【正文】 市農(nóng)機局市級6滁州市瑯琊區(qū)文化教育局市級7滁州市公路運輸管理處市級幻燈片46城市目標消費客群調(diào)研瑯琊區(qū)表一：政府、機關(guān)序號名稱行政級別1滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務中心區(qū)級2滁州市防汛抗旱指揮部市級3滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊區(qū)級4中共恒泰公司 區(qū)級5滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部 區(qū)級6建設(shè)工程管理處 區(qū)級幻燈片47城市目標消費客群調(diào)研工業(yè)園區(qū)序號名稱企業(yè)性質(zhì)1銀鷺食品有限公司民企2杰事杰新材料有限公司民企3西門子電子外企4康佳電子民企5揚子集團有限公司民企6奧博新材料有限公司民企7長電科技民企8格蘭仕電子民企9長豐汽車民企10天威集團民企幻燈片48項 目 周 邊 消 費 者 小 結(jié) 政府機關(guān)客群：項目三公里內(nèi)有政府、機關(guān)單位23個； 工業(yè)企業(yè)客群：城東工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)單位18個； 居民客群：項目周邊三公里內(nèi)有40個小區(qū)，總?cè)丝?5萬左右； 通過調(diào)研可以看出，目前項目周邊消費客群已政府機關(guān)單位和居民為主，開業(yè)后的12年內(nèi)項目主要的消費客群為，項目周邊的居民的家庭消費和政府政務消費為主企業(yè)的商務宴請為輔。 百貨零售招商、運營難度較大，所以在建筑規(guī)劃階段要多考慮經(jīng)營、在業(yè)態(tài)規(guī)劃階段要多做分析和思考體現(xiàn)特色化、差異化、品味化、品牌化，在招商階段的合作模式要多元化，在運營階段宣傳推廣方式要多樣化、宣傳推廣的頻率要高頻率。 百貨零售業(yè)態(tài)多為扣點，租期在13年為主，引進的品牌多為國內(nèi)23線品牌?！八纬敲朗辰帧表椖吭?912項目西側(cè)，因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營，無法實現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、宣傳推廣和運營管理造成項目經(jīng)營品質(zhì)較差未能吸引城市高端消費客群，經(jīng)營客戶經(jīng)營利潤有限，對1912項目也不會形成威脅。目前只有滁州國際廣場一期在售，售價為一樓：7000元/平9000元/平；二樓3000元/平6000元/平。Error! Reference source not found.
城南新區(qū)商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成正在建設(shè)的 滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體+綜合商業(yè)街+社區(qū)配套商業(yè)的模式，形成區(qū)域性商圈，輻射整個城南新區(qū)?；脽羝?第一部分 城市商圈分析 通過對城市商圈調(diào)研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況、判斷未來商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢，同時通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導向性非常重要），結(jié)合1912項目所處商圈分析利弊，便于我們在項目運作的過程怎樣揚長避短，以及如何實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益、品牌效益、社會效益。
幻燈片17工 業(yè) 園 區(qū) 商 圈 的 范 圍 界 定 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個區(qū)域，南區(qū)為揚子路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域；北區(qū)為揚子路、上海北路和世紀大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中?；脽羝?3高 鐵 站 前 商 圈 內(nèi) 商 業(yè) 構(gòu) 成正在規(guī)劃中的 滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃，集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住功能為一體的城市新區(qū)?；脽羝?9第四部分 商業(yè)經(jīng)營客戶分析 通過對城市商業(yè)經(jīng)營客戶調(diào)研分析，了目前經(jīng)營經(jīng)營模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營面積、經(jīng)營菜系、消費客群的結(jié)構(gòu)、消費客群的來源、經(jīng)營狀況以及拓展需求。 以獨特建筑形態(tài)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，多元化招商合作模式，靈活多樣、高頻率的宣傳推廣和專業(yè)化運營管理服務的支撐才能促使百貨零售業(yè)態(tài)多贏。五、租賃情況 餐飲、娛樂、租期基本在515年、新項目免租期都在1年以上、租金遞增多為前2年不遞增、后13年遞增一次，遞增比例多為3%5%。商務餐飲生意較好但客單價不高基本在100250元之間。Error! No bookmark name given.幻燈片20城 東 工 業(yè) 園 區(qū) 商 業(yè) 明 細項目名稱 建筑面積項目定位 業(yè)態(tài)商鋪售價租金或扣點開業(yè)日期滁州國際商城　 68萬㎡專業(yè)市場家居、建材、五金等批發(fā)零售市場一樓：7000元9000元/平；二樓3000元6000元/平 租金：未定一期已開業(yè)，二期在建中，預計2014年左右開業(yè)儀 邦 廣 場　 ㎡購物廣場休閑、娛樂、辦公、購物未定租金：未定預計2014年2016年合計幻燈片21城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié) 目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家：滁州國際商城、儀邦廣場；規(guī)劃中未動工一家：紅星美凱龍?；脽羝?3城 南 新 區(qū) 商 圈 的 范 圍 界 定 以新市政府為中心、龍蟠大道為軸，在建和規(guī)劃了多個大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅商業(yè)配套，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務核心區(qū)，輻射整個新區(qū)及全椒縣。幻燈片5城 市 功 能 規(guī) 劃Error! Reference source not found.城 市 商 圈 規(guī) 劃Error! Reference source not found.老 城 核 心 商 圈 的 范 圍 界定 天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍Error! Reference source not 正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營面積約為30萬平米。Error! Reference source not found.工 業(yè) 園 區(qū) 商 圈 商 業(yè) 構(gòu) 成滁州國際商城 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè)，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