【正文】 概況■ 為了保護蘇州市區(qū)內園林景觀和整體規(guī)劃，市區(qū)內禁止建造高層建筑（十層以上）■ 各區(qū)內樓盤多層結構封頂、小高層完成40%—50%后，房地產開發(fā)商才能得到預售證。蘇州市商品房市場概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產市場已從2002年的供不應求向供求平衡甚至供過于求急速轉變。問題1：蘇州的房地產未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規(guī)律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。其經濟收入（購買力）決定了其能承受的房產總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40％。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。香港泛亞易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分成了8個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來，2個片區(qū)——城市廣場與湖濱大道的建設已經順利完成。1994年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結合的高檔區(qū)域。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿服務，包括國際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內各類項目的開工建設，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。區(qū)域性房地產的競爭也有一個“性價比”的問題。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價入市，漲幅將會更大一些。去化分析該案去化速度較為迅速，其原因在于該案售價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其130平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。禮遇會員：在新項目開始運作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準備金凍結若干時間后成為禮遇會員（購房準備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。由于該案一期位置和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積85萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。周邊公交相對豐富。表13：小區(qū)規(guī)劃環(huán)境項目名稱綠化率規(guī)劃特點南都樓盤的綠化率范圍基本在4260％。天域五星級度假特區(qū)湖左岸三期難得湖圖，悅讀生活，就是這么自然。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。而湖東樓盤雖然不多，漲勢也不弱，目前均價也已突破5000元/平方米，樓盤一面市價格起點就很高。高爾夫花園園區(qū)內企業(yè)主及中高級管理精英，購房者中外籍人士、投資客比重相對其他樓盤都較大。園區(qū)還投資6000萬元用于優(yōu)秀人才的住房補貼。而現(xiàn)代建筑則迎合了隨經濟新增長而誕生的“新貴”們的口味，客源在滿足居住的情況下，對產品品質的追求和生活品質的追求也將不斷增強，生活方式日趨個性化，人文的需求不斷增加；同時客源對社交、公共交流方面的需求快速增長，小區(qū)的公共交流空間顯得日益重要。園區(qū)良好的個人發(fā)展前景，優(yōu)厚的薪酬以及較多的培訓學習機會，吸引了各地青年才俊競相投奔。都市花園玲瓏灣48006779東湖大郡460064東湖春之韻二期53006873順馳湖畔天城20%2004/6/12 都市花園而園區(qū)CBD區(qū)域周邊項目都比較有針對性的，以其區(qū)域工作人群特質進行包裝宣傳。湖左岸三期42%該案整個小區(qū)地塊呈L型，一條中央水景大道從小區(qū)中央的第二會所貫穿至東北角，可以看到湖濱公園，另外該小區(qū)擁有跌水下沉廣場復合、生態(tài)會所，同時還擁有放鳥區(qū)、兒童戶外游樂場地、棋藝園、健身活動區(qū)等。雖然規(guī)劃的19個鄰里中心的分布均勻，可以使周邊樓盤居民全部受益，但是距離鄰里中心近的樓盤仍然有著相當優(yōu)勢。順馳另外也有部分市區(qū)和外地客源。生活配套：園區(qū)鄰里中心、F商業(yè)城、湖東中學、湖東小學、九龍外資醫(yī)院、湖西CBD小區(qū)內部環(huán)境方面主要以“春、夏、秋、冬”四季為主題，對小區(qū)內部分區(qū)塑造，每個區(qū)突出一個季節(jié)的自然主題。貴賓會員指：已購買建屋旗下物業(yè)的業(yè)主，在提出申請并經蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司確認后，即成為貴賓會員。價格分析近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在4800元/平方米左右，之前其二期均價在4400～4500元/平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進入市場。350萬/25926＝135平方米/每套預計園區(qū)商住房實際上市預售或銷售量180萬/135＝表8：未來湖東地區(qū)及項目周邊供應：案名總土地面積（平方米）預計剩余土地面積（平方米）建筑面積（平方米）南都圖14：19972003年園區(qū)房地產均價變化走勢（單位：萬平方米）2003年園區(qū)商品住宅預售均價約在4600元/平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出972元/平方米和111元/平方米。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來，樓盤眾多，已進入一個“比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色”的競爭階段。(遠期)環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所園區(qū)將高起點、高標準把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。金雞湖將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園。但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質而言，與多種性質的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。古城區(qū)以文化旅游、商業(yè)貿易為主體功能的發(fā)展格局，圍繞其產業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風格。由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預售單價已經超過3500元/平方米，％。