【正文】 。 ※ 商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧 232 大連大世界家居廣場 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場 4 號 開業(yè)日期： 2001 年 4 月 21 日 商場總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層 ： 地上五層，地下一層 營業(yè)時間： 上午 9 時至午 8 時 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※ 現(xiàn)場氣氛 商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。 ② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。 41 國內(nèi)市 場形勢 411 香港在 80 年代末 90 年代初的蓬勃商場發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。汰弱留強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆 是的都市。 ② 每年大約 %的游客是國外游客，其余 %為國內(nèi)游客， 其中 60%為東北游客。 ※ 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個旅游式主題的購物廣場，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。 以 “多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi) ”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機(jī)，投資吸 引力及價(jià)值更為顯著。 462 針對 A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ n 建議在負(fù)一層設(shè)置購物天地，引入主力百貨店。 B）建議在 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為： 國際美食天地：薈萃全國各地和世界風(fēng)情美食 經(jīng)營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐 “麥當(dāng)勞 ”“必勝客 ” 干果、零食專賣店、港式茶餐廳 ,韓國燒烤，日式火鍋等。 47 項(xiàng)目的特色如何營造 ◎ 五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置 ■名稱恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。 本商場的規(guī)劃布局專家評審會 174。 加推新一期鋪位 n 媒體組合： 174。 項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。實(shí)際操作是發(fā)展商允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 很有心情購物 174。 7經(jīng)營推廣 71 推廣活動 n 各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展覽、攝 影展覽等 n 時裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專題節(jié)日：中華 /環(huán)球美食節(jié)、國際兒童節(jié)、奧運(yùn)會、 世界杯等 n 電臺 /電視臺直播：時事論壇、品牌推介、流行時尚等 n 各類大型游戲及比賽活動：電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運(yùn)動競賽等 n 商品推廣活動：運(yùn)動用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦的各類商品推廣活動 n 慈善活動：商品慈善展銷活動、慈善拍賣活動 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場的地理位置、交通路線、商戶名單、經(jīng)營規(guī)劃等基本信息。 當(dāng)然，在主力店引入的過程，我同也會充分考慮各個項(xiàng)目的實(shí)際情況，有區(qū)別性和針對性地引入主力店，力求實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營者和進(jìn)駐商戶 “三贏 ”局面。 22 項(xiàng)目劣勢： n 屬于純住宅項(xiàng)目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 n 大連的外國企業(yè)及其駐華機(jī)構(gòu)的高級管理人員。 14~197。此項(xiàng)目在開發(fā)初期，其售價(jià)約為港幣 3 萬元 /平方 米，銷售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。 643 結(jié)論 建議由我司整合 專業(yè)資源，采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營管理的服務(wù) 好處： ◎ 由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司加入直接的經(jīng)營管理，有利于與前期的策劃銷售招商涵接，提前介入整體運(yùn)作。 6商場的經(jīng)營管理 61 角色 611 對內(nèi)經(jīng)營 n 與商戶達(dá)至良好的溝通，了解商戶的需要，建立融 洽的客戶關(guān)系 n 監(jiān)察商戶嚴(yán)格遵守商場的管理公約 n 監(jiān)管租戶按照租約經(jīng)營 n 監(jiān)控商場的經(jīng)營狀況 n 統(tǒng)籌 商場購物環(huán)境的裝飾布置 612 對外經(jīng)營 n 向社會公眾推廣商場的形象 n 協(xié)調(diào)與政府各部門及旅游公司的關(guān)系 n 監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作 62 目標(biāo) n 建立項(xiàng)目的整體形象 n 為商戶提供良好的經(jīng)營條件 n 提高商場及商戶的知名度和商譽(yù) n 吸引更大的消費(fèi)人流 n 促進(jìn)商戶的經(jīng)濟(jì)收益 63 效果 631 旺人（消費(fèi)人流） 提高商場人流 n 滿足各年齡階層的消費(fèi)需求：男、女、老、幼皆宜 n 具有強(qiáng)烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費(fèi)人流 n 充分利 用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢，爭取旅游消 費(fèi)人群 延長消費(fèi)者的逗留時間 n 留住各類型消費(fèi)群體 a. 家 庭：老人、丈夫、妻子、小孩 b. 非家庭：朋友、同事、情侶、個人、游客、團(tuán)體 174。 因?yàn)榘l(fā)展商以讓利的形式，獲取股份，所 以降低了客戶的投資投入。 最后一期鋪位 n 媒體組合： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 計(jì)算機(jī) /網(wǎng)絡(luò)至 IN 游戲比賽 n 招商策略 174。 新聞造勢 174。 租售做法：通過招商或自主經(jīng)營游玩配置，鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。 464 針對 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 A）將 D、 E 地塊打造成為一個動、靜結(jié)合且相互帶動的新型的娛樂、購物天地。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個下沉式的廣場，在 A 區(qū)與 C區(qū)之間搭建架空步行天橋，將 A、 B、 C 地塊以及 X 的部份地塊所組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來，并引入一個主力百貨店在此經(jīng)營，而鋪面招牌設(shè)置在 A 地塊的西南轉(zhuǎn)角處。