【正文】 劃局了解到的情況，本項目用地目前尚未 作控制性詳細規(guī)劃，其規(guī)劃指標沒有特殊的硬性規(guī)定，給了我們較大的規(guī)劃設計自由度。　　大邑是川西平原上比較典型的傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)縣，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然條件較好，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的歷史悠久，精耕細作，出產(chǎn)豐富，近代中國川西平原“天府之國”的 美名遠播四方，大邑可以算作一個代表?！　∧壳按罅Πl(fā)展旅游業(yè)，開拓旅游資源，保護生態(tài)環(huán)境已經(jīng)成為大邑的共識，大邑確立了“花園式山水旅游城市”的城市定位，正在成為成都市的一道生態(tài)屏障。天然氣供配氣設施完善，目前每天尚剩余10多萬立方米的供氣能力。這些住宅沒有綠 地，沒有老人和兒童活動的場地，沒有健全的物業(yè)管理，沒有形成人們生活居住需要形成的社區(qū)，因此這個市場給消費者提供的選擇余地不大。近年來 人們對房地產(chǎn)市場最重要的認識是，換房需求是房地產(chǎn)市場長盛不衰最主要的動力，這種需求無法用統(tǒng)計數(shù)字來預測。由于傳統(tǒng)的地理歷史原因， 多少也因為外出務工人員的牽線搭橋，西藏和阿壩甘孜兩個自治州與大邑已經(jīng)建立了比較密切的聯(lián)系，這些地區(qū)現(xiàn)有不少漢族干部將其子女安排在大邑縣的中小學里 寄讀，他們與大邑的已經(jīng)存在的這種關(guān)系非常重要，肯定將直接影響到他們的個人生活安排，既然子女已經(jīng)在大邑念書了，在大邑找一個落腳點肯定是很自然的；在 大邑購置自己滿意的房產(chǎn)用于離退休后定居，對他們來說，應當也是一個順理成章的選擇?！　】紤]到上面列出的其他類型的潛在客戶群，我們推算未來三年內(nèi)，大邑縣城住房市場對具有較好環(huán)境的“高端”產(chǎn)品的需求量，其下限應當不低于1萬 套。因此低價入 市，低開高走是我們營銷策略的一個必然選擇。按照我們逐步 提價的營銷策略，預計一期工程的開發(fā)收益將會是最低的，如果一期開發(fā)我們能夠在保證市場熱銷的情況下，成功地控制到不虧本或者少有利潤，整個項目開發(fā)的效 益就完全能夠?qū)崿F(xiàn)，因此本報告的經(jīng)濟評估主要以一期工程來進行。貸款還本付息這樣我們就有可能根據(jù)市場的變化，動態(tài)調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)成，掌握產(chǎn)品供應節(jié)奏的主動，從而避免大面積的滯銷和積壓。 與此相關(guān)的另一個不確定性問題是，我們推出的產(chǎn)品在價格上能否被大邑人接受。 本項目是一個比較特殊的項目，做這個項目需要一些比較“特殊”的思維方式，要敢于突破一些流行的思維“定式”。以兩種不同 調(diào)查對象得到的數(shù)據(jù)對照比較，符合邏輯的大多數(shù)數(shù)據(jù)離散值較小，我們有理由認為這次調(diào)查是非常成功的，數(shù)據(jù)是可靠的，調(diào)查得到的資料對下一步的產(chǎn)品開發(fā)定 位和開發(fā)戰(zhàn)略的制定具有較大參考價值。在大邑的開發(fā)中，情況有很大的不同，土地在總成本中的比例相對較低，我 們有可能以較大規(guī)模開發(fā)總價得到市場認可的這類產(chǎn)品，這是我們在產(chǎn)品定位中需要加以特別注意的新情況。