【正文】 102 102 102 102 98 102 5360 5330 花間集 5400 102 102 104 96 96 98 5526 優(yōu)品道 5700 102 100 102 102 102 100 5266 鷺島國際社區(qū) 5600 102 104 102 102 98 102 5076 天合 .凱旋城 5100 98 100 98 98 98 102 5421 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤推盤節(jié)奏比較分析中海龍灣半島花間集鷺島國際凱旋城優(yōu)品道9月 10月 10月 2810月 21日可能開盤（內(nèi)部認(rèn)購）排號(hào)開盤（推約 300 套）排號(hào)（長春藤時(shí)）蓄客蓄客（ 05年）開盤（推 288套）開盤（推 313套）11月開盤（推 680 套）蓄客（ 2期時(shí)）11月中旬開盤（推 300多 套）蓄客蓄客、排號(hào)開盤（推約 324 套）成都花園 .上城 蓄客（ ） 排號(hào)剩余 100套左右的房源銷售 （明年 3月左右推出新房源）上市會(huì)排號(hào)推盤節(jié)奏因子價(jià)格修正市場(chǎng)比較法（推盤節(jié)奏因子）項(xiàng)目 銷售均 價(jià) 蓄客 量 推盤量 推盤時(shí) 間 修正均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià)中海 .龍灣半島 5800 104 100 104 5362 5310 花間集 5400 106 100 102 4994 優(yōu)品道 5700 102 100 100 5588 鷺島國際社區(qū) 5600 102 98 100 5602 天合 .凱旋城 5100 104 100 98 5004 綜合價(jià)格修正 成都花園 .上城實(shí)收均價(jià)＝面價(jià)（折扣前） ＝ 5212元 /㎡項(xiàng)目 區(qū)位修正 品牌修正 產(chǎn)品修正 推盤節(jié)奏 修正 綜合修正 均價(jià) 實(shí)收均價(jià)市場(chǎng)修正均價(jià) 5350 5282 5330 5310 5318 5212 成都花園 .上城面價(jià)（折扣前）均價(jià) 5318元 /㎡目標(biāo)與價(jià)格策略目標(biāo)回顧配合銷售計(jì)劃、周期、逐步提高 “成都花園 ?上城 ”的美譽(yù)度，渲染物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，提升品牌美譽(yù)度樹立 “成都花園 ?上城 ”的品牌形象，提高關(guān)注率； 首次開盤實(shí)現(xiàn) 180套目標(biāo)，力爭(zhēng)銷售額 ，為年底前回款 5000萬創(chuàng)造條件充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，與目標(biāo)客戶有效溝通，吸引客戶，刺激購買。競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格策略由市場(chǎng)比較得出的結(jié)論成都花園 .上城：頂躍、下沉式戶型片區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。市政配套（公園、文化宮、地鐵）216。由于項(xiàng)目沒有 4房房源推出，如何將 4房需求客戶轉(zhuǎn)化到 3房、頂躍或下沉是銷售要解決的首要問題。很多款戶型除了尺寸和比例，功能區(qū)域的設(shè)計(jì)非常的相似。宏觀市場(chǎng)背景216。太小所有的門集中在一個(gè)通道上，感覺像住賓館。競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多都以相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，建議本項(xiàng)目以低開高走的形式入市。這樣，在同一市場(chǎng)上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格就是由這種有替代關(guān)系的商品相互競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而終趨于一致。智能化系統(tǒng)216。競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多都以相對(duì)較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，建議本項(xiàng)目以低開高走的形式入市。景觀規(guī)劃216。均價(jià)測(cè)算216。天合 .凱旋城 ——B 戶型B戶型： ㎡，三室二廳二衛(wèi)總戶數(shù)： 85戶戶型分析：超過 13平米的入戶花園，非常氣派、休閑；客廳餐廳相連， 間通透氣派；主次臥的轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)的很好；廚房后的轉(zhuǎn)角露臺(tái)沒法使用，純粹浪費(fèi)；天合 .凱旋城 ——D 戶型D戶型：面積 ㎡，二室二廳一衛(wèi)總戶數(shù)： 85戶戶型分析：戶型實(shí)用型處理方面還是不錯(cuò)；陽臺(tái)設(shè)計(jì)在次臥，主臥沒有；衛(wèi)生間門與次臥的門在一條直線上，風(fēng)水上很忌諱；餐廳與廚房被主人流線分割；鷺島國際社區(qū)n 開發(fā)商：滕王閣地產(chǎn)n 占地： 422畝n 物業(yè)類型：多層 +小高層 +高層n 建筑面積： 75萬㎡n 入市均價(jià)： 4800元 /㎡n 現(xiàn)有均價(jià)： 5600元 /㎡n 面積區(qū)間： 120220㎡n 開發(fā)商：博瑞地產(chǎn)n 占地： 413畝n 物業(yè)類型：高層、小高層n 建筑面積：約 45萬㎡n 總戶數(shù)： 410戶n 入市均價(jià)： 4380元 /㎡n 現(xiàn)有均價(jià)： 5700元 /㎡n 面積區(qū)間： 60－ 140㎡優(yōu)品道項(xiàng)目 開發(fā)商 均價(jià)（元 /㎡） 價(jià)格區(qū)間（元 /㎡）鷺島國際社區(qū) 滕王閣地產(chǎn) 5600 5300－ 5900天合凱旋城 天合地產(chǎn) 5100 4200－ 6000　優(yōu)品道 博瑞地產(chǎn) 5700 5500－ 5900