【正文】 0萬 /畝 % % % % %850萬 /畝 % % % % %1000萬 /畝 % % % % %地價銷售價格已包含營銷費用、管理費用、財務費用、營業(yè)稅等，未包含土地增值稅及所得稅西城心景項目投資收益框算 假如其中一棟以產(chǎn)權式公寓酒店銷售，銷售的當期收益與做兩棟寫字樓銷售一致。西城心景項目綜合定位建議PART 5西城心景項目綜合定位建議? 根據(jù)上次討論結果， KCC重新調整后的項目方案設計及經(jīng)濟指標：建筑密度 40%容積率 總建筑面積55950㎡ 商業(yè)面積 11300 ㎡塔樓面積 44650 ㎡商業(yè)單層面積1層 3200㎡2層 2650㎡3層 2350㎡4層 2200㎡? 西城心景項目在滿足建筑規(guī)范的前提下，是可以實現(xiàn)公園式的商業(yè)建筑形態(tài)的。? 西城心景項目所處區(qū)域市場，隨昆明城市擴張和區(qū)域改造升級未來對高檔次會議接待設施及經(jīng)濟型 /公寓式酒店存在迫切需求。? 因此造成兩者在目標客群的比例上有略微的差異，經(jīng)濟型酒店的本地白領所占的比重稍大。? 借鑒了一線城市公寓式酒店的運營經(jīng)營，國內二三線城市針對其市場客戶的需求，延生出了面對中低端客戶群體的 “公寓式酒店 ”。? 2023年 6月試運營，當時其公寓式酒店客房價格為 600元 /間 /晚；? 目前執(zhí)行價格：戶型 標間 湖景套房面積 41平米 160400㎡價格 477元 /間 /晚 6901840元 /套 /晚產(chǎn)權式公寓酒店典型案例 —— 湖畔圣水? 據(jù)了解悅椿酒店正式運營后，經(jīng)營效果并不理想，標準間客房單價從 600元 /間 /晚直降到 470元 /間 /晚。昆明 “公寓式酒店 ”分布情況 昆明 “公寓式酒店 ”集中分布在市中心一環(huán)內及北京路沿線。模式二：產(chǎn)權式公寓酒店? 由房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的小戶型公寓產(chǎn)品銷售給投資客，然后再返租回來交由專門的酒店管理公司經(jīng)營管理。? 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，跨區(qū)域的商務往來越來越頻繁和密切，在二三線城市也產(chǎn)生了大量需要在異地頻繁穿梭往來的商務人群（比如各類型國內企業(yè) /民營企業(yè) /中小企業(yè)的商務差旅），但 其商務往來的消費力相對較低，對住宿酒店的需求與國際性都市的性質和需求潛力是完全不同的。公寓式酒店的目標客群? 公寓式酒店最初所面對的目標客群為國際性企業(yè) /跨國集團的常駐異地的高級管理人員。公寓式酒店的產(chǎn)品特點公寓式酒店最大的產(chǎn)品特點是：? 擁有居家的布局和居住功能。公寓式酒店在中國? 由于公寓式酒店針對的是需要在異地長期居住的高級商務人士及其家庭，因此其選址都選在經(jīng)濟發(fā)達，國際化程度高的區(qū)域中心城市或國際性城市 ，因此在中國的發(fā)展較為緩慢。? 昆明是三線城市，其經(jīng)濟發(fā)展程度及開放性，并不具備吸引大量跨國企業(yè)在昆明建設區(qū)域總部型的投資項目或辦公機構，對真正意義上的高檔次公寓式酒店的需求基礎并不充分。如果租的是毛坯房，則由酒店管理公司進行簡單的裝修。? 商旅人士及自駕游客平均逗留時間 1~3天，沒有明顯的集中到來時間。? 該項目在購房者的維權過程中，產(chǎn)權式公寓酒店未能開業(yè)，最終改造成為商住辦公樓。? 