【正文】 絕，每年達(dá)200萬(wàn)人次，被譽(yù)為“鬧市中的一片凈土”?！　≡谧罱_展的成都市民最關(guān)心的十大規(guī)劃中，文殊院、大慈寺、寬窄巷子三大歷史街區(qū)的改造方案獲得了最大的關(guān)注度，充分證明了三者在大眾心目中的特殊受重視程度。展望建成以后的成都城市RBD，呈現(xiàn)眼前的是一幅人氣涌動(dòng)、商機(jī)無(wú)限的繁榮景象，傳統(tǒng)的商貿(mào)之都將因此邁入全新的商業(yè)世紀(jì)！最后，讓我們?cè)賮?lái)看一眼即將橫空出世的成都城市RBD的模樣：表4 成都城市RBD街區(qū)主題及功能一覽圖第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究1978年實(shí)行改革開放以來(lái)，伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展，以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，長(zhǎng)期滯后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)得以漸進(jìn)復(fù)蘇和快速發(fā)展，迎來(lái)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)蘇與繁榮時(shí)期。房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo)　　我們選擇具有代表性的商品住宅、商業(yè)用房、辦公用房三個(gè)指標(biāo)。本周期共持續(xù)5年，其中擴(kuò)張期三年（1991998和1999年）。同時(shí)成都中高檔餐飲業(yè)由西往東呈扇形排列：沙西線（沙灣路西延線）、羊西線美食一條街及府南新區(qū)火鍋一條街、草堂餐飲娛樂圈（包括琴臺(tái)路、錦里西路、芳鄰路和青華路）、武侯祠大街、雙楠美食區(qū)、玉林—中華園美食區(qū)、科華路—領(lǐng)事館路美食街、人民南路南延線休閑餐飲一條街、望平街美食區(qū)等。休閑美食———南延線　 人民南路上，中日合資蜀豐百菜百味酒樓的蜀豐霸王宴是中國(guó)名宴，選用產(chǎn)自日本北海道重達(dá)10公斤的鱈場(chǎng)蟹為主料，一桌10萬(wàn)，須提前預(yù)定；巴國(guó)布衣因曾打響了川菜保衛(wèi)戰(zhàn)的第一槍而榮稱川菜第一品牌，其文化進(jìn)店和品牌包裝的手法讓川菜絕處逢生。成都餐飲20強(qiáng)中賓館餐飲 2家，特色餐飲15家， 品牌快餐 3 家。如成都卞氏菜根香，就以自己開發(fā)獨(dú)創(chuàng)的泡椒系列、菜根老壇子泡菜系統(tǒng)的數(shù)百道獨(dú)創(chuàng)菜肴的特色經(jīng)營(yíng)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。 b)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 　 成都美食素以物美價(jià)廉而著稱于世。 加快調(diào)整餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式，推進(jìn)國(guó)際化戰(zhàn)略，增強(qiáng)大眾化的社區(qū)餐飲服務(wù)功能，擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)領(lǐng)域。其次，西式快餐的便捷性也是它的一大優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代人的生活節(jié)奏越來(lái)越快，尤其對(duì)于都市青年人群體，西式快餐的靈活經(jīng)營(yíng)手段迎合了這種消費(fèi)需求，無(wú)論堂吃還是外賣，即買即吃的快餐非常符合他們的生活節(jié)奏?；疱伔N類的快速創(chuàng)新和市場(chǎng)的高接受度，使成都的火鍋店充滿活力。成都私家車的高保有量，加速了強(qiáng)勢(shì)餐飲企業(yè)城市邊緣化的步伐。休閑娛樂市場(chǎng)缺乏新業(yè)態(tài)的進(jìn)入，市場(chǎng)整體特色不突出。注重經(jīng)營(yíng)模式的選擇。　　新建中高檔影院首選居民收入水平高，交通便利的新興大型居住區(qū)?！坝艚鹣慊▓@廣場(chǎng)”處于“春熙路—鹽市口”購(gòu)物圈邊緣，發(fā)展百貨、專賣店等零售業(yè)難度較大，以休閑娛樂店為主導(dǎo)雖有被迫之意，但客觀上加速了成都商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型?！?　進(jìn)入成都的外商投資零售企業(yè)的國(guó)別有歐美的法國(guó)，德國(guó)，美國(guó)，以及亞洲的日本，馬來(lái)西亞；其中歐美投資的零售企業(yè)的業(yè)態(tài)主要是大型綜合超市或倉(cāng)儲(chǔ)商店，亞洲國(guó)家在成都投資的主要是百貨（兼營(yíng)超市）?！?　倉(cāng)儲(chǔ)商店。世界零售巨頭沃爾瑪進(jìn)入成都也不外偏好住宅區(qū)和交通要道。這種扇形模式對(duì)商業(yè)布局有較大影響。家樂福把賣場(chǎng)分為兩部分：一是各類食品，二是日用百貨，文娛體育，服裝，家電等。外商投資零售企業(yè)在成都市的空間分布如圖。現(xiàn)僅以成都市作為案例研究，揭示外商投資零售企業(yè)在中國(guó)大城市的區(qū)位選擇問題。3 成都商業(yè)地產(chǎn)打造“都市休閑經(jīng)濟(jì)”　　成都商業(yè)地產(chǎn)正由過去的“生活廣場(chǎng)”（社區(qū)商業(yè)配套為主）轉(zhuǎn)向“休閑商業(yè)街”（城市休閑娛樂產(chǎn)業(yè)為主）。 電影院 成都電影院分布特點(diǎn)：　　216。 成都酒吧業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)策略　　 216。城南（人南路附近）集中了大量酒吧，市中心集中了成都絕大多數(shù)高檔影院，形成了成都兩大休閑娛樂中心。高檔餐飲店的分布反映出高檔次的商品、服務(wù)必然進(jìn)駐高級(jí)別的中心地這一規(guī)律。