【正文】 需求熱情。錦繡花園、天府花園的成功銷售,引發(fā)了機(jī)場(chǎng)路別墅的一哄而起,在機(jī)場(chǎng)路兩旁,南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑……但僅僅擁有交通資源的別墅項(xiàng)目并沒有贏得購(gòu)房者的認(rèn)可。成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展第一階段：掘金“金字塔”尖 第二階段：新富階層崛起 第三階段：別墅市場(chǎng)黃金季節(jié)1992年—1997年 1998年——2002年 2003年2004年 代表項(xiàng)目 代表項(xiàng)目 代表項(xiàng)目草堂之春、金林半島、維也納森林別墅、中國(guó)青城、錦麗園、春雨花間風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、錦繡花園、天府花園 君臨天下、錦城豪庭、河濱印象價(jià)位600010000元 綠水康城、翠擁天地,TOWNHOUSE 消費(fèi)群：金字塔尖、 消費(fèi)群：成都的本土新富階層 消費(fèi)群：中產(chǎn)階層暴富群體 項(xiàng)目特點(diǎn)：一、遠(yuǎn)離塵囂,具備優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。天府廣場(chǎng)地鐵站，作為國(guó)內(nèi)最深的一個(gè)地鐵站，天府廣場(chǎng)地鐵站地下共有四層，其中三、四層為地鐵1號(hào)、2號(hào)線的站臺(tái)；一、二層主要為商業(yè)區(qū)域，將用于設(shè)置商業(yè)、餐廳、娛樂休閑場(chǎng)所等，同時(shí)地下一層還將與天府廣場(chǎng)周邊的摩爾百盛等商場(chǎng)的地下停車場(chǎng)相連，讓天府廣場(chǎng)區(qū)域地下和地上的商業(yè)街面形成一個(gè)完整的整體，構(gòu)造一個(gè)地上和地下一體的步行延續(xù)商業(yè)空間。為此，市政府投入5000萬元對(duì)金牛支渠進(jìn)行大規(guī)模的綜合整治。二環(huán)路已建成的立交橋綠化工作也將于近期全面啟動(dòng)，作為全市首座分離式立交的雙楠立交在綠化時(shí)，將在橋中央“一線天”內(nèi)栽種高大喬木。那么，不難看出，目前在成都市三環(huán)以內(nèi)的別墅項(xiàng)目就只有藍(lán)光的“雍錦灣”，而在成都三環(huán)附近的別墅項(xiàng)目就有去年的“迎賓大道1號(hào)”，隨著政府出臺(tái)在成都市區(qū)不批多層建筑的規(guī)定，市區(qū)多層已經(jīng)是越來越罕見，再加上前段時(shí)間國(guó)家對(duì)土地政策進(jìn)行調(diào)整，暫停別墅用地批復(fù)，因此我項(xiàng)目在未來的發(fā)展空間相當(dāng)巨大。行政區(qū)域日前成都各城區(qū)，可售面積最多的是武侯區(qū)，其次是青羊區(qū)、高新區(qū)。中觀市場(chǎng)——大浪淘沙 面臨洗牌政府通過房地產(chǎn)開發(fā)來優(yōu)化市政基礎(chǔ)功能，借此加快城市化的快速進(jìn)程，土地投放數(shù)量大幅增長(zhǎng)。微觀市場(chǎng)——對(duì)手更強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在市面上開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商，大多經(jīng)過1——2個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)的成熟速度非常之快，同時(shí)，地產(chǎn)的質(zhì)變性周期也越來越短，競(jìng)爭(zhēng)總是在高層面率先裂變；隨著越來越多的頂尖級(jí)地產(chǎn)商介入成都，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面也越來越呈嚴(yán)峻的態(tài)勢(shì)。本周各物業(yè)類型投放的廣告從比例上看占據(jù)首位的仍是住宅類型，而商務(wù)類型所占比例同上周相比減少了2個(gè)百分點(diǎn)，此外據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示本周“熊貓國(guó)際”在商務(wù)類型廣告的投放中所占比重最大。 此外，緊鄰新益州車站的成都地鐵火車南站站點(diǎn)也將在本月底動(dòng)工。為徹底保證該路段暢通，跨河橋上還將新建一長(zhǎng)約594米、雙向6車道、沿二環(huán)路方向上跨清水河、大石西路的成都城區(qū)首座懸索橋。至于河邊綠化，金牛支渠的河道兩岸將被打造為單邊3米到25米的綠化帶，將會(huì)盡可能地保留河道兩岸現(xiàn)有的樹木。據(jù)悉，下沉式觀光廣場(chǎng)是天府廣場(chǎng)地鐵站惟一一直接與外界對(duì)接的觀賞地點(diǎn)，觀光廣場(chǎng)從上往下看外方內(nèi)圓，中間有一個(gè)大轉(zhuǎn)盤，以后四周還將建6座鋼橋與之連接，頂端將搭建玻璃雨篷。成都近郊的住宅從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽，別墅住宅都擁有一定的市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。四、樓間距較大,每戶都有私家花園,和大面積的綠化配套,能夠停放兩輛車的獨(dú)立私家車庫(kù)。