【正文】 作為物流倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是指與物流相關的各項服務，本項目的服務方案包括：、線材裝卸服務第五章 物流倉儲項目場址選擇一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀1．物流倉儲項目地點與地理位置本項目的地址是上海市閔行區(qū)龍吳路4900號。中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會會員企業(yè)向終端用戶直供10210萬噸，%，分銷14024萬噸，%，%鋼鐵貿(mào)易在國際貿(mào)易中有著重要的地位。天津北辰鋼鐵物流園區(qū)被列入天津市20項重大服務業(yè)項目和天津區(qū)縣重大項目。物流業(yè)作為我國十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃之一被敲定。同時，由于生產(chǎn)和流通企業(yè)過于分散，由于缺乏權威的市場價格，缺乏必需的市場避險場所，引發(fā)了鋼材市場價格劇烈震蕩和相關生產(chǎn)流通企業(yè)的重大損失。輕工業(yè)用鋼主要體現(xiàn)在自行車用的板材、焊管，家電使用板材，五金使用線材等。報告稱，今年上半年宏觀經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)好，工業(yè)生產(chǎn)加快回升、固定資產(chǎn)投資保持快速增長、鋼材消費的汽車、房地產(chǎn)等主要下游行業(yè)景氣回升，帶動了國內(nèi)鋼材市場需求明顯回升。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務的大型現(xiàn)代化鋼材物流中心具有得天獨厚的地理條件，與上海同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。龍涇公司在短短的幾年中取得了驕人的業(yè)績，成為集物流、倉儲、貿(mào)易為一體的鋼材現(xiàn)貨交易市場?，F(xiàn)在龍涇公司機構(gòu)健全，人才濟濟，各項服務設施齊全，目前公司擁有員工160多人，其中本科、大中專學歷員工占45%以上；一期投資3000萬元，擁有露天倉儲200余畝，室內(nèi)倉儲6000M2；生活、交易區(qū)21000M2，交易室300余間，配套住宅150余套；倉儲貨場的各類設備先進齊全，布局合理，有10臺行車，氣吊、電吊各2臺，門機3臺；公司碼頭吞吐量每年以30%的速度增長，現(xiàn)已突破15萬噸/月；截止2008年底市場交易額累計達到120億元，,并以33%的速度遞增；大戶、名企紛紛搶駐市場，已有近260余家商企進駐，其中實力雄厚、信譽和效益良好的企業(yè)200多家。另外，本項目的建設符合國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，集中體現(xiàn)國家政策導向，能夠增加國民經(jīng)濟收入，提高當?shù)鼐蜆I(yè)水平。報告還顯示，今年上半年，雖然國內(nèi)鋼鐵生產(chǎn)總體上看依然呈現(xiàn)低速增長，但同一季度相比增速明顯提高。此外，石化行業(yè)的大型石化設備、鉆井石油管、石油天然氣運輸管道等也是用鋼大戶。為此，迫切需要建立鋼材期貨交易市場。會議指出，物流業(yè)是融合運輸、倉儲、貨運代理和信息等行業(yè)的復合型服務產(chǎn)業(yè)，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進生產(chǎn)、拉動消費作用大?！笆仪f籌建大型鋼鐵物流中心”項目被列入2009年河北省級重點項目。近年來，全球鋼鐵貿(mào)易的規(guī)模得到了飛速發(fā)展。閔行區(qū)位于上海市地域腹部，形似一把“鑰匙”。二、物流倉儲項目場址建設條件1．氣候條件閔行區(qū)具有北亞熱帶季風氣候特征，四季分明，冬夏長，春秋短，日照充足，雨量充沛。固定資產(chǎn)投資總量平穩(wěn)增長。水路：，沿途建有8個萬噸級泊位，年吞吐量400萬噸。7．法律支持條件本項目建設符合有關法律規(guī)定的要求。本項目在廠區(qū)東南角建有蓄水池，集中收集廠區(qū)雨水，多余雨水經(jīng)混凝土管排放至室外民渠。（2）本項目計劃采購的生產(chǎn)設備均為國內(nèi)先進的節(jié)能設備。