【正文】 統(tǒng)　　 （2）耗能自動(dòng)接收系統(tǒng)　?。?）一卡通系統(tǒng)　 （4）背景音樂，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng)?。?）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務(wù)：提供許多個(gè)性化的服務(wù)、24小時(shí)物業(yè)服務(wù)十一、 新材料、新技術(shù)的應(yīng)用對(duì)于別墅我們這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個(gè)有遠(yuǎn)大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級(jí)品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個(gè)性——?jiǎng)e墅的特性和消費(fèi)者消費(fèi)偏好要尊重，但成都的客戶可教育；——只有突出個(gè)性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競(jìng)爭中脫穎而出?！　≈饕腔诒镜貕K所處的豐富資源著手　　以“建造低密度大面積豪華別墅”為假想進(jìn)行“莊園”概念的包裝　　同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)　　本方向僅作思考的方向，在實(shí)際操作中有一定難度?！　纳疃葋碇v，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；　　從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；　　從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語……　　水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：　　從景觀上可以營造溪流、湖塘、水灣等；　　從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；　　從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)；　　從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 需要絕對(duì)私密性。 內(nèi)部資源：基地內(nèi)部縱向引入一條河流、并排一條自然河流，豐富的水資源網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目總占地面積約149畝，%，綠化率達(dá)到了35%，總戶數(shù)248戶，車位為420個(gè)。特別是今年以來，以麓山國際社區(qū)等為代表的一批精品大盤和高檔社區(qū)的陸續(xù)推出，極大的提升了雙流房產(chǎn)的品質(zhì)，形成高品質(zhì)的生活理念，使得雙流房產(chǎn)的中、高不同檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨合理，客觀上也對(duì)房屋均價(jià)起到了拉動(dòng)作用。二、雙流房產(chǎn)總體概要 總體印象四大居住組團(tuán)精彩紛呈雙流是全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣之一，縣城近幾年在新區(qū)建設(shè)和老城改造上齊頭并進(jìn)，在道路、市政建設(shè)方面，取得了長足的進(jìn)展，人居環(huán)境有了較大的改善。由此可以看出,市區(qū)別墅開發(fā)空間不大,綜合城東南近郊(中和,華陽)板塊和城西近郊(溫江)板塊,由于城市規(guī)劃和地貌特征優(yōu)勢(shì),近郊別墅將會(huì)超過市區(qū)。機(jī)場(chǎng)路別墅開發(fā)熱的結(jié)果是留下了大批的積壓別墅和爛尾樓盤,成都的別墅樓市在經(jīng)歷了短短兩年的輝煌后從此一蹶不振,重重地摔入了低谷。二環(huán)路與三環(huán)路之間的住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。該工程是成都繼錦江、沙河綜合整治工程后實(shí)施的又一大型河道整治工程。 廣告統(tǒng)計(jì)2006年3月17日—3月23日，成都市主流報(bào)媒廣告投放量約為134次。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)做為資金高度密集性的行業(yè)，而土地成本和資金壓力也對(duì)開發(fā)商提出了具體的要求，抗風(fēng)險(xiǎn)能力和專業(yè)的運(yùn)作能力成為開發(fā)商的基礎(chǔ)要求。方位從方位來看，市中心的可售樓盤量最低，僅為1408套，而本周城南的可售樓盤套數(shù)仍保持第一位其套數(shù)為9421套。今年年底將完成清水河橋新建工程據(jù)悉，二環(huán)路清水河大橋?qū)⒂诮诓鸪⑿陆ㄒ蛔?1米寬的跨河橋(上圖為效果圖)。此外地鐵站主體工程完成后，將進(jìn)行裝修并同時(shí)啟動(dòng)地面景觀打造。三、低密度、低容積率,并能根據(jù)每一個(gè)客戶的需求進(jìn)行菜單式服務(wù)。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對(duì)于300到600平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市場(chǎng)吸引量，來自業(yè)界的資料表明別墅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自住，而面積以200平方米以內(nèi)為主，總價(jià)在一百萬元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。近幾年來，成都市南部副中心正在加快建設(shè)，作為南部新城東升城市組團(tuán)核心的“雙流新城”規(guī)劃出臺(tái)，再一次助推雙流整體城市形象和人居面貌的提升。目前，隨著眾多知名開發(fā)商，如華新國際、方正集團(tuán)、托普集團(tuán)、國棟建設(shè)、交大房產(chǎn)、森宇集團(tuán)等的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，已使該區(qū)域形成成都的高檔生態(tài)純別墅區(qū)和運(yùn)動(dòng)休閑氧吧。與此對(duì)應(yīng)的抵押市場(chǎng)比去年進(jìn)一步活躍，抵押金額比去年增長18%，特別是今年縣房管所開始為擔(dān)保公司和銀行辦理購房貸款的抵押預(yù)登記，在一定程度上緩解了中低收入家庭購買二手房的擔(dān)保問題，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。這要求在別墅的開發(fā)有一個(gè)正確的策劃方法和過程。