【正文】 定的空間。這是企業(yè)發(fā)展的根本之道，也是企業(yè)興衰的關(guān)鍵所在。所以桑拿也不建議租賃（或外包）。根據(jù)調(diào)查分析，張家界本地的管理人員，由于缺乏大局觀，往往片面追求短期效應(yīng)。 價(jià)格和住房率采取高價(jià)格、適中住房率的價(jià)格策略，房?jī)r(jià)格平均定位在380元/間左右；住房率旺季在90％左右，淡季在50％左右。 人平消費(fèi)和毛利率（1）貴賓廳人平消費(fèi)120元；（2）宴會(huì)廳人平消費(fèi)20元；（3）綜合毛利率55％（含酒水及其他附加收費(fèi)） 康體經(jīng)營(yíng)管理策略康體項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)策略方面主要走一條差異化發(fā)展的路子?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。員工餐費(fèi)平均100元/月/人工資及福利標(biāo)準(zhǔn)：850元平均工資＋100元員工餐＋50元保險(xiǎn)＝1000元/人/月九天帝鄉(xiāng)度假人數(shù)約為400人。即只要達(dá)到預(yù)期營(yíng)業(yè)收入的34％即可保持盈虧平衡。此類突發(fā)事件都會(huì)嚴(yán)重影響酒店?duì)I業(yè)。(9) 固定資產(chǎn)折舊按照可行性研究報(bào)告的慣例，可行性報(bào)告的折舊與會(huì)計(jì)折舊計(jì)算方法有所不同，會(huì)計(jì)的折舊計(jì)算方法按照嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度執(zhí)行，而可行性報(bào)告則站在財(cái)務(wù)分析的角度，其折舊計(jì)算方法是為了考慮整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的需要，因此會(huì)調(diào)整折舊計(jì)算方法。 費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于酒店行業(yè)的特殊性，嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊和攤銷費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資即福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。 營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定(1) 容量根據(jù)酒店功能定位各營(yíng)業(yè)部門容量計(jì)算。加盟知名的品牌好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來(lái)，弊端是利潤(rùn)被瓜分，而且不能完全掌握主動(dòng)權(quán)，合作雙方經(jīng)常在人事、采購(gòu)等問(wèn)題上發(fā)生糾紛。 結(jié) 論建議采取SAO推薦的模式，各種經(jīng)營(yíng)管理模式的價(jià)值和價(jià)格比較見(jiàn)附表一。SAO同樣不主張加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司。酒店單獨(dú)租賃（或外包）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目可以包括：中餐廳、桑拿和商場(chǎng)。如上所述，本酒店的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)很突出，很容易形成獨(dú)特的環(huán)境與風(fēng)格。如果不清醒地認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，我們將在競(jìng)爭(zhēng)中吃大虧。酒店無(wú)論從環(huán)境營(yíng)造、產(chǎn)品新穎性、接待規(guī)模、文化融合等方面都將超越張家界國(guó)際酒店、湘電國(guó)際酒店、凱天酒店、天子酒店等現(xiàn)有的高星級(jí)酒店，有極強(qiáng)的差異化優(yōu)勢(shì)，很容易就成為張家界地區(qū)酒店業(yè)新的領(lǐng)導(dǎo)者之一。 九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)管理規(guī) 劃目 錄第一章 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 （3）第二章 經(jīng)營(yíng)管理模式分析 （9）第三章 營(yíng)業(yè)板塊經(jīng)營(yíng)管理 （14）第四章 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （18）第五章 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范 （33）第一章 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 市場(chǎng)定位九天帝鄉(xiāng)度假酒店作為五星級(jí)的豪華型度假酒店，不但應(yīng)該成為武陵源的酒店業(yè)龍頭,也應(yīng)該成為張家界的酒店業(yè)龍頭老大之一。 引領(lǐng)市場(chǎng)九天帝鄉(xiāng)度假酒店投入使用后，因產(chǎn)品新穎、規(guī)模大，將迅速確立自己的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位，同時(shí)也自然成了市場(chǎng)游戲規(guī)則的制定者。但隨著越來(lái)越多高星級(jí)酒店的落成， 這種市場(chǎng)格局將切底改變，高星級(jí)酒店將進(jìn)入買方市場(chǎng)。 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力是品牌的根本依托。基于此，不考慮整體租賃（或外包）。加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司與加盟國(guó)際品牌管理公司優(yōu)缺點(diǎn)基本相同，但國(guó)內(nèi)許多管理公司尚不成熟，由管理公司管理的酒店經(jīng)常發(fā)生虧損。（4）權(quán)益有保障在國(guó)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制尚未發(fā)育成熟的時(shí)候，勞資雙方往往互不信任，這種模式以法人團(tuán)隊(duì)取代單一自然人向投資商承擔(dān)責(zé)任，使投資商的權(quán)益得到較好的保障。創(chuàng)建獨(dú)立品牌的方法有兩種：一是加盟一些知名的品牌餐飲集團(tuán)，如廣東的海港集團(tuán)，海南的愛(ài)晚亭等。 根據(jù)張家界酒店市場(chǎng)的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性的取定方針。