【正文】 利用東灘內(nèi)的項目土地，與有意參與東灘開發(fā)，且有商業(yè)地塊資源的投資商結(jié)盟，由項目土地、商業(yè)地塊以及投資方現(xiàn)金入股成立房地產(chǎn)公司，用東灘項目土地獲取抵押貸款，在東灘開發(fā)時機未成熟之前，先在東灘之外進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，待時機成熟，再以商業(yè)購物中心作抵押貸款，開發(fā)東灘項目用地東灘項目土地商業(yè)地塊投資方現(xiàn)金商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營項目土地抵押貸款東灘外的盈利模式組建房地產(chǎn)公司商業(yè)購物中心定位、結(jié)盟策劃、建設(shè)股權(quán)利益商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款東灘項目建設(shè)、運營東灘土地總體價值增加模式六、內(nèi)外土地連動開發(fā)模式七：商圈開發(fā)全程盈利4.根據(jù)東灘產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行招商引資，就某些開發(fā)項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設(shè)，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利，一是項目運營獲取的股權(quán)收益。東灘公司分階段發(fā)展戰(zhàn)略84平方公里東灘土地多年歷史的農(nóng)業(yè)公司維持企業(yè)生存完成東灘開發(fā)追求未來發(fā)展1億現(xiàn)金最大障礙：資金以目前資源，東灘公司要實現(xiàn)三項任務(wù)，必須實施 分階段戰(zhàn)略 ，積累各方面資源，解決最大的障礙：資金問題現(xiàn)有資源三個層面的問題是一環(huán)扣一環(huán)的現(xiàn)階段的戰(zhàn)略重點：抓住橋隧未通的時間機會積聚實力在東灘之外尋找立足點建立支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立品牌，構(gòu)建核心競爭能力，擴大企業(yè)影響力。?通過示范效應(yīng)爭取更多的資源和合作。東灘公司角色定位東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘三個層面的定位東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。以東灘作為試驗田、孵化器培養(yǎng)創(chuàng)新經(jīng)營方式、管理方式、知識經(jīng)營東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘三個層面的定位規(guī)劃設(shè)計者：東灘開發(fā)能否吸引外部資源很大程度上取決于能否提出一流的開發(fā)理念。東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段q 三段式開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間東灘開發(fā)第一階段需要的準備q 增強東灘吸引力第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取支持和協(xié)作增強公司實力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域內(nèi)外、市內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵）q 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴大企業(yè)影響力東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段q 第一階段需要的準備第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間增強公司實力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵）q 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴大企業(yè)影響力增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取政府及各方支持和協(xié)作資本實力增加開發(fā)吸引力建立產(chǎn)業(yè)積聚企業(yè)實力資本運作選擇產(chǎn)業(yè) 培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)對接資本市場 產(chǎn)業(yè)平臺 資本平臺東灘開發(fā)的準備投資者合作者政府長期投入這些因素直接影響上實集團的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機?？缃瓨蛩淼慕ㄔO(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要 “以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn) ”，挖掘項目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。加大公共財政對城市建設(shè)的支持力度。東灘開發(fā)的關(guān)鍵點是越江橋隧越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。與相關(guān)地區(qū)的合作分析不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個部分，從東到西長 21公里，面積 76平方公里橫沙島有 “長壽瑞地 ”的傳說，其開發(fā)始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有 “南菁 ”二字的界樁。