（2）環(huán)境空氣2008年，閔行區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達333天（其中優(yōu)級天數(shù)86天，良級天數(shù)247天），%，較200%和2%，是自2004年開始空氣質(zhì)量日報以來的最好值，且近三年的空氣質(zhì)量優(yōu)良率呈現(xiàn)逐年升高的趨勢，總懸浮顆粒、二氧化硫、可吸入顆粒物、二氧化氮的年均值穩(wěn)定達二級標準。（2）擬建項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的各類固體廢棄物，分別采取有效的綜合處理處置利用措施后，妥善解決了固體廢棄物的污染問題，固體廢棄物對環(huán)境影響小。第十四章 物流倉儲合作項目實施進度一、物流倉儲合作項目建設工期本項目建設工期為6個月。本次財務預測將采用現(xiàn)值法。經(jīng)綜合考慮，%。4．投資利潤率投資利潤率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產(chǎn)能力后的一個正常年份利潤總額或生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤與投資總額的比率。3．物流倉儲項目地區(qū)文化狀況對項目的適應程度本項目建設地為上海市閔行區(qū)，當?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，當。本項目按計算公式：投資利潤率=正常年份利潤/投資總額*100%來計算本項目的投資利潤率，經(jīng)計算，本項目的投資利潤率為41%。財務風險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關。2．計算期與生產(chǎn)負荷根據(jù)預測學的原理、該項目技術水平在國內(nèi)、國際領先程度、市場競爭狀況和產(chǎn)品生命周期理論，(），主要意義在于：第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢變化的影響；第二、避免由于預測期后諸如宏觀經(jīng)濟政策、景氣程度、市場結(jié)構(gòu)變化、物價指數(shù)變化等不可預見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預測結(jié)果的相對準確性；第三、符合投資項目為項目投資者帶來直接的、即期的或者可預見的近期可獲得的項目收益的原則。2010年1至2010年4月完成主要加工車間及室內(nèi)倉儲庫房的建設，2010年2月至2010年5月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設，2010年4月至2010年6月完成廠區(qū)道路的建設，設備購置于2010年3月至2011年6月完成。第十二章 物流倉儲項目勞動安全衛(wèi)生與消防一、危害因素和危害程度1．有毒有害物品的危害本項目在生產(chǎn)過程中不會有有毒有害物品產(chǎn)生，因此不會有有毒有害物品的危害。二、項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響1．物流倉儲項目建設對環(huán)境的影響（1）項目施工期間會產(chǎn)生少量污水，直接排放會對當?shù)丨h(huán)境造成一定的污染；（2）施工期間會有揚塵產(chǎn)生，會對當?shù)乜諝赓|(zhì)量造成影響；（3）施工期間機械設備及其它噪聲會影響到當?shù)鼐用裆a(chǎn)、生活；（4）施工期間產(chǎn)生的固定垃圾如果不進行處理將會嚴重污染當?shù)丨h(huán)境。（4）培養(yǎng)職工節(jié)能意識。項目廠區(qū)中部有3500伏的高壓電纜經(jīng)過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電纜引入兩路10KV電源，再通過6個開閉器引至廠區(qū)的3個2800箱變，由箱變內(nèi)的變壓器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。9．施工條件本項目所有施工條件都已經(jīng)具備。31320兩條國道途經(jīng)區(qū)內(nèi)通往南北。%；，%。區(qū)政府設在上海地鐵1號、5號線地鐵終點站—莘莊鎮(zhèn)。吳淞江流經(jīng)北境，黃浦江縱貫南北，分區(qū)界為浦東、浦西兩部分。