【正文】 17, 2, 83, 　　3, 21, 2, 93, 　　3, 25, 2, 103, 　　3, 29, 1, 112, 　　3, 32, 1, 122, 　　2, 35, 1, 131, 　　2, 37, 1, 141, 　　1, 39, 151, 3, 5, 44, 1, 合計(jì)44, 6, 3, 44, 　24, 第五章 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指客源目標(biāo)地宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和周邊國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，在這種情況下，旅游者的消費(fèi)欲望和消費(fèi)水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)虧損。 34 / 34。 （5）壓縮運(yùn)營(yíng)成本。(11) 固定費(fèi)用增長(zhǎng)比率除折舊級(jí)攤銷外，所有固定費(fèi)用考慮消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因數(shù)，在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上，每年遞增3％。％，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，％，％變動(dòng)維修費(fèi)部分，隨著營(yíng)業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，每年的變動(dòng)比率按15％的速度遞增。固定行政管理費(fèi)為250萬/年，變動(dòng)行政管理費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的2%。(3) 客房成本率按照旅游行業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。(5) 收入增長(zhǎng)指標(biāo)通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為三個(gè)階段，即增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。（6）提供會(huì)議錄像、攝影、廣告宣傳、公關(guān)禮儀服務(wù)；（7）會(huì)議紀(jì)念品設(shè)計(jì)訂做；（8）觀光旅游安排；（9）代理往返程機(jī)票、船票、火車票等。 出品選擇（1）食品出品選擇粵菜和本地菜；（2）貴賓包房以燕、翅、鮑、海鮮、廣式燒臘和潮汕鹵水為主打產(chǎn)品。 品牌效應(yīng)中餐廳必須有相對(duì)獨(dú)立的品牌效應(yīng)，有獨(dú)立的品牌效應(yīng)才能做大做強(qiáng)。本酒店定位為旅游觀光酒店，團(tuán)隊(duì)接待量比較大，要有一套完整和科學(xué)的接待程序。（1）管理費(fèi)用低顧問公司服務(wù)功能接近國(guó)內(nèi)外酒店管理公司，但只收取少量的管理費(fèi)用，解決了加盟國(guó)內(nèi)外酒店管理公司管理費(fèi)用居高不下的問題。但這種模式也有比較大的局限，比如：（1）經(jīng)營(yíng)資源的獲取受到限制；（2）行業(yè)信息獲取較慢，經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新能力較差；（3）聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理存在一定的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。SAO公司不主張加盟國(guó)際品牌管理公司，理由如下：（1）加盟國(guó)際品牌管理公司并不能使投資商利益最大化；（2）近年來，中國(guó)本土的酒店管理水平突飛猛進(jìn)，優(yōu)秀的酒店管理人才不斷涌現(xiàn)；（3）更何況張家界酒店業(yè)現(xiàn)在正處于賣方市場(chǎng)，而九天帝鄉(xiāng)度假酒店在布局設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施方面領(lǐng)先于同區(qū)域的其他酒店，已經(jīng)是更新?lián)Q代的酒店產(chǎn)品，開業(yè)后客房預(yù)計(jì)將出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。（2）桑拿桑拿屬于特種行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)有一些特殊要求，一些酒店往往作租賃（或外包）處理。 各種模式利弊分析（或外包）租賃（或外包）又分為整體租賃（或外包）和單獨(dú)的營(yíng)業(yè)項(xiàng)目租賃（或外包）。要做到這一點(diǎn)，就必須認(rèn)酒店的全體人員達(dá)成共同的品牌理念，齊心協(xié)力創(chuàng)造良好的氛圍，不斷增強(qiáng)酒店的誠(chéng)信度和美譽(yù)度。 品牌打造品牌作為遞延資產(chǎn)，是酒店無形資產(chǎn)的重要組成部分。前來旅游的85％是觀光客人。一定要充分利用這種資源并在生態(tài)和綠色方面狠下功夫，要援引深圳青青世界、竹園賓館等成功先例的經(jīng)念，不斷強(qiáng)化酒店的文化氛圍。為此，必須高度關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的問題。2005年，％；客房數(shù)在300－％；客房數(shù)在200－％；客房數(shù)在100－％；％。酒店距張家界市﹑荷花機(jī)場(chǎng)及火車站僅30分鐘車程，交通非常便利，再考慮未來長(zhǎng)張高速在武陵源開口，九天帝鄉(xiāng)度假酒店的可進(jìn)入性在張家界地區(qū)是很好的。 