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為： “集世界風(fēng)情，移植大連國際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū) ” 454 項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢 ——項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 3． 住宅部份位于中心面向市中心的勞動公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅的出售，另一方面，可為商場部份帶來一定的消費(fèi)群。 n 綜合餐飲，娛樂及購物的便利。 436 在 1999 年，勞動人口工資收入比 1998 年增長 %，物價(jià)指數(shù)卻下降了 %。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。 414 國內(nèi)的商場大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略了商場的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮住? ② 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營上已較全面，令市場對項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個有名的旅游城市，會向一個國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。目前的進(jìn)場條件是商場抽成 2328%左右。天百大樓率先提出 “十五條龍服務(wù) ”并利用 50 年店慶機(jī)會，推出全場店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè)額 3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相 。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨 ”的承諾。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進(jìn)場條件是商場抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。 W——項(xiàng)目劣勢 ① 項(xiàng)目不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。 ③ 市場習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對項(xiàng)目定位上的影響。到招商推廣時，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。顯示購買能力實(shí)際上升了 %。 n 具名氣的商場。 ■經(jīng)營角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營對本項(xiàng)目包裝定位是一個強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)檔次。 我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A——以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場潛力。 所謂 “動 ”是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動感的，甚至是以運(yùn)動為主題的新型娛樂、康體活動。 國際名店城：薈萃當(dāng)今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。 引起 無錫全市關(guān)注的焦點(diǎn) n 媒體組合：以報(bào)紙為主 n 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景 n 公關(guān)活動： 174。 主力商戶直銷 174。 加推新一期鋪位 174。 報(bào)紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間準(zhǔn)時開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準(zhǔn)時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購須知》中注明。 好吸引，想逛一逛 174。 ◎ 有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) —天河城的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán) —吉之島，營業(yè)面積達(dá) 2 萬平方米，并以 “吉之島成功 進(jìn)駐 ”作為賣點(diǎn)吸引投資者和經(jīng)營者，令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊(duì)購鋪的現(xiàn)象，而售價(jià)也升至港幣 5 萬元 /平方米；另一方面，在招商中也以此帶動并結(jié)合我司本身的商戶網(wǎng)絡(luò)，采取多種招商形式，在短時間內(nèi)完成全場90%的招任務(wù)。 88㎡ 8200 元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢劣勢分析 21 項(xiàng)目優(yōu)勢： n 位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購物商圈 n 景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。 n 大連市內(nèi)擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入且具有投資意識的中高收。 n 項(xiàng)目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和硬件配套優(yōu)勢。 此外，我司在操作廣州標(biāo)志性物業(yè)中 —中信廣場購物城和廣州市中心北京路步行街項(xiàng)目 —廣百新翼的時候，也靈活運(yùn)用了主力店的進(jìn)駐這一手段，如在中信購物城中引進(jìn)著名港資零企業(yè) —屈臣氏 (香港和黃集團(tuán)旗下的連鎖精品超市 )，營業(yè)面積為 600平方米，在廣百新翼則引進(jìn)了屈臣氏和家誼超市 (廣州友誼集團(tuán)旗下的大型超市 )，營業(yè)面積達(dá) 4000 平方米。將這些專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場的整體發(fā)展。 餓了有地方吃東西 174。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念和規(guī)劃布局 174。 報(bào)紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會 174。 租售做 法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。 “相互結(jié)合、相互帶動 ”是指令到 “動 ”與 “靜 ”之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為 整體；另外，兩者也因?yàn)橛幸粋€共同的主題，相互帶動彼此的經(jīng)營。 n 主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。 B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。 452 本項(xiàng)目的主題定位 “集旅游、娛樂、購物、休閑、運(yùn)動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風(fēng)情文化的購物天地 ” ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進(jìn)，這是一個全新的消費(fèi)模式。雖然每年的增長率也達(dá)兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于