617871319綜合數(shù)據(jù)5461002853街頭調(diào)查63綜合數(shù)據(jù)3741411112317146131742335街頭調(diào)查34綜合數(shù)據(jù)910164單位調(diào)查1520471綜合數(shù)據(jù)821261單位調(diào)查10115415506每套100～160㎡的住房受到青睞，但心理價位只有10萬元有一個很有意思的情況是，調(diào)查中反映出有將近60％的大邑人希望購買每套面積為100～160㎡的住房，也有60％的人在調(diào)查中表明，其購房心理價 位每套在10萬元以內(nèi)，這是大邑目前市場價位的一個直接反映，明確無誤地表明了人民對價廉物美住房的渴求，很顯然，被調(diào)查人不想誤導我們。 2002年9月24日，在大邑縣晉東開發(fā)區(qū)指揮部和大邑縣有關(guān)部門的大力支持幫助下，我們作了一次關(guān)于大邑縣居民住房需求的專題問卷調(diào)查。我們準備謹慎從事，我們將總結(jié)多年來在大城市從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓，把我們的積累毫無保留地用在大邑，項目一定會取得圓滿成功。對此我們非常有信心，我們認為自己把握住了市場的脈搏，從這個意義上看，我們面前不存在市場的不確定性。稅費　　大邑民風淳樸實在，縣城規(guī)模不大，人際網(wǎng)絡密切，我們認為，在這樣的環(huán)境做開發(fā)，做好了一順百順，做壞了則很難挽回。而眼下在大城市很“熱”的小戶型住宅在大邑不受歡迎，這是大邑白領(lǐng)階層 尚未形成規(guī)模的真實反映?！　∵€有一些我們現(xiàn)在很難預料到的客源，例如周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的散客，川西平原城鎮(zhèn)分布很密，現(xiàn)在交通很方便，只要產(chǎn)品作得好，有競爭力，相信完全有可能吸引到這部分客戶。此外阿壩甘孜兩州也有相當?shù)拇笠貏展と藛T?！　∥覀兩钤谝粋€觀念更新的時代，觀念決定方法，只有在腳踏實地的基礎(chǔ)上，不斷地突破思想的禁區(qū)才有可能取得成功。這種開發(fā)建設的方式在大邑不可能再現(xiàn)，如外地來大邑考察得出的結(jié)論，今后任 何地方也不可能“克隆”大邑的做法。在通訊方面，大邑現(xiàn)有數(shù)字程控交換機容量38500門，移動電話容量12000門，各 種基站16個。1997年以后，大邑縣領(lǐng)導明確了發(fā)展旅游業(yè)的“大市場，大產(chǎn)業(yè)”的指導思想，用資源招商，給政策，營 造好的投資環(huán)境，吸引了20多個億的外來投資，很快地完善了各旅游景區(qū)的配套設施，形成了“雪山、森林、溫泉、莊園”四大旅游精品品牌，大邑旅游名聲鵲 起，蒸蒸日上，旅游收入逐年上升。二 區(qū)位分析　 　大邑縣位于成都平原西部，幅員面積1548平方公里，居成都市20個區(qū)（市、縣）之冠?！　∽匀伙L光秀麗，本底生態(tài)環(huán)境質(zhì)量較好，地形高差不大，是本項目用地最顯著的優(yōu)勢，但不利之處是據(jù)縣城有一段距離，缺乏必要的生活配套設施依托， 商業(yè)服務處于空白狀態(tài)。用地周圍的路網(wǎng)目前已經(jīng)按規(guī)劃基本建成，市政基礎(chǔ)管網(wǎng)也同時按規(guī)劃敷設完成，道路全部為高標準水 泥路面，路寬12米，道路紅線為18米和30米兩種，路況良好，對內(nèi)對外的交通條件非常優(yōu)越，為工程建設創(chuàng)造了很好的基礎(chǔ)條件。一 項目概況　 　《大邑新錦江》是四川XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與大邑縣晉原鎮(zhèn)（城關(guān)鎮(zhèn)）人民政府在大邑縣晉原鎮(zhèn)晉東開發(fā)區(qū)，合作開發(fā)建設的一個綜合性成片開發(fā)的房地產(chǎn)項 目。