(5) 其他成本率其他成本相對(duì)應(yīng)收入項(xiàng)目為其他收入，按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒(méi)有其對(duì)應(yīng)的成本，其支出部分在費(fèi)用中一并核算。(8) 其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)事故包括區(qū)域疫情，區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化，水災(zāi)，火災(zāi)和其他嚴(yán)重危機(jī)事件。計(jì)算公式：固定成本/（1－變動(dòng)成本率）固定成本＝變動(dòng)成本＝營(yíng)業(yè)成本＋變動(dòng)費(fèi)用＋營(yíng)業(yè)稅金＝變動(dòng)成本率＝％盈虧平衡點(diǎn)＝(1－%)＝ 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)酒店在經(jīng)營(yíng)期的第二年，即可歸還全部貸款，并開(kāi)始向投資商分配利潤(rùn)?；诠べY的計(jì)算：固定工資及福利費(fèi)用為200萬(wàn)/年，變動(dòng)工資部分為營(yíng)業(yè)額的4％。第二個(gè)五年第五年的基礎(chǔ)上不增長(zhǎng)酒店在第六年左右，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)沒(méi)有開(kāi)業(yè)時(shí)期新，其經(jīng)營(yíng)也到了平穩(wěn)階段，考慮物價(jià)上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則制定。九天帝鄉(xiāng)度假酒店的康體經(jīng)營(yíng)主體是桑拿和大型足浴、按摩，類似于深圳健康水的項(xiàng)目。 中餐經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)營(yíng)條件酒店的中餐廳占地面積較大，有足夠的拓展空間，可以有較強(qiáng)的獨(dú)立性，對(duì)日后經(jīng)營(yíng)非常有利。一些酒店雖然營(yíng)業(yè)效益還不錯(cuò)，但在酒店品牌創(chuàng)造、內(nèi)部質(zhì)量管理、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)等方面卻有很多的欠缺，不能以長(zhǎng)遠(yuǎn)、發(fā)展的眼光看待酒店發(fā)展問(wèn)題，更不要說(shuō)品牌創(chuàng)造。（3）商場(chǎng)位于大堂的精品店預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益比較好，而且管理難度小，建議不租賃（或外包）。 建立健全管理制度無(wú)規(guī)矩不成方圓，企業(yè)文化是建立在管理質(zhì)量的基礎(chǔ)上的，所以必須完善基礎(chǔ)管理工作，建立健全各種管理制度，包括人力資源管理、服務(wù)質(zhì)量管理、維修保養(yǎng)管理等。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也必須注意市場(chǎng)變化情況，根據(jù)市場(chǎng)變化情況對(duì)硬件設(shè)施和服務(wù)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代。（2）規(guī)模相對(duì)較小相對(duì)張家界現(xiàn)有的酒店來(lái)說(shuō)，九天帝鄉(xiāng)度假酒店規(guī)模較大，客房達(dá)400間之多,而且配套齊全。（3）設(shè)計(jì)先進(jìn)酒店投資商在經(jīng)營(yíng)意識(shí)方面有較強(qiáng)的前瞻性，先后聘請(qǐng)有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司和顧問(wèn)公司對(duì)酒店進(jìn)行設(shè)計(jì)，使酒店在風(fēng)格、美觀和實(shí)用方面都更加合理。 經(jīng)營(yíng)宗旨酒店的經(jīng)營(yíng)宗旨就是最大程度地利用和整合上述優(yōu)良資源，為消費(fèi)者和消費(fèi)中介所廣泛了解，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位。但按市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，未來(lái)的高星級(jí)酒店規(guī)模會(huì)更大，客房數(shù)量會(huì)更多，比如籌建中的山水國(guó)際大酒店客房數(shù)達(dá)500間。這些市場(chǎng)變化因素包括：◆客源消費(fèi)形式的變化，如休閑旅游、會(huì)議旅游、會(huì)展旅游、修學(xué)旅游的出現(xiàn)；◆顧客物質(zhì)需求和文化需求向更高層次發(fā)展，對(duì)酒店生態(tài)與環(huán)保、硬件水平、舒適程度、文化含量的需求越來(lái)越高等。這些管理制度必須是切合本地實(shí)際情況的，可行的。臨街的大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)變數(shù)和管理難度都比較大，建議租賃（或外包），獲取固定回報(bào)。這種短期行為勢(shì)必削弱酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，一旦買方市場(chǎng)形成，酒店將迅速進(jìn)入衰敗期。餐廳臨街而建，交通條件比較好，非常適宜經(jīng)營(yíng)大型餐飲。據(jù)調(diào)查了解，目前張家界還沒(méi)有這樣的項(xiàng)目，項(xiàng)目的存在本身就是差異化發(fā)展的體現(xiàn)。第三個(gè)五年在第十年的基礎(chǔ)上每年遞減10％。酒店在第二年左右，已經(jīng)有一定的管理基礎(chǔ)，各部門磨合期已經(jīng)結(jié)束，酒店在這時(shí)候?qū)?huì)較大幅度裁員，裁員比例保守定為10％，工資總額相應(yīng)調(diào)低10％。見(jiàn)《九天帝鄉(xiāng)度假酒店經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》 資財(cái)務(wù)分析結(jié)論九天帝鄉(xiāng)度假酒店的財(cái)務(wù)投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)均在合理的范圍之內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)從財(cái)務(wù)角度來(lái)看較小。防范措施（1）充分做好惡性競(jìng)爭(zhēng)的思想準(zhǔn)備，認(rèn)識(shí)到張家界酒店業(yè)必然從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，從而拋棄老子天下第一的想法；（2）在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)上最大限度地突出新穎性