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力 企業(yè)文化和價值觀 23 利潤收入 區(qū)域 產(chǎn)品 價值鏈 資金資源 人力資源 核心能力 銷售收入 ? ? ? 增長階梯 資源能力 商業(yè)模式 產(chǎn)品 價值鏈 區(qū)域 我們將要重點(diǎn)發(fā)展哪些區(qū)域？ 我們專注于哪類產(chǎn)品，產(chǎn)品線如何規(guī)劃？ 我們重點(diǎn)關(guān)注價值鏈哪些環(huán)節(jié) ？ 能否獲得充足的資金保障，主要的融資渠道是什么？ 以專業(yè)化發(fā)展配置為導(dǎo)向，還是基于項(xiàng)目需要配置為導(dǎo)向？ 我們需要培養(yǎng)什么樣的核心能力，我們的核心競爭力是什么？ 我們對銷售收入的增長預(yù)期是多少？ 我們對利潤收入增長的預(yù)期是多少？ 戰(zhàn)略決定組織，因此，確定組織管控模式前請回答以下八個有關(guān)戰(zhàn)略的問題 24 萬科的策略：客戶細(xì)分、工廠化開發(fā)、住宅品類標(biāo)準(zhǔn)化、在集團(tuán)一致性管理基礎(chǔ)上的授權(quán)管理、多渠道融資 資本速度客戶需求1凈資產(chǎn)收益率 權(quán)益乘數(shù)增加銷售收入 控制成本 提高存貨周轉(zhuǎn)率產(chǎn)品創(chuàng)新多區(qū)域運(yùn)作提升價格相對優(yōu)勢 增加銷售面積增加土地供應(yīng)吸引客戶擴(kuò)充資金量多渠道融資擴(kuò)充資產(chǎn)凈利潤率 * 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 滿足客戶需求提升產(chǎn)品品質(zhì)增加新客戶老客戶重復(fù)購買和推薦進(jìn)入多個客戶細(xì)分市場進(jìn)入快速發(fā)展區(qū)域市場提高客戶忠誠度銷售加速開發(fā)加速銷售外包控制開發(fā)成本提升管理效率客戶細(xì)分住宅品類標(biāo)準(zhǔn)化工廠化開發(fā)在集團(tuán)一致性管理基礎(chǔ)上的授權(quán)管理25 碧桂園的策略：提升產(chǎn)品性價比、上下游垂直一體化、高度集權(quán)管理、產(chǎn)品同一且高度標(biāo)準(zhǔn)化、上市融資、通過推動城市化進(jìn)程強(qiáng)化政府關(guān)系 資本土地客戶需求 速度1凈資產(chǎn)收益率 權(quán)益乘數(shù)增加銷售收入 控制成本 提高存貨周轉(zhuǎn)率低價策略多區(qū)域運(yùn)作提升價格相對優(yōu)勢 增加銷售面積在全國低價買入大片有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋匚蛻魯U(kuò)充資金量擴(kuò)充資產(chǎn)凈利潤率 * 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 * 高品質(zhì)策略依靠多元化的物業(yè)提升住宅價值低價快銷控制業(yè)務(wù)運(yùn)作成本=把握較成熟市場的低端客戶把握邊遠(yuǎn)不成熟市場的高端客戶提升產(chǎn)品性價比以配套建設(shè)推動城市化進(jìn)程，強(qiáng)化政府關(guān)系上下游垂直一體化合法避稅上下游公司交易內(nèi)部化快速開發(fā)同時段所有項(xiàng)目同質(zhì)化提升全集團(tuán)業(yè)務(wù)開發(fā)效率產(chǎn)品同一高度標(biāo)準(zhǔn)化總部職能部門一管到底高度集權(quán)管理上市融資，構(gòu)造 “ 土地 —股市增發(fā) — 資本 — 土地 ”的融資渠道26 產(chǎn)品 區(qū)域 ? 應(yīng)進(jìn)入哪一類城市？大城市？中小城市？ ? 進(jìn)入一個城市后，是扎根發(fā)展還是 “ 打一槍換一個地方 ” ? 在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？ ? 目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？ ? ? ? 產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？ ? 主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？ ? 產(chǎn)品是規(guī)模化（復(fù)制）還是個性化 ? ? 價值鏈 ? 開發(fā)？經(jīng)營？還是兼顧？ ? 進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？ ? ? 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略是區(qū)域、產(chǎn)品和價值鏈的選擇，對管控模式的影響尤其深遠(yuǎn) 27 理想和現(xiàn)實(shí)的差距 —內(nèi)部能力和環(huán)境的制約對管控模式的制約 股權(quán)結(jié)構(gòu)對管控模式的影響？ 法人治理結(jié)構(gòu)的要求 管理基礎(chǔ)與管控模式的關(guān)系？ （預(yù)算計(jì)劃系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、業(yè)務(wù)流程等） 人力資源現(xiàn)狀與管控模式？ （能力與信任） 28 能力 成熟期 起步期核心能力強(qiáng) 能力弱弱相關(guān) 強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)品 規(guī)模大 規(guī)模小區(qū)域外 區(qū)域內(nèi)組織戰(zhàn)略 快速擴(kuò)張 穩(wěn)健成長多元化 專業(yè)化管控模式 財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 價值鏈管控 操作管控能力核心能力強(qiáng)規(guī)模大組織戰(zhàn)略 快速擴(kuò)張管控模式 財務(wù)管控 戰(zhàn)略管控 價值鏈管控 操作管控◇ 管理無定式，不存在最優(yōu)和標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，也沒有最好的組織架構(gòu)，企業(yè)的管控模式可能隨著外部環(huán)境、領(lǐng)導(dǎo)水平和內(nèi)部核心能力的變化而需要改變。 