火鍋雖發(fā)端于重慶，但卻興盛于成都，火鍋在成都很好的和蜀文化進(jìn)行了結(jié)合，使火鍋具有了特殊的地域文化內(nèi)涵。二、 居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析1)西式快餐倍受充愛。 　 成都著名民營(yíng)企業(yè)林鳳集團(tuán)，在看到成都其他知名酒樓迅速連鎖，并創(chuàng)造了良好經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)效益的同時(shí)，決定斥資億元，將其旗下經(jīng)營(yíng)粵菜著稱的牡丹閣大酒樓，經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)由潮粵菜轉(zhuǎn)向川菜，并在成都、北京、深圳、上海、廣州等地，推出牡丹閣“精品川菜”酒樓，用35年時(shí)間連鎖國(guó)內(nèi)各大省會(huì)城市。有二三十家川菜(火鍋)酒樓在此迅速興起，且多走的是園林式生態(tài)餐飲之路。這些地區(qū)的餐飲業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，增幅很大，這也與這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系。首先，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，各種社會(huì)投資成了餐飲業(yè)發(fā)展的主要力量。傳統(tǒng)美食———武侯祠大街　 武侯大道集中了新山城菜根香、石象湖大酒樓、欽善齋、武福源、大唐人火鍋等一大批特色餐飲店。通過上面的分析，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中并沒有出現(xiàn)過大起大落的震蕩現(xiàn)象，即使是在波谷，擴(kuò)散指數(shù)仍超過50%，表明在全部指標(biāo)中仍有超過一半的指標(biāo)出現(xiàn)上升。1）1993——1996年為成都第一個(gè)波動(dòng)周期。在這里，選擇、商品房開發(fā)完成投資額，要比固定資產(chǎn)投資更能反映房地產(chǎn)投資的變動(dòng)情況。相對(duì)的，政府力量的介入能夠消除許多不利的因素，比如對(duì)品牌商家的號(hào)召力和整合力、對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)建筑施工水平的高要求等等?！　捳镒诱教岢龃蛟斐啥肌靶绿斓亍钡脑O(shè)想，預(yù)示著這里將呈現(xiàn)的是“傳統(tǒng)川西民居+現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)”的完美結(jié)合，其成功運(yùn)作將意味著成都這座古老城市找到了延續(xù)商業(yè)傳統(tǒng)，并且糅合現(xiàn)代化時(shí)尚元素，展現(xiàn)自身獨(dú)特魅力的極好途徑。宮內(nèi)保存著道教主要典籍《道教輯要》為全國(guó)僅有。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分密切，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動(dòng)的RBD的可能?；仡?001～2004年的成都城市建設(shè)中的閃光點(diǎn)，串連起的恰恰就是新世紀(jì)伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長(zhǎng)歷程。東大街仍然是藍(lán)光的天下，東大街3號(hào)、4號(hào)商業(yè)金融用地，均以起拍價(jià)成交被藍(lán)光競(jìng)得。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了成都至今為止拍賣的最大地塊，面積達(dá)到1811畝，使成都上半年的土地供應(yīng)量有了大幅上升。多層和小高層供應(yīng)增長(zhǎng)平緩，%%。%，%的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期發(fā)展在三種水平上態(tài)勢(shì)狀況注釋：主要是通過上述走勢(shì)狀態(tài)，判斷在現(xiàn)有發(fā)展速度上房地產(chǎn)投資在后期的發(fā)展?fàn)顟B(tài)演化過程的大致程度，以期對(duì)房地產(chǎn)決策提供支持。機(jī)密資料嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報(bào)告日期：2004年8月19日 機(jī)構(gòu)：成都尺度房地產(chǎn)顧問目 錄第一部分 成都經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 5一、前言 5二、成都市2001年在十四個(gè)副省級(jí)城市中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)度 5 城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力 5城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)，成都市躍居首位 6城市居民購(gòu)買力總體狀態(tài) 6城市居民潛在購(gòu)買力狀態(tài) 7城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài) 8城市居民收入狀況 8固定資產(chǎn)投資狀況 9房地產(chǎn)投資狀況 10三、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的后期走勢(shì)預(yù)測(cè)（19972020年） 10歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析） 112．相關(guān)指標(biāo)（GDP）的時(shí)間趨勢(shì)預(yù)測(cè)及擬合狀態(tài)判斷 123．