蘇州市2004年第二次土地拍賣會上，18宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。從人均可支配收入來看，2003年達到12361元，％，從20002003年長期發(fā)展態(tài)勢來看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。第三部分：競爭個案研究問題5： 競爭還是互動？ 對于本項目所在的區(qū)域，我們將尋找項目主要的競爭樓盤。由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準備工作?！?人口,。蘇州市宏觀經濟運行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國內生產總值2802億元，%，%，保持較高的增長率?！?在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產交易綜合服務等費用400元。當前新開工面積也就是未來的潛在供應，以此趨勢判斷，未來一兩年內蘇州房地產市場的供應量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。這些因素意味著短期內房產供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經濟的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產泡沫并不會影響整個房產價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎設施的建設不僅支持了房地產的發(fā)展，還指望房地產價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎設施投資的債務。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過85％，2003年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內著名房地產企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。蘇州園區(qū)的房地產開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相城區(qū)為3073元/平方米。互相促進，共同發(fā)展。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。l 距離本項目地塊最近的85萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。房型分析玲瓏灣本次推出房源戶型多樣。玲瓏灣等，分析角度包含對地理位置環(huán)境、主力賣點、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。高爾夫花園景致優(yōu)美、人文薈萃的高爾夫花園特聘美國貝爾高林，將三面環(huán)湖無可復制的地形與自然充分結合，締造具有蘇州水城風采、風格高雅的居住環(huán)境。天域11萬二期700戶湖左岸三期9萬700戶金水灣13萬199戶高爾夫花園32萬2000戶各項目中最大的項目為南都湖畔天城二房：99三房：110155%%都市花園因為不同的價位空間留給開發(fā)商雕琢和想象的空間是不同的，同樣開發(fā)商要保持產品高價必須講求與之相匹配的品質，而精彩的產品往往也只有在價格提升的基礎上才能實現(xiàn)。此外，自用客戶主要有兩大人群構成，一部分是園區(qū)產業(yè)的從業(yè)人員，另一部分是蘇州周遍用于買房自住的人群，下面將對該部分人群以及投資客作一詳細說明；另外，值得一提的是目標客源當中的租賃客戶，該部分人群主要是工業(yè)園區(qū)內外資企業(yè)的高級主管，他們享有公司給他們的較高的住房津貼，但他們更多是臨時性或者中短期居住在工作生活在園區(qū)內，對購房置業(yè)的愿望不強烈，但對物業(yè)的租賃需求卻相當?shù)膹娏遥摬糠秩巳簩⒊蔀樽赓U客戶當中層次最高的人群。他們主要包括祖籍在蘇州，現(xiàn)在周邊城市工作的成功人士，還有對蘇州的歷史文化環(huán)境有偏好的江浙滬人士以及蘇州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的農村人口。園區(qū)十年來堅持以人為本，協(xié)調發(fā)展，開發(fā)建設中切實維護好了農民利益。圖16 蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)人口總量 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒2003（單位：個）7萬從業(yè)人員34％大專以上學歷，2000年至今，蘇州工業(yè)園區(qū)的就業(yè)人口一直保持著30%40%的增長率。玲瓏灣目前以園區(qū)當?shù)毓ぷ魅巳簽橹?，也有部分外來投資者，未來推出南塊湖景房源，投資比例將更加高。但隨著房價日益上漲，經濟型的二、三房將成為市場的主力。其中明顯也看出湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設計和規(guī)劃思路上顯得更為大手筆。其中，主軸綠化帶長400米、最寬處85米，內設水池、溪流、噴泉、坡地，是整個小區(qū)主要的活動休閉空間。湖畔天城45%內部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內三條綠地主軸，構成小區(qū)核心綠化?，F(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。玲瓏灣東湖大郡東湖春之韻二期湖畔天城都市花園就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為2南1北，其中北房一半建議為書房使用。2003年11月18日，位于世紀金融大廈一樓的售樓處正式對外接待。嘉賓會員和貴賓會員均為免費，所以不僅到場登記的人多，觀望者也較多。l 湖東板塊率先啟動，銷售上又有明顯優(yōu)勢的住宅項目：東湖大郡。2004年6月，湖西板塊的均價已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關。與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。隨著湖西房地產投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。據(jù)初步統(tǒng)計。金雞湖不是哪個特權階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發(fā)展理念。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。蘇州房地產經過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產的健康發(fā)展和房價的穩(wěn)步上升是必然趨勢。房產隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環(huán)境的改善，增值是必然的。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少１年以上，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。二、蘇州市房