【正文】 分值： 、 、 、 、 、 上海、北京、廣州這三個(gè)是中國的特大型城市，主要特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)總量大、經(jīng)濟(jì)質(zhì)量高，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平和城市服務(wù)水平等方面指標(biāo)在國內(nèi)領(lǐng)先。該要素反映的該要素反映的是一個(gè)國際中是一個(gè)國際中心城市參與競心城市參與競爭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力爭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是城市綜合，是城市綜合競爭力的競爭力的 重重要基礎(chǔ)。崇明島處在在上海和蘇北之間將成為上海與北上地區(qū)的大樞紐；q土地資源儲備直接影響上海市長遠(yuǎn)發(fā)展；q東灘開發(fā)將可持續(xù)發(fā)展作為核心理念之一，以上海中心城市為龍頭，拓寬城市帶的輻射范圍，以長江三角洲城市群為依托，加強(qiáng)地區(qū)間合作，探索一條適應(yīng) 21世紀(jì)的小城鎮(zhèn)建設(shè)道路。 “ 保持環(huán)境就是保護(hù)生產(chǎn)力，改善環(huán)境就是發(fā)展生產(chǎn)力 ” 協(xié)調(diào)人口資源環(huán)境發(fā)展我國城市化過程中已經(jīng)形成了包括若干中心城市和鄰近中小城鎮(zhèn)的城市群（如長江三角洲）、沿水陸交通要道次第排列的城市帶（如長江沿岸城市帶）。q 1999年，地級及以上城市市區(qū)總?cè)丝谶_(dá) ，占市鎮(zhèn)總?cè)丝诘?%，比 1995年增加 。世界性課題：經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的生態(tài)化？世界性課題：經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的生態(tài)化世界性課題：經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的生態(tài)化先發(fā)展的生態(tài)化先發(fā)展國家或先發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即先發(fā)展的生態(tài)化或生態(tài)再造 后發(fā)展的生態(tài)化后發(fā)展國家或后發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即后發(fā)展的生態(tài)化或生態(tài)跨越 東灘開發(fā)東灘的開發(fā)是在生態(tài)跨越方面擔(dān)任先行先試的使命，將為后發(fā)展中國家和地區(qū)探索一條 21世紀(jì)人和自然協(xié)調(diào)發(fā)展之路。小城市發(fā)展緩慢。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局 小城市和小城鎮(zhèn)要與大中城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套，根據(jù)自身的自然條件和資源條件，形成產(chǎn)業(yè)特色。《長江三角洲地區(qū)城市市長論壇紀(jì)要》 2023－ 10東灘開發(fā)對長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)的全球化和可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義q滬崇蘇隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流，促進(jìn)投資和經(jīng)濟(jì)合作；q加強(qiáng)上海市的空港海港的國際進(jìn)出口數(shù)量和地位，提升上海市經(jīng)貿(mào)中心的地位；q東灘開發(fā)創(chuàng)造以第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)城市開發(fā)模式，避免產(chǎn)業(yè)重合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。以 100作為世界城市綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，上海市相當(dāng)于世界城市高級階段綜合指數(shù)的 30%左右相當(dāng)于世界城市初級階段綜合指數(shù)的 60%左右從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，廣州、上海、北京，第一產(chǎn)業(yè)的比重，除上海在 %以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在 10%左右。國際化 國際競爭力評價(jià)指標(biāo)體系包括 8大要素、40個(gè)領(lǐng)域、 224個(gè)指標(biāo)。包括政府政策的透明度政策的透明度、政策貫徹的、政策貫徹的有效程度、失有效程度、失業(yè)率等；業(yè)率等； 該要素是城市該要素是城市可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的重要保證。東灘的存在為上?？