【正文】 4）靜態(tài)投資回收期 （ 1）項(xiàng)目投資后，每年收益額大致相當(dāng)時(shí) 靜態(tài)投資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng)目年平均收益額 （ 2）每年收益額相差較大時(shí) 投資回收期 =累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù) 1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)期凈現(xiàn)金流量 使用方法 ：與投資者期望的投資回收期比較，常用于多個(gè) 項(xiàng)目比選 16 二、房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 靜態(tài)投資回收期的 不足 ： A、沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B、沒(méi)有考慮項(xiàng)目資金回收后的情況 例 43 P 76 17 二、房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 總收入市場(chǎng)價(jià)格總收益乘數(shù) ?傳統(tǒng)指標(biāo) 1）收益乘數(shù) 凈經(jīng)營(yíng)收益市場(chǎng)價(jià)格凈收益乘數(shù) ? 收益乘數(shù)的值越小，物業(yè)投資價(jià)值越高，可獲得投資回報(bào)率越高 18 二、房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 市場(chǎng)價(jià)格凈經(jīng)營(yíng)收益全面資本化率 ?2）全面資本化率 全面資本化率和凈收益乘數(shù)互為倒數(shù)；他們存在共同的不足，即 沒(méi)有考慮融資方式的差異 ，例如一次性付款和銀行按揭?，F(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的代數(shù)和成為凈 現(xiàn)金流量 。 19 二、房地產(chǎn)投資靜態(tài)分析 3）股本化率 %100*初始股本投資稅前現(xiàn)金流量股本化率 ?優(yōu)：考慮了不同融資方式對(duì)投資回報(bào)的影響。 置業(yè)投資 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括：物業(yè)的價(jià)格和面積、各種交易稅費(fèi)銀行按揭情況、出租情況等 5 一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 C、有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及指標(biāo)的計(jì)算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 基本報(bào)表 :現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表 輔助報(bào)表：成本費(fèi)用估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息表、銷(xiāo)售收入估算表、出租收入估算表等 置業(yè)投資項(xiàng)目 只需編制現(xiàn)金流量表就可以滿足相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算和分析