【正文】 期開發(fā)產(chǎn)品面積配比 (市場(chǎng)需求 ) 面 積 區(qū) 間 ㎡ 戶 型 面 積 比例6570 一室 5%8590 緊 湊兩室 20%95110 舒適兩室 30%120130 緊 湊三室二室半 5%135150 舒適三室 30%160180 大 戶 型（三室半、四室） 10%合 計(jì) 100%1. 戶型可靈活設(shè)計(jì)部分錯(cuò)層、復(fù)式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費(fèi)者需求；2. 各戶型設(shè)計(jì)中均要考慮 部分 “ 贈(zèng)送面積 ” ， 如外飄窗設(shè)計(jì)、不封閉陽光房設(shè)計(jì)、入戶花園設(shè)計(jì)等，盡量做到小面積小送、大面積大送，但設(shè)計(jì)必須符合國(guó)家和地方相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。 第三產(chǎn)業(yè) 人 79734 82649從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 萬元 656071 926456從業(yè)人員人均年報(bào)酬 元 24624 31395 376500?從業(yè)人員的增速保持在 4%以上，其中 74%以上集中于工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)中，預(yù)計(jì) 2023開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口將達(dá)到 45萬人?其中 高技能人才和企業(yè)高管占到 87%，伴隨開發(fā)區(qū)未來 “ 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)升級(jí) ” 、 “ 提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)比重 ” ，知識(shí)性、科技型人才將進(jìn)一步加大在第二產(chǎn)業(yè)中的比重?伴隨第三產(chǎn)業(yè)比重上升，金融、知識(shí)密集型人才也將持續(xù)增長(zhǎng)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口狀況開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、開發(fā)區(qū)十一五規(guī)劃主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第二，從中高端項(xiàng)目的銷售速度支持★ ★2年零年零 3個(gè)月個(gè)月 20萬平米售罄萬平米售罄濱海新城★ ★1年年 9萬平米售罄萬平米售罄伴景灣愛麗榭★ ★1年零年零 5個(gè)月個(gè)月 11萬平米售罄萬平米售罄金域藍(lán)灣★ ★8個(gè)月一期個(gè)月一期 10萬平米售罄萬平米售罄主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第三，濱?？蛻舻钠囘x擇上的支持所謂車如其人，看車識(shí)身份。?開發(fā)區(qū)作為濱海新區(qū)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、先進(jìn)生產(chǎn)力的代表和最大的經(jīng)濟(jì)引擎，承擔(dān)著濱海新區(qū)保持高速持續(xù)發(fā)展并有所作為的重任。備注：數(shù)據(jù)分析不包含本項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源：合富數(shù)據(jù)庫地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目總體上市情況已知項(xiàng)目總體量 備注：數(shù)據(jù)分析不包含本項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源：合富數(shù)據(jù)庫08年總上市量08年消化量 08年余量 08年余量 09年新上市量 18萬2023年2023年上市量為 未來趨勢(shì)延展 2023年 1月至 2023年 3月底，開發(fā)區(qū)在售新建商品住宅銷售量共計(jì) 2700套，其中二室所占比例較大，占整體銷售量的 %，其次是三室，占整體銷售量的 31%。?地塊面積較大，地塊內(nèi)被泰達(dá)第一大街和兩條規(guī)劃路分成大小不等的五個(gè)地塊 (其中 4號(hào)地又被分為 41地塊和 42地塊 )。?開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，以電子通訊，生物醫(yī)藥，機(jī)械制造，食品飲料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。?不斷涌入且膨脹的人口使得開發(fā)區(qū)居住區(qū)東擴(kuò)成為必然。