施工圖設(shè)計(jì)單位選擇，并完善方案設(shè)計(jì)，提出施工圖。 區(qū)域?yàn)檫\(yùn)作管控中心，具體業(yè)務(wù)包括： 對項(xiàng)目 KPI達(dá)成情況進(jìn)行全程、全方位的業(yè)務(wù)監(jiān)控對所轄項(xiàng)目運(yùn)營管理進(jìn)行過程監(jiān)控，對日常工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；在授權(quán)范圍內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用審批；對授權(quán)范圍內(nèi)的項(xiàng)目重大工作進(jìn)行決策；合理整合及分配區(qū)域內(nèi)共享資源等； 項(xiàng)目公司是執(zhí)行一線機(jī)構(gòu)，具體業(yè)務(wù)包括： 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)工作目標(biāo)及計(jì)劃，一線管理項(xiàng)目的進(jìn)度、品質(zhì)及成本目標(biāo)控制、安全等。 / 園林景觀設(shè)計(jì)單位選擇與園林景觀設(shè)計(jì) 二次裝修設(shè)計(jì)單位選擇與二次裝修、樣板房設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)變更與設(shè)計(jì)單位業(yè)績評估 關(guān)鍵職能 項(xiàng)目研究 產(chǎn)品策 劃 設(shè)計(jì)管 理 工程建 設(shè) 銷售管 理 客戶關(guān)系 物業(yè)管理 景觀設(shè)計(jì) 裝修設(shè)計(jì) 經(jīng)辦 協(xié)辦 在過渡期，總公司與本地公司同為綠色時，集團(tuán)履行經(jīng)辦職能，成熟期同其它公司 建設(shè)配合 43 建立科學(xué)的集分權(quán)體系 由開發(fā)平臺決策人在項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)前提下，就項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、成本、質(zhì)量等問題進(jìn)行的決策運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo) / 公司代表 / 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題進(jìn)行的決策各專業(yè)委員會主任 / 專業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)決策二級決策點(diǎn)項(xiàng)目決策須由運(yùn)營管理委員會決策的事項(xiàng)，部分事項(xiàng)須報區(qū)域及集團(tuán)最終決策運(yùn)營管理委員會主任管理決策一級決策點(diǎn)說明決策人分類決策層級由開發(fā)平臺決策人在項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)前提下，就項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、成本、質(zhì)量等問題進(jìn)行的決策運(yùn)營分管領(lǐng)導(dǎo) 公司代表 片區(qū)總經(jīng)理開發(fā)決策由專業(yè)平臺決策人就投資、項(xiàng)目產(chǎn)品策略、營銷策略、采購、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題進(jìn)行的決策各專業(yè)委員會主任 專業(yè)分管領(lǐng)導(dǎo)專業(yè)決策二級決策點(diǎn)項(xiàng)目決策須由運(yùn)營管理委員會決策的事項(xiàng)，部分事項(xiàng)須報區(qū)域及集團(tuán)最終決策運(yùn)營管理委員會主任管理決策一級決策點(diǎn)說明決策人分類決策層級付款及費(fèi)用審批合同審批招投標(biāo)決策收錄與費(fèi)用相關(guān)的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé)權(quán)限確認(rèn)的日常審批事務(wù)業(yè)務(wù)審批常規(guī)審批界定說明分類付款及費(fèi)用審批合同審批招投標(biāo)決策收錄與費(fèi)用相關(guān)的審批內(nèi)容部分內(nèi)容，其他在各管理流程中體現(xiàn)根據(jù)公司架構(gòu)及職責(zé)權(quán)限確認(rèn)的日常審批事務(wù)業(yè)務(wù)審批常規(guī)審批界定說明分類案例：某公司的三級決策體系 44 例：授權(quán)體系 序號 一級分類 二級分類 （ 二級分類子目 ） 三級明細(xì)指引資產(chǎn)經(jīng)營類 非住宅類物業(yè)的經(jīng)營 、 委托經(jīng)營 、 租賃 、 出售等捐贈類 捐贈合同 、 贈與協(xié)議等配套工程移交 向政府或其它管理部門移交的設(shè)施及用房等投資前期調(diào)研項(xiàng)目可行性研究 、 市場調(diào)研 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施及規(guī)劃調(diào)研 、 成本專項(xiàng)調(diào)研等項(xiàng)目投資類 對外投資 、 項(xiàng)目合資合作等土地類 土地出讓 、 租賃 、 合作類 土地出讓受讓 、 土地租賃 、 土地合作開發(fā)等前期咨詢類 項(xiàng)目前期咨詢 、 前期中介規(guī)劃審批前期土地規(guī)費(fèi) 、 高教配套費(fèi) 、 墻改基金 、 人防費(fèi) 、 白蟻防治 、 地名費(fèi)、 日照分析 、 環(huán)境檢測評估 、 噪聲檢測 、 污水檢測等驗(yàn)收辦證 物業(yè)維修基金 、 驗(yàn)收部門收取的各種費(fèi)和各類辦證費(fèi) 、 面積測繪費(fèi) 、 檔案服務(wù)費(fèi)等動拆遷類拆遷補(bǔ)償類 （ 與合作或拆遷單位 、 拆遷戶等簽訂的拆遷合同及所涉及的拆遷相關(guān)費(fèi)用等 ）設(shè)計(jì)類規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 包括概念設(shè)計(jì)