經(jīng)營(yíng)有利條件九天帝鄉(xiāng)度假酒店在經(jīng)營(yíng)上有許多有利條件：（1）交通便利作為酒店經(jīng)營(yíng)最重要的因素，九天帝鄉(xiāng)度假酒店地理優(yōu)勢(shì)十分明顯，其中畫卷路是進(jìn)入武陵源各風(fēng)景區(qū)的必經(jīng)之路。 規(guī)模效應(yīng)在一定程度上來說，規(guī)模就是效益，據(jù)國(guó)家旅游局根據(jù)國(guó)家旅游局《2005年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》分析，酒店（含度假村）規(guī)模越大，住房率越高。 可持續(xù)性發(fā)展問題當(dāng)然,任何事物都是一個(gè)運(yùn)動(dòng)的過程，都在發(fā)展變化之中。酒店擁有不可再造的、壟斷性的資源。（3）升級(jí)換代張家界大規(guī)模旅游開發(fā)和推廣至今僅15年左右，發(fā)展歷史較短，加之交通條件比較差，造成旅游產(chǎn)品比較單一，目前還只能夠提供觀光設(shè)施，其他休閑娛樂設(shè)施非常缺乏。具體方法包括：◆ 建立健全維修保養(yǎng)制度；◆ 有意識(shí)地控制住房率，住房率不主張超過95％；◆ 利用每年淡季對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行力度較大的保養(yǎng)和檢修。要對(duì)綠色和生態(tài)的概念進(jìn)行延伸，創(chuàng)造一種溫馨、關(guān)愛的人文氛圍，并把這種氣氛長(zhǎng)久地保持下去。第二章 經(jīng)營(yíng)管理模式分析 經(jīng)營(yíng)管理模式的選擇根據(jù)國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和普遍采用的經(jīng)營(yíng)管理模式，可供九天帝鄉(xiāng)度假酒店選擇的管理模式有以下幾種： 租賃（或外包）； 加盟國(guó)際品牌； 加盟國(guó)內(nèi)酒店管理公司； 單體經(jīng)營(yíng)； SAO推薦的模式。所有中餐廳也不考慮租賃（或外包）?！?缺點(diǎn)（1）管理費(fèi)用極高； （2）經(jīng)營(yíng)方式不靈活；（3）本土文化與外來文化有較大的排斥性。與加盟經(jīng)營(yíng)相比較，單體經(jīng)營(yíng)有許多優(yōu)點(diǎn)，比如：（1）不需要支付昂貴的加盟費(fèi)；（2）投資商的可控性比較強(qiáng)，能夠自始至終地貫穿投資商自己的經(jīng)營(yíng)管理思想，培養(yǎng)自己的企業(yè)文化。 在目前張家界酒店管理人才缺乏，而又不適宜加盟國(guó)內(nèi)外酒店管理公司的情況下，這種模式不失為一種比較好的模式，值得嘗試。但在營(yíng)業(yè)過程中一定要處理好藝術(shù)品、燈光、音響、溫度等問題，為顧客留下美好的第一印象。無數(shù)的事實(shí)說明，沒有獨(dú)立性是做不好中餐的。（2）貴賓包房◆ 貴賓包房主要用于接待高端商務(wù)接待和行政接待，要使貴賓包房成為武陵源乃至張家界最豪華，最舒適的包房，成為就餐客人身份的象征；◆ 貴賓包房飾以高雅的藝術(shù)品和鮮花；◆ 貴賓包房使用高級(jí)的家具和器皿；◆ 貴賓包房提供的優(yōu)良的用餐服務(wù)；◆ 貴賓包房采取價(jià)格較高，營(yíng)業(yè)收入較高，毛利較高的收費(fèi)原則。精心設(shè)計(jì)和布置會(huì)議室、展覽廳；（3）提供準(zhǔn)備會(huì)務(wù)用品服務(wù)（文具、代表證、餐票等）；（4）提供會(huì)議資料印制、裝訂服務(wù)；（5）代發(fā)邀請(qǐng)函、會(huì)議通知、處理會(huì)議回執(zhí)。（4）其他收入包括商場(chǎng)租金收入（5萬/月），會(huì)議收入、雜費(fèi)收入等，共8000/天，24萬/月。(2) 西餐成本率按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)為25％計(jì)算。(3) 行政管理費(fèi)包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷品、保險(xiǎn)費(fèi)、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用范疇的稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合張家界實(shí)際情況取定。其中固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費(fèi)，基期保養(yǎng)費(fèi)為15萬/年，隨著設(shè)備的不斷老化，固定維修保養(yǎng)費(fèi)每年遞增5％。但可行性報(bào)告站在財(cái)務(wù)分析的角度，按5年攤銷。防范措施（1）抓住目前中國(guó)和周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，張家界旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，千方百計(jì)加快項(xiàng)目建設(shè)速度，使項(xiàng)目盡快投入使用，收回投資；（2）項(xiàng)目投入使用后，密切掌握和預(yù)測(cè)中國(guó)和周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施；（3）對(duì)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行精心策劃，使項(xiàng)目的贏利能力達(dá)到最大化；（4）堅(jiān)持走以客房為核心，營(yíng)業(yè)收入來自多個(gè)板塊的多元化發(fā)展經(jīng)營(yíng)路