缭焦I(yè)化城市發(fā)展階段提供了機(jī)會，為實(shí)現(xiàn)后來居上超越式發(fā)展創(chuàng)造了條件 工業(yè)文明生態(tài)文明處于世界級城市初級階段的上海東灘的開發(fā)是后發(fā)展地區(qū)超越工業(yè)文明階段建設(shè)未來生態(tài)城市的典范是大自然送給上海的無價(jià)之寶是生態(tài)城市建設(shè)模式的理想探索基地東灘產(chǎn)業(yè)定位：旅游、休閑、科技教育、房地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化東灘生態(tài)開發(fā)：環(huán)境保護(hù)、以人為本的綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)東灘發(fā)展理念：健康生活、長期可持續(xù)發(fā)展展示上海城市獨(dú)特魅力，迎接 2023年世博會提升上海城市綜合實(shí)力的促進(jìn)國際化大都市建設(shè)主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的戰(zhàn)略東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路東灘開發(fā)的戰(zhàn)略1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段東灘開發(fā)的內(nèi)涵規(guī)劃宏大長遠(yuǎn) 綜合地產(chǎn)概念政府／輿論影響 多種產(chǎn)業(yè)并存以人本生態(tài)為主題，在 84/174平方公里的區(qū)域進(jìn)行長達(dá) 50年的系統(tǒng)規(guī)劃和開發(fā)，本質(zhì)是一場持久和逐步推進(jìn)的造城運(yùn)動在東灘包含多種房地產(chǎn)概念，包括狹義商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)價(jià)值具有強(qiáng)烈共生關(guān)系，必須區(qū)域整體經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化東灘的開發(fā)受政府的城市發(fā)展規(guī)劃、政策，以及社會輿論影響。陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響如不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權(quán)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項(xiàng)目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開發(fā)，這種替代效應(yīng)對東灘項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。交通問題實(shí)現(xiàn)功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)值得到提升。80年代中期到 90年代初以土地批租為重點(diǎn)，大規(guī)模挖掘資源性資金 典型項(xiàng)目：上海城投 中信泰富楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專營權(quán)24億資金修建徐浦大橋上海實(shí)業(yè)內(nèi)環(huán)線高架橋 35%的專營權(quán)6億美元修建延安高架路上海城投大小洋山港項(xiàng)目 —滬蘆高速公路部分農(nóng)凱、華信、龍倉置業(yè)3家民營企業(yè)上海城投65%股權(quán)30%股權(quán)從今年的發(fā)展來看由上海市政府直接投資進(jìn)行滬崇通道建設(shè)的可能性很小上海市政府城建投融資體制改革的方向：政府財(cái)政投入政府定位：直接開發(fā)吸引社會資金政府定位：政策支持引導(dǎo)浦江開發(fā)的操作者、組織者 — 上海市建委：除對規(guī)模和總量進(jìn)行必要控制外，浦江開發(fā)的資金構(gòu)成主要將由市場決定：在規(guī)劃上，實(shí)行國際化；在運(yùn)作上，實(shí)行市場化。q 120億的造橋工程本身對上海實(shí)業(yè)和東灘公司來說就是實(shí)現(xiàn)跨越絕好的機(jī)遇。基礎(chǔ)設(shè)施示范工程資本實(shí)力運(yùn)作實(shí)力一流的人才企業(yè)品牌財(cái)務(wù)指標(biāo)戰(zhàn)略協(xié)同指標(biāo)行業(yè)特性指標(biāo)資源需求指標(biāo)理念創(chuàng)新宣傳推廣商業(yè)模式規(guī)劃項(xiàng)目環(huán)境先進(jìn)理念東灘品牌項(xiàng)目收益產(chǎn)業(yè)鏈的前后項(xiàng)整合多產(chǎn)業(yè)鏈條互補(bǔ)資金技術(shù)資源政策規(guī)模效應(yīng)利益放大東灘第二階段q 第二階段規(guī)模開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價(jià)值時(shí)間整合資源、規(guī)模開發(fā)q 整合土地資源q 整合資本資源q 整合技術(shù)資源q 整合政策資源q 整合品牌資源東灘第三階段q 第三階段發(fā)展第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價(jià)值時(shí)間持續(xù)發(fā)展、提升價(jià)值q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整q 產(chǎn)業(yè)資源整合q 產(chǎn)業(yè)區(qū)域外的擴(kuò)展延伸q 二次開發(fā)q 