【正文】 街真正形成后。隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。而本項目容納了前兩者，所以定位該項目做上述業(yè)態(tài)符合綿陽城市發(fā)展方向。 以租代售這種方式消除客戶對未來前景的懷疑；以及對招商也是一個很好的手段。具體操作如下：推出特色品牌商家進駐優(yōu)惠策略特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強置業(yè)的信心，從而有力地促進銷售，所以建議對于有意進駐的特色品牌商家，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租；“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃針對目前美食街人氣不足，為達(dá)到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進行認(rèn)購并成交者，代理商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價2‰作為優(yōu)惠獎勵，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式針對目標(biāo)客戶采用DM策略對于一些目標(biāo)客戶，可以通過直郵（DM）或直接派業(yè)務(wù)員上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。目的及作用： 做為市場價格的初探，可以隨時控制； 消化一部分，為正式認(rèn)籌做準(zhǔn)備；3）招商推廣招商方式：l 大型招商會（活動）l 現(xiàn)場售樓招商部招商范圍：CCC3招商對象：l 特色酒樓l 中小型特色餐飲l 個體經(jīng)營者招商優(yōu)惠策略（待定）第二階段推售計劃（ 年 月~ 年 月）1）推售思路在項目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點是就項目的具體情況進行系列宣傳。上一階段為項目的全面展現(xiàn)，以強大的陣容進行演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，于元旦節(jié)正式開業(yè)，使項目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。其中應(yīng)用系統(tǒng)主要包括營銷通路的包裝和辦公事務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)、本項目初步定位為“萬盛民俗美食街—萬盛瓷器口”，在項目包裝中要盡量體現(xiàn)定位的內(nèi)涵，通過項目在色彩、形式、文字、圖片展示等方面的個性化設(shè)計，使客戶強烈感受到本項目的品質(zhì)及特色美食氣息，達(dá)到宣傳項目、促進銷售的目的，最終提升發(fā)展商的品牌形象。其四，商場銷售之后重在經(jīng)營。特別是新項目的非主力店群的招商工作，可多按排招商人員積極參加與租戶的溝通，每天由招商主管召開總結(jié)會，講解招商技巧和手段。是指樹立一個真實的良好的榜樣，使其他招商人員學(xué)習(xí)方向，趕向目的。實現(xiàn)后可得到應(yīng)得的承諾。其次是培訓(xùn)要多樣化。其次，一座商場應(yīng)該賣多少。 住宅開發(fā)完了只剩下物業(yè)管理的問題，而商鋪銷售完了，不僅是物業(yè)管理，更重要的是經(jīng)營管理：商鋪的開發(fā)與住宅不一樣，住宅開發(fā)完畢，業(yè)主入伙了，剩下來就是物業(yè)管理的問題，一般都不會出什么亂子；而經(jīng)營是商鋪的“命根子”，商場開業(yè)了，能不能做得下去？能不能做得旺？一但商場倒閉，業(yè)主甚至?xí)Ｖ构牵y行要找得還是開發(fā)商。辦公事務(wù)系統(tǒng)：主要包括項目資料袋、置業(yè)計劃書、內(nèi)部認(rèn)購書、臨定紙等，這些物品的設(shè)計形式要與項目整體VI相統(tǒng)一。3）推廣主題美食街限量靚鋪壓軸奉獻(xiàn)?；顒訒r間：公開發(fā)售前一天，即 月 日上午10：00活動地點：現(xiàn)場活動形式：現(xiàn)場表演活動內(nèi)容：各類型具質(zhì)素的表演活動。為堅定目標(biāo)客戶投資信心，有必要加強開發(fā)商的形象宣傳，因此可對發(fā)展商進行系列包裝并炒作開發(fā)商品牌，讓市場更多認(rèn)識開發(fā)商，對開發(fā)商建立良好的信心，將有利于未來項目推廣。根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于整體銷售，可以讓那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如7~8%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險，如達(dá)不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)幾百元的風(fēng)險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風(fēng)險將降到最低。統(tǒng)一的市場經(jīng)營管理迅速帶動區(qū)域市場，共榮價值提升美食街增值空間；3）深厚的市場容量：隨著工程即將動工，將有更多消費人群入住該區(qū)域，從而形成了一個龐大的消費市場；4）集中休閑娛樂中心的市場空缺：目前娛樂美食零散分布，不形成市場氣候，僅有的幾家娛樂美食場所不能滿足墓前人群的消費需求，本項目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動及廣場商業(yè)中心價值效應(yīng)，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標(biāo)客戶群的定位根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。但商業(yè)地產(chǎn)在具體操作過程中難度很大，這就要求整個項目的運作過程本著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\作思路，通過對各運作流程細(xì)分。縮短了市場形成周期，有利于打開市場形成人氣，帶動其他鋪位的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷的一種方式，形成招銷銜接）。 設(shè)置專職人員建議開發(fā)商設(shè)置招商部，設(shè)置一個銷售美食街招商的專職人員，主要負(fù)責(zé)美食街的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。推廣重點：v 塑造項目隆盛美食街形象v 與主力店簽約及展開招商推廣v “隆盛民俗特色美食街”概念演繹v 商圈價值v 項目賣點分析v 投資收益分析v 功能定位v 內(nèi)部認(rèn)購及正式發(fā)售v 開業(yè)熱賣宣傳主題：隆盛美食街——隆盛美食財富運動該階段是本項目的正式公開發(fā)售期，是項目推廣的關(guān)鍵時期，因此，必須集中所有優(yōu)勢資源及各種有效手段促使項目公開發(fā)售的成功。推廣重點：v 公開發(fā)售成交火爆v 正式開業(yè)v 促銷信息改變推廣戰(zhàn)術(shù)一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴大萬盛區(qū)以外的推廣區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購買力。建議本項目在總體包裝上應(yīng)采用能充分體現(xiàn)特色韻味的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔美食街道形象帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價值認(rèn)同感。 以銷售為導(dǎo)向，商鋪定位似乎也是一件很容易的事情：只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七