鋼鐵貿(mào)易在我國對外貿(mào)易以及鋼鐵工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。鋼鐵物流園區(qū)可以解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，提高鋼鐵經(jīng)營的規(guī)模效益，滿足貨物聯(lián)運發(fā)展的需要。會議確定了振興物流業(yè)的九大重點工程，包括多式聯(lián)運和轉(zhuǎn)運設施、物流園區(qū)、城市配送、大宗商品和農(nóng)村物流、制造業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展、物流標準和技術推廣、物流公共信息平臺、物流科技攻關及應急物流等。有關資料顯示，近些年來，國內(nèi)鋼材電子交易市場發(fā)展迅速。另外，物流業(yè)的振興也與鋼鐵業(yè)有著間接關系，因為物流業(yè)涉及的鐵路、公路、民航、海運等都屬于鋼鐵業(yè)的下游行業(yè)，另外物流業(yè)振興也將有利于鋼鐵原料和產(chǎn)品的運輸和銷售，將降低鋼鐵行業(yè)的成本。報告指出，今年上半年我國刺激經(jīng)濟增長的一攬子計劃不斷發(fā)揮效應，經(jīng)濟運行中積極因素不斷增多，國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升，由此帶動了國內(nèi)鋼材市場整體回暖。四、問題與建議目前，我國物流倉儲業(yè)處于起步階段，客戶對第三方倉儲物流的認可度還不是很高，本項目在運營初期具有一定的市場風險。今天的龍涇鋼市已實現(xiàn)為客戶和企業(yè)全面打造市場，實現(xiàn)飛躍發(fā)展構(gòu)筑三大優(yōu)勢平臺：A、科學、迅速、便捷的物流交通網(wǎng)；B、快速反應信息的電子商務管理局域網(wǎng)；C、采取擔保取得金融機構(gòu)貸款的支持和可在工商稅務申請一般納稅人的政策扶持。公司注冊資本：15,138萬元，營業(yè)執(zhí)照注冊號碼：3100001000769。5．物流倉儲合作項目主要技術經(jīng)濟指標表1 項目主要技術經(jīng)濟指標指標數(shù)值單位占地面積100畝建筑面積9000平方米投資總額6507萬元財務內(nèi)部收益率(所得稅前)%財務凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅前)年動態(tài)投資回收期(所得稅前)年財務內(nèi)部收益率(所得稅后)%財務凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元靜態(tài)投資回收期(所得稅后)年動態(tài)投資回收期(所得稅后)年投資凈利率%三、項目可行性分析隨著國家經(jīng)濟的企穩(wěn)回升和上海市“兩個中心”建設步伐的加快，鋼材需求出現(xiàn)回暖該鋼貿(mào)企業(yè)帶來新的機遇。具體來看，在鋼材消費大戶中，%，鐵路估計同比增長約158%，%。船舶業(yè)造船加上修船、%。中國目前已經(jīng)成為全球最大的鋼材生產(chǎn)國、消費國和出口國，在世界鋼材市場份額中占據(jù)舉足輕重的位置。此外，中國目前流通領域發(fā)展仍顯不足，物流行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，物流行業(yè)對國內(nèi)經(jīng)濟的影響正日益顯現(xiàn)。華南、華北、西南、西北、華中等區(qū)域的鋼鐵物流節(jié)點城市都陸續(xù)建設了鋼鐵物流園區(qū)。我國鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)眾多，最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國共有鋼鐵企業(yè)7561家，其中，冶煉企業(yè)（煉鐵、煉鋼、鐵合金冶煉）2691家；鋼材加工企業(yè)4870家。鋼材配送中心、大型鋼材倉庫和大型鋼材交易市場等服務形態(tài)“已聯(lián)成產(chǎn)業(yè)鏈”。