項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目操作目標(biāo)項(xiàng)目操作目標(biāo)快速開發(fā)快速銷售項(xiàng)目操作目標(biāo)理解項(xiàng)目操作目標(biāo)理解p 快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度p 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，提升物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，提升物業(yè)價(jià)值p 樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項(xiàng)目形象樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項(xiàng)目形象本次研究需要解決的問題本次研究需要解決的問題p 面對(duì)目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)時(shí)機(jī)，既不冒進(jìn)，又不落后？面對(duì)目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)時(shí)機(jī)，既不冒進(jìn)，又不落后？p 目標(biāo)客戶是誰？他們?cè)谀?？目?biāo)客戶是誰？他們?cè)谀?？p 目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標(biāo)客戶需要的產(chǎn)品？目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標(biāo)客戶需要的產(chǎn)品？項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位2023年 11月 “兩會(huì) ”鄧小平同志 開發(fā)區(qū)大有希望溫家寶總理 ——“ 規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)，不僅關(guān)系天津的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且對(duì)于振興環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著重要作用” 1986年 8月 19日至 21日2023年 10月 15日 ”十七大 ”胡錦濤總書記 ——“ 更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)在改革開放和自主創(chuàng)新中的重要作用 ”國(guó)家政策國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人高度重視！優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)開發(fā)區(qū)西區(qū)海洋高新開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)保稅區(qū)北疆港區(qū)天津港散貨物流南疆港區(qū)東疆港商務(wù)商業(yè)金融區(qū)中心商務(wù)區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)紫云居住區(qū)截止 2023年 12月底，天津開發(fā)區(qū)吸引了來自 74個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商投資企業(yè) 4485家，其中超過 1000萬美元的項(xiàng)目有 657家，上億美元的有 31家， 10億美元以上的有 2家。商服類用地中以酒店及配套設(shè)施類用地供給為主。擬著力滿足社會(huì)中產(chǎn)中堅(jiān)階層的高層次的居住需求，從而建成為 “開發(fā)區(qū)核心居住區(qū) ”的典范國(guó)際社區(qū)，結(jié)合濱海未來發(fā)展，以遠(yuǎn)瞻城市未來的高度和廣度， 營(yíng)造舒適、人性的現(xiàn)代生態(tài)生活城區(qū)。主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第四，濱海新區(qū)導(dǎo)入人口的層次分析?電子信息、食品加工、生物制藥、機(jī)械制造、海洋化工、石油開采加工、現(xiàn)代冶金是濱海新區(qū)的 7大支柱產(chǎn)業(yè)?開發(fā)區(qū)是濱海北區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，雖然現(xiàn)在以第二產(chǎn)業(yè)為主，但其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始升級(jí)，隨著各大企業(yè)的研發(fā)中心的入駐，開發(fā)區(qū)將從生產(chǎn)基地向科技成果轉(zhuǎn)化基地轉(zhuǎn)變?空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集逐漸顯現(xiàn)，將成為濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量?天津港發(fā)展勢(shì)頭良好，規(guī)劃各個(gè)區(qū)域開始進(jìn)入建設(shè)階段，尤其是自由港的建設(shè)，北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心的地位將凸現(xiàn)?濱海新區(qū)定位納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，積極高速發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將吸引大批人才涌入， 天津統(tǒng)計(jì)局顯示，濱海新區(qū)聚集了外來人口 ，占全部外來人口的％， 外來人口的增加對(duì)區(qū)域人口規(guī)模及其他特征的作用力也日趨加大?