單人間入住率高達 75%，標間入住率為 65%，套房的入住率僅為 20%。? 3星級酒店最為尷尬，其產(chǎn)品配置難以爭取商務、政務的會議接待，但針對中低端商旅人士和本地白領有沒有價格優(yōu)勢，被經(jīng)濟型連鎖酒店和公寓式酒店所搶占，主要靠旅行社帶來的從昆明中轉往其他區(qū)域的旅客，生存艱難，面臨被市場所淘汰的威脅。 600元 /間 /晚已超過昆明五星級酒店的平均價格水平，我們的目標客群里只有極少數(shù)有這個消費力。但是每年將額外增加產(chǎn)權式公寓酒店的經(jīng)營收入及經(jīng)營成本。項目位置項目位置馬街新城經(jīng)典雙城 昆港城昆港城美城國際美城國際潘家灣改造潘家灣改造假日城市假日城市鼎易天城鼎易天城紅廟村改造紅廟村改造西城心景區(qū)域市場未來人口構成原有居住人口中產(chǎn)家庭企業(yè)人群項目所處區(qū)域未來人口構成趨勢小 結? 經(jīng)濟型酒店在區(qū)位分布、價格區(qū)間、經(jīng)營狀況、酒店規(guī)模、配套上，與公寓式酒店幾乎一樣，兩者的目標客群重疊性極高，可替代性強。? 開發(fā)商在房地產(chǎn)項目銷售階段為爭取更高利潤和更快回款，承諾每年給予客戶優(yōu)厚的回報進行返租來經(jīng)營公寓式酒店，在昆明返租的比例一般為 6%~8%，租期一般為 5~10年。（有個顯著特點是，顧客索取發(fā)票的比例很低，不超過 30%）? 商務人士– 主要外地的中小企業(yè)的業(yè)務人員或專業(yè)技術人員，被接待的規(guī)格不高，甚至是自費，注重性價比；– 白天有專門的商務場所，對商務設施需求不大，能上網(wǎng)就行；– 交通便利，或離白天工作的地點較近。? 不管哪種經(jīng)營模式的 “公寓式酒店 ”裝修檔次都是中低檔簡單裝修；? 產(chǎn)權式公寓酒店 在項目銷售之時就有開發(fā)商進行同一裝修和采購家具，裝修風格都是統(tǒng)一的。? 市場部此次對 “公寓式酒店 ”集中分布的市區(qū)及西城心景所處的高新片區(qū)進行了實地抽樣調查。公寓式酒店在中國雅詩閣（ Ascott）? 雅詩閣是是全球最大的國際服務公寓業(yè)主和運營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的 20個國家 70多個城市擁有超過 28,000 套公寓單位。? 配有全套的家具家電，包括常規(guī)酒店并不會配套的洗衣機、微波爐、電熨斗等家用電器。部分規(guī)模較大的公寓式酒店甚至還配有嬰幼兒托管中心，兒童活動中心。 雅詩閣（ Ascott） —— 北京雅詩閣（ Ascott） —— 廣州雅詩閣（ Ascott） —— 成都雅詩閣在中國的經(jīng)營情況城市 品牌 房型 價格 當?shù)?5星級酒店均價北京 雅詩閣 1房 /2房 /3房 988/1588/2288元 /天 7001100元 /天盛捷 1房 /2房 668/1288/元 /天上海 雅詩閣 1房 /2房 1200/2100元 /天 650900元 /天盛捷 1房 /2房 /3房 7501850/1200元 /天馨樂庭 1房 /2房 /3房 540/1100/1800元 /天廣州 雅詩閣 1房 10001200元 /天 550800元 /天武漢 馨樂庭 1房 /2房 538/838元 /天 430720元 /天成都 盛捷 1房 /2房 /3房 850/2300/3280元 /天 700900元 /天西安 盛捷 1房 390590元 /天 6001000元 /天馨樂庭 1房 370590元 /天重慶 盛捷 1房