代表項(xiàng)目：國(guó)一澳鄉(xiāng)、東麓驛境、玉龍山莊、天鵝嶺北成都別墅市 場(chǎng) 新都別墅帶 龍泉山別墅帶青城山別墅帶 西 東地理價(jià)值：距市區(qū)50分鐘車程環(huán)境價(jià)值：天下幽的青城山+森林+河流價(jià)位：從3000元/平方米—9000元/平方米不等項(xiàng)目定位：主要是休閑度假和商務(wù)型別墅為主代表項(xiàng)目：高山流水、麗水青城、天下青城、水都豪庭、美都華庭地理價(jià)值：距市區(qū)30分鐘車程+臨近機(jī)場(chǎng)環(huán)境價(jià)值：起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場(chǎng)價(jià)位：以5500~11000元/平方米為主項(xiàng)目定位：以休閑居家型別墅為主代表項(xiàng)目：維也納森林別墅、半山衛(wèi)城、易城、牧馬山別墅項(xiàng)目、麓山國(guó)際社區(qū)南 牧馬山別墅帶成都別墅市場(chǎng)消費(fèi)群體 年齡：3545歲之間； 月家庭平均收入：1萬2萬元； 職業(yè)：企業(yè)高級(jí)管理人員、私營(yíng)業(yè)主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、運(yùn)動(dòng)員、國(guó)家公務(wù)員等； 消費(fèi)需求：新的生活方式以及新的空間感受； 消費(fèi)態(tài)度：有二、三次置業(yè)經(jīng)歷，買房理性而挑剔；住宅消費(fèi)市場(chǎng) 暴富階層 別墅消費(fèi)市場(chǎng) 中產(chǎn)階層 20%的富裕階層 成都別墅市場(chǎng)的需求分析及供給分析 截止到2006年3月底，成都市共有68個(gè)在售別墅項(xiàng)目，其中郊區(qū)占到了60個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量約，別墅供應(yīng)戶型主要集中在200350㎡/戶，其中郊區(qū)，別墅供應(yīng)戶型主要是我們上面分析的地段。通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營(yíng)造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。在市區(qū)、近郊和遠(yuǎn)郊三大區(qū)域之間,別墅業(yè)態(tài)最小面積值和最大面積平均值均有地域特征,而且均呈現(xiàn)離市區(qū)越遠(yuǎn)的區(qū)域平均面積值越小,市區(qū)別墅戶型面積均大于近郊和遠(yuǎn)郊。新城區(qū)在城市環(huán)境營(yíng)造上面主要從兩點(diǎn)出發(fā)，一是綠地系統(tǒng)，二是水系系統(tǒng)。華陽、航空港、牧馬山、東升四大居住組團(tuán)，已經(jīng)形成各自的特色。4）、東升 新老城區(qū)的容光煥發(fā)東升鎮(zhèn)的房產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，特別是隨著一些體量大、品質(zhì)高的項(xiàng)目的出現(xiàn)，已經(jīng)完全改變了從前的居住格局，樓盤的品質(zhì)在不斷提升。特別是一些市場(chǎng)定位準(zhǔn)確或者產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目，依然出現(xiàn)年了爭(zhēng)購(gòu)熱潮。 分區(qū)剖析 1）、半山衛(wèi)城地理位置樓盤名稱半山衛(wèi)城位置雙流縣 牧馬山開發(fā)商成都富邦投資有限公司建筑形態(tài)別墅公交線路開盤時(shí)間交房時(shí)間車位數(shù)量占地面積169636 平方米總建面79000 平方米綠地率 %容積率基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌?！　mp。amp。　　其中購(gòu)買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。 需要絕對(duì)的安全性?！　∫粋€(gè)別墅社區(qū)的營(yíng)造無外乎兩點(diǎn)：“山”與“水”　　從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點(diǎn)　　也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點(diǎn)的最大出發(fā)點(diǎn)　　因此在思考方向一上我們把思考重點(diǎn)放在如何做足水文章，并尋求在水上做出突破和創(chuàng)新　　同時(shí)將生態(tài)、人文、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點(diǎn)　?。ㄒ唬└拍顒?chuàng)意：　　尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn)——獨(dú)創(chuàng)“水居時(shí)代”引領(lǐng)別墅新潮流的全新概念——獨(dú)辟蹊徑談“水化率”來替代“綠化率”　　跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念　　現(xiàn)有眾多的別墅在營(yíng)銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少?！　　八省备拍畹膭?chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮?！　腍ONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價(jià)總在天然水岸邊顯山露水。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)1）、營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示：營(yíng)銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。因此，好的項(xiàng)目名字，本身就對(duì)項(xiàng)目就是一個(gè)很大的提升。 前期蓄勢(shì)要充分。分期推出，滾動(dòng)開發(fā)別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)該層次清晰，概念明確，組團(tuán)性強(qiáng)?！　?6