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)科技高新技術(shù)人群的比例將不斷提升?第三產(chǎn)業(yè)比例增加和商務(wù)功能布局，增加區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入群數(shù)量。其中鄰里生活廣場(chǎng)以單體商業(yè)集群為主，可考慮設(shè)置集中廣場(chǎng)；文化休閑中心需與景觀相結(jié)合，如通過水景形成景觀商業(yè)區(qū)；商業(yè)街需設(shè)置在交通便捷、商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)段。后期視市場(chǎng)情況，保留引進(jìn)酒店管理公司，將酒店式公寓轉(zhuǎn)化為酒店的可行性。對(duì)外：項(xiàng)目與城市和諧共生。216。 通過鋪裝、景觀、商業(yè)等將通過社區(qū)的 市政道路變?yōu)樾^(qū)路 ，體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性。216。216。實(shí)施方案建議01單位 02單位內(nèi)庭園設(shè)計(jì) 通過內(nèi)庭園元素的加入，可以增加聯(lián)排別墅室內(nèi)的采光以及觀賞性。注重安全，具有優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量。 胡同文化：社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)一些像以前胡同一樣居民必經(jīng)的 活動(dòng)、交流、溝通的場(chǎng)所 ，如社區(qū)入口、組團(tuán)內(nèi)、入戶大堂等區(qū)域，通過道路、建筑等方式營(yíng)造人與人交流的空間，提倡人與人的和諧。“價(jià)值定位 ”理念216。承接開發(fā)區(qū) “ 產(chǎn)業(yè) 商務(wù) 商業(yè) 居住 ” 的綜合特點(diǎn)，在區(qū)域中規(guī)劃設(shè)計(jì)具有 地標(biāo)性的建筑 ，與區(qū)域價(jià)值相適應(yīng) ,提升項(xiàng)目整體定位。 ? 500強(qiáng)企業(yè)派駐開發(fā)區(qū)的外籍員工 一般為 23年 。住宅市場(chǎng)定位戶型配比與客群擬合建議對(duì)應(yīng)客群 戶型 客戶需求家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)階段型一口 導(dǎo)入人口投資人群 7080平米一室過渡型住宅滿足生活需要或投資階段型二口普通二口 /三口、空巢 公務(wù)員企業(yè)中層8090兩室 改善型住宅成長(zhǎng)或空巢型家庭尺度合理適用發(fā)展二口、空巢 100120平米兩室或小三室改善三口、空巢舒適三口、普通三口 企業(yè)高管私營(yíng)業(yè)主 130150平米三居舒適型產(chǎn)品富足成熟家庭舒適三口舒適三口四口之家 私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高管 150平米以上四室五口之家住宅戶型配比 (90/70) 面積區(qū)間㎡ 戶型 面積（萬㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩室 65% 3286 %95110 舒適兩室 5% 217 %135150 三室二衛(wèi) 20% 628 %160180 大戶型 3% 80 %200220 四室 +工人房 1% 22 %280320 高端產(chǎn)品 1% 15 %合計(jì) 100% 4573 100%住宅戶型配比 (市場(chǎng)需求 ) 面 積區(qū)間 ㎡ 戶 型 面 積 （萬） 面 積 比例 套 數(shù) 套 數(shù) 比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩 室 20% 1011 %95110 舒適 兩 室 13. 65 30% 1300 %120130 三室一 衛(wèi) 5% 182 %135150 三室二 衛(wèi) 30% 941 %160180 大戶型 5% 134 %200220 四室 +工人房 2% 43 %280320 高端產(chǎn)品 3% 46 %合 計(jì) 100% 3982 100% 地塊現(xiàn)狀土地編號(hào) 地塊價(jià)值分析 土地價(jià)值排序1號(hào)地因道路、綠化退線問題存在土地補(bǔ)償因素，臨近主干路，但有綠化帶阻隔，較遠(yuǎn)離輕軌、立交橋的干擾，地塊規(guī)整， 地塊面積最小42號(hào)地 道路、綠化退線要求已明確， 具備開發(fā)條件， 臨近次級(jí)道路，對(duì)社區(qū)干擾較小，較遠(yuǎn)離輕軌，土地規(guī)整 13號(hào)地 緊鄰輕軌，噪音、視覺污染嚴(yán)重， 土地需通過協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)完整開發(fā) ，開發(fā)時(shí)間受到影響 34號(hào)地 高壓線、變電站影響嚴(yán)重，地塊極不規(guī)則，需協(xié)調(diào)解決，開發(fā)時(shí)間受到影響， 地塊綜合條件較差 55號(hào)地因道路、綠化退線問題存在土地補(bǔ)償因素， 立交橋、高壓線對(duì)地塊造成影響 ，但市政綠化帶對(duì)此影響有所削弱， 土地較為規(guī)整2 地塊價(jià)值分析一期1號(hào)地：占地面積： 67280㎡容積率控制：不大于 產(chǎn)品組合建議：多層洋房+11~18層小高層建議 1號(hào)地為項(xiàng)目一期開發(fā)，原因?yàn)椋簂目前各地塊中最具開發(fā)條件的地塊，不存在土地補(bǔ)償、協(xié)調(diào)問題，能夠保證實(shí)施時(shí)間要求；l在市場(chǎng)整體情況不理想的情況下，以位置較好的地塊啟動(dòng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?。