價(jià)值創(chuàng)新主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的內(nèi)容東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘的戰(zhàn)略定位我們的歷史使命沒有東灘這塊土地就沒有東灘公司我們的歷史使命－－崇明東灘的開發(fā)對上海實(shí)業(yè)對東灘公司對崇明開發(fā)東灘開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)對全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)1 東灘開發(fā)對中國城市化建設(shè)的推動1 東灘開發(fā)對長江三角洲發(fā)展的促進(jìn)1 東灘開發(fā)對上海國際化進(jìn)程的推進(jìn)對上海崇明整體開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)是崇明開發(fā)的先行1 崇明的土地、人、資源的生態(tài)化配置探索知識經(jīng)營模式推動上海實(shí)業(yè)第三次創(chuàng)業(yè)造就上海實(shí)業(yè) 21世紀(jì)的戰(zhàn)略發(fā)展平臺以東灘開發(fā)為契機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新、知識創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)人的價(jià)值我們要做什么？想做什么？能做什么？?我們的原則4 長期可持續(xù)發(fā)展4 土地價(jià)值最大化4 企業(yè)價(jià)值最大化我們做什么我們的歷史使命－－在東灘的開發(fā)中撬動全球的資源，去完成那些在競爭環(huán)境中似乎難以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。東灘公司三個(gè)層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位根據(jù)核心理念和文化設(shè)計(jì)規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。東灘開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)東灘的開發(fā)從根本上受制于東灘公司的綜合實(shí)力和東灘項(xiàng)目的吸引力，東灘開發(fā)策略的根本點(diǎn)是加強(qiáng)東灘公司的綜合實(shí)力，優(yōu)化公司可以改善的能夠提升項(xiàng)目吸引力的因素。一是項(xiàng)目運(yùn)營改善投資環(huán)境，將進(jìn)一步提升東灘土地總體價(jià)值 利用與跨國公司合作中學(xué)習(xí)掌握的商圈開發(fā)知識、經(jīng)驗(yàn)，在資金有限的情況下，為國內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)提供商業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用。1. 東灘公司完成初步投資環(huán)境建設(shè)，在此基礎(chǔ)上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程，通過土地總體價(jià)值提升獲取賬面盈利；初步投資環(huán)境規(guī)劃方案宣傳推廣爭取政策部分基礎(chǔ)建設(shè)出讓部分規(guī)劃土地 現(xiàn)金流入土地改良投資基礎(chǔ)建設(shè)東灘土地總體價(jià)值增加?xùn)|灘內(nèi)的盈利模式 模式一、以地養(yǎng)地、賬面盈利模式一：以地養(yǎng)地、帳面盈利2.?尋找房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)建支柱產(chǎn)業(yè)，樹立企業(yè)品牌，建立企業(yè)核心競爭力。資源聚集者：東灘開發(fā)必須走世界領(lǐng)先的開發(fā)道路，因此需要站在未來發(fā)展的角度尋找、選擇和匯聚世界一流的理念、人才、品牌、技術(shù)、管理等資源，并且盡可能地需求政府和社會各界的支持來協(xié)同開發(fā)。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實(shí)自己不做就可能給別人做。推進(jìn)公用事業(yè)企業(yè)上市融資，發(fā)揮資本市場的融資功能。橫沙島是國家級旅游度假區(qū)，土地征用等問題比較復(fù)雜，因此可以采用項(xiàng)目合作的方式與當(dāng)?shù)卣⒑献麝P(guān)系，進(jìn)而形成對開發(fā)控制權(quán)的實(shí)際控制，或者取得在橫沙島上的優(yōu)先開發(fā)權(quán)是比較合理的選擇。每年深秋季節(jié)，長興島都要舉辦上海柑桔節(jié) 在東灘開發(fā)中可以將東灘和陳家鎮(zhèn)作不同的開發(fā)定位以使土地價(jià)值最大化。自成體系252。上海在城市服務(wù)設(shè)施方面排名第一，經(jīng)濟(jì)效益排名第二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)排序第三，發(fā)展水平排名第四， 社 會環(huán)境排序第七。綜合服務(wù)功能綜合服務(wù)功能的強(qiáng)弱是決定的強(qiáng)弱是決定城市集聚輻射城市集聚輻射能力的重要因能力的重要因素，反映了城素，反映了城市經(jīng)濟(jì)的市經(jīng)濟(jì)的 特特點(diǎn)。水平 金融資本的 q長江三角洲地區(qū)的發(fā)展有賴于進(jìn)一步發(fā)揮上海、杭州、南京等中心城市的綜合功能，使之成為區(qū)域發(fā)展要素配置中心、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散中心技術(shù)創(chuàng)新中心。