【正文】 29 2．價格建議 ...................................................................................................... 29 3．效益分析 ...................................................................................................... 29 2 江蘇 .宿遷老年公寓可行性研究 A、宏觀分析 一．基本概念 1． 相關(guān)產(chǎn)品概念 從 老 年 人住宅的經(jīng)營管理看 ，大致可分為三種模式： 第一是公辦公營式，第二是公辦民營式，第三是民辦民營式。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%， 而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。整個小區(qū)設(shè)計完成后曾在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)設(shè)計評審 會上受到專家們的好評。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和 “以老人為中心 ”的愛心服務(wù)并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設(shè)進(jìn)入良 性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。這類型老人是需要特別護(hù)理的。人口老齡化是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中面臨的重要挑戰(zhàn)，對社會保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、財政支付結(jié)構(gòu)、文化體育事業(yè)、社會服務(wù)、社會穩(wěn)定等方面，都帶來了重大影響。 上海市松江社會福利院，位于上海市松江區(qū)（滬杭高速公路北側(cè)）新城區(qū)其昌路龍興路口，離上海市區(qū) 18 公里，滬杭高速公路直達(dá)，離佘山國家旅游區(qū) 6 公里。 【環(huán)線位置】五環(huán)以外，社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。禁止岐視、侮辱、虐待或者遺棄老年人。 第十三條 贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人遷居條件低劣的房屋。 第三章 社會保障 20 第二十條 國家建立養(yǎng)老保險制度，保障老年人的基本生活。 開展各種形式的健康教育，普及老年保健知識，增強老年人自我保健意識。 第三十九條 老年人因其合法權(quán)益受侵害提起訴訟交納訴訟 費確有困難的，可以緩交、減交或者免交；需要獲得律師幫助，但無力支付律師費用的，可以獲得法律援助。 第五十條 本法自 1996年 10月 1日起施行。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。 27 (5)要便于改造 老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。根據(jù)老人門的各種紀(jì)念日，給老人做壽 辰、婚慶等紀(jì)念日慶典；并定期組織外出購物、休閑旅游和風(fēng)景旅游。 建立入住老人的愛好檔案，組建僑亞老年文體協(xié)會，策劃組織各種有益于老年人身心的文體比賽、培訓(xùn)、交流活動，邀請社會各界老年文藝團(tuán)體進(jìn)園開展大型文藝匯演，與入住老人聯(lián)歡。即使到了年老高壽時，也應(yīng)當(dāng)保留一個自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。總體來說，應(yīng)當(dāng)按下列觀點來選擇和確定我們的思路。 第四十八條 家庭成員有盜竊、詐騙、搶奪、勒索、故意毀壞老年人財物，情節(jié)較輕的，依治管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第三十七條 農(nóng)村老年人不承擔(dān)義務(wù)工和勞動積累工。提倡為老年人義診。 第十九條 老年人有權(quán)依法處分個人的財產(chǎn)，子女或者其他親屬不得干涉，不得強行索取老年人的財物。 贍養(yǎng)人的配偶應(yīng)當(dāng)協(xié)助贍養(yǎng)人履行贍養(yǎng)義務(wù)。 第三條 國家和社會應(yīng)當(dāng)采取措施，健全對老年人的社會保障 制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會發(fā)展的條件，實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂。為提供老年人方便，院內(nèi)還設(shè) 200 平方米超市。 234 萬平米的規(guī)劃土地上，東方太陽城的建筑面積僅為 70 萬平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá) 80%，遵循有天、有地、自由自在的生存法則，高爾夫球場整體坐落于社區(qū)之中，形成開放式、團(tuán)組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色 直抵門外。因此它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個契機、一次挑戰(zhàn)。此外，改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時或自動地發(fā)出警報，使老人能夠得到幫助；增設(shè)專 門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。 1996 年 9 月，蓋州市決定建造 “華夏桃源村 ”老年公寓，規(guī)劃用地 60 公頃，總建筑面積 20 萬平方米，可供 1 萬名老人居住，預(yù)計總投資 億元。