上海棱光股份有限公司地處黃浦江中游沿岸，背靠萬噸級深水碼頭，臨近氯堿鐵路專用線，前依交通便捷的龍吳路、外環(huán)線，在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設集銷售、加工、倉儲、配送和售后服務的大型現(xiàn)代化鋼材物流中心具有得天獨厚的地理條件，與上海同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢，發(fā)展現(xiàn)代鋼材物流前景廣闊。財政收入穩(wěn)步增長。境內(nèi)地表為第四紀沉積層所覆蓋，土層松厚肥沃，地勢平坦，平均海拔4米左右。通訊：；排污：全區(qū)建有3座城市污水處理廠和3大截流外排工程組成的污水處理收集系統(tǒng)，具有日處理10萬噸生活用水、50萬噸工業(yè)廢水、截流外排65萬噸污水的能力。廠區(qū)內(nèi)鋪設給水管道，最大給水量達到42噸/時，能充分保證項目用水需求。7．物流倉儲項目倉儲設施本項目建有一個鋼材倉庫，一個產(chǎn)品倉庫和一個設備倉庫。本項目節(jié)水工藝貫徹了《中國節(jié)水技術政策大綱》規(guī)定的節(jié)水技術，重復利用率能夠滿足項目要求，項目采用的節(jié)水技術、節(jié)水工藝為已經(jīng)達到國內(nèi)先進水平。（7）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用。5．員工來源及招聘方案在項目持續(xù)經(jīng)營期間，將加強對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進高素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進一批物流管理、業(yè)務淺談人員；并適當引入投資、財務、法律方面的專業(yè)人員。三、物流倉儲合作項目投資估算1．物流倉儲合作項目投入總資金估算匯總表表8 項目總投資估算表單位：萬元投資項目投資計劃備注1建設投資6100　建筑工程費1100　鋼結(jié)構(gòu)廠房300　室內(nèi)倉庫600　室外道路建設200　設備購置費1950　開平設備450　吊車1340　輔助設備100　辦公設備60　土地費3050按建設投資的50%計算2鋪底流動資金407 　1+2總投資6507 　2．物流倉儲合作項目流動資金估算表表9 項目流動資金估算表單位：萬元序號項目2010201120122013201420151流動資產(chǎn)415 821 821 821 821 821 應收帳款400 800 800 800 800 800 現(xiàn)金15 21 21 21 21 21 2流動負債8 17 17 17 17 17 應付帳款8 17 17 17 17 17 3流動資金(12)407 805 805 805 805 805 4流動資金本年增加額407 398 0 0 0 0 表10 項目流動資金估算表續(xù)表單位：萬元序號項目201620172018201920201流動資產(chǎn)821 821 821 821 821 應收帳款800 800 800 800 800 現(xiàn)金21 21 21 21 21 2流動負債17 17 17 17 17 應付帳款17 17 17 17 17 3流動資金(12)805 805 805 805 805 4流動資金本年增加額0 0 0 0 0 第十七章 物流倉儲合作項目財務評價一、物流倉儲合作項目財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1．財務價格根據(jù)項目規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規(guī)定，對本項目進行有關的財務預測。本次評估中，%。因為項目財務凈現(xiàn)值大于零，說明本項目從財務角度分析是可行的。二、物流倉儲項目與所在地互適性分析1．物流倉儲項目利益群體對項目的態(tài)度及參與程度分析預測與項目直接相關的不同利益群體對項目建設和運營的態(tài)度，選擇可以促使項目成功的各利益群體的參與方式，對可能阻礙項目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。同時由于項目收益預測中未考慮通貨膨脹的因素，因而折現(xiàn)率中也不考慮通貨膨脹率。（1）無風險報酬率無風險報酬率的高低，主要受平均利潤率、資金供求關系和政府調(diào)節(jié)的影響。合作期間甲方投入的土地按評估價50年折舊，乙方投入設備按10年折舊。按照“預防為主，防水結(jié)合”的消防工程指導方針，本項目設計依據(jù)有關消防法規(guī)與規(guī)定，應采取如下必要的消防安全措施