區(qū)域互動關(guān)系各自為政的開發(fā)可能導(dǎo)致各方為了自身的利益爭奪資源，陳家鎮(zhèn)更加便利的交通和配套設(shè)施會對東灘在人流消費上產(chǎn)生截流效應(yīng)，使東灘休閑、娛樂、旅游甚至房地產(chǎn)的開發(fā)為他人作嫁衣，同時阻礙東灘自身的發(fā)展。從相對地理位置來看，可將陳家鎮(zhèn)作為東灘開發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對東灘的項目運作和產(chǎn)業(yè)開發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。凝煉東灘文化252。組建聯(lián)盟252。不限于專業(yè)房產(chǎn)商 “借勢 ”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠和整體發(fā)展，進行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會和政府資源 “造勢 ”，配合開發(fā)進程逐步實施配套。 如何提高上海市城市綜合競爭實力q上海城市綜合競爭力提高將體現(xiàn)：– 一是綜合經(jīng)濟實力提高，到 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計達到 7300億元，人均 GDP 總值達到 ；– 二是綜合服務(wù)功能增強，成為全國的資本運作中心和資金營運中心；– 三是綜合發(fā)展環(huán)境改善，成為國內(nèi)外適宜發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市；– 四是綜合創(chuàng)新能力增強，構(gòu)建具有持續(xù)創(chuàng)新能力的 綜合創(chuàng)新體系；– 五是綜合管理水平提高，走出城市現(xiàn)代化管理的新路；– 六是市民綜合素質(zhì)提高，接受教育程度、人均期望壽命等都有提高。綜合經(jīng)濟綜合經(jīng)濟實力實力綜合服務(wù)綜合服務(wù)功能功能綜合發(fā)展綜合發(fā)展環(huán)境環(huán)境綜合創(chuàng)新綜合創(chuàng)新實力實力綜合管理綜合管理水平水平市民綜合市民綜合素質(zhì)素質(zhì)資料來源：中國經(jīng)營報 發(fā)展環(huán)境是城發(fā)展環(huán)境是城市吸引力的保市吸引力的保證，包含硬件證，包含硬件環(huán)環(huán) 境境 ———— 如如基礎(chǔ)設(shè)施的完基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，綠化備程度，綠化覆蓋率，空氣覆蓋率，空氣質(zhì)量，居住條質(zhì)量，居住條件等等，也包件等等，也包含了軟環(huán)境含了軟環(huán)境 ———— 如社會如社會 治治安狀況，市場安狀況，市場信用制度，社信用制度，社會保障體系等會保障體系等；； 　　一個城市的綜合競爭力是指該城市在一定區(qū)域范圍內(nèi)集散資源、提供產(chǎn)品和服務(wù)的能力，是城市經(jīng) 濟、社會、科技、環(huán)境等綜合發(fā)展能力的集中體現(xiàn)。 2023年，上海人均 GDP超過四千美元?？偟梅?跨江橋隧， qq上海市的發(fā)展需要找到一個資本輸出的大舞臺；q雖然無錫、鎮(zhèn)江的經(jīng)濟規(guī)模不同，但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，鎮(zhèn)江就是一個規(guī)模 “ 較小的無錫 ” ，象這樣的情況，在長江三角洲相當普遍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雷同較為嚴重。東灘開發(fā)把一切為了人作為出發(fā)點和歸宿，提倡生態(tài)開發(fā)，把提高人的教育水平和科技教育能力列入主要功能。把上海、北京、廣州等大城市率先建設(shè)成為國際性都市，積極謀求與世界城市接軌，加大這些城市的對外經(jīng)濟合作力度，帶動相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟迅速起飛。堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮城市群（帶）的輻射帶動作用要保持生態(tài)環(huán)境不被破壞，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護的雙贏。21世紀初我國城市化發(fā)展展望q 初步預(yù)計我國城市化水平 15年爭取達到和超過 50%，這意味著將超速度推進城市化，以較短的時間達到發(fā)達國家城市化中期發(fā)展水平。此外，農(nóng)業(yè)勞動力仍占 50%左右，從一個側(cè)面說明我國城市化尚處于初級階段。q 從行政區(qū)級看，截止到 1999年，地級及以上城市由 213個發(fā)展到 240個，增長 %；縣級市沒有增加。制定各種保護環(huán)境的法令、法規(guī)，通過建立環(huán)保機構(gòu)，加強環(huán)保技術(shù)研究開發(fā)來治理污染。q 城市數(shù)目繼續(xù)增加，但增速減慢。