定位：　　通過對(duì)別墅消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：　　主力目標(biāo)客戶——　　所有承受別墅總價(jià)150萬元以上的精英階層；　　職業(yè)特征——　　1）、各類和營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主　　2）、經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級(jí)營銷人員　　3）、專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員　　4）、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授　　5）、有隱性收入的政界人員　　地域特征——　　本地客源：成都本地購房客/來蓉工作的外地精英　　外地客源：國內(nèi)各地來蓉購房客/香港、臺(tái)灣來蓉購房客/外籍客戶　　年齡特征——　　主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。二、項(xiàng)目營銷策略思考方向一：（主推）　　從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。　　D、“后花園”中的水景運(yùn)用：　　在控制成本的前提下進(jìn)行小水景在花園中的運(yùn)用，比如水花飛濺的小噴泉、興趣盎然的魚池等小品。四、對(duì)項(xiàng)目重新命名的思考項(xiàng)目命名構(gòu)想：　　別墅項(xiàng)目，就在于建筑外觀、關(guān)心文化內(nèi)涵、對(duì)人文環(huán)境及物業(yè)配套服務(wù)有相當(dāng)高的要求，人們購買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺和買體驗(yàn)。正式推廣要層次清晰、組團(tuán)性強(qiáng)。　七、分批推案思考我們建議本項(xiàng)目按二階段分批推出，具體分期如下：　　第一階段：　　以緊靠棠湖路的小區(qū)主入口、會(huì)所以及部分別墅作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；建立樣板間，樹立高檔形象，撥高地價(jià)，塑造本案大型高檔純水景別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響品牌；　　第二階段：　　在第一階段品牌基本樹立、去化達(dá)50%情況下，加推項(xiàng)目北面的所有剩余別墅地帶，在本階段，力求實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠；實(shí)現(xiàn)本盤的完全去化?！　　∽鹁舾? 尊爵：表示尊貴，意指向西方有爵位的人事，高貴、典雅的人文氣質(zhì)； 府?。褐袊糯鷻?quán)貴人士居住的比較大的住所； 把西方高貴的文化和中國古文化流傳下來傳統(tǒng)意義的觀念有機(jī)的結(jié)合到了一起，形成了一個(gè)集高貴、典雅、權(quán)勢(shì)、現(xiàn)代為一體的尊貴享受。地球其實(shí)是藍(lán)色的，陸地之于海洋只是星星點(diǎn)點(diǎn)，人類對(duì)這片蔚藍(lán)，有著與生俱來、不可割舍的眷戀。以水為主打概念的別墅往往一提別墅就談“親水別墅”“水岸生活”“環(huán)島別墅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力?！　哪繕?biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟(jì)背景的人群。 細(xì)致、充分、深入的市場(chǎng)研判；　　amp?？倯魯?shù)352戶面積區(qū)間166㎡369m2㎡住房均價(jià)5000元/㎡銷售進(jìn)度接受咨詢中配套3600平方米主題會(huì)所樓盤特色原始山地地形，地勢(shì)逶迤起伏，從山頂最高點(diǎn)到主入口處達(dá)12米的高差，創(chuàng)造坡地的建筑，創(chuàng)造山的時(shí)尚，創(chuàng)造最佳的山居產(chǎn)品，并且結(jié)合項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)開發(fā)的三種不同別墅產(chǎn)品類型使不同坡地地形的山居價(jià)值開發(fā)到最優(yōu)，同時(shí)這種地勢(shì)在成都是絕無僅有的。隨著“宗申總體簡介：l 交通：距離成都市區(qū)僅10余公里，距離雙流國際機(jī)場(chǎng)也僅2公里。成都別墅市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)分析市區(qū)別墅隨著土地的稀缺,可開發(fā)項(xiàng)目將越來越少,而近郊和遠(yuǎn)郊別墅將是未來成都別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)。五、優(yōu)秀的物業(yè)管理,體貼入微的服務(wù),多重保安設(shè)施以及保障居住者的安全和絕對(duì)私人空間。土地拍賣出讓公告此外，跨河橋和懸索橋建設(shè)工程將在今年底完工。本周從廣告投放的區(qū)域看，成都市各行政區(qū)域內(nèi)其投放量最集中是青羊區(qū)，其次并列第二是金牛區(qū)和武侯區(qū)；而郊區(qū)市場(chǎng)，本周廣告投放量同上周相比增加了5個(gè)，此外本周郊區(qū)市場(chǎng)廣告投放量最集中的仍是雙流區(qū)域。環(huán)域從環(huán)域來看，在很大程度上受土地供應(yīng)的影響內(nèi)環(huán)到一環(huán)區(qū)域內(nèi)的樓盤可售套數(shù)仍然處于最低，同時(shí)在對(duì)二環(huán)路到三環(huán)路區(qū)域持續(xù)性的關(guān)注下，本周二環(huán)—三環(huán)路的區(qū)域的可售樓盤套數(shù)仍是居于首位；而本周三環(huán)路外的區(qū)域和上周相同依舊保持在第二位。而隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅需求得到不斷的釋放和激發(fā)，盡管在受到宏觀調(diào)控以后的市場(chǎng)已經(jīng)越來越趨于理性化，但外地人購房、改善性購房、城鄉(xiāng)一體化、舊城改造等諸多利好因素不斷刺激和引導(dǎo)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量需求。從環(huán)域上看，本周這10個(gè)樓盤其中6個(gè)在二環(huán)~三環(huán)區(qū)域另外4個(gè)則位處三環(huán)路以外。作為一條橫跨西北片區(qū)的河流，金牛支渠水質(zhì)的好壞、來水量大小將對(duì)整個(gè)城市的水環(huán)境產(chǎn)生直接的影響！”只有對(duì)金牛支渠進(jìn)行全面整治，才