籰核心特色產(chǎn)品亮相，確定產(chǎn)品的領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的迅速滾動(dòng)。 外商及港澳臺(tái)投資企業(yè) 人 202334 221674 229990?濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國(guó)家 “ 十一五 ” 規(guī)劃的整體發(fā)展戰(zhàn)略，被賦予帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的龍頭地位，這是空前的歷史性機(jī)遇。根據(jù)各項(xiàng)目的預(yù)計(jì)推售計(jì)劃， 2023年開發(fā)區(qū)整體消化量將在 50萬平米左右。2023年本項(xiàng)目周邊情況北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)09年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸三大街以北項(xiàng)目基本封頂09年項(xiàng)目南側(cè)地塊開始陸續(xù)整理出讓09年項(xiàng)目東側(cè)的集裝箱地塊開始逐步整理09年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國(guó)際項(xiàng)目住宅部分將達(dá)到封頂條件項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項(xiàng)目將動(dòng)工建設(shè)并銷售2023年項(xiàng)目南側(cè)部分地塊開始動(dòng)工建設(shè)2023年項(xiàng)目東側(cè)的26萬平米的經(jīng)發(fā)局動(dòng)工建設(shè)2023年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國(guó)際公建部分建設(shè)中項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項(xiàng)目將陸續(xù)封頂2023年項(xiàng)目南側(cè)住宅建設(shè)將全面啟動(dòng)2023年項(xiàng)目東側(cè)的經(jīng)發(fā)局初見規(guī)模，周邊配套啟動(dòng)建設(shè)2023年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國(guó)際項(xiàng)目基本完工一期： 35萬二期： 50萬項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年?地塊已經(jīng)屬于 “ 熟地 ” ，很快能進(jìn)入建造期，地塊內(nèi)部平整、較為方正，無地上拆遷物，易于建設(shè)。眾多世界五百強(qiáng)公司落戶開發(fā)區(qū)，成為開發(fā)區(qū)企業(yè)的中堅(jiān)力量。本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)，周邊有 9個(gè)在售中高端、高端項(xiàng)目（除天保金海岸建筑面積為 165萬 ㎡ ，其他項(xiàng)目體量均在 10－ 30萬㎡并在 2－ 3年內(nèi)消化完畢）。 實(shí)力企業(yè)不斷進(jìn)駐截止 2023年 12月，天津開發(fā)區(qū)吸引了一大批代表世界最先進(jìn)生產(chǎn)力的跨國(guó)公司投資企業(yè) ,《財(cái)富》 500強(qiáng)公司中共有來自境外 10個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 62家跨國(guó)公司在開發(fā)區(qū)投資了 137個(gè)企業(yè)。08年該板塊的已知項(xiàng)目的總體量達(dá)到 新港板塊 現(xiàn)有地塊基本出讓完畢。本項(xiàng)目的價(jià)值核心在于：著眼 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三級(jí) ” － “ 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)引擎開發(fā)區(qū) ” － “ 開發(fā)區(qū)核心價(jià)值集約區(qū)域 ” 的綜合角度 ，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)與城市功能再造的關(guān)系，打造：現(xiàn)代宜居而引領(lǐng)未來的 大型國(guó)際高尚居住示范區(qū)具備綜合城市功能、面向未來、可持續(xù)性發(fā)展的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)