老年公寓作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個分支，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段社會分工更加細(xì)化的必 然。 目前社會上出現(xiàn)的專為老年人提供長期居住場所的機構(gòu)類型可分為傳統(tǒng)敬老院、福利院和新型老年公寓。 我國進(jìn)入老齡化社會已是不爭的事實。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會專用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個老年型城市的特點。 8 6． 我國城市老年公寓的發(fā)展方向 （一）綜合性通用住宅應(yīng)成為老年公寓開發(fā)建設(shè)的主導(dǎo)產(chǎn)品 根據(jù)老年人的生理特點，世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測定重新劃分了年齡組：其中 60～ 74 歲為年青老人， 75～ 89歲為老年人， 90 歲以上為長壽老人。這段時間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設(shè)計的大部分功能外，還應(yīng)開設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。 2． 老年公寓 市場 12 C、案例分析 1）北京東方太陽城 —— “開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)” 東方太陽城位于北京市順義區(qū)雙青林場境內(nèi)、潮白河西側(cè)，占地面積 3500 畝，總建筑面積 70 萬平方米，總投資額 30 億人民幣，預(yù)計在46 年內(nèi)全面完成建設(shè)。地理位置優(yōu)越，交通使捷。交通十分便利 ,91 94 358 等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達(dá)市區(qū)僅需 20 分鐘。 第五條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)將老年事業(yè)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，逐步增加對老年事業(yè)的投入，并鼓勵社會各方面投入，使老年事業(yè)與經(jīng)濟(jì)、社會協(xié)調(diào)發(fā)展。 19 老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變 產(chǎn)權(quán)關(guān)系關(guān)系或者租憑關(guān)系。 第二十一條 老年人依法享有的養(yǎng)老金和其他待遇應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖?障。 第二十九條 老年人所在組織分配、調(diào)整或者出售住房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)照顧老年人的需要。 第四章 參與社會發(fā)展 第四十條 國家和社會應(yīng)當(dāng)重視、珍惜老年人的知識、技能和革命、建設(shè)經(jīng)驗，尊重他們的優(yōu)良品德，發(fā)揮老年人的專長和作用。 E、項目詳細(xì)策劃 一 、項目選址建議 針對 老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大 ，同時 老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。要給護(hù)理人員或家人 26 留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大 一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。 為老人的好友親朋提供的溫馨之家服務(wù)，給予必要的條件和設(shè)施，讓老人們像在家 里一樣，與親朋們同吃、同樂、同住、充分享受天倫之樂，處處體現(xiàn)親情親懷。 4． 娛樂設(shè)施 老年公寓 內(nèi)設(shè)有門球場、網(wǎng)球場、康復(fù)訓(xùn)練室、乒乓球室、臺球室、健身房、棋牌室、書畫室、閱覽室、舞廳、卡拉 OK 廳等 。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨立使用的 部分。 二、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想 老年住宅設(shè)計要求，首先要一切從老年人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計方針。 第四十七條 暴力干涉老年人婚姻自由或者對老年人負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)、扶養(yǎng)義務(wù)而拒絕贍養(yǎng)、扶養(yǎng)，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第三十六條 地方各級人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，可以在參觀、游覽、乘坐公共交通工具等方面，對老年人給予優(yōu)待和照顧。有條件的地方，可以為老年病人設(shè)立家庭病床，開展巡回醫(yī)療等服務(wù)。 贍養(yǎng)人的贍養(yǎng)義務(wù)不因老年人的婚姻關(guān)系變化而消除。 贍養(yǎng)人是指老年人的子女以及其他依法負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的人。 第二條 本法所稱老年人是指六十周歲以上的公民。二臺計 130 萬大卡的中央空調(diào)除供冷暖氣外還承擔(dān)著全院老人的生活用水。 【相關(guān)說明】以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔 7000 畝浩瀚林地中。興辦老年公寓，尤其是綜合性通用住 宅，促進(jìn)了由傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)