按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 13四、成都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的深度剖析 18城市化水平至2020年發(fā)展在三個(gè)水平上的態(tài)勢(shì) 18人均指標(biāo)至2002年走勢(shì)狀態(tài) 19城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)速率后期預(yù)測(cè)走勢(shì) 21第二部分 2004年上半年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 25一、投資與開發(fā) 25區(qū)域 27價(jià)格 28物業(yè)形態(tài) 29空置面積 30三、土地購(gòu)置情況 31上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布 312004年上半年成都土地市場(chǎng)特點(diǎn)： 32四、上半年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題 33區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡 33商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大 34二手房?jī)r(jià)格漲幅太快 34租賃市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)發(fā)展不平衡，投資購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大 35第三部分 舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究 35一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系 36二、成都RBD的形成特征 38三、成都城市RBD的形成過程 40杜甫草堂片區(qū) 40武侯祠片區(qū) 41青羊?qū)m片區(qū) 41文殊院片區(qū) 42大慈寺片區(qū) 42寬窄巷子 43第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究 50一、波動(dòng)景氣指標(biāo)的選擇 50房地產(chǎn)業(yè)總量指標(biāo) 51房地產(chǎn)投資類指標(biāo) 51房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標(biāo) 52房地產(chǎn)交易類指標(biāo) 52房地產(chǎn)金融類指標(biāo) 52房地產(chǎn)價(jià)格類指標(biāo) 52二、成都房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析 52成都房地產(chǎn)擴(kuò)散指數(shù) 53三、成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 55成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的長(zhǎng)度 55成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的幅度 56第五部分 成都中高檔餐飲市場(chǎng)研究 56一、 成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì) 56 成都大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 56 成都中高檔餐飲市場(chǎng)特點(diǎn) 61 成都中高檔餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 63 成都大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 66二、 居民中高檔餐飲消費(fèi)特征研究 67 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 67 消費(fèi)區(qū)域分析 70第六部分 成都休閑娛樂市場(chǎng)研究 721 成都休閑娛樂市場(chǎng)整體狀況 72 成都休閑娛樂市場(chǎng)的構(gòu)成 72 成都休閑娛樂市場(chǎng)特點(diǎn) 72 成都休閑娛樂市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 732 成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 73 酒吧業(yè) 73 電影院 75第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 77成都市外商投資零售企業(yè)的特征 78成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 79外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢(shì) 81外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系 83結(jié)論與意義 84第八部分 成都市商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 85一、前言： 85二、供應(yīng)市場(chǎng) 86 86： 87需求市場(chǎng) 941）基本情況 942）目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析 953）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向 96第九部分成都市別墅市場(chǎng)淺 97一、成都市別墅市場(chǎng)概況： 97 區(qū)域位置分布零散 97 檔次之間的差異巨大 98 產(chǎn)品不斷變化 98整體銷售欠佳局部反差極大 99二、 典型案例 99頂級(jí)別墅代表――草堂之春 99大眾型別墅代表——君臨天下 100綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）——錦官新城 101郊縣別墅（大眾型）——華楠半島 102第十部分 成都小戶型市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告 102一、成都市小戶型物業(yè)的演變 103二、小戶型項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)分析 104三、市場(chǎng)供應(yīng)分析 104四、產(chǎn)品基本類型： 105五、需求市場(chǎng)特征 106六、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷 108七、目前成都市小戶型物業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 109小戶型項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域的分布 109小戶型項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)線分布 110小戶型項(xiàng)目的開發(fā)方式 111小戶型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn) 112小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài) 112八、目前成都市小戶型物業(yè)典型案例分析 113第一部分 成都經(jīng)濟(jì)走勢(shì)深度研究一、前言研究目的：基于有利于項(xiàng)目決策者更清醒地把握成都市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及走勢(shì)的研究，從而為項(xiàng)目決策提供理論信息體系的支持。人均消費(fèi)額2001年市四個(gè)副省級(jí)城市狀態(tài)比較，成都市處于倒數(shù)第五位，相對(duì)其它城市而言，后續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的升值空間很大注釋：人均消費(fèi)額 = 社會(huì)消費(fèi)品零售總額/城市人口 ，若定義城市個(gè)人的消費(fèi)量恒等相近，則該指標(biāo)主要反映城市間物價(jià)水準(zhǔn)的大致高低變化態(tài)勢(shì)。由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)，但是商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。高層物業(yè)有較大下滑，%，主要是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應(yīng)體量下降。上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局2004年上半年成都土地市場(chǎng)特點(diǎn)：　 　一環(huán)內(nèi)置換土地速度加快。四、上半年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但有些問題也值得進(jìn)行重視，主要表現(xiàn)在以下方面：區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，%、%，%、%。一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文Recreational Business District 的漢語(yǔ)意譯，縮寫為RBD。在下文的論述中，我們將會(huì)看到成都傳統(tǒng)的CBD與新興的城市RBD的共生互動(dòng)的發(fā)展演變過程。雖然道教文化與佛教文化相比，其影響力和覆蓋面遠(yuǎn)不及前者，但由于宗教信仰的差異性以及其歷史的深遠(yuǎn)，其影響力也不可小覷?！　∽鳛榈乩砦恢米詈茫苯舆B接春熙路黃金商圈的大慈寺保護(hù)區(qū)規(guī)劃占地面積相當(dāng)大，商業(yè)基礎(chǔ)也最好。并且，政策的有利傾向?qū)τ陂_發(fā)資金壓力的減弱也會(huì)具有相當(dāng)?shù)囊饬x。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)與完成投資相聯(lián)系，還可以大致反映房地產(chǎn)利潤(rùn)率水平。本次周期共持續(xù)4年，其中擴(kuò)張期三年（1991994和1995年），這里要說(shuō)明的是，雖然從擴(kuò)散指數(shù)上來(lái)看，1994比1993年略有回落，但回落幅度有限，隨后又出現(xiàn)了1996年更高的上升，因此仍把1994年視為上升期?？梢灶A(yù)期，隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控水平的不斷提高，未來(lái)成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的波動(dòng)振蕩將會(huì)進(jìn)一步減小，房地產(chǎn)也將進(jìn)入更為穩(wěn)定的運(yùn)行過程。其中石象湖大酒樓是省內(nèi)首個(gè)舉起生態(tài)餐飲大旗的餐飲企業(yè)；欽善齋以經(jīng)營(yíng)滋補(bǔ)藥膳為主；大唐人火鍋以怪味兔頭出名。如今的餐飲業(yè)，仍然是各路諸侯分占一方的局面。　 　從成都中高檔餐飲的發(fā)展歷程看，1990年至2000年是成都經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)階段，也是成都中高檔餐飲業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期。最典型的有南田水鄉(xiāng)、食圣生態(tài)園和龍鷹鴨王火鍋城、欣園大草坪美食天地等。并利用其集團(tuán)跨國(guó)公司的優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)備進(jìn)軍美國(guó)紐約、夏威夷、洛杉機(jī)等建立海外分店，力爭(zhēng)用10年時(shí)間，完成其