【正文】 業(yè)配件實(shí)施方案設(shè)計(jì)原則關(guān)鍵詞策劃綱要項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目理解目標(biāo)客群定位各種物業(yè)的市場定位項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身狀況項(xiàng)目自身狀況本宗地位于天津市開發(fā)區(qū)臨港路與新港四號路交口，位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)（一）地理位置本項(xiàng)目與天津市區(qū)的位置關(guān)系本項(xiàng)目與濱海新區(qū)的位置關(guān)系本案本項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的位置關(guān)系（二）地塊四至：輕軌沿線天保金海岸海員生活配套區(qū)紫云居住區(qū)津?yàn)I國際項(xiàng)目新港四號路臨港路太湖路二大街?天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 于 1984年 12月 6日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，首批國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。同時(shí) 鼓勵(lì)吸引銀行和保險(xiǎn)、證券、基金、信托、擔(dān)保、投資、汽車信貸等非銀行金融機(jī)構(gòu)在天津開發(fā)區(qū)的聚集和快速成長。?但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)。宗地內(nèi)部項(xiàng)目基本條件小結(jié)項(xiàng)目基本條件小結(jié) 配套交通用地現(xiàn)狀獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射，但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)，建議在地塊商業(yè)、公建開發(fā)中考慮此類業(yè)態(tài)；依托項(xiàng)目體量和區(qū)域商業(yè)狀況，可布局專業(yè)賣場、影院等業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目的配套附加值。地產(chǎn)研究 —2023 年濱海新區(qū)板塊類型分布生態(tài)板塊豪宅生態(tài)板塊生態(tài)板塊生態(tài)板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊2023年濱海新區(qū)板塊分為三大類型：五大普通居住區(qū)、四大生態(tài)居住區(qū)、兩大豪宅居住區(qū)。其中包括萬通華府、弘澤制造在內(nèi)的高端項(xiàng)目供給量占到總供給量的 56%！豪宅市場將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供給量分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建筑類型解析20232023年，高層住宅引領(lǐng)開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場！洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)板塊產(chǎn)品 — 供應(yīng)狀況核心板塊 土地基本出讓完畢，只有洞庭路沿線可通過拆遷獲得少量的土地資源，但拆遷成本高，難度大，未開發(fā)宗地逐漸減少。? 區(qū)域產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層都有，但洋房、別墅產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)。項(xiàng)目低容積率、大體量的規(guī)劃條件獨(dú)具優(yōu)勢，具備建設(shè) “ 宜居生態(tài)新城 ” 的條件項(xiàng)目開發(fā)理念思考58北方經(jīng)濟(jì)中心濱海新區(qū)納入國家戰(zhàn)略城市 品牌 區(qū)域 產(chǎn)品復(fù)合價(jià)值鏈打造城市線生態(tài)宜居的規(guī)模大盤產(chǎn)品線 健康人性化產(chǎn)品品牌線產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛城市運(yùn)營商的引領(lǐng)者 具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌稀缺土地價(jià)值與重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域線 開發(fā)區(qū)核心價(jià)值板塊項(xiàng)目開發(fā)理念思考借力區(qū)域魅力濱海核心板塊根植城市價(jià)值中國經(jīng)濟(jì)新中心突現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)百萬宜居大盤親切和諧尺度健康人文環(huán)境梳理項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與城市發(fā)展的關(guān)系挖掘項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與人文屬性的關(guān)系內(nèi)外交融 遠(yuǎn)近結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)理念思考本項(xiàng)目的市場定位將立足于探索 項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的城市功能關(guān)系 ，成為 “ 北方經(jīng)濟(jì)中心 濱海新區(qū)核心區(qū) 開發(fā)區(qū)綜合居住價(jià)值核心板塊 ” 這一關(guān)系鏈上的 標(biāo)志性城市級大盤 。支撐點(diǎn)：（ 1）本項(xiàng)目北側(cè)已有占地 1平方公里的天保金海岸項(xiàng)目，總建筑面積超出本項(xiàng)目，且位置優(yōu)于本項(xiàng)目，該項(xiàng)目定位于中端產(chǎn)品，本項(xiàng)目不可能和其看齊，而在一個(gè)水平上競爭；（ 2）開發(fā)商追求不同，天保金海岸已經(jīng)被客戶定義為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，而其走性價(jià)比的路線將不會(huì)提升其后期項(xiàng)目品質(zhì)。（ 1）濱海高檔私家車總體數(shù)量排序?yàn)椋? 塘沽 開發(fā)區(qū) 大港 漢沽（ 2）濱海 41%；（ 3）寶馬人群比奔馳人群更年輕化，一般 3040歲開寶馬， 4050歲選奔馳；（ 4）對豪華車擁有最多的是濱海的私營老板和外企高層管理者兩類人群。STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例第一，從開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目客群比例出發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目客群比例的靜態(tài)分析（區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行客群比例預(yù)測）開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶區(qū)域劃分研究本項(xiàng)目客戶區(qū)域分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）開發(fā)區(qū) 塘沽區(qū)域 市區(qū)區(qū)域 臨近省份 外籍 其他% % % % % %開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶職業(yè)劃分研究本項(xiàng)目客戶職業(yè)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群私營業(yè)主 企業(yè)高層管理 企業(yè)中層 公務(wù)員 其他% % % % %開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶家庭結(jié)構(gòu)劃分研究本項(xiàng)目客戶家庭結(jié)構(gòu)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）三口之家 兩口之家 四口之家 單身 三代同堂 其他% % % % % %第二，從開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)的變化狀況，進(jìn)行本項(xiàng)目客群比例的動(dòng)態(tài)修正修正要點(diǎn)：?濱海新區(qū) /開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)回溯?濱海新區(qū)新開盤高端樓盤客戶群變化?，戶型以舒適型產(chǎn)品為主客群比例的靜態(tài)分析，基于對開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目客群 “ 精準(zhǔn)導(dǎo)入 ” 的研究，由于上述已售項(xiàng)目在戶型面積、銷售時(shí)間、體量位置、綜合資源等方面與本案的擬和度有所差異，故從以下方面進(jìn)行綜合修正塘沽區(qū)及外地、外籍高端人士在購買開發(fā)區(qū)高端樓盤的客戶中的比例在上升萬通華府首期認(rèn)購客戶分析目標(biāo)客群的變化 —— 客群范圍擴(kuò)寬，客戶層次升級藍(lán)領(lǐng)工人、灰領(lǐng)職員（技術(shù)性工種企事業(yè)低層管理人員企事業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員企業(yè)主CEO率客群率客群項(xiàng)目 經(jīng)過動(dòng)態(tài)修正后項(xiàng)目 STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究企業(yè)高管企業(yè)中層公務(wù)員120150三居； 100120 ㎡二居私營業(yè)主150180 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細(xì)分起居室 /主臥舒適尺度職業(yè) 戶型 功能空間要素140160 ㎡四居； 120150三居舒適尺度、均衡空間、120150三居； 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺(tái)120150三居； 100120 ㎡二居緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈(zèng)空間陽臺(tái)、雙衛(wèi)、儲(chǔ)藏衣帽間舒適書房、陽臺(tái)緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈(zèng)空間舒適書房、陽臺(tái)100120二室， 8090㎡二居100120二室， 8090㎡二居二人世界三口之家階段型發(fā)展型普通三口三代同堂四口之家五口之家舒適三口7080㎡一居； 8090㎡緊湊二居100120 ㎡舒適二居100120二室， 8090㎡二居120150三居單身貴族單人天地初入社會(huì) 7080㎡一居8090㎡ 二居140160 ㎡四居； 120150三居140160 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細(xì)分緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈(zèng)空間尺度舒適、衣帽間、陽臺(tái)附贈(zèng)空間、兒童房書房、雙衛(wèi)、儲(chǔ)藏衣帽間、主臥尺度、附贈(zèng)空間尺度舒適、景觀陽臺(tái)功能均衡、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏老人房、專用衛(wèi)生間、景觀陽臺(tái)、無障礙設(shè)計(jì)家庭結(jié)構(gòu) 戶型 功能空間要素空巢型 8090㎡二居， 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺(tái)濱海新區(qū)的中產(chǎn)富裕階層本項(xiàng)目主力目標(biāo)客群目標(biāo)客群：工作、生活在濱海新區(qū)企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、公務(wù)員、開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。 戶型設(shè)計(jì)要求戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)描述?玄關(guān)、入戶花園設(shè)計(jì)；?干濕分離的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)；?儲(chǔ)物空間、步入式衣帽間設(shè)計(jì)；?飄窗、凸窗等異性窗型設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光和空間變化；功能空間的完整性 ?90㎡以下戶型盡量滿足各功能用房的完整；?140㎡以上大戶型盡量設(shè)置雙套房設(shè)計(jì)；?考慮露臺(tái)采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，提高附加值；?90㎡以下戶型考慮附送多功能空間；?標(biāo)準(zhǔn)層高建議不低于 ；放大小眾群體的需求空間豐富性與變化性追求亮點(diǎn)與附加值?青年群體主臥舒適尺度；?躍層、錯(cuò)層空間的趣味性；?多功能房（次臥、兒童房、書房）設(shè)計(jì)；?空巢老人無障礙、智能化設(shè)計(jì)；?