【正文】 鋪定位卻很難：不少發(fā)展商在開(kāi)發(fā)商鋪時(shí)，先找一家銷(xiāo)售代理商，再找一家招商代理商，結(jié)果招商的與銷(xiāo)售的，由于定位的出發(fā)點(diǎn)不一樣，簡(jiǎn)直是水火不相融，發(fā)展商也給搞懵了，最終，項(xiàng)目要么賣(mài)出去了卻沒(méi)經(jīng)營(yíng)好，要么經(jīng)營(yíng)好了卻沒(méi)賣(mài)出去…… 另附其它資料：第一個(gè)問(wèn)題：商鋪定位的難與易本項(xiàng)目商業(yè)包裝重點(diǎn)是盡快按照規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行包裝。第四部分 項(xiàng)目的包裝一、 包裝總綱項(xiàng)目包裝主要包括基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分。l 銷(xiāo)售方式以常規(guī)方式進(jìn)行銷(xiāo)售及招商。第三階段推售計(jì)劃（ 年 月）正式開(kāi)業(yè)1）推售思路承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。第二主題是對(duì)第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位置在商業(yè)街，金礦在商業(yè)街，而該主題就類(lèi)似“買(mǎi)鋪當(dāng)然是買(mǎi)商業(yè)街”，都具異曲同工之效，以此簡(jiǎn)潔口語(yǔ)廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維?；顒?dòng)地點(diǎn)：具體內(nèi)容：提前在派發(fā)宣傳資料，發(fā)出 月 日前在 召開(kāi)投資推介會(huì)；專(zhuān)家講課，并發(fā)出內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先選鋪信息。通過(guò)廣告宣傳、新聞炒作、戶(hù)外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在綿陽(yáng)市的知名度達(dá)到60%左右。（五）、具體的招租方式不管是以租代售還是為投資戶(hù)招商，都必須積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐美食街，針對(duì)美食街的初步定位——隆盛休閑娛樂(lè)新銳地帶，建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)。（三）銷(xiāo)售方式組合分析。（主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的銷(xiāo)售方式，降低其經(jīng)營(yíng)門(mén)檻）以租代售，就是客戶(hù)一開(kāi)始以現(xiàn)在房?jī)r(jià)先付總房款的20%或作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂兩年（暫定）的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清兩年租金；租賃合同期滿(mǎn)1年時(shí)客戶(hù)必須給予肯定答復(fù)是否有意購(gòu)買(mǎi)此商鋪，如確定購(gòu)買(mǎi)則馬上交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同；不收取前兩年租金，若客戶(hù)無(wú)意購(gòu)買(mǎi) ，須交納前兩年租金，則向客戶(hù)返還開(kāi)始交納的購(gòu)房定金。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：1） 目前，順河路沒(méi)有一個(gè)完善的高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，而一些經(jīng)營(yíng)商戶(hù)規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模2） 現(xiàn)有順河街僅有的幾家美食、娛樂(lè)場(chǎng)所，不能滿(mǎn)足消費(fèi)人群的現(xiàn)代消費(fèi)需求和龐大的市場(chǎng)容量；3）本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及新華紫金烽庭業(yè)主的即將入住，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)消費(fèi)容量；4）前言經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目的了解，現(xiàn)談一點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，首先綿陽(yáng)的定位是一座以修閑、娛樂(lè)、旅游為主題的發(fā)展城市，而就綿陽(yáng)目前最具發(fā)展前景的商業(yè)業(yè)態(tài)有兩個(gè)一為——房地產(chǎn)；一為休閑、娛樂(lè)、飲食。項(xiàng)目劣勢(shì)：1） 隆盛美食街尚未展開(kāi)市場(chǎng)攻勢(shì)，影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力；2） 美食街尚未動(dòng)工，目前的拆遷對(duì)美食街市場(chǎng)氛圍的形成起了一定的沖淡作用；3） 對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶(hù)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)過(guò)高，使這些商戶(hù)在投資上形成一些困難；4） 在消費(fèi)習(xí)慣上，南河燒烤一條街已深入人心，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度不足。顯性客戶(hù)群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者1）、投資者：A、本區(qū)域的娛樂(lè)美食投資者；B、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者；2）、經(jīng)營(yíng)者：A、經(jīng)營(yíng)特色餐飲食和經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)休閑的加盟者或連鎖店；B、本區(qū)域的高檔娛樂(lè)美食經(jīng)營(yíng)者；C、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者；二 、銷(xiāo)售方案根據(jù)市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售方式主要采取直接銷(xiāo)售和以租代售兩種方式：（一）以租代售。對(duì)此我們對(duì)這一銷(xiāo)售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。因此針對(duì)這種情況，就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶(hù)的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。前期是告知性宣傳，從12月份開(kāi)始逐漸加大宣傳力度，到2007年1月份達(dá)到第一個(gè)小高潮。2）公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過(guò)不同的方式或手段展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下：活動(dòng)：活動(dòng)主題：隆盛美食街投資推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 月 日。2）推廣主題l 主題形象第一主題：隆盛美食街—隆盛民俗美食街第二主題：隆盛美食街—隆盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)主題闡釋?zhuān)旱谝恢黝}前文已闡釋?；顒?dòng)二：活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì)活動(dòng)時(shí)間： 年 月活動(dòng)地點(diǎn)：隆盛美食街活動(dòng)形式：美食節(jié)+表演活動(dòng)內(nèi)容：1） 公開(kāi)答謝業(yè)主支持；2） 推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)；3） 餐飲并交流目的及作用：1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠(chéng)意；2） 推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶(hù)，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。以達(dá)到招商推動(dòng)銷(xiāo)售，招商與銷(xiāo)售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)方式：靚鋪壓軸奉獻(xiàn)，特別鋪搶購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)。l 地盤(pán)包裝地盤(pán)作為目標(biāo)客戶(hù)和行人關(guān)注的地方，是項(xiàng)目宣傳最經(jīng)濟(jì)和直接的媒體，可以吸引注意力，營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)氛圍。業(yè)主答謝酒會(huì)美食街開(kāi)業(yè)盛典靚鋪壓軸奉獻(xiàn)媒體宣傳夾報(bào)電視新聞戶(hù)外不可遇見(jiàn)費(fèi)總計(jì)注：該預(yù)算表僅供參考，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。 其實(shí)，商鋪銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性，正在于商鋪經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售的沖突性，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，涉及到鋪位面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一收銀還是獨(dú)立收銀等種種要求，而商鋪銷(xiāo)售，大多要求面積較小、獨(dú)立收銀，一個(gè)成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售之間走鋼絲！第二個(gè)問(wèn)題：怎樣保證商鋪銷(xiāo)售之后，成為良性物業(yè) 另一種銷(xiāo)售模式，是只管賣(mài)不管租從長(zhǎng)期包租走向了另一個(gè)極端，試想，一個(gè)幾千數(shù)萬(wàn)平米的商場(chǎng)，缺少必要的短期委托經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)分離之后，幾千個(gè)小業(yè)主各自為政，如何按照既定的經(jīng)營(yíng)分區(qū)去招商？事實(shí)證明，絕大多數(shù)只管賣(mài)不管租的商場(chǎng)，有的不得不延期開(kāi)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)分區(qū)十分混亂，難以為繼。其三，定位要具備消費(fèi)基礎(chǔ)和經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)。 外語(yǔ)知識(shí)。面授、網(wǎng)上教授均可采用?？荚u(píng)的結(jié)果鑒定應(yīng)堅(jiān)持在公正、客觀的原則下進(jìn)行，以保證其公平性、合理性、科學(xué)性和可靠性。二是獎(jiǎng)勵(lì)