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需大力調(diào)整 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率低下2023年北京觀光農(nóng)業(yè)總收入 18億人民幣 2023年農(nóng)村勞力占全國勞力比例 2023年農(nóng)業(yè) GDP占全國 GDP比例我國的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化程度較低、生產(chǎn)效率低下，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化程度提高是中國農(nóng)業(yè)的必由之路012341 2農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值比加工食品占飲食消費比例發(fā)達國家 中國 發(fā)達國家 90%中國 25%三農(nóng)問題－農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)民非農(nóng)化 農(nóng)民問題的關(guān)鍵是增加收入，而增加收入的關(guān)鍵是增加非農(nóng)就業(yè)機會農(nóng)村人口 1%全國居民消費額 %全國 GDP %城鎮(zhèn)人口農(nóng)民每年純收入增長 %城市人口每年純收入增長 7%三農(nóng)問題－農(nóng)民非農(nóng)化城市化進程逐漸依靠第三產(chǎn)業(yè)拉動，大城市在城市化進程中起主要作用q 城市化進程逐漸依靠第三產(chǎn)業(yè)拉動。q “ 九五 ” 期間，我國城市群帶繼續(xù)發(fā)展， 1999年三大城市群創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 ，按可比價格計算，比 1995年增長%，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 %。 全國政協(xié)委員顧宗棠認為中國城市化有六個戰(zhàn)略重點：“目前，我國的城市化已得到長足發(fā)展，形成了較多的城市群和城市帶。世界知名國際性城市均對樹立本國形象、加快本國與世界的經(jīng)濟交流、帶動相關(guān)地區(qū)的經(jīng)濟飛速發(fā)展，起到巨大的作用。q 一個城市要根據(jù)自己的資源狀況、經(jīng)濟基礎(chǔ)、文化背景等，確立個性鮮明的發(fā)展戰(zhàn)略。長江三角洲地區(qū)的發(fā)展有賴于進一步發(fā)揮上海、杭州、南京等中心城市的綜合功能，使之成為區(qū)域發(fā)展要素配置中心、產(chǎn)業(yè)擴散中心技術(shù)創(chuàng)新中心。qq從代表競爭實力的主要指標看，金融保險業(yè)不到總就業(yè)人口的 10%，僅為新興和成熟國際性大城市的 10%左右。經(jīng)濟發(fā)展 金融資本的 水平 素質(zhì) 比較知名的當屬瑞士洛桑國際管理發(fā)展學(xué)院發(fā)表的《世界競爭力 年報》，其該年報現(xiàn)已成為世界各國政界、經(jīng)濟界 人士的重要決策依據(jù)。綜合服務(wù)功能綜合服務(wù)功能的強弱是決定的強弱是決定城市集聚輻射城市集聚輻射能力的重要因能力的重要因素，反映了城素，反映了城市經(jīng)濟的市經(jīng)濟的 特特點。包括市民的受教括市民的受教育水平、健康育水平、健康水平、精水平、精 神風(fēng)神風(fēng)貌、思想道德貌、思想道德水平等等。上海在城市服務(wù)設(shè)施方面排名第一，經(jīng)濟效益排名第二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)排序第三，發(fā)展水平排名第四， 社 會環(huán)境排序第七。它包括區(qū)域理念主題規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和開發(fā)、地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)、區(qū)域配套規(guī)劃、區(qū)域政府職能規(guī)劃等區(qū)域主題規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃區(qū)域配套規(guī)劃政府職能規(guī)劃區(qū)域開發(fā)無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個明晰的主題，以主題統(tǒng)領(lǐng)具體項目規(guī)劃，爭取政府和社會支持，積聚資本、技術(shù)和政策等資源。自成體系252。系統(tǒng)布局252。在東灘開發(fā)中可以將東灘和陳家鎮(zhèn)作不同的開發(fā)定位以使土地價值最大化。同樣?xùn)|灘的生態(tài)開發(fā)沒有達到目標，將面臨來自政府和社會各方的極大壓力，也會對相鄰地區(qū)開發(fā)產(chǎn)生負面影響。每年深秋季節(jié)，長興島都要舉辦上海柑桔節(jié) 無論開發(fā)哪些項目，長興島和橫沙島的資源優(yōu)勢決定了其宣傳主題必然與生態(tài)相關(guān)，尤其橫沙島還是國家級旅游度假區(qū)。橫沙島是國家級旅游度假區(qū)，土地征用等問題比較復(fù)雜，因此可以采用項目合作的方式與當?shù)卣⒑献麝P(guān)系，進而形成對開發(fā)控制權(quán)的實際控制，或者取得在橫沙島上的優(yōu)先開發(fā)權(quán)是比較合理的選擇。90年代后期上海城市建設(shè)投融資體制改革大致走過了三個階段 推進公用事業(yè)企業(yè)上市融資，發(fā)揮資本市場的融資功能。將主動權(quán)交給其他人很難保證東灘開發(fā)和上實集團全面獲益，由上實集團主動考慮組織橋隧建設(shè)是更現(xiàn)實的。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實自己不做就可能給別人做。123456東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段東灘健康生活的規(guī)劃目標q 中國生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地私人農(nóng)場 私人牧場 濕地高爾夫科學(xué)中心里維埃拉級別墅區(qū)生態(tài)核度假別墅區(qū)綜合配套功能區(qū)國際醫(yī)學(xué)醫(yī)療區(qū)博物館會展中心東灘現(xiàn)實的狀況根本不具備大規(guī)模開發(fā)的條件q 濕地需要保護q 土地需要治理q 水道需要修整q 道路需要修建q 。投資者4 國內(nèi)、國際?資源聚集者：東灘開發(fā)必須走世界領(lǐng)先的開發(fā)道路，因此需要站在未來發(fā)展的角度尋找、選擇和匯聚世界一流的理念、人才、品牌、技術(shù)、管理等資源，并且盡可能地需求政府和社會各界