緊湊合理的廚房設(shè)計(jì)商業(yè)市民廣場商圈15萬平米時(shí)尚廣場商圈10萬平米天保金海岸商圈25萬平米客源截流客源截流客源截流天堿商圈30萬平米客源截流海員生活配套區(qū)未知摩天樓群高端商業(yè)40萬平米提升居住體驗(yàn)品質(zhì)，住宅功能延伸的服務(wù)型商業(yè)項(xiàng)目周邊環(huán)境總結(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境總結(jié)? 經(jīng)過多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)保有量達(dá) 30余萬平方米，而截止 2023年末開發(fā)區(qū)常住人口只有 ，平均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 ，大大高出市場可成熟范圍；? 項(xiàng)目地處泰達(dá)時(shí)尚廣場與市民廣場兩個(gè)區(qū)域型商業(yè)中心之間，對本項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體形成分流，且交通條件更佳，對項(xiàng)目未來的經(jīng)營將產(chǎn)生不利影響；? 項(xiàng)目周邊除餐飲業(yè)外其他尤其是百貨行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r較差，短期內(nèi)不宜設(shè)立大規(guī)模集中式商業(yè)； ? 本項(xiàng)目位置較偏，不適宜興建寫字樓式的商務(wù)公建物業(yè)；? 項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多，經(jīng)營品類豐富，同質(zhì)化競爭激烈，使得項(xiàng)目只能定位為 以服務(wù)本項(xiàng)目居民為主，適當(dāng)吸引項(xiàng)目周邊居民的區(qū)域型社區(qū)配套中心；公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)居中規(guī)模 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)類別 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1605—2700 （2165—3620 ） 2065—4680 （2655—5450 ） 1176—2102 （1546—2682 ） 1282—3334 （1682—4084 ） 363—854 （ 704—1354）502—1070 （ 882—1590）分類 教育 600—1200 1000—2400 600—1200 1000—2400 160—400 300—500醫(yī)療衛(wèi)生 60—80 （ 160—280 ） 100—190 （ 260—360 ） 20—80 40—190 6—20 12—40文體 100—200 200—600 20—30 40—60 18—24 40—60商業(yè)服務(wù) 700—910 600—940 450—570 100—600 150—370 100—400金融郵電 20—30 （ 60—80 ） 25—50 16—22 22—34 —— ——市政公用 40—130 （ 460—800 ） 70—300 （ 500—900 ） 30—120 （400—700 ） 50—80 （450—700 ） 9—10 （ 350—510 ） 20—30 （ 400—550 ）行政管理 85—150 70—200 40—80 30—100 20—30 30—40其他 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為 1605平方平方米，本項(xiàng)目共需商業(yè)最低米，本項(xiàng)目共需商業(yè)最低 25000平方米平方米 。酒店對本項(xiàng)目利弊分析結(jié)論：考慮到本區(qū)項(xiàng)目情況，建立中、低檔次酒店對項(xiàng)目不能起到品質(zhì)提升作用，而四星級以上酒店成本高，專業(yè)度強(qiáng)，具有一定的操作風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目前期暫不考慮酒店物業(yè)產(chǎn)品。顯示外籍人士租賃物業(yè)根據(jù)住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不同，將呈現(xiàn)兩層分化的現(xiàn)象。開發(fā)理念解釋 “生態(tài) ”在規(guī)劃中表現(xiàn)在以 “人與自然的和諧統(tǒng)一 ”作為規(guī)劃形象，打造具有親和力的社區(qū)風(fēng)情，特別是在城市內(nèi)部利用大體量環(huán)境景觀 實(shí)現(xiàn) “現(xiàn)代田園牧歌 ”的生活情調(diào)，回歸生態(tài)人居的終極理想。生態(tài) ”榜樣住區(qū)“家 ”概念梳理歸屬感 榮譽(yù)感 延續(xù)性親情港灣歸宿舒適安全松弛平和單純隨意鄰里珍貴愉悅分享和睦幸福支撐責(zé)任品味繁衍回憶故事聯(lián)系交流“生態(tài) ”概念梳理7個(gè)方面生態(tài)規(guī)劃生態(tài)建筑生態(tài)能源生態(tài)園林水資源利用生活垃圾處理智能化設(shè)施3個(gè)層級國家規(guī)范的生態(tài)概念生態(tài)：人與自然平等綠色：對人類無害健康：對人類有益＋家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產(chǎn)品景觀“家 建筑立面要體現(xiàn) 親切 的感覺，讓復(fù)雜的生活變得簡單，用富于質(zhì)感的建筑色彩給人親切宜人 “家 ”的感覺，減少 工業(yè)化色彩 。 以確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比，再與整體戶型配比進(jìn)行契合。216。216。車位配比建議車位配比建議 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目車位配比狀況詳見附件為保證社區(qū)品質(zhì)，不建議做地上停車處理，可采用地下車庫形式，部分節(jié)點(diǎn)設(shè)置停車樓形式，與園林景觀有機(jī)結(jié)合，營造生態(tài)環(huán)境；后期可充分論證機(jī)械停車的可行性，在滿足需要的情況下，控制成本。 為擴(kuò)大客戶群范圍，應(yīng)著力豐富項(xiàng)目整體的產(chǎn)品豐富性，并依據(jù)每戶住宅產(chǎn)品檔次、位置、景觀條件等合理安排戶型面積，充分挖掘優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的最大價(jià)值。 建議中心景觀區(qū)周邊的 高層首層可考慮采用架空設(shè)計(jì) ，并適當(dāng)增加層高，并在設(shè)計(jì)時(shí)將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮，連接部分自然過渡，令整個(gè)花園和諧統(tǒng)一，以彌補(bǔ)中心園林面積不大的劣勢。 為減少項(xiàng)目后期開發(fā)工程對前期已入住業(yè)主的干擾，工程施工要按照國家相關(guān) 環(huán)保施工標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)景觀原則充分利