從工程地質(zhì)來看，該類土壤優(yōu)于黃土，極少出現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn) 象，對普通建（構(gòu)）筑物是較好的持力層，成都地區(qū)已經(jīng)積累了比較豐富的對這類土地的地基處理的成功經(jīng)驗，一般多低層建筑無需采取特殊的工程措施?，F(xiàn)年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白酒15萬噸，是全國著名酒鄉(xiāng)，已被中食協(xié)白酒專業(yè)協(xié)會認定為“中國著名白酒生產(chǎn)基地及OEM加工基地”。大邑在全省縣級綜合經(jīng)濟實力排名中已從 1996年的 23位升至 11位，并進入“西部縣域經(jīng)濟競爭力百強”，位居西部 905個縣域經(jīng)濟單位的第 26位。從目前來看，成都市民的居住地選擇已經(jīng)有跡象開始向溫江、華陽、雙流、郫縣和新都等一線郊縣轉(zhuǎn)移，但遠未形成一種社會潮流，短期內(nèi) 向大邑轉(zhuǎn)移的可能性更不是很大?！　【攀甏跗?，大邑曾經(jīng)有一家來自成都的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事開發(fā)經(jīng)營，后由于種種原因他們退出了這個市場。以這樣規(guī)模的盤子，客戶定位的主體應該是市場主流，即當 地中上階層的客戶。　　大邑各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)家，酒坊和煤窯的老板和其他成功人士，到縣城安家是他們事業(yè)有成的標志，也是他們可以照料自己的事業(yè)，同時又能改善和提高家庭生活素質(zhì)，能夠讓子女上更好的學校的很好的選擇。　　我們這里所謂的高品質(zhì)，主要指的是產(chǎn)品軟件部分，包括先進的開發(fā)理念，高水準的規(guī)劃設計，貫徹以人為本思想的環(huán)境營造，貫穿整個開發(fā)建設階段的 嚴格質(zhì)量管理，以誠信為核心的市場營銷運作，以及周到完善的售后服務。二期工程初步計劃于2003年七月動工，開發(fā)用地中部的光華苑，用地面積94000平方米 （141畝），XX公園也同期開始建設。其主要規(guī)劃設計指標如下：萬元/套一季度土地款八 市場風險及不確定性分析一種很盛行的做法是，產(chǎn)品推出前先到市場上調(diào)查一 番，了解這種產(chǎn)品當時在市場上的銷售情況和價格，然后再將自己的產(chǎn)品推出去，似乎這就能避免不確定性，這也是很多人理解的“市場導向”的概念。換房需求高達80％從調(diào)查得到的數(shù)據(jù)表明大邑縣城鎮(zhèn)居民現(xiàn)狀住房條件是很好的，那么新開發(fā)的商品房在他們中間有沒有市場，這是一個非常令人感興趣的問題。大邑住房需求問卷調(diào)查基本數(shù)據(jù)現(xiàn)有住房面積%%%超過㎡%%其他%%三年內(nèi)%%%15~20萬%%%未表態(tài)%%%160~200平方米%%%購房用途%投資%%%需要車位%未表態(tài)%% %300平方米以上%%%40~60平方米%%%未表態(tài)%%心理價位%%不打算換房%%房改房%%%80~60㎡ XX房地產(chǎn)公司 前期工作部”對這個換房意向問題的回答，％表示要考慮換房，街頭調(diào)查中有80％表示要考慮換房；明確表示不考慮這個問題的，在機關(guān) ％，％。我們看中了大邑項目，更看中了大邑人，我們與大邑方面的合作，“雙贏”的 共同目標將是今后克服一切可能出現(xiàn)的困難，解決一切矛盾最堅實的基礎(chǔ)。2000年2月，三位著名的企業(yè)管理學者在對全球25家領(lǐng)先企業(yè)進行專門研究之后，得出這樣 一個結(jié)論：盡管眾多企業(yè)力倡市場驅(qū)動（market driven），但業(yè)內(nèi)以高成長為標志的領(lǐng)先企業(yè)