世界知名國際性城市均對樹立本國形象、加快本國與世界的經(jīng)濟(jì)交流、帶動相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，起到巨大的作用。q “ 九五 ” 期間，我國城市群帶繼續(xù)發(fā)展， 1999年三大城市群創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比 1995年增長%，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 %。q 城市數(shù)目繼續(xù)增加，但增速減慢。q 從行政區(qū)級看，截止到 1999年，地級及以上城市由 213個(gè)發(fā)展到 240個(gè)，增長 %；縣級市沒有增加。21世紀(jì)初我國城市化發(fā)展展望q 初步預(yù)計(jì)我國城市化水平 15年?duì)幦∵_(dá)到和超過 50%，這意味著將超速度推進(jìn)城市化，以較短的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國家城市化中期發(fā)展水平。把上海、北京、廣州等大城市率先建設(shè)成為國際性都市，積極謀求與世界城市接軌，加大這些城市的對外經(jīng)濟(jì)合作力度，帶動相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迅速起飛。雖然無錫、鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)規(guī)模不同，但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，鎮(zhèn)江就是一個(gè)規(guī)模 “ 較小的無錫 ” ，象這樣的情況，在長江三角洲相當(dāng)普遍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雷同較為嚴(yán)重。q跨江橋隧， 2023年，上海人均 GDP超過四千美元。發(fā)展環(huán)境是城發(fā)展環(huán)境是城市吸引力的保市吸引力的保證，包含硬件證，包含硬件環(huán)環(huán) 境境 ———— 如如基礎(chǔ)設(shè)施的完基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，綠化備程度，綠化覆蓋率，空氣覆蓋率，空氣質(zhì)量，居住條質(zhì)量，居住條件等等，也包件等等，也包含了軟環(huán)境含了軟環(huán)境 ———— 如社會如社會 治治安狀況，市場安狀況，市場信用制度，社信用制度，社會保障體系等會保障體系等；； 如何提高上海市城市綜合競爭實(shí)力q上海城市綜合競爭力提高將體現(xiàn)：– 一是綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高，到 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到 7300億元，人均 GDP 總值達(dá)到 ；– 二是綜合服務(wù)功能增強(qiáng)，成為全國的資本運(yùn)作中心和資金營運(yùn)中心；– 三是綜合發(fā)展環(huán)境改善，成為國內(nèi)外適宜發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市；– 四是綜合創(chuàng)新能力增強(qiáng)，構(gòu)建具有持續(xù)創(chuàng)新能力的 綜合創(chuàng)新體系；– 五是綜合管理水平提高，走出城市現(xiàn)代化管理的新路；– 六是市民綜合素質(zhì)提高，接受教育程度、人均期望壽命等都有提高。組建聯(lián)盟252。從相對地理位置來看，可將陳家鎮(zhèn)作為東灘開發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對東灘的項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)開發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個(gè)部分，從東到西長 21公里，面積 76平方公里橫沙島有 “長壽瑞地 ”的傳說，其開發(fā)始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有 “南菁 ”二字的界樁。東灘開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是越江橋隧越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個(gè)區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。加大公共財(cái)政對城市建設(shè)的支持力度。這些因素直接影響上實(shí)集團(tuán)的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機(jī)。東灘公司角色定位東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘三個(gè)層面的定位東灘公司三個(gè)層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化根據(jù)東灘的獨(dú)特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。三個(gè)層面的問題是一環(huán)扣一環(huán)的現(xiàn)階段的戰(zhàn)略重點(diǎn)：抓住橋隧未通的時(shí)間機(jī)